Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/408498 / HA ZA 11-2781
Vonnis van 13 maart 2013
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. J.P. Heering te Den Haag,
tegen
de vereniging van eigenaars
Vereniging van Eigenaars Surinamestraat 47 en 49, 51 en 53, Laan van Copes van Cattenburch 117 en 119 te ’s-Gravenhage,
gevestigd Den Haag,
gedaagde,
advocaat mr. A.H. Vermeulen te Den Haag.
Partijen zullen hierna wederom [eiser] en VvE genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 22 augustus 2012, waarin de rechtbank onder meer een comparitie van partijen heeft bevolen;
- de brief van 4 september 2012 van mr. Van der Spek (de behandelende advocaat van [eiser]), met productie 22;
- het proces-verbaal van de comparitie van 11 september 2012;
- de brief van 21 november 2012 van mr. Van der Spek, waarin hij de rechtbank heeft verzocht tussentijds hoger beroep open te stellen tegen het tussenvonnis van 22 augustus 2012 en waarop mr. Vermeulen heeft gereageerd in zijn brief van 21 november 2012;
- de brief van 22 november 2012 van mr. Van der Spek;
- de brief van 28 november 2012 van de griffier van de rechtbank aan de advocaten, waarin is meegedeeld dat de rechtbank het beroep om tussentijds hoger beroep open te stellen heeft afgewezen en voortzetting van de comparitie heeft bevolen;
- de beschikking van 6 december 2012 van de rechtbank, waarin de voortzetting van de comparitie is bepaald op 30 januari 2013;
- het proces-verbaal van de voortzetting van de comparitie op 30 januari 2013, waaraan de “comparitieaantekeningen” van mr. Van der Spek zijn gehecht;
- de brief van 26 februari 2013 van de rechtbank.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2. De verdere beoordeling
2.1. De rechtbank volhardt bij hetgeen zij heeft overwogen in het tussenvonnis van 22 augustus 2012 (hierna: het tussenvonnis).
2.2. Het geschil tussen partijen gaat thans nog om de vraag of [eiser] als gevolg van het wijzigingsbesluit van 14 april 2011 schade lijdt. In het tussenvonnis is [eiser] in de gelegenheid gesteld de door hem bedoelde schade nader toe te lichten. Ter comparitie heeft hij in dit verband nog het volgende aangevoerd. De wijziging van de splitsingsakte leidt direct tot uitvoering van het bouwplan van Creatie. De schadelijke gevolgen van dit bouwplan zijn daarom een rechtstreeks gevolg van het wijzigingsbesluit. De precieze omvang van de schade voor hem, [eiser], is echter nog niet te begroten, omdat hij onvoldoende inzicht heeft in de wijze waarop Creatie haar bouwplannen zal uitvoeren en Creatie hierover desgevraagd geen toelichting verstrekt. Op grond van het aan hem wel bekende deel van het bouwplan van Creatie bestaat de door hem te lijden schade uit de volgende componenten:
a. schade als gevolg van hogere onderhoudskosten,
b. schade als gevolg van hinder: gederfde inkomsten,
c. schade als gevolg van handhaving van de bouwvergunning,
d. schade als gevolg van inbreuk op het eigendomsrecht van de Laan Copes van Cattenburch 115,
e. schade door toewijzing van het nieuwe privégedeelte aan Creatie.
De VvE betwist dat [eiser] schade lijdt als gevolg van het wijzigingsbesluit.
2.3. De rechtbank stelt vast dat het wijzigingsbesluit geen wijziging brengt in de bestaande eigendomsverhouding van het gebouw en in de stemverhouding in de VvE van één/tiende ([eiser]) en negen/tiende (Creatie). Het wijzigingsbesluit brengt wel mee dat er een extra daklaag op het gebouw wordt aangebracht, waardoor (i) extra volume in appartementsrecht A2 ontstaat en (ii) het geveloppervlak van het gebouw wordt vergroot. De rechtbank acht het in voldoende mate aannemelijk dat hierdoor, anders dan de VvE ter comparitie heeft betoogd, de (onderhouds)kosten van de gemeenschappelijke gedeelten in de toekomst zullen kunnen toenemen en daarmee ook de hiervoor door [eiser] te betalen bijdrage (zie de artikelen 8 en 9 van het reglement). In zoverre is dus sprake van de in 2.2 onder a bedoelde schade aan de zijde van [eiser].
2.4. Ter comparitie heeft de VvE alsnog verklaard dat Creatie bereid is het extra onderhoud in verband met de vergroting van het volume van het appartementsrecht A2 en de vergroting van het geveloppervlak te zullen betalen. Daarmee wordt echter aan [eiser] niet een redelijke schadeloosstelling geboden, die tot afwijzing van de gevorderde vernietiging van het wijzigingsbesluit kan leiden. Nog daargelaten dat Creatie in deze procedure geen procespartij is, heeft de afspraak of toezegging dat Creatie deze extra onderhoudskosten voor haar rekening zal nemen geen goederenrechtelijke werking tussen [eiser] en opvolgende eigenaren van appartementsrecht A2. Dit is van belang nu Creatie na voltooiing van de verbouwing het appartementsrecht A2, al dan niet met ondersplitsing, wenst te verkopen aan derden. Dit geldt ook indien de rechtbank veronderstellenderwijs uitgaat van de juistheid van de stelling van de VvE dat de kosten van groot onderhoud op grond van artikel 18 van de koopovereenkomst (productie 1 bij dagvaarding) na de verbouwingswerkzaamheden voor rekening van Creatie komen.
2.5. De in 2.2 onder b weergegeven schadepost is niet een direct gevolg van het wijzigingsbesluit zelf. Alle door [eiser] in dit kader aangevoerde feiten en omstandigheden, zoals het ontbreken van inzicht in het bestek, de planning en de CAR-verzekering, hebben betrekking op de wijze waarop de verbouwingswerkzaamheden zullen worden uitgevoerd en op de eventuele risico’s die daaraan zijn verbonden. Dergelijke risico’s kunnen zich in algemene zin bij iedere verbouwing voordoen en zijn dus niet (specifiek) het gevolg van de wijziging van de akte van splitsing. Overigens is in artikel 2 van het thans geldende reglement al bepaald dat Creatie geen onredelijke hinder mag toebrengen aan [eiser] en alle handelingen moet nalaten waardoor schade kan worden toegebracht aan de belangen van [eiser]. Daar komt bij dat in artikel 18 van de koopovereenkomst al was voorzien in “renovatiewerkzaamheden”. [eiser] heeft gesteld dat hij ten tijde van deze koopovereenkomst niet wist dat Creatie een extra bouwlaag zou gaan aanbrengen, maar hij heeft deze stelling tegenover de gemotiveerde betwisting door de VvE niet voldoende toegelicht of gesubstantieerd. Integendeel: hij heeft tijdens de comparitie verklaard dat hij bekend was met het eerdere “plan Koetshuys” en wist dat ook daarin een extra bouwlaag was opgenomen. Dat [eiser] ten tijde van het tekenen van de akte van splitsing zich niet heeft gerealiseerd dat de splitsing zich behalve tot de Surinamestraat 51 en 53 ook zou uitstrekken tot de Surinamestraat 47 en 49 en de Laan Copes van Cattenburch 117 en 119, en mogelijk evenmin heeft beseft wat de gevolgen hiervan zouden zijn voor zijn positie in verhouding tot die van andere appartementseigenaren, zijn omstandigheden die voor zijn rekening en risico komen.
2.6. [eiser] heeft met betrekking tot de schadeposten die zijn vermeld in 2.2 onder c en d, het volgende aangevoerd. De splitsingstekening behorende bij de conceptakte van splitsing van 5 april 2011 stemt op diverse punten niet overeen met de aan Creatie verleende bouwvergunning. Zo zijn in deze splitsingstekening platten weergegeven als privégedeelten van Creatie, waarmee deze platten zijn te gebruiken als balkon. In de bouwvergunning zijn ze echter niet opgenomen. Handhaving van overheidswege of acties van omwonenden vallen te vrezen, en hij, [eiser], is als mede-eigenaar hoofdelijk aansprakelijk voor de kosten en voor eventuele dwangsommen in verband met de handhaving. Voorts zal door de bouwplannen van Creatie de woning aan het adres Laan Copes van Cattenburch 117 gelegen zijn op het perceel Laan Copes van Cattenburch 115, waarvan Creatie eigenaar is. Hierdoor wordt inbreuk gemaakt op de eigendomsrechten van nummer 115 en komen de kosten van door deze eigenaar te ondernemen acties voor rekening van de VvE en daarmee voor hem, [eiser].
2.7. De VvE betwist dat na afronding van de verbouwingswerkzaamheden een wijziging komt in de bestaande appartements- en erfgrenzen.
2.8. Ten aanzien van het hier besprokene overweegt de rechtbank het volgende. Tegenover de gemotiveerde betwisting door de VvE, heeft [eiser] onvoldoende nader toegelicht dat de bouwplannen van Creatie inbreuk maken op de eigendomsrechten inzake Laan Copes van Cattenburch 115. Daar komt bij dat, zoals [eiser] zelf heeft aangevoerd, Creatie eigenaar is van dit perceel, zodat het niet in de rede ligt dat zij jegens de VvE zal optreden tegen de gestelde eigendomsinbreuk. Als het klopt dat de bouwplannen van Creatie in strijd komen met de aan haar verleende bouwvergunning, bestaat de mogelijkheid dat [eiser], als gevolg van bestuurlijk optreden hiertegen, schade zal lijden.
2.9. De rechtbank volgt [eiser] niet in zijn betoog dat hij door de vergroting van het volume van het privégedeelte van appartementsrecht A2 schade lijdt. Uit het onder 2.5 overwogene volgt immers dat hij ten tijde van het ondertekenen van de koopovereenkomst al wist dat er een extra bouwlaag zou worden aangebracht. De door hem gestelde schade, die hierin bestaat dat hij niet meeprofiteert van de mogelijke waardestijging als gevolg van het vergroten van het volume van appartementsrecht A2, is – wat daarvan overigens ook zij – niet een direct gevolg van het wijzigingsbesluit.
2.10. Op grond van het voorgaande komt de rechtbank tot de vaststelling dat het gewraakte wijzigingsbesluit op enkele punten tot schade voor [eiser] kan leiden. Dit rechtvaardigt op zichzelf genomen de door hem gevorderde vernietiging van dat besluit. Vernietiging is echter niet nodig als het mogelijke nadeel voor [eiser] in voldoende mate wordt weggenomen. Dit is naar het oordeel van de rechtbank het geval als:
(i) de VvE binnen twee maanden na de betekening van dit vonnis in het reglement heeft vastgelegd dat de eigenaar van appartementsrecht A2 en diens rechtsopvolgers alle mogelijke extra (onderhouds)kosten die het gevolg zijn van de vergroting van het volume van het appartementsrecht A2 en de vergroting van het geveloppervlakte, voor hun rekening nemen en de eigenaar van appartementsrecht A1 daarvan vrijwaren, of
(ii) [eiser] zelf verhindert dat een dergelijke regeling in het reglement wordt opgenomen, en
(iii) Creatie binnen twee maanden na de betekening van dit vonnis een vrijwaring aan [eiser] heeft verstrekt voor de schade die hij mogelijk zal lijden indien en voor zover de bouwplannen van Creatie niet in overeenstemming zijn met de verleende bouwvergunning.
2.11. Er is reden om de proceskosten tussen partijen op de hierna te vermelden wijze te compenseren, nu zij over en weer op enig punt in het ongelijk zijn gesteld.
3. De beslissing
De rechtbank:
3.1. vernietigt het besluit van 14 april 2011 van de vergadering van de VvE tot wijziging van de akte van splitsing;
3.2. bepaalt dat deze vernietiging effect heeft na verloop van twee maanden na de betekening van dit vonnis en voorts indien:
a. de VvE niet binnen twee maanden na de betekening van dit vonnis in het reglement heeft vastgelegd dat de eigenaar van appartementsrecht A2 en diens rechtsopvolgers alle mogelijke extra (onderhouds)kosten die het gevolg zijn van de vergroting van het volume van het appartementsrecht A2 en de vergroting van het geveloppervlakte, voor hun rekening nemen en de eigenaar van appartementsrecht A1 daarvan vrijwaren, dan wel [eiser] zelf niet heeft verhinderd dat een dergelijke regeling in het reglement wordt opgenomen, en tevens
b. Creatie binnen twee maanden na de betekening van dit vonnis geen vrijwaring aan [eiser] heeft verstrekt voor de schade die hij mogelijk zal lijden indien en voor zover de bouwplannen van Creatie niet in overeenstemming zijn met de verleende bouwvergunning;
3.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
3.4. wijst het meer of anders gevorderde af;
3.5. compenseert de proceskosten tussen partijen aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.F.M. Hofhuis en in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2013.