Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/409946 / HA ZA 11-2858
Vonnis van [16] januari 2013
in de zaak van
1. [A],
2. [B],
3. [C],
4. [D],
5. [E],
6. [F],
allen wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. M.J.E. Boudesteijn te Rotterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
PROVINCIE ZUID-HOLLAND,
zetelend te 's-Gravenhage,
gedaagde,
advocaat mr. W.J. Bosma te Den Haag.
Partijen zullen hierna “[A] c.s.” en “de Provincie” genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van [22] december 2011, met 23 producties,
- de conclusie van antwoord, met 22 producties,
- het tussenvonnis van 22 februari 2012, waarbij een comparitie van partijen is bevolen,
- het proces-verbaal van comparitie van 12 juni 2012 met de daarin vermelde stukken.
- akte van de zijde van eisers, met 2 producties,
- antwoordakte van de zijde van gedaagde, met 1 productie,
- de brief van mr. Boudesteijn (aan de zijde van eisers) van 4 september 2012,
- de brief van mr. Bosma (aan de zijde van gedaagde) van 4 september 2012.
1.2. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Eisers zijn allen eigenaar van een woning met tuin aan de [straat 1] te [woonplaats]. Het betreft de woningen gelegen aan [straat 1] nummer [80], [80]a, [82], [84]a, [84]b, [84]c en [86]. De achtertuinen van deze woningen grenzen aan de [straat 2], een weg in provinciaal beheer, die deel uitmaakt van de Noordelijke Randweg Haagse Regio (NORAH).
2.2. In 2006 is de [straat 2] verbreed, waarna een strook grond resteerde tussen het geluidsscherm dat door de Provincie langs de [straat 2] is aangebracht en de tuinen van eisers (hierna ook wel aangeduid als: “de strook”).
2.3. Eisers hebben vervolgens delen van deze strook gekocht. In oktober 2008 heeft de Provincie de grond eerst verkocht aan de eigenaren van [straat 1] [86] ([E] en [F]) voor € 153,- per m². Op 6 juli 2009 hebben de eigenaren van [straat 1] [80] ([A]), [straat 1] [80]a ([B]) en [straat 1] [82] en [84]bc ([C]) de grond gekocht voor € 150,- per m², met uitzondering van een stuk grond van 85 m² behorend bij perceel [84]b/c, dat vanwege de noodzaak tot verkoop en de aanwezigheid van een vluchtdeur voor een prijs van € 75,- per m² is verkocht. [D], eigenaar van [straat 1] [84] en [84]a heeft de grond vanaf 1 januari 2009 gehuurd. De jaarlijkse huurprijs is, als afgeleide van de koopprijs, bepaald op € 15 per m².
2.4. In mei 2011 hebben de eigenaren van [straat 1] [72] t/m [78a] delen van de strook gekocht van de Provincie tegen een prijs van € 40,- per m².
2.5. In augustus 2009 heeft de heer [C] bezwaar gemaakt tegen het hanteren van verschillende prijzen en tijdens een overleg met de Provincie namens eisers met een beroep op het gelijkheidsbeginsel om correctie gevraagd, zodanig dat ook voor hen een prijs van € 40,- per m² zal gelden vanaf het moment van koop.
2.6. De Provincie heeft dit verzoek afgewezen, omdat volgens haar geen sprake is van gelijke gevallen en alle aspecten bij de diverse grondprijzen zijn afgewogen.
3. Het geschil
3.1. [A] c.s. vorderen – samengevat – het volgende:
1) een verklaring voor recht dat de Provincie onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld door bij de verkoop en levering, althans verhuur, van de gronden niet een koopprijs van € 40,- per m², respectievelijk jaarlijkse huurprijs van € 4,- per m² te hanteren;
2) veroordeling van de Provincie tot betaling van een schadevergoeding van
- € 7.370,- plus € 442,20 aan eiser sub 1;
- € 6.050,- plus € 363,- aan eiser sub 2;
- € 43.688,70 plus € 2.621,32 aan eiser sub 3;
- € 6.171 plus € [76]1,50 per nog te vervallen maandhuurtermijn aan eiser sub 4;
- € 68.200,- plus € 4.092,- aan eisers sub 5 en 6 gezamenlijk,
alle bedragen te vermeerderen met rente;
3) veroordeling tot betaling van de (buitengerechtelijke) proceskosten.
3.2. [A] c.s. leggen aan hun vordering ten grondslag dat de Provincie onrechtmatig heeft gehandeld door in strijd met het door haar in acht te nemen gelijkheidsbeginsel jegens hen een hogere grondprijs, althans daaraan gerelateerde huurprijs, te hanteren dan jegens de latere kopers van gedeelten van dezelfde strook grond, terwijl daarvoor geen objectieve en redelijke rechtvaardiging bestond door verschil in de aard of situering van de gronden.
3.3. De Provincie voert gemotiveerd verweer.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Bevoegdheid
4.1. [A] c.s. hebben hun vorderingen in één gezamenlijke dagvaarding ingesteld bij de sector civiel van deze rechtbank. Zij vorderen daarbij een verklaring voor recht dat de Provincie onrechtmatig heeft gehandeld. Tegelijkertijd hebben [A] c.s. aan hun verklaring voor recht een vordering tot betaling van schadevergoeding verbonden. Van deze vorderingen kan ten aanzien van de eisers 1, 2 en 4 worden gezegd dat deze geen hogere waarde vertegenwoordigen dan € 25.000,-; ten aanzien van eisers 3, 5 en 6 geldt echter dat hun vordering tot vergoeding van schade duidelijk een hogere waarde vertegenwoordigt dan € 25.000,-. Tijdens de comparitie hebben eisers aangegeven dat vanwege de samenhang tussen de vorderingen ervoor is gekozen om deze niet te splitsen, maar gezamenlijk aan de civiele rechter voor te leggen. De Provincie heeft gezegd geen verweer te voeren, omdat het haar om proceseconomische redenen juist lijkt om de verschillende vorderingen in één procedure aan de orde te stellen. De rechtbank volgt partijen in hun standpunt dat tussen de vorderingen die eisers tegen de Provincie hebben ingesteld een zodanige samenhang bestaat dat om redenen van doelmatigheid een gezamenlijke behandeling gerechtvaardigd is. De rechtbank acht de subjectieve cumulatie derhalve toelaatbaar en zal, met het oog op de hiervoor geschetste omstandigheden en om proceseconomische redenen, de door [A] c.s. ingestelde vorderingen gezamenlijk behandelen en beslissen.
Onrechtmatig handelen: strijd met gelijkheidsbeginsel
4.2. Aan de orde is de vraag of de Provincie onrechtmatig jegens [A] c.s. heeft gehandeld door in 2011 ten opzichte van de eigenaren van [straat 1] [72] t/m [78a] een lagere grondprijs te hanteren dan in 2008/2009 ten opzichte van [A] c.s, de eigenaren van [straat 1] [80] t/m [86]. [A] c.s. hebben daarbij het gelijkheidsbeginsel als maatstaf genomen. De rechtbank zal moeten beoordelen of, zoals [A] c.s. stellen, maar de Provincie betwist, sprake is van een ongerechtvaardigde ongelijke behandeling.
4.3. De Provincie heeft voorafgaand aan de verkoop taxateur Ros ingeschakeld om de prijs voor de grond te bepalen. Deze heeft, blijkens zijn nadere toelichting van 30 januari 2012, de gronden in oktober 2008 ([straat 1] [84]/[84]a), december 2008 ([straat 1] [86]), en april 2009 (overige gronden) volgens onderstaand overzicht gewaardeerd. Aan het overzicht is toegevoegd de prijs waartegen de gronden nadien zijn verkocht/verhuurd:
taxatie Ros verkoop/verhuurprijs
- [straat 1] [70] € 60,- per m²
- [straat 1] [70]a € 60,- per m²
- [straat 1] [72] € 75,- per m² € 40,- per m²
- [straat 1] [74] € 125,- per m² € 40,- per m²
- [straat 1] [76] € 150,- per m² € 40,- per m²
- [straat 1] [78] € 150,- per m² € 40,- per m², gekocht door nr. 18
- [straat 1] [78a] € 150,- per m² € 40,- per m²
- [straat 1] [80] niet getaxeerd € 150,- per m²
- [straat 1] [80]a niet getaxeerd € 150,- per m²
- [straat 1] [82] € 200,- per m² € 150,- per m²
- [straat 1] [84]/[84]a € 150,- per m² € 15,- per m² huurprijs per jaar
- [straat 1] [84]bc € 150,- per m² € 150,- per m²/€ 75,- per m²
- [straat 1] [86] € 153,- per m² € 153,- per m²
4.4. Volgens de toelichting van Ros wordt de waarde van de percelen grond bepaald door de gebruiksmogelijkheden en was in dit geval voor het overgrote deel van de percelen de meest voor de hand liggende gebruiksmogelijkheid “toevoeging aan de siertuin”, zoals door diverse aanliggende eigenaren reeds was toegepast. Uit de onderliggende taxatierapporten blijkt dat in elk geval bij [straat 1] [82], [84], [84]a en [86] de gronden feitelijk in gebruik waren als siertuin en dat bij [84]bc er van uitgegaan is dat de bodem geschikt was voor gebruik als tuin/buitenruimte. De gronden bij [straat 1] [74] t/m [78a] worden omschreven als ruw openbaar terrein, terwijl de grond bij [straat 1] [72] wordt beschreven als deels grondwal, deels ruw openbaar terrein. Ros vermeldt voorts in zijn toelichting dat de wal een beperking vormde voor het gebruik als siertuin bij [straat 1] [70] t/m [74].
4.5. De eigenaren van [straat 1] [70] t/m [78a] zijn destijds niet akkoord gegaan met de prijs van € 150,- per m² en hebben gezamenlijk opdracht gegeven aan taxateur Sieburgh om de grond te taxeren. In zijn rapport van 7 september 2009 vermeldt hij het volgende:
“(...) Behoudens op een enkel punt levert het bezit van meer grond op deze locatie en rekening houdende met de grootte van de bestaande percelen geen hogere marktwaarde op voor de onder A t/m G bedoelde percelen [toevoeging rb: dat wil zeggen [straat 1] [70] t/m [78a]]. Voor de kleinere percelen zou dat eventueel wel het geval kunnen zijn, doch die meerwaarde ontstaat uitsluitend na een substantiële investering in het bruikbaar maken van de grond, derhalve is er niet automatisch een meerwaarde besloten in de aankoop van meer grond in de staat waarin die thans wordt aangeboden. De conclusie is dat het aangeboden perceel c.q. de aangeboden te creëren percelen zijn aan te merken als bos-/duingrond.
Alle factoren in aanmerking nemende en wegende zijn er redenen de gemiddelde prijs voor bosgrond ad € 5,00 per m² in de onderhavige situatie aan te passen tot € 30,- per m² (...).”
4.6. De rechtbank leidt uit het voorgaande af dat het verschil tussen de beide taxaties in belangrijke mate wordt veroorzaakt doordat de taxateurs de grond anders waarderen. Ros kwalificeert de grond als tuingrond, terwijl Sieburgh de grond kwalificeert als bos- of duingrond. [A] c.s. hebben betoogd dat de grond overigens naar aard en ligging niet verschilt. De Provincie heeft dat bestreden. De Provincie heeft er voorts op gewezen dat Ros in zijn taxatie uit is gegaan van een te realiseren woonbestemming en dat Sieburgh is uitgegaan van een groenbestemming op de gronden. Vast staat dat na verkoop van de gronden voor [straat 1] [70] t/m [78a] een groenbestemming is gerealiseerd en voor [straat 1] [80] t/m [86] een woonbestemming.
4.7. De rechtbank is van oordeel dat de kwalificatie als tuin- danwel bos- of duingrond een belangrijke factor is die, nu dit verschil feitelijk bestond ten tijde van de koop in 2008/2009 en zich thans ook juridisch – in een verschil in bestemming – heeft gemanifesteerd, een verschil in prijs van de gronden rechtvaardigt. Een belangrijk verschil wordt bovendien gevormd door de omstandigheid dat bij [straat 1] [80] t/m [86] de toevoeging van de strook grond aan het bestaande perceel een veel groter effect sorteert dan bij [straat 1] [72] t/m [78a]. Uit het door de Provincie overgelegde verkoopoverzicht (productie 13 bij conclusie van antwoord) volgt immers dat de bestaande percelen grond van [straat 1] [80] t/m [86] naar verhouding veel kleiner zijn dan de bestaande percelen grond van [straat 1] [72] t/m [78a]. Dat geldt met name voor de percelen grond van [straat 1] [80] t/m [82] die twee tot drie maal kleiner zijn dan het naastgelegen perceel van [straat 1] [78a]. Voor [straat 1] [84] t/m [86] geldt dat de bestaande grondoppervlakten groter zijn, maar dat de grens tussen de strook en het oorspronkelijke perceel zeer dicht bij de bestaande bebouwing ligt. Het komt de rechtbank daarom aannemelijk voor dat het belang voor [straat 1] [80] t/m [86] om de gronden van de strook toe te voegen aan hun percelen veel groter is dan bij [straat 1] [72] t/m [78a] en dat toevoeging dan ook een hogere meerwaarde vormt ten opzichte van het bestaande eigendom, zeker nu deze gronden een woonbestemming hebben gekregen.
4.8. Op grond van de hiervoor genoemde verschillen is de rechtbank van oordeel dat geen sprake is van gelijke gevallen en een prijsverschil tussen de gronden behorend bij [straat 1] [80] t/m [86] en de gronden behorend bij [72] t/m [78a] gerechtvaardigd is. Over de vraag of de mate waarin dit prijsverschil is gehanteerd evenredig is met de mate waarin de gevallen van elkaar verschillen is door [A] c.s. in onderhavige procedure niets gesteld noch gebleken. Ook is door [A] c.s. – in het licht van de betwisting daarvan door de Provincie – onvoldoende onderbouwd waarom in onderhavige kwestie ervan uitgegaan moet worden dat de prijs van € 40,- per m² voor [straat 1] [72] t/m [78a] de juiste prijs is voor de volledige strook grond en de prijs van € 150,- per m² niet. De juistheid van de veronderstelling van [A] c.s. dat de Provincie jegens hen een onjuiste prijs heeft gehanteerd, staat daarmee geenszins vast.
4.9. Bij de beoordeling van onderhavig geschil hecht de rechtbank voorts betekenis aan het feit dat de Provincie zowel jegens [A] c.s. als jegens de latere verkrijgers heeft gehandeld vanuit haar privaatrechtelijke bevoegdheid als eigenaar van de gronden. Vanuit deze privaatrechtelijke context heeft te gelden dat ongewijzigde instandhouding van een reeds gesloten overeenkomst alleen dan niet kan worden verlangd, wanneer dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Aan dit vereiste wordt niet spoedig voldaan. Redelijkheid en billijkheid verlangen immers in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord en laten afwijking bij hoge uitzondering toe.
4.10. In de onderhavige zaak blijkt uit de overgelegde producties dat tussen partijen over de verkoop van de grond langdurig is onderhandeld. In het dossier bevindt zich correspondentie vanaf april 2007. Van de zijde van de Provincie is tijdens de onderhandelingen bericht dat de aangeboden prijs van de grond berust op een taxatie (zie de e-mailcorrespondentie van 9 oktober 2007 aan de heer [C], optredend namens [straat 1] [80] t/m [84]b en de e-mail aan de heer [C] van 2 maart 2009 ). Aan de zijde van [A] c.s. kan worden toegegeven dat de Provincie zeer vasthoudend is geweest met betrekking tot de door haar aangeboden prijs van € 150,- per m². Tegelijkertijd heeft te gelden dat van de zijde van [A] c.s. geen onderzoek is verricht naar de waarde van de grond en dat zij, net als de overige gegadigden ([straat 1] [70] t/m [78a]), de vrije keuze hadden om al dan niet tegen die prijs tot koop over te gaan. Door in 2009 tegen de prijs van € 150,- per m² de grond te kopen, hebben [A] c.s. zich verzekerd van de verwerving van de gronden. Daarmee hebben zij het risico afgewend dat de Provincie haar standpunt met betrekking tot de grond zou wijzigen en bijvoorbeeld zou besluiten de grond niet te verkopen, maar in eigendom te houden. Dat nu achteraf beschouwd blijkt dat [A] c.s. niet de optimale koopprijs hebben bedongen, is dan ook een omstandigheid die in beginsel voor hun risico komt.
Tegen de achtergrond van het feit dat partijen vrijelijk over de verkoop van de grond hebben onderhandeld, heeft ook te gelden dat [A] c.s. aan het enkele feit dat de Provincie destijds de grond uitsluitend tegen de prijs van € 150,- per m² heeft willen verkopen, niet het vertrouwen hebben kunnen ontlenen dat de Provincie van dit standpunt niet meer zou afwijken. Binnen de privaatrechtelijke context waarin de Provincie opereerde, stond het de Provincie – mede nu van enig beleid ter zake geen sprake was – vrij om in onderhandeling met de latere verkrijgers en naar aanleiding van de tegentaxatie van Sieburgh een nieuwe prijs te bepalen.
4.11. Het voorgaande voert tot de slotsom dat alle omstandigheden in aanmerking genomen en in onderling verband beschouwd niet kan worden vastgesteld dat de Provincie jegens [A] c.s. onrechtmatig heeft gehandeld door jegens de eigenaren van [straat 1] [72] t/m [78a] een lagere prijs te hanteren voor de strook grond tussen de [straat 2] en hun tuinen dan ten opzichte van [A] c.s. Nu van onrechtmatig handelen van de Provincie jegens [A] c.s. niet is gebleken, zullen de vorderingen van [A] c.s. worden afgewezen.
4.12. Zoals uit het voorgaande blijkt, wordt niet toegekomen aan de vraag of in onderhavig geval door [A] c.s. schade is geleden. De door partijen ingebrachte taxaties over de huidige waarde van de gronden spelen dan ook geen rol. Het bezwaar van mr. Boudesteijn in haar brief van 4 september 2012 wordt daarom terzijde gesteld.
4.13. [A] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van de Provincie worden begroot op:
- griffierecht € 1.400,00
- salaris advocaat 2.842,00 (2,0 punten × tarief € 1.421,00)
Totaal € 4.242,00
5. de beslissing
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [A] c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van de Provincie tot op heden begroot op € 4.242,00, alsmede in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I. Brand en in het openbaar uitgesproken op 16 januari 2013.
1 Uit het taxatierapport van Ros van 30 oktober 2008 blijkt dat ook de grond bij [straat 1] [84] is getaxeerd op € 150,- per m², maar in het overzicht in zijn toelichting van 30 januari 2012 heeft Ros [straat 1] [84] niet opgenomen. Ook deze grond is echter, samen met de grond bij [straat 1] [84]a, gehuurd tegen een huurprijs van € 15,- per m² per jaar.
2 Productie 8 bij dagvaarding.
3 Productie 9 bij conclusie van antwoord.