ECLI:NL:RBDHA:2013:14746

• Datum uitspraak: 14 oktober 2013
• Publicatiedatum: 5 november 2013
• Zaaknummer: 1256346/13-8117
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: T.J. Sleeswijk Visser-de Boer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsvermindering wegens stankoverlast in huurwoning

In deze zaak heeft de huurder, aangeduid als [eiser], een vordering ingesteld tegen de verhuurder, de stichting Woningstichting Haag Wonen, vanwege stankoverlast in zijn huurwoning. De huurder huurt sinds 16 november 2011 een nieuwbouwappartement in Den Haag en klaagt over een aanhoudende rioollucht die zijn woongenot ernstig beperkt. De huurprijs bedraagt € 404,49 per maand, maar de huurder vordert een huurprijsvermindering tot € 165,10 per maand, gebaseerd op artikel 7:204 lid 2 BW, dat bepaalt dat een gebrek in de huurwoning recht geeft op huurprijsvermindering.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat er inderdaad sprake is van stankoverlast, die door verschillende onderzoeken is bevestigd, waaronder een onderzoek door de huurcommissie en metingen door de GGD. De huurder heeft ook zelf metingen verricht die wijzen op een slechte luchtkwaliteit en ventilatie in de woning. De kantonrechter oordeelt dat de verhuurder, Haag Wonen, niet heeft voldaan aan zijn verplichtingen om het gebrek te verhelpen, en dat de stankoverlast als een gebrek in de zin van de wet kan worden gekwalificeerd.

De kantonrechter heeft de vordering van de huurder toegewezen en de huurprijs vastgesteld op € 165,10 per maand vanaf maart 2012, totdat het gebrek is verholpen. Haag Wonen is ook veroordeeld in de proceskosten van de huurder. De uitspraak benadrukt het belang van goede ventilatie en de gevolgen van stankoverlast voor de gezondheid en het woongenot van huurders.

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Team kanton Den Haag

tsv

Rolnr.: 1256346 RL EXPL 13-8117

14 oktober 2013

[jw.sys.1.rolnummer]

Vonnis in de zaak van:

[eiser],wonende te [woonplaats 1]eisende partij,gemachtigde: mr. M.Hoekman,(toevoeging nr. 3HR3758 d.d. 25 maart 2013),

tegen

de stichting Woningstichting Haag Wonen,

gevestigd te Den Haag,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. G.S. Geurts,

Partijen worden aangeduid als “[eiser]” en “Haag Wonen”.

ProcedureDe kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

• de dagvaarding met producties van 2 april 2013;
• de akte overlegging producties van 24 juni 2013 van de zijde van [eiser].
• de conclusie van antwoord met productie van 22 juli 2013.

Op 26 september 2013 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Verschenen zijn de heer [eiser] en de gemachtigde, vergezeld van mevrouw [y], de heer[z] en mevrouw [q]en namens Haag Wonen mevrouw [x], wijkteamleider en de gemachtigde.

Feiten

1.1 [eiser] huurt sinds 16 november 2011 van Haag Wonen een nieuwbouwappartement aan de [adres] te [woonplaats 1]. Het gehuurde betreft een tweekamer appartement op de negende etage van woontoren [R]

De huurprijs bedraagt € 404,49 per maand.

De woning maakt gebruik van balansventilatie middels een warmteterugwinunit.

1.2 Op 4 oktober 2012 heeft de huurcommissie een onderzoek laten uitvoeren in de woning.

Bij uitspraak van 6 februari 2013 oordeelde de huurcommissie dat de geldende huurprijs van € 404,49 per maand gedurende de periode 1 maart 2012 tot 1 juli 2012 tijdelijk zou worden verminderd tot 165,10 per maand, vanwege stankoverlast.

In de uitspraak van de huurcommissie is onder meer opgenomen dat:

- op 14 juni 2012 de oorzaak van het probleem was weggenomen;

- er tijdens het onderzoek door de rapporteur geen stank was vastgesteld.

1.3 Op 7 maart 2013 heeft een onderzoek plaatsgevonden door Van Galen Klimaattechniek. In het werkrapport is vermeld dat de lucht bij binnenkomst in de woning niet fris was.

1.4 In april 2013 zijn door [eiser] luchtkwaliteitsmetingen uitgevoerd met behulp van een Voltcraft CO-20 sensor. De gemeten hoeveelheid CO2 aangegeven in ppm (parts per miljoen ) ligt tussen de 1016 en 2315 ppm.

1.5 Op 23 mei 2013 heeft de GGD Den Haag een huisbezoek afgelegd. Bij brief van 5 juni 2013 is hiervan verslag gedaan. In het verslag is ondermeer vermeld: “
Op 23 mei 2013 hebben op uw verzoek mevrouw [M] en de heer [E] een bezoek gebracht aan uw woning. Bij binnenkomst was een sterke rioollucht in de woning waarneembaar. Deze geur ervaarden wij als erg hinderlijk .

Luchtkwaliteit en ventilatie van de woning.

CO2-meting

Kooldioxide ( CO2) is een indicator voor de luchtkwaliteit in ruimten waarin mensen de belangrijkste bronnen van verontreiniging vormen. Tijdens het uitademen verwijderen we CO2 uit het lichaam. Bij goede ventilatie van de woning blijft het CO2 gehalte laag. De GGd gebruikt de volgende concentraties om de kwaliteit van de binnenlucht te bepalen.

Ventilatie CO2 –gehalte Gezondheidskundige beoordeling

Onvoldoende ventilatie > 1400ppm Onacceptabel

Matige ventilatie 1000-1400ppm Tijdelijk acceptabel

Voldoende ventilatie 800-1000 ppm Acceptabel

Voldoende ventilatie < 800 ppm Streefwaarde

De gemeten CO2 concentratie waren gedurende het bezoek continue minder dan 800 ppm. U heeft tijdens ons bezoek ook CO2 gemeten. Uw meting was vergelijkbaar met de GGD meting….

…Ook de GGD heeft geen bron binnenshuis kunnen ontdekken waar deze geur vandaan kan komen. Door ons is opgemerkt dat de geur het meest sterk waarneembaar is bij de aanvoerventielen in de woonkamer. Het lijkt daarom aannemelijk dat de geur via het ventilatiesysteem naar binnenkomt…..

Stank kan een grote invloed hebben op iemands leven:

- Als de geur sterk is of onaangenaam, dan kunnen gezondheidsklachten ontstaan. Bijvoorbeeld misselijkheid, prikkeling van de ogen, neus en mond, of hoofdpijn .

- Geurhinder kan stress tot gevolg hebben. Door stress kunnen gezondheidsklachten ontstaan, zoals duizeligheid, slaapverstoring en depressie.

Conclusies

- Er hangt een zeer sterke rioollucht in de woning.

- De hoeveelheid lucht die in de keuken wordt afgezogen is onvoldoende.

- De hoeveelheid lucht die in de woning wordt aangevoerd en wordt afgevoerd is niet in balans.

- Zowel een gebrek aan ventilatie als de geurhinder kunnen aanleiding geven tot de door u ervaren gezondheidsklachten .”

1.6 Op 9 september 2013 is onderzoeksbureau Peutz op verzoek van Haag Wonen een onderzoek gestart.

Vordering

2.1 [eiser] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de huurprijs vanaf 1 maart 2012 tot het moment waarop het gebrek is verholpen te bepalen op € 165,10 per maand met veroordeling van Haag Wonen in de kosten van het geding.

2.2 [eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat er sinds november 2011 sprake is van stankoverlast in de woning en dat deze stankoverlast gekwalificeerd kan worden als gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW is Haag Wonen gehouden dit gebrek te verhelpen. Nu Haag Wonen het gebrek niet heeft verholpen is huurprijsvermindering gerechtvaardigd.

Verweer

3.

Haag Wonen heeft verweer gevoerd op welk verweer hierna voor zover van belang zal worden ingegaan.

Beoordeling

4.1 Partijen zijn verdeeld over de vraag of er in de woning van [eiser] sprake is van stankoverlast en of dit een gebrek oplevert in de zin van de wet, alsmede of op grond daarvan de huurprijs kan worden vastgesteld op 40% van de maximaal redelijke huurprijs.

De kantonrechter stelt vast dat in feite beide partijen binnen de daarvoor gestelde termijn van acht weken aan de kantonrechter verzoeken anders te oordelen dan de Huurcommissie in haar uitspraak van 6 februari 2013 heeft gedaan.

4.2 De kantonrechter overweegt dat gelet op de bevindingen van de huurcommissie in 2012, de constatering van Van Galen Klimaattechniek op 7 maart 2013, de metingen van [eiser] in april 2013 en de bevindingen van de GGD in mei 2013, vast is komen te staan dat in de woning van [eiser] in de periode maart 2012 tot heden sprake is van stankoverlast.

Voorts is de kantonrechter van oordeel dat de stelling van [eiser] dat de stankoverlast een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW slaagt. De feiten en omstandigheden zoals hierboven weergegeven dragen de conclusie dat sprake is van een omstandigheid die het woongenot ernstig beperkt en dat deze omstandigheid niet aan de huurder is toe te rekenen.

De kantonrechter overweegt voorts dat de metingen in de woning door [eiser] in april 2013 verricht, aangeven dat er sprake is van een zodanige slechte ventilatie dat de daarbij behorende gezondheidskundige beoordeling
onacceptabel luidt. De juistheid van deze metingen en de beoordeling daarvan door de GGD is door Haag Wonen niet weersproken.

4.3 Dit betekent dat er sprake is van een zodanig gebrek dat huurprijsvermindering gerechtvaardigd is. Haag Wonen heeft tegen de verzochte huurprijsvermindering aangevoerd dat deze buiten proportioneel is en niet evenredig aan het verminderde woongenot, alsmede dat het gebrek ten onrechte door de Huurcommissie beoordeeld is als een categorie C gebrek. Haag Wonen stelt in dit verband dat gelet op het feit dat het mogelijk is om de ramen open te doen en op het feit dat het balansventilatiesysteem technisch in orde is er voldoende ventilatiemogelijkheden in de woning zijn.

4.4 De kantonrechter ziet anders dan Haag Wonen geen aanleiding om van de omschrijving neergelegd in het gebrekenboek en het oordeel daaromtrent van de Huurcommissie af te wijken. Gelet op ook de gezondheidskundige beoordeling van de GGD en de omstandigheid dat naar het oordeel van de kantonrechter voldoende vast is komen te staan dat het gebrek het gevolg is van slechte ventilatie in de woning, alsmede dat naar het oordeel van de kantonrechter niet van [eiser] gevergd kan worden dat hij dag en nacht en in weer en wind de ramen van zijn woning, die zich op de negende verdieping van het gebouw bevindt, open zet, is de gevorderde huurprijsvermindering evenredig aan de vermindering van het woongenot.

4.5 Gelet op het bovenstaande zal de vordering van [eiser] worden toegewezen en zal Haag Wonen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Het hierna in het dictum vastgestelde salaris dient te worden verrekend met de op grond van de Wet op de Rechtsbijstand aan de gemachtigde toegekende vergoeding.

Beslissing

De kantonrechter:

- bepaalt de huurprijs van de woning van [eiser] aan de[adres] te [woonplaats 1] op € 165,10 per maand vanaf maart 2012 tot het moment waarop het gebrek verholpen is;

- veroordeelt Haag Wonen in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 567,82 in totaal, waaronder begrepen een bedrag van € 400,-- aan salaris voor de gemachtigde, als volgt te voldoen:
a. aan de griffier van team kanton Den Haag een bedrag van € 92,82 voor explootkosten en

b. aan [eiser], het resterende bedrag van € 475,00;

- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. T.J. Sleeswijk Visser- de Boer en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 oktober 2013.