Uitspraak
RECHTBANK BREDA
team kanton Bergen op Zoom
zaak/rolnr.: 720829 OV VERZ 12-2218
beschikking d.d. 22 november 2012
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [X] Beheer B.V.,
gevestigd te Bergen op Zoom,
verzoekende partij,
gemachtigde: mr. L.J. van Langevelde, advocaat te Bergen op Zoom,
tegen:
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging Vereniging van Eigenaars “De Engelse Hof”,
gevestigd te (4611 RT) Bergen op Zoom, aan de Geweldigerstraat 10a,
verwerende partij,
gemachtigde: de heer J.A. Witteveen, te Bergen op Zoom.
Partijen worden hierna aangeduid als “[X] Beheer B.V.” en “de VvE”.
1. Het verloop van het geding
1.1 De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. het op 22 mei 2012 ter griffie ontvangen verzoekschrift, met producties;
b. het daarop ontvangen verweerschrift, met producties;
c. de brief d.d. 18 september 2012 van [X] Beheer B.V., met een lijst van bewoners/eigenaren van De Engelse Hof alsmede de benodigde kopieën van het op 22 mei 2012 ingediende verzoekschrift;
d. de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de mondelinge behandeling ter zitting van 8 november 2012 met bijbehorend audiëntieblad.
1.2 De inhoud van deze stukken, alsmede van de ter zitting door [X] Beheer B.V. overgelegde stukken, wordt als hier herhaald en ingelast beschouwd.
2. Het geschil
2.1 [X] Beheer B.V. verzoekt om het besluit afkomstig van het bestuur van de VvE genomen op 23 april 2012 aangaande het verhuren van parkeerplaatsen, te vernietigen. Met veroordeling van de VvE in de proceskosten.
2.2 De VvE voert verweer.
3. De beoordeling
3.1 Tussen partijen staat in rechte het volgende vast:
a. [X] Beheer B.V. is eigenaar van een appartement gelegen aan de Geweldigerstraat te Bergen op Zoom en als zodanig (van rechtswege) lid van de VvE. Dit appartementsrecht geeft mede recht op het uitsluitend gebruik van een woonappartement met terras en verdere aanhorigheden, gelegen op de begane grond te Bergen op Zoom aan de Geweldigerstraat 18, alsmede op het uitsluitend gebruik van twee parkeerplaatsen gelegen in de parkeerkelder van voornoemd gebouw;
b. de VvE is op 3 oktober 2006 opgericht door de projectontwikkelaar, waarbij een Vastgoed Managementbureau als eerste bestuurder is aangesteld;
c. vanaf december 2007 zijn de verkochte woonappartementen opgeleverd en op 27 februari 2008 vond de oplevering plaats van de parkeergarage;
d. de VvE heeft een reglement opgesteld als bedoeld in artikel 5:111 BW Pro, waarin -onder meer- het volgende is bepaald:
“I Het in gebruik geven door een eigenaar van zijn privé gedeelte aan een gebruiker
Artikel 35
1. Een eigenaar kan de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten door een ander laten uitoefenen, mits hij er voor zorg draagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijk reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 eerste Pro lid van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven.
Een eigenaar wordt geacht aan het in dit lid gestelde te hebben voldaan indien het in de vorige zin van dit lid bepaalde is opgenomen in de overeenkomst waarbij het privé gedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken aan een ander wordt verhuurd of op andere wijze in gebruik wordt gegeven en een kopie of een uittreksel van deze overeenkomst in tweevoud aan het bestuur is ter hand gesteld en deze kopie of dit uittreksel door het bestuur voor akkoord is ondertekend.
7.a Met inachtneming van hetgeen in lid 1 is bepaald, mag een eigenaar van één of meerdere appartementsrechten rechtgevend op het uitsluitend gebruik van één of meerdere parkeervakken in de onderkelderde parkeergarage - zijnde mitsdien één van de appartementsrechten met indices één (1) tot en met elf (11) - slechts aan een eigenaar of gebruiker van een ander appartementsrecht in het onderhavige complex zijn appartementsrecht(en) rechtgevend op één of meerdere parkeervakken in gebruik geven.
Het bepaalde in dit artikel is eveneens van toepassing op een eigenaar van één of meerdere appartementsrechten rechtgevend op het uitsluitend gebruik van één of meerdere parkeervakken in de onderkelderde parkeergarage die geen appartementsrecht bezit met indices één (1) tot en met elf (11). Bij niet nakoming van het vorenstaande verbeurt de desbetreffende eigenaar een onmiddellijke opeisbare, niet voor matiging vatbare, boete aan de vereniging ten bedrage van vijftigduizend euro (€ 50.000,00) met de bevoegdheid voor de vereniging om daarnaast nakoming en/of eventueel de meer geleden schade te vorderen.”;
e. op 27 mei 2010 is door de leden van de VvE een nieuw bestuur benoemd uit de eigen gelederen;
f. op 23 april 2012 heeft een algemene ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden, waarvan notulen zijn gemaakt;
g. tijdens deze vergadering is het volgende onderwerp aan de orde geweest: een aantal eigenaren van een appartementsrecht in “De Engelse Hof” met het gebruiksrecht op een parkeerplaats, verhuurt een parkeerplaats aan derden, niet zijnde een eigenaar of gebruiker van een ander appartementsrecht in het onderhavige complex (hierna te noemen: “externe derde”). De VvE heeft, na constatering dat dit niet overeenkomt met artikel 35 lid Pro 7a van het reglement, besloten om aan dit gebruik een einde te maken wanneer de huidige daaromtrent gesloten overeenkomsten expireren.
3.2 [X] Beheer B.V. legt aan zijn verzoek ten grondslag dat het besluit, zoals vermeld onder 3.1 sub g bloot staat aan vernietiging. Volgens [X] Beheer B.V. is het besluit vernietigbaar wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 2:8 BW Pro, opgewekt vertrouwen en rechtsverwerking alsmede omdat het besluit in strijd is met artikel 7 lid 4 van Pro het huishoudelijk reglement.
3.3 De VvE heeft hiertegen in gebracht dat er geen sprake is van het door [X] Beheer B.V. gestelde en dat het besluit niet vernietigbaar is. Volgens de VvE toont het bepaalde in artikel 35 lid 7 ondubbelzinnig Pro aan dat hier is beoogd om een structurele hindernis op te werpen tegen het gebruik van parkeerplaatsen buiten de kring van eigenaars en bewoners. De hoogte van de opgenomen boetebepaling ad € 50.000,00 illustreert, hoe ernstig deze statutaire aanvulling is gemeend. [X] Beheer B.V. handelt in strijd met voornoemde bepaling door zijn parkeerplaats te verhuren aan een externe derde. Op de vergadering d.d. 23 april 2012 is het besluit genomen, om tot een beëindiging te komen binnen afzienbare tijd van voornoemde ontstane ongewenste situatie.
3.4 Wanneer de vernietiging van een besluit van de VvE wordt verlangd, bepaalt artikel
5:130 BW dat in afwijking van artikel 2:15 BW Pro een verzoek daartoe dient te worden voorgelegd aan de kantonrechter. De kantonrechter acht zich bevoegd van het onderhavige verzoek van [X] Beheer B.V. kennis te nemen.
3.5 Nu het verzoek tot vernietiging is gedaan binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen kennis nemen, is het verzoek tot vernietiging van het bestreden besluit tijdig ingesteld.
3.6 Het omstreden besluit, zoals dat op de vergadering d.d. 23 april 2012 is genomen, heeft -verkort weergegeven- op het volgende betrekking. Het op 27 mei 2010 nieuw benoemde bestuur van de VvE heeft op enig moment geconstateerd dat een aantal eigenaars van een appartementsrecht een parkeerplaats verhuurde aan een externe derde. [X] Beheer B.V. is één van die eigenaars. Het bestuur van de VvE heeft geconstateerd dat dit in strijd is met het bepaalde in artikel 35 lid Pro 7a van het reglement en wenst deze situatie te beëindigen. In de vergadering van de VvE d.d. 23 april 2012 is dit besproken en is besloten dat er vooralsnog geen gebruik wordt gemaakt van de statutaire mogelijkheid tot ontruiming of ontzegging van het gebruik dan wel van het opeisen van de boete. Wel is besloten, dat de ongewenste situatie binnen afzienbare tijd moet eindigen, waartoe de volgende beleidslijn zal worden gevoerd:
- lopende huurovereenkomsten zullen worden gerespecteerd, inclusief eventuele verlengingen met bestaande huurders;
- het bedrijfsmatige gebruik van de parkeervakken door B&B “de drie Scheepkens” zal toegestaan blijven zolang deze onderneming door de huidige eigenaars wordt bestuurd. Bij beëindiging van de huurovereenkomst(en) met Accedo eindigt daarmee tevens de toestemming tot bedrijfsmatig gebruik van de betreffende vakken; (…)
- nieuwe overeenkomsten zullen moeten voldoen aan de statutaire en reglementaire vereisten.
3.7 Volgens [X] Beheer B.V. is het besluit vernietigbaar nu de handelwijze van de VvE -gelet op de omstandigheden van het geval- een inbreuk vormt op het door rechtsverwerking verworven recht om aan een derde te verhuren. Van rechtsverwerking is temeer sprake nu er volgens [X] Beheer B.V. ook bijzondere omstandigheden aanwezig zijn waardoor het genomen besluit onhoudbaar is. Die bijzondere omstandigheid is er volgens [X] Beheer B.V. in gelegen dat bij eigenaren van parkeerplaatsen die deze verhuren aan derden het gerechtvaardigde vertrouwen is gewekt dat dit handelen geschiedde met instemming van de VvE, derhalve niet strijdig met bepalingen in het reglement. De handelwijze van de VvE om na een dusdanig lang tijdsverloop plotseling rigoureus haar standpunt te wijzigen en het voornoemde recht geldend te maken zonder wezenlijke verandering in omstandigheden is volgens [X] Beheer B.V. onbehoorlijk althans naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onhoudbaar. Hierin kan [X] Beheer B.V. niet worden gevolgd. De bepaling in artikel 35 lid Pro 7a van het reglement is duidelijk: er mag niet worden verhuurd aan externe derden. De VvE heeft betwist dat zij er al vijf jaren van op de hoogte was, dat [X] Beheer B.V. verhuurde aan een externe derde. De VvE stelt dat zij tot anderhalf à twee jaar terug ervan uitging dat de betreffende parkeerplaatsen werden verhuurd aan de gebruikers van het aan [X] Beheer B.V. toebehorende appartementsrecht. De VvE heeft hierbij onbetwist gesteld dat [X] Beheer B.V. niet heeft voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 35 lid 1 van Pro het reglement (zoals opgesomd onder 3.1 sub d), zodat het voor haar niet duidelijk was aan wie [X] Beheer B.V. de parkeerplaatsen verhuurde. Een verhuur aan een derde is immers wel toegestaan, enkel de verhuur aan een externe derde is niet toegestaan op grond van het bepaalde in het reglement. Voor het aannemen van rechtsverwerking is enkel tijdsverloop of enkel stilzitten onvoldoende. Er zijn geen bijzondere omstandigheden komen vast te staan als gevolg waarvan hetzij bij [X] Beheer B.V. het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de VvE haar aanspraak ter zake van artikel 35 lid Pro 7a van het reglement niet (meer) geldend zou maken, hetzij [X] Beheer B.V. in haar positie onredelijk zou worden benadeeld in geval de VvE haar aanspraak alsnog geldend maakt. In het onderhavige geval heeft te gelden dat [X] Beheer B.V. bekend was, althans had moeten zijn, met het bepaalde in voornoemd artikel van het splitsingsreglement. Dat hij op een gegeven moment, in strijd met het bepaalde in het reglement, is gaan verhuren aan een externe derde, is een omstandigheid die voor zijn rekening en risico komt. [X] Beheer B.V. stelt dat dit de goedkeuring had van het toenmalige bestuur van de VvE. Dit is echter door de huidige VvE
-bij gebrek aan wetenschap- weersproken en is door [X] Beheer B.V. op geen enkele wijze gemotiveerd onderbouwd, zodat aan dit standpunt voorbij gegaan wordt. Dat het huidige bestuur van de VvE met de situatie heeft ingestemd, is evenmin komen vast te staan. Zij heeft immers aangegeven, dat er van een stilzwijgende instemming geen sprake kan zijn omdat er niet bekend was wat er speelde. Het is voorstelbaar dat [X] Beheer B.V. zich voelt benadeeld (ten opzichte van de huidige situatie) als de VvE (alsnog) vasthoudt aan het bepaalde in artikel 35 lid Pro 7a van het reglement, doch deze benadeling is niet onredelijk en komt voor haar rekening en risico. Dit geldt ook voor het (mede daardoor) geleden financiële nadeel. [X] Beheer B.V. had immers kunnen weten wat haar mogelijkheden en onmogelijkheden zijn als appartementsrechteigenaar van “De Engelse Hof”. [X] Beheer B.V. verwijst nog naar de situatie bij de B&B-eigenaar. Deze situatie is echter anders dan bij [X] Beheer B.V. nu de B&B-eigenaar zijn parkeerplaatsen niet verhuurt, maar slechts in gebruik geeft aan zijn klanten. Ook hiervoor heeft de VvE bepaald dat het bedrijfsmatige gebruik van die parkeervakken zal toegestaan blijven zolang de B&B- onderneming door de huidige eigenaars wordt bestuurd.
Voor zover [X] Beheer B.V. nog naar vergelijkbare gevallen verwijst van andere appartementsrechteigenaren die ook aan externe derden verhuren, heeft te gelden dat ook voor hen de beleidslijn geldt zoals die is vastgesteld op de vergadering van de VvE d.d. 23 april 2012.
De belangen die de VvE heeft bij handhaving van het bepaalde in artikel 35 lid Pro 7a zijn evident. Het is voorstelbaar dat zij wil voorkomen dat de parkeerplaatsen die zijn gelegen in de parkeerkelder onder het appartementencomplex worden verhuurd aan willekeurige externe derden. Ook is gebleken dat de VvE zorgvuldig heeft gehandeld bij het nemen van het besluit zoals genomen op de vergadering van 23 april 2012. Zij heeft -verkort weergegeven- niet gekozen voor een geforceerde afbouw, maar voor een geleidelijke afbouw van de ontstane onwenselijke situatie: lopende huurovereenkomsten zullen worden gerespecteerd, inclusief eventuele verlengingen met bestaande huurders, maar nieuwe overeenkomsten zullen moeten voldoen aan de statutaire en reglementaire vereisten. Gelet op het voorgaande is niet gebleken -zoals door [X] Beheer B.V. is gesteld- dat de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid niet tot het bewuste besluit, zoals genomen op de vergadering d.d. 23 april 2012, kon komen.
3.8 [X] Beheer B.V. stelt nog dat het besluit voorts dient te worden vernietigd wegens strijd met artikel 7 lid 4 van Pro het huishoudelijk reglement, omdat uit dit artikel blijkt dat verhuur van de parkeerplaatsen is toegestaan. [X] Beheer B.V. heeft echter nagelaten de tekst van dit betreffende artikel in het geding te brengen. De VvE heeft dat wel gedaan. De kantonrechter is het met [X] Beheer B.V. eens dat uit het huishoudelijk reglement blijkt dat verhuur aan derden is toegestaan. Dat blijkt overigens ook uit artikel 35 lid Pro 7a van het reglement. Enkel de verhuur aan externe derden wordt in het reglement verboden. Op geen enkele wijze is in te zien dat uit artikel 7 lid 4 van Pro het huishoudelijk reglement zou volgen dat verhuur aan externe derden wel is toegestaan.
3.9 Al het voorgaande leidt ertoe dat het besluit zoals genomen op de vergadering van de VvE d.d. 23 april 2012 niet wordt vernietigd. De vordering van [X] Beheer B.V. wordt derhalve afgewezen.
3.10 Als de in het ongelijk te stellen partij, wordt [X] Beheer B.V. veroordeeld in de proceskosten. De VvE heeft in dat kader verzocht om een vergoeding van € 587,04, zoals onderbouwd door haar productie 4 bij het verweerschrift. Deze kosten komen op grond van het bepaalde in de wet echter niet voor vergoeding in aanmerking. Nu de VvE zich tijdens de mondelinge behandeling heeft laten bijstaan door een gemachtigde, worden haar proceskosten begroot op een bedrag van € 200,00 aan salaris gemachtigde.
4. De beslissing
De kantonrechter:
wijst het verzoek af;
veroordeelt [X] Beheer B.V. in de proceskosten aan de zijde van de VvE gevallen, welke tot op heden worden begroot op een bedrag van € 200,00 aan salaris gemachtigde.
Deze beschikking is gegeven door mr. W.E.M. Verjans, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 november 2012, in tegenwoordigheid van de griffier.