Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 11/773
Uitspraakdatum: 23 augustus 2012
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], gevestigd wonende te [plaats],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Loon op Zand,
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 27 december 2010 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres appartement] te [plaats X] (hierna: het appartement), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 augustus 2012 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, de gemachtigde van belanghebbende, [belanghebbende], verbonden aan [kantoornaam gemachtigde] te Eindhoven en namens verweerder, [gemachtigde] en [taxateur M] (taxateur). De zaken met procedurenummers 11/772 tot en met 11/781 en 11/783 tot en met 11/795 zijn gelijktijdig behandeld.
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 232.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 218,55.
2. Gronden
2.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde van het appartement, per waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2010 op € 243.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (hierna: OZB) 2010 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde gehandhaafd. In het verweerschrift persisteert de heffingsambtenaar in de door hem vastgestelde waarde. Volgens belanghebbende had het appartement op de waardepeildatum een waarde van € 230.000.
2.2. De heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust, onderbouwt de door hem verdedigde waarde van het appartement met een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt naar aanleiding van een taxatie op 24 februari 2011 door taxateur [taxateur V], waarin wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal ter vergelijking met het appartement opgevoerde objecten (hierna: referentieobjecten). In het taxatierapport is, ter ondersteuning, een matrix opgenomen. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel het appartement als van de referentieobjecten. In het taxatierapport is de waarde van het appartement getaxeerd op € 243.181.
2.3. Met het in 2.2 genoemde taxatierapport heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat het appartement op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 243.000. De in het in 2.2 bedoelde taxatierapport genoemde referentieobjecten welke zijn gelegen aan de [referentieobject 1] en [referentieobject 2] te [plaats X] beschikken over een inpandige garage, welke is gewaardeerd op € 10.000. De niet inpandige parkeerplaats van belanghebbende is getaxeerd op € 7.283. Belanghebbende stelt, naar het oordeel van de rechtbank terecht, dat het verschil in waarde tussen een inpandige garage en een niet inpandige parkeerplaats groter is dan € 2.717 (€ 10.000 minus € 7.283). In een inpandige garage is een auto minder gevoelig voor diefstal en beschadiging door derden en voor weersinvloeden. De door belanghebbende bepleite waarde van een inpandige garage van € 15.000 komt de rechtbank niet te hoog voor. Indien de waarde van de inpandige garage van de appartementen aan de [referentieobject 1] en [referentieobject 2] te [plaats X] op € 15.000 wordt gesteld heeft dit een verlaging van de prijs per kubieke meter van deze appartementen tot gevolg van respectievelijk € 17,42 en € 14,57. Naar het oordeel van de rechtbank dient de door verweerder vastgestelde waarde van het appartement te worden verlaagd met € 4.000 (250 kubieke meter maal een verlaging van afgerond gemiddeld € 16).
2.4. Belanghebbende stelt dat het appartement, nu het op de bovenste verdieping is gelegen en daardoor te maken heeft met een schuin dak, beschikt over loze ruimten en dat verweerder hiermee in de waardering geen rekening heeft gehouden. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat is gewaardeerd per kubieke meter en dat hierdoor geen ruimte is meegewaardeerd waar belanghebbende niet over beschikt.
De rechtbank overweegt dat belanghebbende, zoals door verweerder onderkend, door het schuine dak beschikt over minder kubieke meters en dat hiermee in de waardering rekening is gehouden door uit te gaan van de werkelijke inhoud. Daarmee heeft verweerder echter miskend dat voorts een deel van de wel aanwezige inhoud minder goed bruikbaar is en dat dit een waardedrukkend effect meebrengt. Zo zullen in de hoeken van het appartement die te maken hebben met het schuine dak geen of minder hoge kasten kunnen worden geplaatst dan in de hoeken van een appartement op de begane grond of op de eerste verdieping. De rechtbank wijst er in dit verband op dat de inhoud van de appartementen aan de [referentieobject 3] en [referentieobject 4] (270 m3) is gewaardeerd tegen € 900 per m3, terwijl het appartement (250 m3) is gewaardeerd tegen € 920 per m3. De rechtbank ziet hierin aanleiding om de waarde (verder) te verlagen met € 6.250 (250 m3 maal € 25). Dit resulteert in een waarde van (afgerond) € 232.000 (€ 243.181 minus € 4.000 minus € 6.500).
2.5. Voor het overige zijn de referentieobjecten en het appartement qua type, bouwjaar, staat van onderhoud, voorzieningenniveau en inhoud, naar het oordeel van de rechtbank in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar, dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van het appartement. Uit het taxatierapport blijkt dat de taxateur zich voldoende rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de referentieobjecten en het appartement.
2.6. Belanghebbende heeft een tweetal taxatierapporten overgelegd, opgemaakt door [taxateur Z] op 6 oktober 2009 en door [taxateur K] op 4 mei 2010.
De rechtbank gaat voorbij aan beide taxatierapporten van belanghebbende nu de daarin genoemde waarden van het appartement niet worden geacht de WOZ-waarde daarvan te weerspiegelen. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de waarde genoemd in het taxatierapport van [taxateur Z] tot stand is gekomen door de in artikel 4, eerste lid, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ voorgeschreven methode van vergelijking met rond de waardepeildatum verkochte vergelijkbare appartementen. Ten aanzien van het taxatierapport van [taxateur K], merkt de rechtbank op dat hierin weliswaar referentieobjecten worden genoemd, maar dat daarvan onvoldoende gegevens in betreffend taxatierapport worden genoemd om te kunnen vaststellen of deze referentieobjecten als zodanig geschikt zijn. In laatstbedoeld taxatierapport staat niet dat is gewaardeerd naar waardepeildatum. Gelet op het vorenoverwogene, komen aan de taxatierapporten van belanghebbende onvoldoende bewijskracht toe.
2.7. Voorts stelt belanghebbende dat referentieobjecten die zijn gelegen in [plaats Y] niet geschikt zijn om met haar appartement te vergelijken nu dat in [plaats X], een andere dorpskern binnen dezelfde gemeente, is gelegen. Deze grief faalt echter, nu vaste rechtspraak uitwijst dat een referentieobject zelfs in een andere gemeente kan liggen en toch als zodanig geschikt kan zijn en belanghebbende geen argumenten heeft aangevoerd op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat appartementen in [plaats X] een ander prijsniveau kennen dan appartementen in [plaats Y].
2.8. Daarnaast stelt belanghebbende dat een waardedrukkend effect uitgaat van de omstandigheid dat het appartement minder uitstraling heeft dan de referentieobjecten gelegen aan de [straat referentieobjecten 1 en 2] te [plaats X]. Zij stelt dat betreffende referentieobjecten een chique en statige uitstraling hebben en dat zij last heeft van een bushalte, een benzinepomp en geparkeerde fietsen voor de deur. Verweerder voert aan dat voor dit waardedrukkend effect iets te zeggen valt, maar dat hiermee rekening is gehouden in de waardering nu het appartement in de in 2.2 genoemde matrix een lagere prijs per kubieke meter kent dan de referentieobjecten.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met bedoeld waardedrukkend effect, in hoeverre dit al te onderkennen valt. De rechtbank overweegt dat de appreciatie van de uitstraling en bouwstijl van een appartement in grote mate worden bepaald door persoonlijke smaak en dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat haar appartement om deze reden lager gewaardeerd dient te worden. Voorts acht de rechtbank van belang dat het waardedrukkend effect dat uitgaat van de overlast van een bushalte voor de deur (deels) wordt gecompenseerd door het waardeverhogend effect van een opstapplaats voor openbaar vervoer in de directe nabijheid. Tot slot hecht de rechtbank geloof aan bedoelde verklaring van verweerder, nu het appartement van belanghebbende is gewaardeerd tegen € 920 per kubieke meter en dit in verhouding tot de waardering van de referentieobjecten aan de [straat referentieobjecten 1 en 2] te [plaats X], rekening houdend met het principe van afnemend grensnut (de waarde per kubieke meter neemt af naarmate het object een grotere inhoud kent) laag is.
2.9. Verder stelt belanghebbende dat het appartement is gelegen nabij de drukke [straat K] en dat de referentieobjecten aan de [straat referentieobjecten 1 en 2] zijn gelegen in een rustige wijk met uitzicht aan de voorzijde op een grasplantsoen.
De rechtbank overweegt dat de referentieobjecten aan de [straat referentieobjecten 1 en 2] zijn gelegen in dezelfde wijk als het appartement en dat het referentieobject aan de [referentieobject 5] te [plaats Y] (deels) aan een doorgaande weg is gelegen. Tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de waardedrukkende factor van de ligging aan een drukke straat niet evenzeer geldt voor de referentieobjecten. Het waardedrukkende effect van de ligging aan een drukke straat is dus al in de waardering meegenomen.
2.10. Voorts stelt belanghebbende dat verweerder bij de waardering onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen haar appartementen gelegen aan de [straat K] en aan de [straat appartement].
De rechtbank overweegt dat genoemde verschillen, zo deze er al zijn, zo gering zijn dat niet aannemelijk is geworden dat daarvan een effect op de waarden uitgaat. Bovendien compenseren sommige verschillen elkaar (deels). Zo zal er op de begane grond, zoals belanghebbende stelt, misschien wat minder privacy en wat meer geluidsoverlast zijn van het verkeer, maar dat waardedrukkend effect wordt (deels) gecompenseerd van het waardeverhogend effect dat uitgaat van de omstandigheid dat geen trappen hoeven te worden beklommen. En zo brengt het wonen in een hoekappartement enerzijds meer privacy met zich maar anderzijds hogere stookkosten.
2.11. Tot slot stelt belanghebbende dat het appartement gelegen aan de [referentieobject 6] te [plaats X] op 8 augustus 2007 is verkocht voor € 220.000. Naar het oordeel van de rechtbank kan deze verkoop niet worden gebruikt om een oordeel te vormen over de waarde van het appartement op de waardepeildatum, nu de verkoopdatum is gelegen op een dusdanig ver van de waardepeildatum gelegen tijdstip dat de verkoopprijs onvoldoende basis biedt voor het trekken van een conclusie met betrekking tot de waarde van het appartement op de waardepeildatum. Bovendien kan de rechtbank, bij gebrek aan gegevens over het appartement aan de [referentieobject 6], niet vaststellen of dit appartement in voldoende mate vergelijkbaar is met het appartement van belanghebbende.
2.12. Artikel 30, tweede lid van de Wet WOZ bepaalt dat, indien de WOZ beschikking en de aanslag in de OZB in één geschrift zijn vastgesteld, het bezwaar tegen de beschikking mede wordt geacht de aanslag te betreffen. De heffingsambtenaar heeft in zijn uitspraak op bezwaar verzuimd te beslissen ter zake van de aanslag OZB. De rechtbank kan daarover dan ook geen uitspraak doen. De rechtbank zal de zaak niet terugwijzen naar de heffingsambtenaar om alsnog uitspraak te doen op de bezwaren tegen de aanslag OZB omdat in artikel 18a van de AWR is bepaald dat een zodanige aanslag moet worden verminderd indien de vermindering van de WOZ-beschikking onherroepelijk komt vast te staan. De heffingsambtenaar zal dus op eigen initiatief de aanslag OZB moeten verminderen. Daar is geen rechterlijke uitspraak over die aanslag voor nodig.
2.13. Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard.
Ten aanzien van de proceskosten
2.14. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Bij het vaststellen van de te vergoeden proceskosten op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) gaat de rechtbank er van uit dat de zaken met de procedurenummers, 11/772 tot en met 11/781 en 11/783 tot en met 11/795, drieëntwintig stuks dus, welke zaken alle door belanghebbende zijn aangebracht, samenhangen in de zin van artikel 3, tweede lid van het Besluit.
2.15. De rechtbank stelt de proceskosten, op de voet van het Besluit, voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.965 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 218, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437, maal 1,5 wegens het aantal samenhangende zaken en een wegingsfactor 1).
2.16. Ook de kosten van het taxatierapport, dat is opgemaakt voor alle in 2.14 genoemde zaken, komen voor vergoeding in aanmerking. Verweerder stelt dat het aantal aan de betreffende taxatie bestede uren, te weten 35, hem hoog voorkomt. De rechtbank acht aannemelijk dat aan de betreffende taxatie 35 uren zijn besteed. Belanghebbende heeft geloofwaardig verklaard dat de getaxeerde objecten behoren tot tien verschillende groepen en dat aan de taxatie van iedere groep 3,5 uur is besteed. Tot slot wijst de rechtbank op de omstandigheid dat verweerder in de bezwaarfase, betreffende de verlaging van de WOZ-waarde van twee appartementen uit verschillende groepen, in de uitspraken op bezwaar de kosten van twee maal 3,5 uren in aftrek heeft toegelaten. Het totaalbedrag van de kosten van de taxatie, van € 2.843,05, komt voor vergoeding in aanmerking.
2.17. De totale proceskostenvergoeding bedraagt derhalve € 4.808,05 (€ 1.965 plus € 2.843,05). De rechtbank zal in elk van de in 2.14 genoemde zaken waarin belanghebbende geheel of gedeeltelijk in het gelijk is gesteld een proceskostenvergoeding toekennen van € 218,55 (€ 4.808,05 gedeeld door 22 zaken).
2.18. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat in de bezwaarfase, ten aanzien van twee van de drieëntwintig appartementen van belanghebbende (in de zaken met procedurenummers 11/794 en 11/795), al een proceskostenvergoeding is toegekend van in totaal € 1.330,65. Indien dit bedrag al aan belanghebbende is uitbetaald, dient in de zaken waarin belanghebbende geheel of gedeeltelijk in het gelijk is gesteld nog € 158,05 (€ 4.808,05 minus € 1.330,65 gedeeld door 22 zaken) te worden uitbetaald.
Deze uitspraak is gedaan op 23 augustus 2012 door mr. D. Hund, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. I. van Wijk, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 6 september 2012
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.