Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Team kanton Tilburg
zaak/rolnr.: 689502 CV EXPL 11-9687
vonnis van 22 augustus 2012
inzake
de vennootschap onder firma
Fedo Verpakkingslogistiek,
gevestigd en kantoorhoudende te Dongen,
eiseres,
gemachtigde: mr. C.M.V.M. Ketelaars, advocaat te Tilburg,
tegen:
de besloten vennootschap
[Y] Onroerend Goed B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Dongen,
gedaagde,
gemachtigde: mr. R.G. Degenaar, advocaat te Gorinchem.
Partijen zullen door de kantonrechter hierna Fedo en [Y] worden genoemd.
1. Het verdere verloop van de procedure
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit het tussenvonnis van 23 mei 2012 en de daarin genoemde stukken. Ingevolge dit tussenvonnis heeft op 6 juli 2012 een comparitie van partijen plaatsgevonden. De griffier heeft van het verhandelde tijdens de comparitie aantekening gehouden. Hierna is de uitspraak van het vonnis op vandaag bepaald.
2. De feiten
Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen van partijen en de overgeleg-
de producties gaat de kantonrechter uit van de volgende feiten:
a. Fedo huurt met ingang van 1 augustus 2004 van [Y] de bedrijfsruimte, groot circa 475m2 op de begane grond, gelegen aan de Prinses Margrietstraat 1a te Dongen (hierna ook “het gehuurde” genoemd).
b. De huurovereenkomst is aanvankelijk aangegaan voor de duur van vijf jaar. Per 1 augustus 2009 is de overeenkomst met een periode van vijf jaar verlengd.
c. Tussen partijen is een aanvangshuurprijs overeengekomen van € 16.625,- per jaar (exclusief BTW), hetgeen overeenkomt met € 1.385,42 per maand.
d. Van de huurovereenkomst maken deel uit de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (versie juli 2003, hierna: de algemene bepalingen). Daarin is onder meer bepaald:
“11.5 Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken, die hij niet kende of niet behoorde te kennen bij het aangaan van de huurovereenkomst.
11.6 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, weersomstandigheden, stagnatie in de bereikbaarheid van het gehuurde, leegstand elders, stagnatie in de voorziening van gas, water, elektriciteit, warmte ventilatie of luchtbehandeling, storing van de installaties en apparatuur, in- en uitstroming van gassen of vloeistoffen, brand, ontploffing, tekortkomingen in de leveringen en diensten. Eveneens is verhuurder niet aansprakelijk voor schade aan de persoon of goederen van derden die in het gehuurde aanwezig zijn en huurder vrijwaart verhuurder voor aanspraken van die derden ter zake (…)
11.8 Verhuurder is niet aansprakelijk voor bedrijfsschade van huurder of voor schade als gevolg van de activiteiten van andere huurders of van belemmeringen in het gebruik van het gehuurde die derden veroorzaken, of voor gebreken die zijn ontstaan doordat huurder zijn onderhoudsplicht niet is nagekomen (…)
13.9 Huurder zal verhuurder onverwijld schriftelijk in kennis stellen van gebreken aan het gehuurde. Huurder geeft verhuurder in dat bericht een redelijke termijn, die behoudens in geval van calamiteiten, tenminste zes weken bedraagt om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek (…)”
e. Het gehuurde maakt onderdeel uit van een groter geheel, een groter bedrijfspand. In artikel 8.2 van de huurovereenkomst is bepaald dat [Y] op zijn kosten een scheidingswand zal plaatsen zodra Unit B van het bedrijfspand wordt verhuurd.
f. Kort na de ingangsdatum van de huurovereenkomst, 1 augustus 2004, is deze scheidingswand geplaatst. Unit B was toen nog niet verhuurd. Dat is pas gebeurd met ingang van 1 juli 2008. Met ingang van die datum heeft het bedrijf [X] deze bedrijfsruimte van Fedo gehuurd.
g. Fedo exploiteert in het gehuurde een verpakkingsbedrijf, waarbij veelvuldig met karton wordt gewerkt.
h. [X] exploiteert in het door haar gehuurde een bedrijf waarmee met waterstralen metaal wordt gesneden.
i. Eind 2010 heeft Fedo [Y] meegedeeld dat het met haar in bedrijfseconomische zin niet goed ging en dat zij daarom zou willen komen tot een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst. Daarover heeft tussen partijen overleg plaatsgevonden en in dat overleg heeft [Y] zich bereid verklaard aan een tussentijdse beëindiging mee te werken wanneer zij het door Fedo gehuurde ook aan [X] zou kunnen verhuren.
j. Bij e-mail van 20 december 2010 heeft Fedo [Y] het volgende bericht:
“ [voornaam Y], We hebben mondeling de afspraak gemaakt de situatie per maand te bekijken. Uit de afgelopen contacten die we per e-mail hebben gehad, concludeer ik dat je niet voornemens bent je daaraan te houden. Ik heb je mondeling zowel schriftelijk medegedeeld de huurover-eenkomst te willen beëindigen, mondeling zijn we overeengekomen, maar schriftelijk geef je het verhaal een andere wending. Dat de besluitvorming bij [X] ligt, is een voor mij niet te accepteren stelling. Ik wil je bij deze wijzen op de volgende feiten, die overigens mondeling al zijn medegedeeld:
a. Geluidsoverlast van [X]. De toegestane grens wordt ruim overschreden (…)
c. Lekkages dak. Net als vorige winter hebben we weer op diverse plaatsen lekkages, nu echter niet alleen langs de kanten, maar divers. Dit is vanaf het intreden van de vorst. Groot risico op waterschade aan machines of produkten !! (…)
Mocht het zijn dat je het beëindigen van de huurovereenkomst per 1-1-2011 niet accepteerd, verzoek ik je bij deze om bovenstaande feiten voor deze datum te verhelpen met als prioriteit de geluidsoverlast en de lekkages van het dak. Graag voor as woensdag 1200 uur antwoord aubdaar ik dit dan kan meenemen in onze besluitvorming.
k. Bij e-mail van 21 december 2010 heeft [Y] als volgt gereageerd:
“ Hallo [voornaam contactpersoon eiseres], Hierbij reageer ik op je e-mail van gisteren 20-12-2010.,wat betreft de dak- lekkages deze kan ik pas laten verhelpen net zoals afgelopen jaar als het dak sneeuwvrij is, ik zal van Haperen komende week opdracht geven het dak te herstellen zodra dit mogelijk is gezien de weersomstandigheden! Wat betreft je overige opmerkingen, hier ga ik mee aan de slag en kom daar in een later stadium nog op terug! Van [X] heb ik vandaag via mail vernomen dat ze het pand niet in 2011 kunnen enof willen betrekken, en ben ik genoodzaakt je helaas aan je contract te houden! Mocht na bovenstaande informatie behoefte zijn aan telefonisch overleg kun je mij bereiken op mijn vaste telefoon (…)”
l. In februari 2011 is [Y], gezien de financiële situatie van Fedo, akkoord gegaan met een verlaging van de huurprijs voor Fedo voor het jaar 2011 naar € 1.100,- per maand (exclusief BTW), waarbij tevens is overeengekomen dat partijen uiterlijk in december 2011 een evaluatiegesprek zouden hebben om de voortgang te bespreken. Ook is overeengekomen dat wanneer gedurende de looptijd van de huurovereenkomst [X] het door Fedo gehuurde zou willen huren, Fedo daaraan haar medewerking zal verlenen, waarbij [Y] een opzegtermijn van drie maanden in acht zal nemen.
3. De vordering
3.1 Fedo vordert, na vermeerdering van eis, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1.
Primair: voor recht zal verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen betreffende het gehuurde op de dag dat de dagvaarding wordt uitgereikt is ontbonden;
Subsidiair: de huurovereenkomst tussen partijen betreffende het gehuurde zal ontbinden;
2. de huurprijs zal verminderen tot € 440,- per maand vanaf 20 januari 2011 tot 1 januari 2012 en tot € 554,17 vanaf 1 januari 2012, althans tot het moment dat de gebreken zijn verholpen dan wel de huurovereenkomst op rechtsgeldige wijze is geëindigd;
3. [Y] zal veroordelen tot betaling aan Fedo ter zake schadevergoeding, rente en kosten van het bedrag van € 7.489,32, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 17 oktober 2011 tot aan de datum van algehele voldoening, alsmede van het bedrag van € 6.000,- te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 29 februari 2012 tot aan de datum van algehele voldoening;
4. [Y] zal veroordelen in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.
3.2 Fedo legt, samengevat, aan haar vorderingen ten grondslag dat sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 van het BW. Concreet is er sprake van ernstige vochtoverlast en ontoelaatbare geluidsoverlast. De vochtoverlast en de geluidsoverlast hebben beide als oorzaak de gebrekkige scheidingswand (punt 23 van de conclusie van repliek). [Y] is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichting door het gebrek niet tijdig te verhelpen. Om deze reden is Fedo gerechtigd tot ontbinding van de huurovereenkomst, maakt zij terecht aanspraak op huurprijsvermindering en heeft zij recht op vergoeding van de gevolgschade, aldus Fedo. Aanknopend bij artikel 6 Besluit Huurprijzen woonruimte acht Fedo een huurprijsverlaging met 60% gerechtvaardigd. Een beroep van [Y] op de exoneraties in de algemene bepalingen is volgens Fedo in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het is naar de overtuiging van Fedo onaanvaardbaar dat een verhuurder een met een iel tussenwandje in tweeën gesplitste bedrijfshal voor een deel verhuurt aan een bedrijf dat met waterstralen metaal doormidden snijdt en vervolgens zich erop beroept dat het niet door haar komt dat het karton vochtig wordt.
3.3 [Y] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering. Zij heeft onder meer gesteld dat de tussenwand voldeed en voldoet aan alle daaraan te stellen bouwkundige eisen. De wand is geplaatst door een ter zake gespecialiseerd bedrijf. De wand is ongeveer 10 centimeter dik en bestaat uit stalen platen aan beide zijden met daartussen, in de kern, isolatiemateriaal. Na een klacht van Fedo over geluidsoverlast in 2008 heeft [Y] direct actie ondernomen en het bedrijf dat de tussenwand had geplaatst opdracht gegeven te zorgen voor een strakkere aansluiting van de wand op het dak. Die werkzaamheden zijn uitgevoerd waarna Fedo tot 20 december 2010 niet meer over geluidsoverlast klaagde. [Y] betwist dat van (onaanvaardbare) geluidsoverlast sprake is. Iedere concretisering, iedere onderbouwing van Fedo, op wie de bewijslast van die stelling rust, ontbreekt. Van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW is dan ook geen sprake.
Met betrekking tot de gestelde wateroverlast betwist [Y] dat deze werd veroorzaakt door een gebrek aan het gehuurde, waarvoor zij verantwoordelijk is. Behalve een tweetal incidentele gebreken waardoor wateroverlast ontstond en die direct verholpen zijn, is gedurende een reeks van jaren geen sprake geweest van wateroverlast (lekkage) in het gehuurde. De overlast is veroorzaakt door de wijze waarop de twee aan elkaar grenzende bedrijfsruimten worden (werden) gebruikt door enerzijds Fedo en anderzijds [X].
[X] werkt met relatief hoge temperaturen en water waardoor condens ontstaat. Door Fedo wordt daarentegen niet of nauwelijks gestookt. Door de grote temperatuurverschillen als gevolg van het gebruik van het gehuurde door Fedo enerzijds en [X] anderzijds ontstond een zogenaamde koudebrug, die condensvorming veroorzaakt. Die condens, het condenswater, hoopte zich op in de damwandprofielen en wanneer die profielen verzadigd waren begon het te lekken. Dat betekent echter niet dat de tussenwand, dat de damwand-profielen, dat het dak of, in nog meer algemene zin, het gehuurde gebrekkig was. Er is sprake van een feitelijke stoornis die wordt veroorzaakt door het gebruik dat Fedo en [X], ieder voor zich, van het pand maken. [Y] heeft ook steeds op voortvarende wijze actie ondernomen wanneer Fedo (ingaande 20 december 2010) klaagde over wateroverlast. [Y] heeft daartoe naar behoren derden ingeschakeld en het probleem is uiteindelijk op 27 juni 2011 ook opgelost. [Y] is dan ook niet tekort geschoten, haar valt niets toe te rekenen en voor ontbinding van de huurovereenkomst, huurprijsvermindering en schadevergoeding bestaat geen grondslag. Als al sprake zou zijn van gebreken, dan gaat het om onzichtbare gebreken c.q gebreken die zijn ontstaan na het aangaan van de huurovereenkomst. Op grond van de algemene bepalingen zouden de vorderingen van Fedo ook in dat geval afgewezen moeten worden. [Y] ziet niet in waarom haar beroep op deze algemene bepalingen in dit geval in strijd met de redelijkheid en billijkheid zou zijn.
3.4 Op de standpunten van partijen zal de kantonrechter hierna in de beoordeling -voor zover nodig- nog nader ingaan.
4. De beoordeling
4.1 Dit geschil gaat allereerst om de vraag of [Y] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter niet het geval.
Er is geen sprake (meer) van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW.
De wateroverlast heeft [Y] na de melding door Fedo op 20 december 2010 voldoende voortvarend, met inachtneming van artikel 13.9 van de algemene bepalingen, ter hand genomen. De kantonrechter verwijst daarvoor naar de bij de dagvaarding (productie 5) overgelegde e-mails van [Y] vanaf 25 januari 2011 waaruit de inspanningen van [Y] blijken. [Y] heeft, om de oorzaak van het vochtprobleem te achterhalen respectievelijk op te lossen eerst dakdekkersbedrijf Van Haperen en vervolgens loodgietersbedrijf Ansiet ingeschakeld. Uiteindelijk is de wateroverlast op 27 juni 2011 door Ansiet ook opgelost.
Fedo stelt nog, zo begrijpt de kantonrechter, dat zij in de periode van 20 december 2010 tot 27 juni 2011 een schade heeft geleden van € 6.564,25 als gevolg van de wateroverlast.
Maar als die schade al zou zijn geleden -de als productie 8 bij de dagvaarding overgelegde foto’s zijn niet gedateerd, zodat niet te achterhalen is wanneer deze gemaakt zijn, terwijl de schadefactuur van 25 mei 2011 (productie 7 bij de dagvaarding) op geen enkele wijze onderbouwd is- staan de algemene bepalingen aan een eventuele toewijzing in de weg (zie ook rechtsoverweging 4.2).
Voor wat betreft de gestelde geluidsoverlast is de kantonrechter van oordeel dat Fedo haar stelling dat er sprake is van ontoelaatbare geluidsoverlast op geen enkele wijze heeft onderbouwd. Fedo legt, zoals [Y] bij conclusie van dupliek terecht heeft opgemerkt, geen rapport van geluidmeting over, laat onvermeld welke geluidsnorm in haar visie de norm is en volstaat met het overleggen van een rapport (productie 10 bij de conclusie van repliek) van een medewerker van de gemeente Dongen, opgemaakt voor een heel ander doel, die schrijft over een “erg hinderlijk monotoon geluid” en daar vervolgens aan toevoegt in te schatten dat het geluidsniveau “binnen de norm” blijft. De kantonrechter wil wel aannemen dat [X] gebruik maakt van een machine die veel geluid produceert, maar geenszins is komen vast te staan dat sprake is van zodanig onaanvaardbare geluidsoverlast dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.
Nu gelet op het bovenstaande geen sprake (meer) is van een gebrek in de zin van artikel 7:204, bestaat voor de vorderingen van Fedo reeds daarom geen grondslag.
4.2 Ten overvloede merkt de kantonrechter nog op dat de vorderingen van Fedo ook zouden zijn afgewezen indien de wateroverlast en de geluidsoverlast wel (nog) als gebrek in de zin van artikel 7:204 BW zouden zijn aangemerkt. In dat geval zou de kantonrechter geoordeeld hebben dat [Y] ter afwering van de vorderingen terecht een beroep heeft gedaan op de artikelen 11.5, 11.6 en/of 11.8 van de algemene bepalingen. De stelling van Fedo dat [Y] geen beroep zou kunnen doen op die bepalingen verwerpt de kantonrechter. Het gaat om twee professionele partijen. Verder zijn de gestelde gebreken na het aangaan van de huurovereenkomst ontstaan (artikel 7:209 van het BW). De gestelde problemen voor Fedo hebben zich immers pas voorgedaan na aanvang van de huur door [X] op 1 juli 2008. Bovendien is geenszins komen vast te staan dat de vochtoverlast en de geluidsoverlast beide als oorzaak de gebrekkige scheidingswand hebben. Fedo heeft dit wel gesteld, maar zij heeft die stelling tegenover de gemotiveerde betwisting van [Y] op geen enkele wijze onderbouwd. Daarbij is in de processtukken ook geen enkel stuk te vinden waarin Fedo [Y] voor wat betreft deze scheidingswand in gebreke heeft gesteld.
4.3 Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen van Fedo afgewezen moeten worden. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Fedo worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten van [Y]. Die kosten worden tot deze uitspraak begroot op € 750,- aan salaris voor de gemachtigde van [Y].
3. De beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vorderingen van Fedo af;
- veroordeelt Fedo tot betaling van de proceskosten van [Y], vastgesteld op € 750,-.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.L. Sierkstra en is in het openbaar uitgesproken op 22 augustus 2012.