Uitspraak
RECHTBANK BREDA
team kanton Bergen op Zoom
zaak/rolnr.: 681644 CV EXPL 11-6207
vonnis d.d. 7 maart 2012
inzake
1. [X],
2. [Y],
beiden wonende te Bergen op Zoom,
eisers,
gemachtigde: mr. M.M. van Delden, medewerkster ARAG-Nederland, Algemene Rechtsbijstand N.V. te Amsterdam,
tegen
de stichting STICHTING STADLANDER,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Bergen op Zoom,
gedaagde,
gemachtigde: AGIN Timmermans te Bergen op Zoom.
Eisers worden hierna afzonderlijk aangeduid als respectievelijk “[X]” en “[Y]” en gezamenlijk als “[X en Y].”. Gedaagde wordt hierna aangeduid als “Stichting Stadlander”.
1. Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit:
1.1 de dagvaarding van 12 september 2011 met producties;
1.2 de conclusie van antwoord;
1.3 de conclusie van repliek met producties;
1.4 de conclusie van dupliek.
2. Het geschil
[X en Y]. vordert, dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, zal worden bepaald, dat [Y] met ingang van de datum van het vonnis, althans met ingang van een in goede justitie te bepalen ander tijdstip, medehuurder zal zijn van de woonruimte aan het adres [adres], een en ander met veroordeling van Stadlander in de buitengerechtelijke kosten ad € 178,50 en in de kosten van dit geding.
Stadlander concludeert tot afwijzing van de vordering, met hoofdelijke veroordeling van [X en Y]. in de proceskosten.
3. De beoordeling
3.1 Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken, dan wel blijkens de niet betwiste inhoud van producties, het volgende vast:
1. [X] en zijn inmiddels overleden vrouw zijn op 29 april 1992 met (de rechtsvoorgangster van) Stadlander een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de woning aan de [adres] (nader ook “het gehuurde”).
2. De thans 42-jarige zoon [Y] heeft sinds aanvang van de huurovereenkomst onafgebroken bij zijn ouders/vader in het gehuurde gewoond.
3. In 1999 is zoon [Y] getrouwd. Zijn echtgenote en de 2 uit het huwelijk geboren minderjarige kinderen (thans 6 en 3 jaar oud) wonen eveneens in het gehuurde.
4. Op 23 december 2010 heeft [X en Y]. Stadlander verzocht om [Y] de status van medehuurder te verlenen.
5. Stadlander heeft dit verzoek bij brief van 14 februari 2011 afgewezen. In haar brief stelt zij, kort gezegd, geen huurovereenkomsten aan te gaan op basis van ouder- of kindrelaties, maar [Y], onder voorwaarden, een nieuw huurcontract te kunnen aanbieden in het geval [X] komt te overlijden of wordt opgenomen in een verpleeghuis.
6. [X en Y]. heeft zich daarop gewend tot zijn gemachtigde, die Stadlander bij brief van 8 april 2011 heeft verzocht de beslissing te heroverwegen en het verzoek tot medehuurderschap alsnog toe te wijzen.
7. In reactie op die brief heeft Stadlander (de gemachtigde van) [X en Y]. op 21 april 2011 gevraagd nadere financiële gegevens te verstrekken, teneinde te kunnen beoordelen of het huishoudinkomen valt binnen de Europees gestelde inkomensnorm van € 33.164,-- op jaarbasis.
8. Bij brief van 5 mei 2011 heeft (de gemachtigde van) [X en Y]. afwijzend op dit verzoek gereageerd, nu dit geen voorwaarde zou zijn om in aanmerking te komen voor medehuurderschap.
9. Stadlander heeft vervolgens bericht, dat zij blijft bij haar besluit om [Y] niet de status van medehuurder te verschaffen.
3.2 De onderhavige vordering van [X en Y]. richt zich tegen het -afwijzende- besluit van Stadlander, waarbij hij -op de voet van artikel 7:267 BW- verzoekt te bepalen, dat [Y] met ingang van de datum van dit vonnis, althans van een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, medehuurder zal zijn van de huurwoning aan de [adres]. In de visie van [X en Y]. is aan alle voorwaarden voor toewijzing van de vordering voldaan en dient [Y] als samenwoner de positie van medehuurder te krijgen, ongeacht de belangen van verhuurder. [X en Y]. maakt tevens aanspraak op een bedrag van € 178,50 aan gemaakte buitengerechtelijke kosten.
3.3 Stadlander heeft bij dupliek niet (langer) betwist, dat [X en Y]. voldoet aan de criteria, zoals genoemd in artikel 7:267 BW, maar in haar visie dient het verzoek tot medehuurderschap niettemin te worden afgewezen, nu in dit geval door onverkorte toepassing van artikel 7:267 BW strijd ontstaat met Europese regelgeving, aangezien [X en Y]. niet voldoet aan het uit die regelgeving voortvloeiende inkomenscriterium, inhoudende dat sociale huurwoningen dienen te worden gereserveerd voor personen/gezinnen met een inkomen lager dan € 33.614,--. Stadlander concludeert voorts tot afwijzing van de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten.
3.4 De vordering van [X en Y]. vindt haar grondslag in artikel 7:267 BW, dat erin voorziet, dat degenen die met een hoofdhuurder samenwonen in een gehuurde woonruimte en daarmee een duurzame gezamenlijke huishouding voeren, maar niet zijn partner zijn, medehuurder kunnen worden, althans een daartoe strekkend verzoek kunnen doen aan de rechter, die dit verzoek slechts zal afwijzen op de gronden zoals bij dat artikel genoemd.
3.5 Naast het feit dat de voorgestelde medehuurder zijn hoofdverblijf in het gehuurde dient te hebben en er sprake dient te zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding die twee jaar of langer heeft geduurd, noemt artikel 7:267 BW slechts twee afwijzingsgronden: de voorgestelde medehuurder biedt onvoldoende financiële waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huur en de vordering heeft slechts tot doel de medehuurder de positie van huurder te verschaffen (misbruik van recht). Vast staat, dat zich in dit geval geen van de in artikel 7:267 BW voorgeschreven -limitatieve- afwijzingsgronden voordoet. Niet -langer- weersproken is, dat de samenlevingssituatie van [X] en [Y] duurzaam is en niet aflopend en dat [Y] voldoet aan de bepaalde minimumwaarborgen van solvabiliteit. Het feit, dat [Y] -onbetwist- geen inzicht wenst te verstrekken in zijn inkomsten is derhalve irrelevant.
3.6 Dit zou anders kunnen zijn, indien juist is het verweer van Stadlander, dat (ook) bij een op medehuurderschap gerichte vordering -zoals in dit geval- het huishoudinkomen dient te worden getoetst aan het uit Europese regelgeving voortvloeiende inkomenscriterium. Stadlander verwijst in dit verband meer specifiek naar de artikelen 87, 88 en verder EG-Verdrag (met ingang van 1 december 2009 de artikelen 107 en 108 VWEU geworden, ktr.), die regels geven betreffende steunmaatregelen van de (lid)staten en het besluit van de Europese Commissie van 15 december 2009, nr. E 2/2005 en N 642/2009.
3.7 In genoemd besluit van 15 december 2009 heeft de Europese Commissie (EC), nadat zij het Nederlandse stelsel van volkshuisvesting niet in overeenstemming had geoordeeld met de EG-staatssteunregels, -kort gezegd- de toezegging aanvaard van de Nederlandse overheid, zoals gedaan bij brief van 3 of 4 december 2009, om het stelsel te zullen wijzigen overeenkomstig haar verzoeken, althans heeft zij daarin tegen het voorgestelde pakket aan maatregelen geen bezwaar gemaakt. Ter uitvoering van (de belangrijkste elementen van) het EC-besluit is vervolgens op 1 januari 2011 de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen huisvesting (Stcrt. 8 november 2010, nr. 17515, nader “de regeling”) in werking getreden. In deze -ministeriële- regeling -die vooruitloopt op de herziening van de regels over woningcorporaties in de Woningwet- zijn de condities opgenomen waaronder staatssteun voor woningcorporaties is toegestaan. Een belangrijk onderdeel van deze regeling -die per 1 januari 2012 op in deze ondergeschikte onderdelen is gewijzigd (Stcrt. 28 december 2011, nr. 23674)- vormt de voorwaarde, dat minimaal 90% van de vrijkomende woningen met een huurprijs tot € 652,52 wordt toegewezen aan huishoudens waarvan het belastbaar inkomen niet hoger is dan € 33.614,-- (prijspeil 2011), dan wel 34.085,-- (prijspeil 2012).
3.8 Aan Stadlander kan worden toegegeven, dat de Nederlandse overheid in haar toezegging aan de Europese Commissie als implementatiedatum van de nieuwe steunregels 1 januari 2010 heeft genoemd, maar dit laat onverlet dat de regeling ter uitvoering van het EC-besluit van 15 december 2009, waarbij die toezegging is geaccepteerd, uiteindelijk eerst op 1 januari 2011 in werking is getreden. De woningcorporaties, waaronder Stadlander, moeten worden geacht vanaf die datum aan de in die regeling neergelegde toewijzingsnorm te voldoen.
3.9 In weerwil van hetgeen Stadlander daaromtrent heeft gesteld, volgt uit de regeling en de toelichtingen daarop, dat aan de toewijzingsregels toepassing moet worden gegeven bij het aangaan van huurovereenkomsten, ofwel bij nieuwe verhuringen. Voor de toewijzingsnorm is daarbij bepalend de ingangsdatum van het (nieuwe) huurcontract. Gelet hierop brengt het feit, dat het verzoek van [X en Y]. om [Y] de status van medehuurder te verschaffen dateert van december 2010, niet met zich, dat in dit geval reeds om die reden met de regeling en de daaruit voortvloeiende toewijzingsnorm geen rekening zou behoeven te worden gehouden, zoals [X en Y]. heeft betoogd.
3.10 Iets anders is, of -gegeven de wederzijdse standpunten van partijen- het toekennen van medehuurderschap zonder meer leidt tot het aangaan van een (nieuwe) huurovereenkomst, dan wel -gelet op de strekking van de regeling- aan een nieuwe verhuring gelijk zou moeten worden gesteld. Met [X en Y]. is de kantonrechter van oordeel, dat dit niet het geval is. Medehuur berust immers niet op een zelfstandige positie bij een huurovereenkomst, maar op een reeds bestaande huurrelatie tussen verhuurder en (hoofd)huurder, zoals ook volgt uit de omstandigheid dat het medehuurderschap van een samenwoner een einde neemt zodra hij zijn hoofdverblijf niet meer in het gehuurde heeft. De medehuurder wordt, indien aan de daarvoor gestelde wettelijke vereisten is voldaan, toegelaten tot een bestaande huurovereenkomst, die onder dezelfde voorwaarden wordt voortgezet. Hoewel dat bij iemand die duurzaam met de huurder samenwoont zonder met hem gehuwd te zijn of een geregistreerd partnerschap te hebben gesloten, anders dan bij een echtgenoot of geregistreerd partner van de huurder, niet van rechtswege gebeurt (art. 7:266 BW), maar met toestemming van de verhuurder of op bevel van de kantonrechter, is er geen wettelijke regeling, die daarvoor het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst voorschrijft. In de praktijk gebeurt dit kennelijk veelal door bijschrijving, registratie of erkenning als (wettelijk) medehuurder.
3.11 Nieuwe medehuur kan derhalve niet zonder meer als een nieuwe verhuring worden beschouwd in de zin van de regeling. Dit zou anders kunnen zijn indien daarvoor (wel) een nieuwe huurovereenkomst wordt aangegaan. Niet is echter gesteld of gebleken, dat dit bij Stadlander gebruikelijk is.
3.12 Het vorenstaande brengt met zich, dat in dit geval, waarin geen sprake wordt geacht van een nieuwe verhuring, de op medehuurderschap gerichte vordering van [X en Y]. niet behoeft te worden getoetst aan het uit de regeling voortvloeiende inkomenscriterium.
3.13 Voor zover Stadlander nog heeft gesteld, dat die regeling daarmee, in het kader van het verkrijgen van medehuurderschap op de grond van artikel 7: 267 BW een dode letter zou zijn en de in Europees verband opgelegde beperkingen gemakkelijk te omzeilen zouden zijn, gaat zij eraan voorbij, dat op basis van de regeling bij nieuwe verhuringen in de zin van die regeling (waarvan sprake is in de door Stadlander gegeven voorbeeldsituatie van jong ongehuwden, die voor het eerst willen gaan samenwonen) het huishoudinkomen dient te worden getoetst. Nu dit inkomen de optelsom betreft van de verzamelinkomens als bedoeld in de wet inkomstenbelasting 2001 van de huurder en zijn meerderjarige medebewoners, dient (om bij het voorbeeld te blijven: bij een beginnende samenwoning) derhalve niet uitsluitend het inkomen van de contractuele huurder te worden getoetst, maar ook dat van zijn -meerderjarige- medebewoner, ongeacht of deze de status heeft van (wettelijk) medehuurder. Het inkomenscriterium kan dan ook -anders dan Stadlander meent- niet zonder meer worden ontweken door het huurcontract op één naam af te sluiten.
Daartoe zou ook een uitstel van de beoogde samenwoning nodig zijn, maar een dergelijk uitstel -dat impliceert dat slechts door één van beiden hoofdverblijf in het gehuurde wordt gehouden- staat (nu juist) aan toepassing van artikel 7:267 BW in de weg, dat voor toekenning van het medehuurderschap immers een duurzame samenwoning in het gehuurde voorschrijft. Dit vereiste, bezien in samenhang met de overige aan die toekenning gestelde voorwaarden, waaronder de in artikel 7:267 in het derde lid onder b. opgenomen anti-misbruikbepaling, maakt ook, dat moet worden aangenomen, dat het “gevaar”, dat Stadlander schetst omtrent het zich “via de weg van artikel 7:267 BW als medehuurder kunnen laten inschrijven” om zodoende een sociale huurwoning te bemachtigen, zich niet snel zal verwezenlijken. Bovendien kan dit gevaar worden ontweken, door in het geval van nieuwe medehuur -als beleidslijn- een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan.
3.14 De slotsom luidt dan ook, dat Stadlander, door haar weigering [Y] de positie van medehuurder te verschaffen -nog uitsluitend- te baseren op de omstandigheid dat het gezinsinkomen van [X en Y]. waarschijnlijk hoger is dan voor een sociale huurwoning tegenwoordig is toegestaan, een in dit geval niet bestaande afwijzingsgrond heeft gehanteerd. Nu aan alle voorwaarden voor toewijzing van de op medehuurderschap gerichte vordering van [X en Y]. is voldaan, is die vordering derhalve, onder passering van het door Stadlander gevoerde verweer, toewijsbaar.
3.15 Dit laat overigens onverlet, dat het niet vanzelfsprekend is dat [Y], na beëindiging van de hoofdhuur met [X], in het gehuurde kan blijven wonen. Indien voor de huur van de woning een huisvestingsvergunning is vereist kan de huur alleen worden voortgezet indien [Y] de vereiste vergunning overlegt of kan aantonen, dat hij die zal krijgen. Hierbij kan het inkomen van [Y] (wel) van belang zijn.
3.16 Bij de vorenstaande beoordeling heeft de kantonrechter -gelet op het geschil tussen partijen- aangenomen, dat de huurprijs van het gehuurde gelijk of lager is dan € 652,52, echter is dat niet met zoveel woorden gesteld of gebleken.
3.17 Voor zover [X en Y]. vergoeding van buitengerechtelijke kosten heeft gevorderd, zal deze vordering worden afgewezen. Met betrekking tot de buitengerechtelijke kosten wordt als uitgangspunt gehanteerd dat dergelijke kosten alleen voor vergoeding in aanmerking komen, indien zij betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. [X en Y]. heeft weliswaar gesteld dat de gevorderde kosten geen betrekking hebben op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten, maar uit de gegeven omschrijving van deze werkzaamheden dient het tegendeel te worden afgeleid
3.18 Stadlander zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
4. De beslissing
De kantonrechter:
bepaalt dat [Y] met ingang van de dag na heden medehuurder zal zijn van de woonruimte aan het adres [adres];
veroordeelt Stadlander in de kosten van dit geding, aan de zijde van [X en Y]. tot op heden begroot op € 570,62, daarin begrepen een bedrag van € 400,-- als salaris voor de gemachtigde van [X en Y].;
verklaart dit vonnis -tot zover- uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op woensdag 7 maart 2012.