Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Team kanton Tilburg
zaak/rolnr.: 671865 CV EXPL 11-6155
vonnis van 29 februari 2012
inzake
de Stichting TIWOS, TILBURGSE WOONSTICHTING,
gevestigd te Tilburg,
eiseres,
gemachtigde: mr. J.M.G.A. Sengers, advocaat te Best,
tegen
[X],
wonende te [adres],
gedaagde,
gemachtigde: mr. G.J.P.M. Mooren, advocaat te Goirle.
1. Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
a. de dagvaarding van 7 juli 2011 met producties;
b. de conclusie van antwoord;
c. de conclusie van repliek met producties;
d. de conclusie van dupliek.
2. Het geschil
2.1 Eiseres (verder te noemen Tiwos) vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst (verder te noemen: de huurovereenkomst) te ontbinden en gedaagde (verder te noemen [X]) te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, alsmede om [X] te veroordelen tot betaling van € 461,69 als gebruiksvergoeding voor elke ingegane maand dat [X] na ontbinding van de huurovereenkomst in de woning aan de [adres] verblijft, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag van de algehele voldoening, met veroordeling van [X] in de proceskosten.
2.2 [X] voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Tiwos in de proceskosten.
3. De beoordeling
3.1 Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen van partijen en de overgelegde producties gaat de kantonrechter uit van de volgende feiten:
a. [X] heeft met ingang van 4 juli 2007 van Tiwos gehuurd de woning gelegen aan de [adres] te Tilburg (verder te noemen: de woning).
b. De door Tiwos overgelegde algemene voorwaarden luiden onder meer als volgt:
‘(…)
De algemene verplichtingen van huurder
(…)
5.3 Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
5.4 Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming en met inachtneming van de door de verhuurder te geven aanwijzingen gebruiken en deze bestemming niet wijzigen (…)
5.7 Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.’
c. Op 22 december 2010 heeft de politie bij een onderzoek in de woning onder meer de volgende zaken aangetroffen: 2972 gram (netto) amfetamine (althans als zodanig omschreven in het politiedossier), 96 gram (netto) hasjiesj, sealzakken, een sealapparaat, een vacuümapparaat, een stofzuigerzak gevuld met hennepplantdelen, een boormachine met mengijzer besmeurd met amfetamine, een schaar besmeurd met amfetamine en een weegschaal met amfetamine.
d. [X] is vervolgens aangehouden voor onder meer het bezit van en het vervaardigen van harddrugs en het bezit van softdrugs.
e. Bij brief van 7 januari 2011 is [X] door Tiwos in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst zelf te beëindigen. [X] heeft van die gelegenheid geen gebruik gemaakt.
3.2 De standpunten van partijen luiden – samengevat en voor zover relevant – als volgt.
3.2.1 Tiwos stelt dat:
a. [X] zich in strijd met artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek (verder te noemen: BW) en de artikelen 5.3 en 5.7 van de toepasselijke algemene voorwaarden niet als goed huurder heeft gedragen door activiteiten te verrichten die bij de Opiumwet (artikelen 2 en 3) strafbaar zijn gesteld (het in de woning aanwezig hebben van aanzienlijke hoeveelheden hard- en softdrugs);
b. [X] door de aanwezigheid van de grote hoeveelheid hard- en softdrugs ook in strijd heeft gehandeld met de verplichting – gebaseerd op artikel 7:214 BW en op artikel 5.4 van de algemene voorwaarden van Tiwos – om de bestemming van de woning niet te wijzigen;
c. er sprake is van een ernstige wanprestatie die de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt, omdat er geen sprake is van een tekortkoming die, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de gevorderde ontbinding met haar gevolgen niet zou rechtvaardigen, waarbij Tiwos onder meer wijst op de ongewenste nevengevolgen die het aanwezig hebben van hard- en softdrugs (een strafrechtelijke activiteit) met zich mee kan brengen, zoals criminaliteit, waardevermindering van het gehuurde, verloedering van de buurt, overlast en handel vanuit de woning.
3.2.2 [X] stelt dat:
a. de algemene voorwaarden van Tiwos niet van toepassing zijn, omdat die bij ondertekening van de huurovereenkomst niet aan hem ter hand zijn gesteld;
b. (subsidiair) artikel 5.7 van de algemene voorwaarden onredelijk bezwarend en dus vernietigbaar is, omdat die bepaling te vaag is;
c. hij geen activiteiten heeft verricht, maar dat er enkel bepaalde stoffen in de woning zijn aangetroffen;
d. Tiwos daaromtrent geen beleid heeft;
e. de aangetroffen sofdrugs voor eigen gebruik waren;
f. de stoffen die op de zolder van de woning zijn aangetroffen (door Justitie omschreven als amfetamine) niet van hem waren en dat hij ook niet wist dat die stoffen in de woning aanwezig waren;
g. van de door Tiwos genoemde nevengevolgen geen sprake is;
h. er van wanprestatie geen sprake is, laat staan van wanprestatie die de gevorderde ontbinding en ontruiming zou rechtvaardigen;
i. hij gelet op het voorgaande evenmin de bestemming van de woning heeft gewijzigd;
j. hij al grote stappen in de goede richting heeft gezet, maar dat het voor zijn volledige resocialisatie van essentieel belang is dat hij over eigen woonruimte beschikt;
k. hij tot op heden strafrechtelijk niet verder vervolgd is;
l. hij bereid was en is om een minnelijke regeling te treffen in de vorm van een woningruil.
3.3 De kantonrechter oordeelt als volgt.
3.3.1 De kantonrechter stelt voorop dat uit artikel 6:265 BW voortvloeit dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Tiwos heeft gesteld (onder meer in de punten 10 en 22 van de dagvaarding) dat de enkele aanwezigheid van de (soft)drugs in de woning van [X] al een voldoende reden voor ontbinding is. Daarin volgt de kantonrechter Tiwos niet. Weliswaar gaat het hier om de aanwezigheid van een aanzienlijke hoeveelheid verdovende middelen in het gehuurde, maar dat enkele feit kan naar het oordeel van de kantonrechter niet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst (vergelijk de eerdere uitspraak van de kantonrechter, die gepubliceerd is in het tijdschrift De Praktijkgids 2010/13 en op www.rechtspraak.nl onder LJN-nummer BK4892). Het woonrecht van [X] is een vitaal recht en de kantonrechter vindt het woonbelang van [X] in deze situatie zwaarder wegen dan het belang van Tiwos bij ontbinding van de huurovereenkomst. Er zou pas sprake (kunnen) zijn van een ontbinding rechtvaardigende tekortkoming aan de zijde van [X] als er bijkomende omstandig-heden, zoals handelsactiviteiten, gevaarzetting en/of overlast aanwezig zouden zijn. De aanwezigheid van dergelijke omstandigheden is echter gesteld noch gebleken. Kortom, de kantonrechter is van oordeel dat er in dit geval geen grond is voor ontbinding van de huur-overeenkomst, zodat de vorderingen van Tiwos afgewezen dienen te worden.
3.3.2 Wat betreft de verwijzing van Tiwos naar een uitspraak van de kantonrechter te Roermond van 1 juli 2009 (gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJN-nummer BJ1209) merkt de kantonrechter het volgende op. Tiwos stelt dat de huurder in die zaak in strijd handelde met een gelijke contractuele verbodsbepaling als artikel 5.7 van haar algemene voorwaarden, hetgeen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde. Echter, de contractuele verbodsbepaling in die zaak is juist niet gelijk aan artikel 5.7 van de algemene voorwaarden van Tiwos. Immers, in de contractuele verbodsbepaling in die zaak is expliciet opgenomen dat het aanwezig hebben van middelen als bedoeld in de artikelen 2 en 3 van de Opiumwet in het gehuurde ten strengste verboden is (‘Is het huurder ten strengste verboden om in het gehuurde, dan wel in de directe woonomgeving van het gehuurde, middelen als bedoeld in de artt. 2 en 3 der Opiumwet te bereiden, te bewerken, te verwerken, te verkopen, af te leveren, te verstrekken, te vervoeren, aanwezig te hebben dan wel te vervaardigen zulks op straffe van onmiddellijke ontbinding van de huurovereenkomst.’), terwijl dat in artikel 5.7 van de algemene voorwaarden van Tiwos (‘Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.’) niet expliciet is opgenomen. Overigens is het voor de kantonrechter nog maar de vraag of de beslissing in de onderhavige zaak anders was geweest als Tiwos een gelijke bepaling als in de Roermondse zaak in de algemene voorwaarden had opgenomen. De kantonrechter verwijst daarvoor onder meer naar het lezenswaardige artikel van mr. Z.H. Duijnstee-van Imhoff in het Tijdschrift voor Huurrecht 2010, nr. 15 “Strafbare feiten en huur”.
3.3.3 Gelet op het hiervoor overwogene kan de toepasselijkheid en geldigheid van de algemene voorwaarden van Tiwos in het midden blijven. Overigens acht de kantonrechter het ongeloofwaardig dat [X] de algemene voorwaarden van Tiwos niet heeft ontvangen. Zijn betwisting daaromtrent is – gelet op de ondertekening van de huurovereenkomst, waarin is opgenomen dat huurder verklaart een exemplaar van de algemene voorwaarden te hebben ontvangen – onvoldoende gemotiveerd.
3.3.4 Als de in het ongelijk gestelde partij zal Tiwos worden veroordeeld in de proceskosten van [X]. Deze kosten worden begroot op € 300,00 aan salaris gemachtigde.
4. De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt Tiwos in de proceskosten van [X], tot deze uitspraak begroot op € 300,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.L. Sierkstra en is in het openbaar uitgesproken op 29 februari 2012.