Uitspraak
RECHTBANK BREDA
team kanton Bergen op Zoom
zaak/rolnr.: 666486 CV EXPL 11-4140
vonnis d.d. 4 januari 2012
inz[X],
wonende te [woonplaats],
eiser in conventie, verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. D.H.J. Kochx, advocaat te Etten-Leur,
tegen
[Y],
wonende te [adres],
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. J.J.M. Boot, advocaat te Steenbergen.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘[X]’ en ‘[Y]’.
1. Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. de dagvaarding van 9 juni 2011, met producties;
b. de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met een productie;
c. de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie, tevens wijziging van eis;
d. de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie, met producties;
e. de conclusie van dupliek in reconventie.
2. Het geschil
in conventie:
2.1 [X] vordert -verkort weergegeven- bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad en na wijziging van eis:
I. de huurovereenkomst tussen [X] en [Y] betreffende de bedrijfsruimte gelegen te [adres], te ontbinden;
en voorts [Y] te veroordelen:
II. om het gehuurde te ontruimen;
III. om aan hem te betalen een bedrag van € 45.026,67 ter zake van huurachterstand, servicekosten en overige verschuldigde kosten, te vermeerderen met primair de contractuele boete van 2% per maand met een minimum van
€ 300,00 per maand, subsidiair de wettelijke handelsrente;
IV. tot betaling van een bedrag van € 5.652,50 aan gebruiksvergoeding vanaf de datum van ontbinding van de overeenkomst tot aan de dag der algehele ontruiming van het gehuurde;
V. om aan hem te betalen een bedrag gelijk aan zes maanden huur, zijnde € 33.915,00 met betrekking tot schade wegens gederfde huurinkomsten en overige schade, nader op te maken bij staat;
VI. in de proceskosten met inbegrip van de kosten van beslaglegging;
VII. om aan hem te betalen een bedrag van € 1.785,00 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten;
VIII. om aan hem te betalen de huurpenningen en voorschotten servicekosten ten bedrage van in totaal € 5.765,55 (na indexatie) respectievelijk € 975,00 per maand, alsmede de incidentele verhuurkosten zoals vaste lasten water, Brabantse Delta, CV-onderhoud en contributie brandbeveiliging, welke in totaal worden begroot op € 76,00 per maand, te rekenen vanaf datum dagvaarding tot aan datum ontbinding van de huurovereenkomst. Eén en ander te vermeerderen met -primair- de contractuele boete van 2% per maand (met een minimum van € 300,00 per maand), dan wel -subsidiair- de wettelijke handelsrente te rekenen vanaf datum opeisbaar worden tot datum algehele voldoening.
2.2 [Y] refereert zich met betrekking tot de door [X] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en concludeert tot afwijzing van hetgeen meer of anders is gevorderd, met veroordeling van [X] in de proceskosten.
in reconventie:
2.3 [Y] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te ontbinden althans ontbonden te verklaren de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, met veroordeling van [X] aan [Y] te betalen de terzake door haar geleden schade ten bedrag van
€ 67.781,95 te vermeerderen met de wettelijke rente en met de proceskosten.
2.4 [X] concludeert tot afwijzing van de vordering.
3. De beoordeling
in conventie en in reconventie:
3.1 Tussen partijen staan de volgende feiten in rechte vast:
a. tussen [X] en [Y] is met ingang van 1 juli 2010 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de huur van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro, aan [adres], voor de duur van tenminste vijf jaar (hierna te noemen: “de huurovereenkomst”);
b. de huurprijs bedraagt bij aanvang € 5.652,50 inclusief btw per maand, te vermeerderen met voorschotten voor (onder meer) water, elektriciteit en beveiliging;
c. van deze overeenkomst maken deel uit de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro’;
d. het gehuurde beslaat circa de helft van het pand aan [adres]. [Y] exploiteert in het gehuurde ‘Brasserie De Symphony’. In de andere helft exploiteert [X] ‘Danscentrum [X]’;
e. [Y] blijft in gebreke met (een stipte) betaling van de huurpenningen. Per 1 juni 2011 bedraagt de huurachterstand c.a. een bedrag van € 45.026,67;
f. in artikel 26.2 van voornoemde algemene voorwaarden is bepaald: ‘telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalandermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van
€ 300,00 per maand’;
g. [X] heeft op 27 mei 2011 met verlof van de voorzieningenrechter te Breda, beslag laten leggen op de woning van [Y] aan [adres].
in conventie:
3.2 [X] legt aan zijn vorderingen voornoemde huurovereenkomst ten grondslag en stelt dat [Y] tekort geschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit die overeenkomst. Ter zake van huurachterstand, servicekosten en overige verschuldigde kosten vordert [X] een bedrag van € 45.026,67 van [Y], conform de berekening zoals als productie 3 bij dagvaarding in het geding is gebracht. Wegens niet tijdige betaling maakt [X] primair tevens aanspraak op de tussen partijen overeengekomen boete, subsidiair op de wettelijke handelsrente. Daarnaast vordert hij een vergoeding voor de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 1.785,00. Gelet op de hoogte van de huurachterstand en het feit dat [Y] thans geen brasserie meer exploiteert, vordert [X] een ontbinding van de huurovereenkomst en een ontruiming van het gehuurde. Totdat het gehuurde is ontruimd, maakt [X] aanspraak op de geldende huur c.q. gebruiksvergoeding c.a. Daarnaast vordert hij een bedrag gelijk aan zes maanden huur, zijnde € 33.915,00 met betrekking tot schade wegens gederfde huurinkomsten en overige schade, nader op te maken bij staat.
3.3 [Y] erkent dat zij de onderhavige huurovereenkomst heeft gesloten met [X]. Zij stelt dat [X] haar niet (volledig) danwel onjuist heeft geïnformeerd over de mogelijke financiële risico’s van de exploitatie en dat [X] dientengevolge jegens haar toerekenbaar tekort geschoten is. Zelfs na het afsluiten van de overeenkomst heeft [X] nog ten nadele van [Y] gehandeld door het weghouden van potentiële klanten. De door [X] jegens haar gepleegde wanprestatie leidt er volgens [Y] toe dat zij niet kan worden verplicht tot nakoming van haar financiële verplichtingen die voortspruiten, althans kunnen voortspruiten uit de huurovereenkomst. Zij stelt als gevolg van voornoemde wanprestatie schade te hebben geleden, die met name bestaat uit hetgeen zij op grond van de huurovereenkomst aan [X] heeft betaald, te weten een bedrag van € 67.781,95. Nu het voor haar niet langer mogelijk is om een brasserie in het gehuurde te exploiteren, heeft zij geen bezwaar tegen de gevorderde ontbinding en ontruiming.
3.4 [Y] heeft erkend de betreffende huurovereenkomst met [X] te hebben gesloten. Reeds uit hoofde van die overeenkomst is [Y] -in beginsel- gehouden te voldoen aan haar betalingsverplichting dienaangaande.
3.5 Ter bevrijding van haar betalingsverplichting stelt [Y], dat [X] jegens haar toerekenbaar tekort geschoten is uit hoofde van die overeenkomst en dat [Y] dientengevolge niet kan worden verplicht tot nakoming van haar financiële verplichtingen die voort (kunnen) spruiten uit de huurovereenkomst. Voor zover [Y] met dit verweer een beroep doet op artikel 6:74 BW Pro, heft dit haar betalingsverplichting uit hoofde van de huurovereenkomst niet op. Voornoemd artikel verplicht de schuldenaar, die toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van een verbintenis, de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden. Aangezien [Y] geen beroep op verrekening heeft gedaan, zal dit verweer in de reconventie verder worden beoordeeld en beslist. Het verweer van [Y] -dat [X] haar niet (volledig) heeft geïnformeerd omtrent de mogelijke financiële risico’s van de exploitatie- ontslaat haar, anders dan zij kennelijk meent, ook niet zonder meer van haar betalingsverplichting uit de huurovereenkomst. Ook dit verweer zal verder in de reconventie worden beoordeeld en beslist. Bevrijding van de betalings-verplichting (in conventie) kan in het algemeen slechts worden bereikt door een ontbinding van de overeenkomst na te streven. [Y] heeft dat nagelaten. Andere rechtsgronden die ertoe zouden kunnen leiden dat [Y] niet gehouden is te voldoen aan haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst, zijn gesteld, noch anderszins gebleken. De kantonrechter is van oordeel dat in het verweer van [Y] geen beroep op dwaling kan worden gelezen, nu in rechte onvoldoende is gesteld om een beroep op deze vernietigings-grond te aanvaarden. Aangezien [Y] de hoogte van de door [X] becijferde huurachterstand c.a., zoals in het geding gebracht als productie 3 bij de dagvaarding, niet heeft betwist, is het uit dien hoofde gevorderde bedrag van € 45.026,67 toewijsbaar.
3.6 Gelet op de hoogte van de huurachterstand c.a. en het gegeven dat [Y] geen bezwaar heeft tegen de gevorderde ontbinding en ontruiming, zijn de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde toewijsbaar en wel zoals in het dictum vermeld.
3.7 De -na wijziging van eis- gevorderde huurpenningen en voorschotten servicekosten ten bedrage van in totaal € 5.765,55 (na indexatie) respectievelijk € 975,00 per maand, alsmede de incidentele verhuurkosten zoals vaste lasten water, Brabantse Delta, CV-onderhoud en contributie brandbeveiliging, welke in totaal worden begroot op € 76,00 per maand, te rekenen vanaf datum dagvaarding tot aan datum ontbinding van de huurovereenkomst, zijn -gelet op het vooroverwogene en als overigens onbetwist- eveneens toewijsbaar.
3.8 De ingevolge artikel 26.2 van de algemene voorwaarden verschuldigde boete bij te late betaling van 2% van het verschuldigde per kalendermaand (met een minimum van € 300,00 per maand), waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, is door [Y] niet bestreden en zal derhalve worden toegewezen en wel zoals in het dictum vermeld.
3.9 De gevorderde gebruiksvergoeding van € 5.652,50 per maand vanaf de datum van ontbinding van de overeenkomst tot aan de dag der algehele ontruiming van het gehuurde, is -gelet op het vooroverwogene- toewijsbaar.
3.10 De kantonrechter zal [X] ter zake de vordering tot vergoeding van schade wegens huurderving naar een schadestaatprocedure verwijzen, voor zover meer dan zes maandelijkse huurtermijnen als schade wordt gevorderd. Op [X] rust immers een schadebeperkings-verplichting, terwijl hij er ook een commercieel belang bij zal hebben de periode van leegstand van het gehuurde zo kort mogelijk te maken. De kantonrechter acht voldoende aannemelijk, dat [X] ter zake van de derving van huur en de kosten van het aantrekken van een nieuwe huurder, een schade overeenkomende met zes huurtermijnen ad € 33.915,00 lijdt. Gezien de grote onzekerheid omtrent de uiteindelijke schade ligt verwijzen naar de schadestaatprocedure voor het meerdere voor de hand.
3.11 De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal -mede gelet op de aanbevelingen van het Rapport Voor-werk II- worden afgewezen. [X] heeft immers niet gesteld dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [X] vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
3.12 Als de in het ongelijk te stellen partij, wordt [Y] veroordeeld in de kosten van dit geding, de beslagkosten ad € 565,05 -zoals onweersproken gevorderd- daaronder begrepen.
in reconventie:
3.13 [Y] stelt dat [X] haar niet (volledig) danwel onjuist heeft geïnformeerd over de mogelijke financiële risico’s van de exploitatie en dat [X] dientengevolge jegens haar toerekenbaar tekort geschoten is. Volgens [Y] had zij, ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst geen, althans onvoldoende zekerheid over de financiële haalbaarheid van het uitbaten van een brasserie in het gehuurde. [Y] was er onbekend mee, dat de vorige huurder het uitbaten van een restaurant in het gehuurde financieel niet had kunnen bolwerken. [Y] meent dat het op de weg van [X] had moeten liggen om haar voor het ondertekenen van de huurovereenkomst grondig voor te lichten over de mogelijke financiële problemen, die zich zouden kunnen gaan voordoen bij het exploiteren van een restaurant in het gehuurde. Volgens [Y] was [X] immers op de hoogte van de financiële problemen die zich voordeden bij de vorige huurder, terwijl hij er ook kennis van had dat [Y] onervaren was en gemakkelijk te verleiden was tot het aangaan van onoverzienbare financiële verplichtingen. Zelfs na het afsluiten van de overeenkomst heeft [X] nog ten nadele van [Y] gehandeld door het weghouden van potentiële klanten. Zij stelt als gevolg van voornoemde wanprestatie schade te hebben geleden, die met name bestaat uit hetgeen zij op grond van de huurovereenkomst aan [X] heeft betaald, te weten een bedrag van € 67.781,95. De door [X] gepleegde wanprestatie is volgens [Y] zodanig ernstig, dat ontbinding van de huurovereen-komst in de rede ligt.
3.14 [X] betwist dat hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden en dat hij klanten zou hebben weggehouden. Tevens betwist [X] dat negatieve financiële resultaten voor de vorige huurder aanleiding waren de huurovereenkomst te beëindigen. En al zouden negatieve financiële resultaten de reden van het vertrek van de vorige huurder zijn geweest, dan had het volgens [X] op de weg van [Y] gelegen om daar zelf -voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst- onderzoek naar te doen. Volgens [X] heeft [Y] haar besluit tot exploitatie van het gehuurde onder meer genomen op basis van de positieve exploitatiecijfers van het voorheen door [X] in het gehuurde geëxploiteerde restaurant “[Q]”. [X] voert aan dat de kennelijke niet winstgevendheid van het door [Y] in het gehuurde geëxploiteerde restaurant te wijten is aan haar wijze van exploiteren en onder haar ondernemersrisico valt.
3.15 Uit de redelijkheid en billijkheid in verband met de aard van de overeenkomst vloeit niet de algemene regel voort, dat op de verhuurder een verbintenis rust om de huurder in te lichten omtrent cijfers van eerder in het gehuurde geëxploiteerde ondernemingen. Bijzondere omstandigheden kunnen een zodanige verbintenis wel meebrengen, maar het bestaan van zodanige omstandigheden in het onderhavige geval zijn niet, althans onvoldoende gesteld of gebleken. De stelling van [Y] dat de vorige huurder vanwege financiële problemen de huurovereenkomst vroegtijdig heeft beëindigd wordt door [X] betwist en is door [Y] ook niet nader gemotiveerd onderbouwd, zodat hieraan voorbijgegaan wordt.
Indien de verhuurder gegevens aan de huurder verstrekt, is het uitgangspunt dat eerstgenoemde in dient te staan voor de juistheid van die gegevens. Het voorgaande brengt met zich, dat een verhuurder mogelijk door de huurder aansprakelijk kan worden gehouden voor verstrekte gegevens die gebaseerd zijn op verkeerde uitgangspunten. Echter, dat hiervan in het onderhavige geval sprake zou zijn, is niet gesteld noch anderszins gebleken. Immers, [X] heeft aangevoerd dat [Y] haar besluit tot exploitatie van een brasserie in het gehuurde onder meer heeft genomen op basis van de positieve exploitatiecijfers van het voorheen door [X] in het gehuurde geëxploiteerde restaurant “[Q]”. Door [Y] is niet (gemotiveerd onderbouwd) gesteld dat die cijfers niet juist zouden zijn. Hierbij heeft te gelden dat het enkele feit, dat het door [Y] behaalde resultaat lager is dan door haar werd verwacht niet meebrengt, dat [X] te kort geschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen. Immers, de mate waarin een bepaald resultaat kan worden gerealiseerd is voor een groot deel mede afhankelijk van de niet (steeds) vooraf te taxeren kwaliteiten en inspanningen van de huurder. [Y] heeft ook niet aangegeven of en op welke wijze zij zelf onderzoek heeft gedaan naar de haalbaarheid van de door haar gewenste exploitatie van de Brasserie. Dit onderzoek had van haar, als goed en zelfstandig ondernemer, wel mogen worden verwacht. Dat [X] klanten bij [Y] zou hebben weggehouden is na betwisting niet voldoende gemotiveerd door [Y] onderbouwd. Zo heeft zij bijvoorbeeld nagelaten om aan te geven vanaf welk tijdstip dit is geweest en om welke aantallen dit zou gaan, met bijbehorende berekening van misgelopen inkomsten. Dit leidt ertoe dat aan deze stelling, als onvoldoende gemotiveerd onderbouwd, voorbij gegaan wordt.
Gelet op al het voorgaande kan niet worden geoordeeld dat [X] tekort geschoten is in de nakoming van zijn verbintenissen. De reconventionele vordering zal dan ook worden afgewezen. Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat [Y] geen belang meer heeft bij haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, nu deze ontbinding reeds in de conventie is toegewezen.
3.16 Als de in het ongelijk te stellen partij, zal [Y] worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [X] gevallen.
4. De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
ontbindt met ingang van 5 januari 2012 de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de bedrijfsruimte staande en gelegen te [adres];
veroordeelt [Y] om het gehuurde binnen twee weken na de betekening van dit vonnis met al de hare en het hare te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [X] te stellen;
veroordeelt [Y] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [X] te betalen:
- een bedrag van € 45.026,67 aan achterstallige termijnen voor huurpenningen, servicekosten, contractuele rente en incidentele verhuurkosten tot en met 9 juni 2011, te vermeerderen met de contractuele boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand, vanaf datum van betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
- een bedrag van € 5.765,55 (na indexatie) respectievelijk € 975,00 per maand betreffende huurpenningen en voorschotten servicekosten, alsmede de incidentele verhuurkosten zoals vaste lasten water, Brabantse Delta, CV-onderhoud en contributie brandbeveiliging, welke in totaal worden begroot op € 76,00 per maand, te rekenen vanaf 9 juni 2011 tot aan datum ontbinding van de huurovereenkomst, te vermeerderen met de contractuele boete van 2% per maand (met een minimum van € 300,00 per maand), vanaf datum van betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
- € 5.652,50 per maand aan gebruiksvergoeding gedurende de periode vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de dag van feitelijke ontruiming van het gehuurde;
- een bedrag van € 33.915,00 aan schadevergoeding wegens huurderving tot een periode van zes maanden na de datum van de feitelijke ontruiming van het gehuurde;
veroordeelt [Y] tot verdere schadevergoeding wegens huurderving nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
veroordeelt [Y] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [X] tot op heden begroot op € 2.003,22, daarin begrepen een bedrag van € 1.200,00 als salaris voor de gemachtigde van [X];
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
in reconventie
wijst de vordering af;
veroordeelt [Y] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [X] tot op heden begroot op een bedrag van € 1.200,00 als salaris voor de gemachtigde van [X].
Dit vonnis is gewezen door mr. W.E.M. Verjans, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 januari 2012.