Uitspraak
RECHTBANK BREDA
team kanton Breda
zaak/rolnr.: 687612 CV EXPL 11-8031
vonnis d.d. 18 juli 2012
inzake
[eiseresin conventie, verweerster in reconventie]
,
gevestigd te [woonplaats 1] ,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. IP. van den Berg, advocaat te Den Haag,
tegen
1.[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ,
2. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie],
beiden wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
gemachtigde: mr. CL.H. Netze-Ritsema, advocaat te Hilversum.
Partijen worden hierna aangeduid als [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]
1.Het verdere verloop van het geding
1.1.
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. het tussenvonnis van 28 december 2011 met de daarin genoemde processtukken;
b. de akte houdende wijziging eis in reconventie, tevens houdende akte aanvullende
producties van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] .;
c. de conclusie van antwoord in reconventie van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] genomen ter zitting van 17
februari 2012;
d. de aantekeningen van de griffie van de comparitie na antwoord van 17 februari 2012;
e. de akte na comparitie van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] .;
f. de antwoordakte na comparitie van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] .
1.2.
Hierna is vonnis bepaald.
2.Het geschil
In conventie:
2.1.
[eiseresin conventie, verweerster in reconventie] vordert - na vermindering van eis - - bij vonnis, uitvoerbaar bij
voorraad, [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . hoofdelijk te veroordelen:
1. tot betaling aan [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] van € 1.591,93, vermeerderd met de wettelijke rente
over een bedrag van € 377,04 vanaf 15 januari 2009, over een bedrag van € 534,62 vanaf 15
januari 2010 en over een bedrag van € 680,33 vanaf 15 januari 2011 tot aan de dag der
algehele voldoening;
2. tot betaling aan [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] van een bedrag van € 351,30;
3. in de kosten van dit geding.
2.2.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vordering in conventie,
met veroordeling van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] in de proceskosten.
2.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover noodzakelijk, nader ingegaan.
In reconventie:
2.4.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . vorderen - na wijziging van eis - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht te verklaren dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . niet in gebreke zijn met betaling van parkkosten
aan [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] ;
2. voor recht te verklaren dat het verbod tot verhuur door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . via een andere
verhuurorganisatie dan de organisatie waarmee [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] een overeenkomst heeft
gesloten, onrechtmatig is;
3. [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] te gebieden geen onrechtmatige uitlatingen (meer) te doen,
respectievelijk te laten doen, ten aanzien van het door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . niet voldoen van
verschuldigde parkkosten aan [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] , zulks op straffe van een dwangsom ten
bedrage van € 5.000,- voor iedere keer dat [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] niet aan dit gebod voldoet;
4. [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] te veroordelen de door het nalaten van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] in het kader van
het gebrek aan het aanpassen van de huurgarantie in verband met het opplussen
vakantiewoning gederfde inkomsten aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . te vergoeden, welke inkomsten
€ 10.864,47 bedragen, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;
5. [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] te veroordelen de door het nalaten van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] in het kader
van het gebrek aan het corrigeren van de toepassing van de afwijkingsregel geleden schade
aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . te vergoeden, welke schade € 8.577,55 bedraagt, althans een door de
kantonrechter in goede justitie te betalen bedrag te vergoeden;
6. [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] te veroordelen in de kosten van deze procedure in reconventie.
2.5.
[eiseresin conventie, verweerster in reconventie] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen in
reconventie. met veroordeling van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . in de proceskosten.
2.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover noodzakelijk, nader ingegaan.
3.De beoordeling
In conventie en in reconventie
3.1.
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende
weersproken en/of op grond van de onbestreden inhoud van de in het geding gebrachte
producties, het volgende vast:
a. [naam 1] is een vakantiepark in [woonplaats 3] met 120 vrijstaande
villa’s. In 1994 hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . van [naam 2] (hierna: [naam 2]
) villa nr. 60 op dit park gekocht. De koop- en aannemingsovereenkomst tussen
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . en [naam 2] luidt, voor zover relevant, als volgt:
“(…)
12.A. Met betrekking tot het villapark is opgericht een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid genaamd.
“ [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] ”;
de statuten van genoemde vereniging zijn vastgelegd in een voor genoemde notaris verleden akte. Deze
vereniging stelt zich onder meer ten doel het beheer en het onderhoud van de wegen, bermen, paden,
groenvoorzieningen en waterpartijen van het Villapark.
B. De koper verbindt zich als lid tot voornoemde vereniging toe te treden uiterlijk (...) en lid te blijven, zolang hij
de hoedanigheid van eigenaar en/of beperkt gerechtigde van het gekochte bezit.
C. De koper verbindt zich tot het bijdragen in de exploitatie-, onderhouds- en beheerskosten van de algemene
en/of recreatieve voorzieningen van het villapark zoals hiervoor onder 12.A. omschreven en het buiten-schilderwerk van iedere villa, zoals hierna onder 12.G vermeld, één en ander zoals omschreven in de statuten van
voornoemde vereniging.
D. De koper verplicht zich tevens de omslagen gelegd op de leden van de vereniging en in verband met de
exploitatie- onderhouds- en beheerskosten van de algemene en recreatieve voorzieningen bij de eerste
aanzegging door de vereniging prompt te voldoen. (...)
14. Verhuur van een villa kan uitsluitend geschieden via de organisatie met wie de vereniging van eigenaren een
desbetreffende overeenkomst tot verhuur van de villa‘s in het park is aangegaan.
b. In artikel 9 van de notariële akte van levering zijn de artikelen 12 tot en met 20 uit
de koop- en aannemingsovereenkomst woordelijk overgenomen.
Het slot van artikel 9 houdt in:
‘Koper treedt hierbij toe als lid van de vereniging en verbindt zich uitdrukkelijk tot nakoming van alle verplichtingen voortvloeiende uit het vorenstaande.”
Voorts bepaalt de leveringsakte -voor zover van belang-:
“Beheersovereenkomst
Artikel 10:
1. Koper aanvaardt uitdrukkelijk de voor hem uit de beheersovereenkomst tussen de vereniging en de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [naam 3] 3. V. (...) voortvloeiende verplichtingen, waaronder begrepen de verplichting tot betaling van de verschuldigde bedragen
2. Koper heeft de tekst van de beheersovereenkomst ontvangen en verbindt zich ook direct jegens [naam 3] B.V. en/of de door deze aan te wijzen derden casu quo rechtsopvolgers tot nakoming van de voor hein als eigenaar of beperkt gerechtigde uit gemelde beheersovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.
(...)
ACCEPTATIE
De comparant sub 1 verklaart als schriftelijk gevolmachtigde van de vereniging (...) het mede ten behoeve van die vereniging (...) bedongene aan te nemen.”.
c. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] waren sinds 1994 lid van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] . Hun lidmaatschap is beëindigd
per 31 december 2008.
d. In de periode 2009 tot en met 2011 heeft [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] facturen aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]
toegezonden voor de jaarlijkse bijdrage parkkosten van respectievelijk € 1.150,54 (2009),
€ 1.260,52 (2010) en € 1.430,33 (2011, inclusief € 150,00 voor Reserve Parkonderhoud).
e. Na ontvangst van de factuur over 2009 hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . [eiseresin conventie, verweerster in reconventie]
verzocht om het gefactureerde bedrag te specificeren. [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] heeft in reactie
daarop verwezen naar de door de algemene vergadering goedgekeurde begroting over dat
jaar. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . hebben aan de hand van die begroting een specificatie opgesteld en
aan [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] toegezonden en conform die specificatie een bedrag van € 773,50 aan
[eiseresin conventie, verweerster in reconventie] voldaan, zodat op de factuur over 2009 een openstaand bedrag resteert van
€ 377,04. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . hebben voor de parkbijdrage 2010 een bedrag van € 725,90 voldaan,
zodat op die factuur een openstaand bedrag resteert van € 534,62. Voor de parkbijdrage 2011
en Reserve Parkonderhoud hebben zij respectievelijk € 750,00 en € 150,00 voldaan, zodat
op die factuur een openstaand bedrag resteert van € 530,33. Partijen hebben naar aanleiding
van sommaties van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] gecorrespondeerd over de verschuldigdheid van de
hoogte van de gefactureerde bedragen.
f. Omstreeks 2004 is [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] een overeenkomst tot verhuur van villa’s in het park
aangegaan met [naam 4] (hierna [naam 4] ). [naam 4] werkt met
opbrengst/verhuurgaranties waarbij rekening wordt gehouden met het eigen gebruik van de
villa door de eigenaar. Tussen [naam 4] en afzonderlijke eigenaren van villa’s op [naam 1]
, waaronder [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ., zijn verhuurgaranties overeengekomen.
De verhuurgarantie over de jaren 2003 tot en met 2008 is vastgesteld aan de hand van de per
vakantievilla gerealiseerde verhuur in 2003.
g. In de jaren 2002 en 2003 is een aantal villa’s op vakantiepark [naam 1] opgeplust. Dit
hield in dat deze villa’s luxer werden waardoor een hogere verhuurprijs in rekening gebracht
kon worden. De villa van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . is in de maanden januari en februari 2003 opgeplust
en werd in die maanden niet verhuurd. De berekening van de verhuurgarantie voor [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]
is door [naam 4] daarom vastgesteld op 10/12 verhuurjaar.
h. [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] is op 10 december 2007 een overeenkomst tot verhuur van villa’s in het
park aangegaan met [naam 5] en [naam 6] (hierna: [naam 5]
. In deze overeenkomst is [naam 5] aangewezen als de exclusieve
verhuurbemiddelingsorganisatie welke zich zal bezighouden met de verhuur van de
individuele villa’s op Villapark [naam 1] .
i. Tussen [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . is onenigheid ontstaan over de verplichting
om te verhuren via [naam 5] .
j. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . hebben in 2009 hun villa te huur aangeboden en verhuurd via een andere
organisatie dan [naam 5] .
k. [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . in kort geding betrokken en samengevat gevorderd
om [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . op straffe van een dwangsom te gebieden de villa niet langer op de website
van [naam 7] te huur aan te bieden, [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . te verbieden de villa
zonder tussenkomst van [naam 5] te verhuren en om hen te veroordelen tot
betaling een boete van € 11.344,50. De voorzieningenrechter van de rechtbank
Middelburg heeft de vorderingen van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] afgewezen.
l. [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] is tegen het oordeel van de voorzieningenrechter Middelburg
opgekomen. Bij arrest van 16 november 2010 (LJN B04668) heeft het Hof ‘s-Hertogenbosch
het vonnis van de rechtbank Middelburg vernietigd en opnieuw recht gedaan, ondermeer
inhoudende dat het [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . – op straffe van een dwangsom – verboden is om hun villa
zonder tussenkomst van [naam 5] te verhuren.
In conventie:
3.2.
[eiseresin conventie, verweerster in reconventie] legt aan haar vordering het volgende ten grondslag.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . zijn op grond van artikel 12 C en D van de koop- en aannemingsovereenkomst
gehouden de in rekening gebrachte bijdragen in de parkkosten te voldoen aan VvE
[naam 1] . Die bepaling is letterlijk overgenomen in artikel 9 van de akte van levering.
waarbij ook [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] als partij is opgetreden. Artikel 12 C en D is een derdenbeding
als bedoeld in artikel 6:253 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Dit derdenbeding, dat ten
behoeve van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] is opgenomen, is door haar bij de levering aanvaard, zodat de
vereniging partij bij de koop- en aannemingsovereenkomst is geworden en zelfstandig
nakoming van de in de derdenbedingen opgenomen verplichtingen kan verlangen.
[eiseresin conventie, verweerster in reconventie] kan eveneens nakoming vorderen van de in artikel 12 C en D van de koop-en aannemingsovereenkomst neergelegde verplichting van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . om de bijdrage in de
parkkosten te voldoen op grond van het feit dat de rechten van [naam 2]
uit hoofde van die koop- en aannemingsovereenkomst en akte van levering, door cessie zijn
overgedragen aan [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] .
De in de begroting voor 2009, 2010 en 2011 opgenomen kosten, zijn exploitatie-,
onderhouds- en beheerskosten als bedoeld in artikel 12 C en D. Artikel 12 C en D moet in
samenhang worden bezien met artikel 5 van de statuten van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] .
Uit voornoemde artikelen volgt dat de bijdrage in de parkkosten wordt vastgesteld door de
algemene vergadering van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] en wordt gebaseerd op de door die algemene
vergadering goedgekeurde begroting en dat de bungaloweigenaren verplicht zijn om de door
de algemene vergadering vastgestelde bijdrage in de parkkosten prompt te voldoen aan VVE.
De aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . in rekening gebrachte bijdragen in de parkkosten zijn vastgesteld door
de algemene vergadering en gebaseerd op de door de algemene vergadering goedgekeurde
begroting voor de jaren 2009, 2010 en 2011, zodat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . verplicht zijn de hen in
rekening gebrachte bijdragen over die jaren te voldoen. Uit voornoemde artikelen volgt dat
de verplichting tot het betalen van de bijdrage in de parkkosten ook geldt voor eigenaren van
een bungalow op het park, die geen lid meer zijn van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] . Doordat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] .
weigeren de door hen verschuldigde bijdragen volledig te voldoen, handelen zij in strijd met
hun verplichtingen uit de koop- aannemingsovereenkomst en de akte van levering.
[eiseresin conventie, verweerster in reconventie] heeft voorts aanspraak op betaling van wettelijke rente over de niet-betaalde bijdragen en op vergoeding van de buitengerechtelijke kosten ter hoogte van
€ 351,30, aldus [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] .
3.3.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . betwisten de vordering en voeren daartoe het volgende aan.
Bij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . kunnen als eigenaar van een villa op het park die niet lid van VVE
[naam 1] zijn, niet dezelfde kosten in rekening worden gebracht als eigenaren die wel lid
van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] zijn. Kosten gemaakt door het bestuur van de vereniging, kosten van
algemene ledenvergaderingen, kosten van de bank, kosten van verzekering, kosten van
vergoedingen aan de secretaris en de penningmeester van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] en overige
gerelateerde kosten kunnen niet aan een niet lid in rekening worden gebracht. Dat geldt ook
voor kosten van de receptie en technisch beheer en ten aanzien van kosten voor de
verrichting van beheerswerkzaamheden waarom door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . nooit is verzocht.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . hebben herhaaldelijk geprobeerd om een specificatie van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] te
verkrijgen van de bedragen die zij wel verschuldigd waren, zodat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . wisten welk
bedrag door hen overgemaakt diende te worden. [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] heeft die specificatie niet
verstrekt, zodat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . zelf een voorzet hebben gedaan voor een dergelijke
specificatie. Deze specificatie over 2009 luidt als volgt: € 125,00 voor afval, € 25,00 voor
CV ketel, € 325,00 voor groot onderhoud, € 125,00 voor wegen etc. en € 30,00 voor
schoorsteen. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . hebben daarbij aangegeven dat zij het wilden vernemen indien deze
specificatie niet juist was en diende te worden aangevuld. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . hebben geen
aanvulling of een inhoudelijke reactie van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] ontvangen en hebben daarom
conform de specificatie aan [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] betaald over het jaar 2009. Ook voor 2010 en
2011 zijn op die wijze bijdragen voldaan. Anders dan [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] stelt is over 2011 een
bedrag van € 900,00 voldaan. Doordat [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . wil houden
aan de begroting zoals goedgekeurd door de algemene ledenvergadering blijven [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] .
(indirect) verplicht lid van de Vereniging zolang zij eigenaar van de villa zijn zonder dat
enige zeggenschap in of invloed op de besluitvorming kan worden uitgeoefend. Nu VvE
[naam 1] niet de noodzakelijke specificatie heeft geleverd of op de door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] .
opgestelde specificatie is ingegaan, heeft zij onvoldoende aangetoond dat sprake is van enige
additionele betalingsverplichting, aldus [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] .
3.4.
De kantonrechter merkt allereerst op dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ., op hun verzoek, in de gelegenheid
zijn gesteld om een akte te nemen. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . hebben ter zitting, desgevraagd, aangegeven
dat die akte slechts zou zien op de vordering en het verweer in reconventie. In de vervolgens
door hen ingediende akte is tevens (uitgebreid) ingegaan op de vordering in conventie.
[eiseresin conventie, verweerster in reconventie] heeft daartegen terecht bezwaar gemaakt. De door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . in
voornoemde akte aangevoerde verweren in conventie zullen daarom niet worden betrokken
in de beoordeling.
3.5.
Tussen partijen is niet in geschil dat [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] geen vereniging van eigenaars is,
zoals bedoeld in artikel 5:125 BW. Wel zijn de bepalingen van titel 2 van boek 2 BW van
toepassing. Dit betekent dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . – anders dan is bepaald in artikel 12 B van de koop-
en aannemingsovereenkomst en in de akte van levering – hun lidmaatschap tussentijds
konden opzeggen.
3.6
Tussen partijen is in geschil de omvang van de bijdrage in de parkkosten
voor [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . als niet lid van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] . [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . betwisten niet dat zij
gehouden zijn tot een bijdrage in de parkkosten van Villapark [naam 1] aan VvE
[naam 1] . [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . hebben een deel van de kosten voldaan. Ten aanzien van het door
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . betaalde bedrag over 2011 heeft [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] ter comparitie erkend dat
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . € 900,00 hebben betaald (€ 750,00 voor Parkbijdrage en € 150,00 voor Reserve
parkonderhoud), hetgeen ook blijkt uit het door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . overgelegde bankafschrift. Nu
[eiseresin conventie, verweerster in reconventie] haar vordering vervolgens enkel met het bedrag van € 750,00 heeft
verminderd, terwijl in haar vordering bij dagvaarding ook voornoemd bedrag van € 150,00 is
inbegrepen, is een bedrag van € 150,00 over 2011 niet toewijsbaar.
3.7.
Ten aanzien van het niet betaalde deel van de factuurbedragen betwisten [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . de
hoogte van de gevorderde kosten. Met [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] is de kantonrechter van oordeel dat
de grondslag van de verplichting om bij te dragen in de parkkosten die zien op exploitatie-,
onderhouds- en beheerskosten moet worden gebaseerd op artikel 12 C en D van de koop- en
aannemingsovereenkomst en artikel 9 van de akte van levering. Artikel 12 leden C en D
moeten gelet op hun inhoud en strekking worden aangemerkt als een derdenbeding in de zin
van artikel 6:253 BW. De aanvaarding van dat derdenbeding volgt zowel uit de akte van
levering waarbij [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] als comparante is opgetreden (op dat onderdeel zal hierna
in reconventie nader worden ingegaan) als uit de omstandigheid dat zij heeft gefactureerd
voor de bijdragen in parkkosten. Bij de in rekening te brengen kosten moet onderscheid
worden gemaakt tussen leden van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] en niet-leden. Nu het lidmaatschap van
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . is beëindigd per 31 december 2008, zijn zij vanaf dat moment niet meer
gebonden aan de statuten van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] . De omvang van de betalingsverplichting van
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . volgt dan ook niet zonder meer uit de door de algemene vergadering
goedgekeurde begroting.
3.8.
Dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . geen lid meer zijn van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] betekent niet dat zij in het
geheel geen kosten behoeven te voldoen die samenhangen met het in stand houden van VvE
[naam 1] of geen kosten behoeven te voldoen waarvoor zij geen toestemming hebben
gegeven. Op een park zoals Villapark [naam 1] met 20 villa’s met gezamenlijke
voorzieningen dient er nou eenmaal een overkoepelend orgaan te zijn dat zorg draagt voor
het beheer en het onderhoud van die voorzieningen. Het zou dan ook niet juist zijn om
eenvoudigweg alle kosten die samenhangen met het in stand houden van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie]
uit de bijdrage voor niet-leden te schrappen. Van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] mag echter worden
verwacht dat zij de bij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . in rekening gebrachte en in de toekomst in rekening te
brengen parkkosten deugdelijk specificeert. De enkele verwijzing naar door de algemene
vergadering vastgestelde begrotingen en eindafrekeningen is onvoldoende.
3.9.
De door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ., als niet-lid, verschuldigde bijdragen in parkkosten zullen op een
andere manier moeten worden vastgesteld dan die kosten voor leden van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] .
Er dient daarom bezien te worden welke kosten uitsluitend samenhangen met het
lidmaatschap van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] en welke niet. Ter zitting is getracht duidelijkheid te
verkrijgen over de verhouding van de gefactureerde kosten tot leden en niet-leden.
Zowel [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] als [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . hebben daarover hun zienswijze naar
voren gebracht. Wat als een reële bijdrage in parkkosten voor niet-leden moet worden
gezien, is de kantonrechter op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht niet
duidelijk geworden. Een deskundige zou daarvoor uitkomst kunnen bieden.
3.10.
Gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ., heeft [eiseresin conventie, verweerster in reconventie]
vooralsnog echter onvoldoende gemotiveerd gesteld welke posten van de begrotingen van
2009, 2010 en 2011 en tot welk hoogte bij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ., als niet-lid, in rekening kunnen
worden gebracht. Om, vanwege proceseconomische redenen, te voorkomen dat in deze zaak
een deskundige moet worden benoemd, zal [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] in de gelegenheid worden
gesteld om bij akte een nadere onderbouwing te geven van de parkkosten over de jaren 2009
tot en met 2011 voor [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . als niet-lid van de vereniging. Aangezien ook [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] .
bij hun specificatie de door de algemene vergadering goedgekeurde begrotingen hebben
betrokken, kunnen deze dienen als leidraad voor die nadere onderbouwing. [eiseresin conventie, verweerster in reconventie]
dient wel gespecificeerd aan te geven wat er onder de in de begrotingen genoemde posten
valt. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . mogen vervolgens reageren. Nu de oorzaak van deze aktewisseling het
gevolg is van de omstandigheid dat [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] heeft nagelaten haar vordering in een
eerder stadium te specificeren, zullen de kosten daarvan ongeacht de uitkomst van de
procedure voor haar rekening worden gebracht.
3.11.
Aangezien de facturatie voor de bijdrage in parkkosten een jaarlijks terugkerende
gebeurtenis is, geeft de kantonrechter partijen in overweging om alsnog met elkaar in overleg
te treden om tot overeenstemming te komen over de hoogte van de verschuldigde kosten.
3.12.
In afwachting van de aktewisseling zal iedere beslissing in conventie worden
aangehouden.
In reconventie:
3.13.
[eiseresin conventie, verweerster in reconventie] stelt zich primair op het standpunt dat de kantonrechter absoluut
onbevoegd is om kennis te nemen van de vorderingen van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . omdat deze de
competentiegrens van de kantonrechter overschrijden en de vorderingen onvoldoende
samenhangen met de vordering in conventie.
3.14.
Gelet op de – toegestane – wijziging van eis is geen sprake meer van een
overschrijding van de competentiegrens. Los daarvan is de kantonrechter van oordeel dat de
vorderingen in conventie en in reconventie een dusdanige samenhang hebben dat deze zich
verzet tegen gescheiden behandeling. Die samenhang is erin gelegen dat zowel in conventie
als in reconventie beoordeeld dient te worden of bepaalde bepalingen in de koop- en
aannemingsovereenkomst als derdenbeding moeten worden aangemerkt.
Voorts hangt de gevraagde verklaring voor recht “dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . niet in gebreke zijn met
betaling van parkkosten aan [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] ” samen met de in conventie gevorderde
betaling van parkkosten. Het verweer van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] wordt daarom verworpen.
3.15.
De vorderingen van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . vallen uiteen in diverse onderdelen en zullen hierna
afzonderlijk worden beoordeeld. Zoals hiervoor in conventie onder 3.4. is overwogen
hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . hun akte niet – zoals was afgesproken – beperkt tot de vorderingen in
reconventie. Voorts zijn het verweer in conventie en de stellingen in reconventie
(gedeeltelijk) door elkaar heen behandeld. Daarmee hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . het voor VvE
[naam 1] bemoeilijkt om te reageren op die akte. Dat [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] in hun
antwoordakte slechts hebben gereageerd op de overwegingen in de nummers 12, 13 en 14
van de akte van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ., is een omstandigheid die daarom voor risico van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] .
dient te komen. Gelet daarop zal de kantonrechter het overige door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . aangevoerde
in die akte buiten beschouwing laten.
Onrechtmatige uitingen vereniging
3.16.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . stellen dat [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] onrechtmatige uitingen over [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] .
heeft gedaan door hen ervan te betichten de verschuldigde vergoedingen niet te voldoen. Dit
blijkt uit notulen van de algemene ledenvergadering van 8 december 2009 en 18 juni 2010 en
een bijlage van een agenda voor laatstgenoemde algemene ledenvergadering. Ritsema
verzoekt dan ook te gebieden dat het [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] niet is toegestaan deze of
vergelijkbare uitingen te doen. Om recidive te voorkomen is oplegging van een dwangsom
aangewezen, aldus [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] .
3.17.
[eiseresin conventie, verweerster in reconventie] betwist dat zij onrechtmatige uitingen over [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . heeft
gedaan. [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] voert daartoe aan dat zij met [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . van mening verschilt
over het al dan niet verschuldigd zijn van de in rekening gebrachte parkkosten waarop zij
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . in rechte heeft betrokken. Dat zij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . heeft aangeduid als één van de
drie weerbarstige eigenaren die er toe hebben genoopt dat [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] juridische en
procedurele kosten moest maken, maakt dat niet anders, aldus [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] .
3.18.
In de stukken waarnaar [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . verwijzen wordt onder meer gerefereerd aan
eigenaren die geen lid van de vereniging willen zijn, aan eigenaren die weigeren de volledige
kosten te voldoen en juridische kosten aangaande weerbarstige eigenaren.
Hoewel voorstelbaar is dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . deze opmerkingen als onaangenaam ervaart, acht de
kantonrechter deze uitlatingen niet onrechtmatig. Uit de stukken, waarin [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . niet
met naam en toenaam worden genoemd, blijkt niet dat [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] bewust probeert om
een negatief beeld van hen neer te zetten. De notulen zijn immers een weergave van hetgeen
ter gelegenheid van de vergadering door andere eigenaren van villa’s op [naam 1]
naar voren is gebracht. Gelet op het vorenstaande zijn het door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] .
gevorderde gebod en de daaraan gekoppelde dwangsom niet toewijsbaar.
Verklaring voor recht
3.19. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . wensen voorts een verklaring voor recht te verkrijgen dat zij niet in
gebreke zijn met betaling van parkkosten aan [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] .
Hoewel [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . hun vordering met betrekking tot die gevraagde verklaring voor recht
niet afzonderlijk hebben onderbouwd, begrijpt de kantonrechter uit hetgeen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . in
hun stukken en ter zitting hebben aangevoerd dat zij van mening zijn dat hun goede naam
wordt aangetast. Nu (nog) niet vast staat wat de omvang van de betalingsverplichtingen van
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . is, kan niet worden vastgesteld dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . niet in gebreke zijn met de
(volledige) betaling van de Parkkosten. In afwachting van de uitkomst van de procedure in
conventie zal de beslissing op dit punt daarom worden aangehouden.
(Gebrek aan) aanpassen huurgarantie in verband met opplussen vakantiewoning, gederfde
inkomsten
3.20.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . stellen dat zij aanspraak hebben op betaling van een bedrag van
€ 10.864,47 in verband met gederfde inkomsten door liet gebrek aan het aanpassen van de
huurgarantie in verband met het te laat opplussen van hun vakantiewoning.
Hoewel daarop te zijn gewezen door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ., heeft [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] geweigerd over de
consequenties van het te laat opplussen voor de verhuurgarantie te discussiëren. Ook heeft
[eiseresin conventie, verweerster in reconventie] nagelaten actie te ondernemen tegen [naam 4] , terwijl dat wel op haar weg
lag en toegezegd was door [naam 8] van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] . Dat het op de weg van VvE
[naam 1] lag om te helpen volgt uit de beheersovereenkomst tussen [naam 4] en VvE
[naam 1] waarin is vermeld
“Beheerder garandeert verhuurder een minimale
“Beheerder garandeert verhuurder een minimale
huurgarantie “. Daarnaast volgt dit uit het verslag van de bestuursvergadering van 2005,
waarin het bestuur heeft aangegeven verantwoordelijkheid te nemen voor het oplossen van
ten aanzien van de garantie gerezen problemen. Ten aanzien van de consequenties van het
opplussen is dat genegeerd. [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] heeft onvoldoende actie ondernomen en is
daarom aansprakelijk voor de door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . geleden schade, aldus [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] .
3.21.
[eiseresin conventie, verweerster in reconventie] betwist de vordering en voert daartoe het volgende aan.
De grondslag aan de vordering van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . ontbreekt. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . hebben afspraken
over de huurgarantie gemaakt met [naam 4] als contractspartij. [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] staat daar
buiten. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . laten na te onderbouwen waar de wanprestatie van VvE uit bestaat.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . hebben later dan de overige eigenaren besloten hun woning te laten opplussen.
Indien [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . dit eerder hadden gedaan dan had dit voor 2003 gerealiseerd kunnen zijn.
[eiseresin conventie, verweerster in reconventie] kan daarom niet worden verweten dat de woning in januari en februari
2003 is opgeplust waardoor een lagere huurgarantie is verstrekt. Subsidiair beroept VvE
[naam 1] zich op verjaring van de vordering.
3.22.
In de passage uit de beheersovereenkomst tussen [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] en [naam 4] Service
B.V. (hierna [naam 4] Service) waar [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . naar verwijst, is ten behoeve van [naam 4]
Service liet exclusieve recht overeengekomen om verhuurbemiddelingscontracten af te
sluiten met individuele eigenaren van woningen op villapark [naam 1] . Voorts is daarin
opgenomen dat beheerder – dat wil zeggen [naam 4] Service – de verhuurder een minimale
huurgarantie biedt. Als niet weersproken staat tussen partijen vast dat de afspraken over de
huurgarantie tot stand zijn gekomen tussen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . en [naam 4] . Dit betekent dat
[naam 4] in deze als contractspartij van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . moet worden aangemerkt.
Gesteld noch gebleken is dat het opplussen van de woning in 2003 is te wijten aan VvE
[naam 1] , zodat haar niet kan worden verweten dat de huurgarantie is vastgesteld op
10/12. Uit de beheersovereenkomst tussen [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] en [naam 4] Service volgt
evenmin een verplichting jegens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . om te zorgen dat de huurgaranties worden
nagekomen dan wel dat deze moeten worden aangepast indien deze foutief zijn vastgesteld.
Uit het verslag van de bestuursvergadering van 11 januari 2005 volgt wel dat VvE
[naam 1] zich betrokken acht bij onduidelijkheden ten aanzien van de huurgarantie en dat
zij deze met [naam 4] wilde oplossen. In dat verslag is met betrekking tot de huurgarantie
voor een aantal bijzondere gevallen de consequenties opgenomen en daarnaast is vermeld dat
individuele gevallen die daar niet in beschreven staan, door het bestuur en [naam 4]
gezamenlijk naar redelijkheid zullen worden opgelost. Hieruit en uit de toezegging van VvE
[naam 1] om te willen helpen volgt echter nog niet een door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . van VvE
[naam 1] rechtens afdwingbare verplichting. Uiteindelijk zijn het immers [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . als
contractspartij van [naam 4] die nakoming van hetgeen tussen hen is overeengekomen
kunnen vorderen. Niet is gebleken van een tekortkoming van de zijde aan [eiseresin conventie, verweerster in reconventie]
op grond waarvan zij jegens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . aansprakelijk kan worden gehouden. Dit betekent
dat er geen grondslag is voor dit deel van de vordering van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ., zodat dit niet
toewijsbaar is.
Foute toepassing 10% afwijkingsregeling
3.23.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . vorderen voorts een bedrag aan schadevergoeding ter hoogte van
€ 8.577,55 van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] . Zij voeren daartoe aan dat [naam 4] bij de jaarafrekening
niet de overeengekomen 10% voor eigen gebruik aftrekt, maar 90 %. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . hebben
[eiseresin conventie, verweerster in reconventie] diverse malen verzocht die verkeerde toepassing op de algemene leden
vergadering te bespreken, maar zij heeft dat nagelaten waardoor voormelde schade is
ontstaan. Deze schade dient voor rekening van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] te komen, aldus [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] .
3.24.
[eiseresin conventie, verweerster in reconventie] betwist deze vordering op dezelfde gronden als die zij heeft
aangevoerd ten aanzien van het aanpassen van de huurgarantie.
3.25.
Ook deze vordering ziet op naleving van contractuele afspraken tussen [naam 4] en
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . Dit betekent dat de vordering op dezelfde gronden strandt als die ten aanzien
van de huurgarantie en ook deze vordering niet toewijsbaar is.
Onrechtmatig verbod tot verhuur via een andere verhuurorganisatie dan de organisatie
waarmee de Vereniging een overeenkomsten heeft gesloten
3.26.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . stellen dat [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] hen ten onrechte heeft verboden over te gaan
tot verhuur van hun woning via een andere organisatie dan waarmee [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] een
overeenkomst heeft gesloten en voeren daartoe het volgende aan.
[eiseresin conventie, verweerster in reconventie] is geen partij bij de koop- en aannemingsovereenkomst die met Ritsema
c.s. is gesloten in het kader van de aankoop van hun woning. De bepalingen zoals
opgenomen in de koop- en aannemingsovereenkomst zijn niet aan te merken als een
derdenbeding. Ook de daaruit voortvloeiende rechten zijn naderhand niet op VvE
[naam 1] over gegaan. De leveringsakte waarin [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] als comparant is
genoemd, is slechts een stuk benodigd voor de noodzakelijke uitvoering van de koop- en
aannemingsovereenkomst om de eigendom te doen overgaan. Er is daarom geen sprake van
(aanvaarding van) een derdenbeding in die leveringsakte. [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] heeft de bedingen
niet alleen niet aanvaard, zij heeft ze zelfs afgewezen. VvE komt op basis van de bepalingen
in de koop- en aannemingsovereenkomst en de akte van levering geen zelfstandig recht toe.
Buiten het lidmaatschap van de vereniging bestaat er geen rechtsgrond voor de verplichting
om enkel via de door VvE aangewezen verhuurder te verhuren. [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] ondervindt
bovendien geen schade van de verhuur via een andere verhuurder, maar enkel profijt.
Voorts hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . het volgende aangevoerd.
De notaris had voorlichting moeten geven aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . over het toevoegen van VvE
[naam 1] in de akte van levering. [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] mag niet profiteren van het
onrechtmatig handelen van de notaris. Volgens de koop- en aannemingsovereenkomst diende
door Creatief een aanwijzing te worden gegeven. [naam 5] is niet aangewezen en
is daarom geen rechtsopvolger van Creatief. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . hebben zich niet willen verbinden
aan [naam 5] . De leden werden gedwongen voor [naam 5] te kiezen,
hetgeen strijd met de redelijkheid en billijkheid oplevert. De artikelen aangaande de verhuur
zijn aan te merken als onredelijk bezwarende bedingen. Deze bedingen kunnen als oneerlijk
worden aangemerkt op basis van de Europese richtlijn in consumentenovereenkomsten. De
bepalingen zijn voorts in strijd met de vrijheid van uittreding. Daarom gelden ze enkel voor
leden van de vereniging. Niet alleen is geen sprake van derdenbedingen, maar ook niet van
een geldige overeenkomst van cessie. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . zijn niet de enige eigenaren die
verhuurden via een andere verhuurder, maar tegen de anderen die dat doen, wordt niet
opgetreden, aldus [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] .
3.27.
[eiseresin conventie, verweerster in reconventie] betwist dat sprake is van een onrechtmatig verbod tot verhuur.
Ter onderbouwing verwijst zij naar de stellingen zoals die door haar zijn ingenomen tijdens
de appelprocedure en het arrest van de voorzieningenrechter van het Hof ‘s-Hertogenbosch
van 16 november 2010. [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] is niets bekend van andere eigenaren die verhuren
via andere verhuurorganisaties dan de door haar gecontracteerde. Voorts is geen sprake van
strijd met de redelijkheid en billijkheid. [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] is niets meer dan alle eigenaren
tezamen en dient slechts hun belangen. Het is in het belang van alle eigenaren dat het park
een eenheid blijkt in uiterlijk en gebruik. Voorts is geen sprake van een onredelijk bezwarend
beding of een oneerlijk beding. Het beding is niet aan te merken als een algemene
voorwaarde. De door [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] overgedragen rechten zijn expliciet omschreven in de
akte van cessie. Uit de considerans van de akte van cessie volgt dat [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] deze
rechten - en niet de gehele rechtsverhouding - gecedeerd wenst te krijgen van [naam 2]
B.V. Door de cessie zijn uitsluitend de vorderingrechten overgegaan op VvE
[naam 1] , aldus [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] .
3.28.
Ingevolge artikel 6:253 lid 1 BW schept een overeenkomst voor een derde het recht een
prestatie van een der partijen te vorderen of op andere wijze jegens een van hen een beroep
op de overeenkomst te doen indien de overeenkomst een beding van die strekking inhoudt en
de derde dit beding aanvaardt. In artikel 14 is bepaald dat verhuur van een villa uitsluitend
kan geschieden via de organisatie met wie de vereniging van eigenaren een overeenkomst tot
verhuur van de villa’s in het park is aangegaan. Met [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] en in navolging van
het arrest van de voorzieningenrechter van het Hof ‘s-Hertogenbosch van 16 november 2010,
is de kantonrechter van oordeel dat die bepaling inderdaad als derdenbeding moet worden
aangemerkt en overweegt daartoe als volgt.
3.29.
[naam 2] heeft geen aanwijsbaar eigen belang bij artikel 14. VvE
[naam 1] heeft dat belang wel. [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] is immers belast met de exploitatie, het
onderhoud en het beheer van het villapark voor rekening van de eigenaren. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] .
moeten daarom in redelijkheid hebben kunnen begrijpen dat [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] daardoor ook
groot belang heeft bij de keuze van de verhuurorganisatie en de voorwaarden waarop de
verhuur plaatsvindt. [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] heeft eveneens belang bij het verkrijgen van een
zelfstandig vorderingsrecht om haar beleid in deze af te kunnen dwingen. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] .
moeten daarom ook hebben begrepen dat [naam 2] met artikel 14 heeft beoogd
een beding ten gunste van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] met hen overeen te komen. Dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . zich
ten tijde van het sluiten van de koop- en aannemingsovereenkomst niet hebben gerealiseerd
dat zij in een later stadium mogelijk voor een andere verhuurorganisatie wilden kiezen, is een
omstandigheid die voor hun eigen risico komt. Dit neemt niet weg dat zij zich aan artikel 14
hebben verbonden. De omstandigheid dat hun lidmaatschap van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] inmiddels
is beëindigd, maakt dit niet anders. De verplichting om de villa enkel te verhuren met een
organisatie waarmee [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] een overeenkomst tot verhuur is aangegaan, moet
gelet op de tekst van de koop- en aannemingsovereenkomst los gezien worden van het
lidmaatschap.
3.30.
Aanvaarding van een derdenbeding geschiedt volgens artikel 6:253 lid 3 BW door een
verklaring gericht tot een van de beide andere betrokkenen. De wet stelt geen eisen aan de
vorm van de verklaring. Dit betekent dat die aanvaarding ook via een notariële akte van
levering kan plaatsvinden. In de notariële akte van levering is artikel 14 integraal
opgenomen. Voorts is [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] in die akte als partij opgenomen. Nu VvE
[naam 1] zich bij het passeren van de leveringsakte heeft laten vertegenwoordigen, heeft
zij het derdenbeding aanvaard. Door de aanvaarding van het derdenbeding geldt VvE
[naam 1] als partij bij de overeenkomst tussen [naam 2] en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] .
(artikel 6:254 BW). Dit heeft tot gevolg dat zij zelfstandig van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . nakoming van de
in het derdenbeding opgenomen verplichting kan verlangen.
3.31.
De stelling van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . dat [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] het derdenbeding heeft afgewezen
door zich er in een eerdere gerechtelijke procedure niet op te beroepen, wordt verworpen
omdat een derdenbeding ingevolge artikel 6:253 lid 2 BW slechts kan worden herroepen tot
de aanvaarding ervan. Zoals hiervoor is overwogen heeft de aanvaarding plaatsgevonden bij
het passeren van de notariële akte van levering. Daarnaast is niet gebleken dat VvE
[naam 1] op een andere wijze afstand heeft gedaan haar rechten uit hoofde van artikel 14
van de koop- en aannemingsovereenkomst.
3.32.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . voeren aan dat sprake is van onrechtmatig handelen van de notaris
waarvan [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] profiteert. Ter zitting hebben zij echter verklaard dat zij
voorafgaand aan het passeren van de akte van levering een concept van die akte hebben
ontvangen. Zij waren daarmee op de hoogte van de inhoud van die akte en dus ook dat VvE
[naam 1] daarin als partij was opgenomen. Aldus hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . hun stelling dat
sprake is van (het profiteren door [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] van) onrechtmatig handelen van de
notaris onvoldoende onderbouwd gehandhaafd. Dat in de akte van levering niet expliciet is
vermeld dat artikel 14 een derdenbeding betreft, maakt dat niet anders.
3.33.
Met de beëindiging van het lidmaatschap zijn de verenigingsrechtelijke rechten en
plichten tegenover [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] geëindigd, maar niet de rechten en plichten uit hoofde
van de koop- en aannemingsovereenkomst. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . zijn daarom gebonden aan artikel
14. Dat zij geen inspraak meer hebben in de keuze van de verhuurbemiddelingsorganisatie,
is een gevolg van hun keuze om het lidmaatschap op te zeggen. De kantonrechter ziet ook
het belang van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] om naleving van artikel 14 af te dwingen. [eiseresin conventie, verweerster in reconventie]
is immers geen op zichzelf staande entiteit maar bestaat uit het overgrote deel van eigenaren
van de 120 villa’s op Villapark [naam 1] . Zij streeft de belangen van de eigenaren na. Dat
er eenheid blijft in het uiterlijk en gebruik van het park is in het belang van alle eigenaren
van het villapark. Het is daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet
onaanvaardbaar dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . tot naleving van artikel 14 worden verplicht.
3.34.
Tussen partijen is niet in geschil dat [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] in 2007 met [naam 5]
een overeenkomst tot verhuur van de villa’s in het park is aangegaan. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . stellen
weliswaar dat de leden van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] zijn gedwongen om daarmee in te stemmen,
maar zij hebben die stelling niet onderbouwd. Dit betekent dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . hun villa op
grond van het derdenbeding vanaf 2007 enkel via [naam 5] mogen verhuren.
3.35.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . verwijzen nog naar bepalingen over Creatief. In de artikelen 10 tot en met
11 van de akte van levering zijn inderdaad bepalingen over Creatief opgenomen, maar uit de
tekst en de plaats van die bepalingen (onder de kop beheersovereenkomst) volgt echter dat
deze bepalingen enkel zien op de nakoming van verplichtingen uit de toentertijd tussen VvE
[naam 1] en Creatief gesloten beheersovereenkomst jegens Creatief, door haar
aangewezen derden en/of rechtsopvolgers. Deze bepaling staat los van de (latere) keuze door
[eiseresin conventie, verweerster in reconventie] voor een verhuurorganisatie en de verplichting van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . jegens
[eiseresin conventie, verweerster in reconventie] om op grond van artikel 14 van de koop- en aannemingsovereenkomst
(aangehaald in artikel 9 van de akte van levering) enkel te verhuren via de organisatie met
wie [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] een overeenkomst is aangegaan. Aldus wordt de stelling van Ritsema
c.s. dat zij niet aan [naam 5] gebonden is, omdat deze organisatie niet is
aangewezen door Creatief of geen rechtsopvolger is van Creatief, gepasseerd.
3.36.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . hebben voorts aangevoerd dat artikel 14 is aan te merken als een
algemene voorwaarde in de zin van artikel 6:231 BW en dat dit beding onredelijk bezwarend
is. Zij hebben daaraan echter geen rechtsgevolgen verbonden, zodat die stelling als niet
relevant zal worden gepasseerd.
3.37.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . hebben nog aangevoerd dat ook andere eigenaren van villa’s op [naam 1]
hun villa niet via [naam 5] verhuren, maar zij hebben die stelling niet
onderbouwd, zodat ook deze stelling zal worden gepasseerd.
3.38.
Aangezien [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] reeds op grond van het derdenbeding naleving kan
afdwingen van de verplichting van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . om enkel te verhuren via een door haar
aangewezen organisatie, behoeft het onderdeel cessie geen bespreking.
3.39.
Gelet op het voorgaande is het verbod om via een andere verhuurorganisatie dan de
door [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] aangewezen, niet onrechtmatig. Dit leidt ertoe dat de door Ritsema
c.s. gevraagde verklaring voor recht niet toewijsbaar is.
3.40.
In afwachting van de in conventie onder rechtsoverweging 3.10. genoemde
aktewisseling wordt iedere beslissing in reconventie aangehouden.
4.De beslissing
De kantonrechter:
alvorens verder te beslissen:
in conventie:
4.1.
verwijst de zaak naar de rol van woensdag 15 augustus 2012 voor het nemen van een
akte zoals omschreven in rechtsoverweging 3.10. aan de zijde van [eiseresin conventie, verweerster in reconventie] , waarop
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . een termijn krijgen om bij antwoordakte te reageren.
in conventie en in reconventie:
4.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Borm, en in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2012.