Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 10/3871
Uitspraakdatum: 9 december 2011
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbenden],
belanghebbenden,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Breda,
de heffingsambtenaar.
Rechtstreeks beroep (prorogatie) in de zin van artikel 7:1a Awb.
Het beroepschrift is, met toestemming van de heffingsambtenaar tot prorogatie, gericht tegen de beschikking van 25 augustus 2010 waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) (hierna: de beschikking) en de met de beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 november 2011 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, de gemachtigde van belanghebbenden [gemachtigde], verbonden aan [kantoornaam gemachtigde] te Breda, en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigden].
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 210.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 874;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 aan deze vergoedt.
2. Gronden
Ten aanzien van de ontvankelijkheid
2.1. Ter zitting hebben beide partijen desgevraagd verklaard dat de beschikking aangemerkt moet worden als een beschikking in de zin van artikel 28 van Pro de Wet WOZ. Tevens hebben zij verklaard dat het beroepschrift moet worden aangemerkt als een bezwaarschrift tegen de beschikking waarbij de heffingsambtenaar toestemming heeft gegeven voor rechtstreeks beroep (prorogatie). De rechtbank acht deze gang van zaken juist en volgt partijen daarin.
Ten aanzien van het materiële geschil
2.2. De heffingsambtenaar heeft bij de beschikking de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2010 tot 1 januari 2011 op € 280.000.
2.3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbenden
betogen dat deze niet hoger kan zijn dan € 196.000. De heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 280.000.
2.4. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.5. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde
rust op de heffingsambtenaar. Hij beroept zich hiertoe op een taxatierapport en ter ondersteuning daarvan op de opbrengst behaald bij verkoop van enkele met de woning vergeleken objecten (hierna: referentieobjecten). Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onderhavige woning als van de referentieobjecten.
2.6. Belanghebbenden stellen zich op het standpunt dat de gerealiseerde verkoopprijzen van de woning mee moeten worden genomen voor de aan de woning toe te kennen waarde. Volgens belanghebbenden is de woning op 17 januari 2011 overgedragen tegen een koopsom van € 187.500. Kort daarna is de woning op 20 april 2011 weer verkocht tegen een koopsom van € 196.000. Belanghebbenden hebben verklaard, en de heffingsambtenaar heeft dit niet weersproken, dat de woning steeds is verkocht aan een onafhankelijke partij. De heffingsambtenaar betwist de verkopen in 2011 van de woning niet. Belanghebbenden stellen dat door de afwijkende perceelsvorm en het bestemmingsplan, de woning weinig uitbreidingsmogelijkheden biedt.
2.7. De rechtbank is van oordeel dat de woning door de afwijkende perceelsvorm, het er tegenaan gelegen buurpand en het bestemmingsplan weinig mogelijkheden heeft tot uitbouw. Het perceel is daardoor voor het grootste deel enkel als tuin bruikbaar. Naar het oordeel van de rechtbank betreffen de referentieobjecten van de gemeente standaardwoningen. In tegenstelling tot de woning hebben de referentieobjecten een standaard tuin. De heffingsambtenaar heeft bij het vaststellen van de waarde dan ook ten onrechte geen rekening gehouden met de genoemde bijzonderheden van de woning. Gelet op de in 2011 gerealiseerde verkoopprijzen van de woning acht de rechtbank het wel van belang dat deze bij de waardering van de woning dienen te worden meegenomen. Hoewel de woning meer dan twee jaar na de waardepeildatum tweemaal is verkocht, kunnen de verkoopprijzen van de woning naar het oordeel van de rechtbank toch mede dienen als onderbouwing voor de waarde van de woning. Dit omdat de verkoopprijzen tot stand zijn gekomen tussen onafhankelijke partijen en het verkoopprijzen betreft van de woning zelf. De heffingsambtenaar heeft dan ook met het taxatierapport de waarde niet aannemelijk gemaakt.
2.8. Belanghebbenden hebben geen taxatierapport overgelegd. Gezien de gerealiseerde verkoopprijzen, de waardeontwikkeling in de tijd tussen de waardepeildatum en de data van die verkopen en de verkoopprijzen van de referentieobjecten acht de rechtbank de waarde van € 196.000 op de waardepeildatum evenmin aannemelijk.
2.9. Nu beide partijen de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 210.000.
2.10. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond verklaard.
3. Proceskosten
Nu het beroep gegrond is verklaard, vindt de rechtbank aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbenden in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs hebben moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 874 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1).
Deze uitspraak is gedaan op 9 december 2011 door mr. C.A.F.M. Stassen, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. B.W. van Eeken-Liu, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 16 december 2011
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.