Uitspraak
RECHTBANK BREDA
team kanton Bergen op Zoom
zaak/rolnr.: 662210 CV EXPL 11-3427
vonnis d.d. 12 oktober 2011
inzake
[opposant],
wonende te [woonplaats],
opposant,
gemachtigde: mr. T.P.A.M. Reynaers, advocaat te Roosendaal,
tegen
de stichting STICHTING ALLEE WONEN,
gevestigd en kantoorhoudende te (4701 BL) Roosendaal, aan de Laan van Brabant 50,
geopposeerde,
gemachtigde: mr. A.P.E. de Brouwer, advocaat te Roosendaal.
1. Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. het verstekvonnis van de kantonrechter te Bergen op Zoom met zaak/rolnummer 654281 CV EXPL 11-2258 van 6 april 2011 met de daarin genoemde stukken;
b. de verzetdagvaarding van 16 mei 2011, met producties;
c. de conclusie van antwoord in oppositie, met producties;
d. de conclusie van repliek in oppositie.
Partijen zullen hierna [opposant] en Allee Wonen worden genoemd.
2. Het geschil
in oppositie:
2.1. Bij de op 29 maart 2011 uitgebrachte dagvaarding heeft Allee Wonen, als eiseres in de verstekzaak, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gevorderd om de tussen partijen gesloten huurovereenkomst te ontbinden en [opposant], als gedaagde in de verstekzaak, te veroordelen tot ontruiming van de betreffende huurwoning, met veroordeling van [opposant] in de proceskosten.
2.2. Bij verstekvonnis van 6 april 2011 heeft de kantonrechter de vordering van Allee Wonen toegewezen, en is [opposant] veroordeeld in de kosten van de procedure, begroot op € 352,17, inclusief een bedrag van € 150,- aan gemachtigdensalaris.
2.3. [opposant] komt in verzet van voornoemd vonnis en vordert van de bij het verstekvonnis tegen hem uitgesproken veroordeling te worden ontheven en om de vordering van Allee Wonen alsnog af te wijzen, met veroordeling van Allee Wonen in de kosten van het verzet.
2.4. Allee Wonen voert verweer en concludeert tot bekrachtiging van voormeld verstekvonnis.
3. De beoordeling
in oppositie
3.1. Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen en de overgelegde producties, wordt uitgegaan van de volgende feiten:
- Allee Wonen, rechtsopvolgster van Woningstichting St. Joseph (WSJ), heeft met [opposant] een huurovereenkomst gesloten, ingaande 1 april 1994, waarbij aan [opposant] is verhuurd de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna te noemen: de woning), tegen een maandelijkse huurprijs van FL 342,56.
- Bij brief van 25 februari 2009 heeft Allee Wonen aan [opposant] geschreven - samengevat - dat er sprake is van een kapotte ruit aan de straatzijde en aan de achterzijde van de woning, er veel rommel aanwezig is in de achtertuin en er diverse overlastmeldingen zijn gedaan. In deze brief wijst Allee Wonen er voorts op dat [opposant] gehouden is om de woning goed te onderhouden en heeft zij een tijdstip voor een huisbezoek ingepland. [opposant] heeft geen huisbezoek in de woning toegelaten.
- Op zondag 8 maart 2009 heeft de wijkagent, de heer [naam 1], aan Allee Wonen een email verzonden waarin hij onder meer aangeeft dat het in de woning een grote puinhoop is, dat diverse kamers alsmede de trap niet meer op normale wijze te betreden zijn, het sanitair stuk is, de woning vuil en vies is en dat door hetgeen er allemaal is verzameld allerlei ongedierte wordt aangetrokken.
- Bij brief van 19 april 2010 heeft Allee Wonen [opposant] gewezen op diens onderhoudsverplichtingen en hem verzocht in verband met de leefbaarheid de achtertuin op te ruimen vóór 10 mei 2010, gevolgd door een inspectie.
- Bij brief van 7 juni 2010 heeft Allee Wonen aan [opposant] geschreven, verkort weergegeven, dat [opposant] weliswaar een begin heeft gemaakt met het opruimen van de tuin maar dit niet heeft doorgezet en dat zij een tijdstip voor een huisbezoek heeft ingepland om zulks te bespreken. [opposant] heeft medewerkers van Allee Wonen enkel in de tuin toegelaten.
- Bij brief van 15 juni 2010 heeft Allee Wonen aan [opposant] geschreven - samengevat - dat de tuin nog niet genoegzaam is opgeruimd en dat zij een huisbezoek wenst af te leggen waarbij ook de woning zelf van binnen kan worden bekeken en daartoe een afspraak ingepland. [opposant] heeft geen medewerkers van Allee Wonen in de woning toegelaten.
- Op 24 juni 2010 zijn medewerkers van de afdeling Handhaving van de gemeente [woonplaats] de woning van [opposant] binnengetreden. Bij brief van 30 juli 2010 heeft de afdeling Handhaving aan [opposant] geschreven:
“(…) Opheffen overtreding
Wij verzoeken u uiterlijk 7 september 2010 de overtreding van 7.3.2 jo. 5.1.1 van de Bouwverordening beëindigd te hebben en te houden. Dit kunt u doen door:
- de woning te ontdoen van al het aanwezige afval en dit af te voeren naar een daartoe bestemde afvalverwerkingslocatie;
- (…) de woning te ontdoen van al het aanwezige afval (…);
- de achtertuin op te ruimen waarbij u de tuin ontdoet van het afval.
(…)”
- In september 2010 heeft de afdeling Handhaving een controle gehouden en foto’s gemaakt van de tuin en directe omgeving van de woning alsmede van diverse vertrekken in de woning.
- Bij brief van 16 februari 2011 heeft Allee Wonen [opposant] gesommeerd, verkort weergegeven, om binnen 14 dagen de woning op orde te brengen en van afval te ontdoen alsmede zich van het veroorzaken van overlast te onthouden, bij gebreke waarvan [opposant] in rechte zal worden betrokken.
- In maart 2011 heeft Allee Wonen de tuin van de woning bekeken en daarvan foto’s gemaakt.
- Op 18 april 2011 is het verstekvonnis van 6 april 2011 aan [opposant] betekend. Op 18 april 2011 is eveneens bij deurwaardersexploot de ontruiming van de woning aangezegd tegen 10 mei 2011.
- Op 17 mei 2011 is de woning daadwerkelijk ontruimd en heeft de deurwaarder foto’s gemaakt van de (tuin van de) woning.
3.2. [opposant] legt aan zijn vordering ten grondslag - samengevat - dat hij niet tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. Gispen betwist dat hij in drugs of benzine handelt of heeft gehandeld. Tevens bestrijdt [opposant] dat hij drugsverslaafd is geweest in de periode van de huur van de woning. Volgens [opposant] is er evenmin sprake van mensen die zich ophouden in het criminele circuit die zijn woning hebben aangedaan. In de visie van [opposant] was er slechts af en toe sprake van nachtelijke ruzies met zijn ex-vriendin ten tijde dat zij bij hem woonachtig was. Ter zake de beweerdelijke geluidsoverlast geeft [opposant] aan dat hij slechts incidenteel hard en met piepende banden is weggereden. Hetzelfde geldt voor de luide muziek waarmee dit wegrijden gepaard is gegaan, aldus [opposant]. Voorts wijst [opposant] erop dat, zo er al meldingen van de omwonenden zijn gedaan ter zake van de beweerdelijke (geluids)overlast, deze meldingen te weinig specifiek zijn en anoniem zijn gedaan, met uitzondering van de familie [Naam 2], de directe buren van [opposant]. [opposant] bestrijdt dat deze meldingen anoniem zijn verricht omdat hij zich jegens omwonenden (be)dreigend gedraagt of heeft gedragen. De klachten van familie [Naam 2] dateren volgens [opposant] uit 2009. Ten slotte geeft [opposant] aan dat er weliswaar sprake is van achterstallig onderhoud in en om de woning, doch dat de omwonenden daar geen last van ondervinden en er geen sprake is van een onhygiënische situatie. Bovendien heeft hij een begin gemaakt met het opruimen van de rommel en verzamelde spullen in de woning en de betegelde tuin, welke opruimwerkzaamheden echter niet zijn afgemaakt, aldus [opposant].
3.3. Allee Wonen stelt zich op het standpunt dat [opposant] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst en zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Zij voert daartoe aan dat diverse omwonenden - naast de familie [Naam 2] - zich hebben beklaagd over de door [opposant] veroorzaakte overlast, bestaande uit onder meer handel in drugs en benzine, aanloop van mensen die zich ophouden in het criminele circuit, nachtelijke ruzies, het wegrijden met gierende banden en luide muziek. Allee Wonen geeft aan dat deze klachten zich niet beperken tot 2009 maar zich ook uitstrekken over de loop van 2010. Voorts is er volgens Allee Wonen sprake van achterstallig onderhoud in en om de woning. Zij geeft aan dat de woning niet meer voor normale bewoning was te gebruiken doordat diverse vertrekken in de woning niet meer op normale wijze te betreden waren vanwege de enorme hoeveelheid vuilniszakken, spullen en (grof) afval. Hetzelfde geldt voor de betegelde tuin behorend bij de woning, aldus Allee Wonen. Ondanks diverse schriftelijke aanmaningen en (pogingen tot) huisbezoeken, heeft dit volgens Allee Wonen nimmer tot het opruimen van het (grof) afval geleid. In de visie van Allee Wonen is de huurovereenkomst dan ook terecht bij het
verstekvonnis van 6 april 2011 ontbonden en [opposant] veroordeeld tot ontruiming van de woning.
3.4. Niet gebleken is dat [opposant] te laat in verzet is gekomen, zodat de kantonrechter [opposant] ontvankelijk acht in het verzet.
3.5. Ingevolge artikel 7:213 BW Pro is een huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Het zich gedragen zoals een goed huurder betaamt, houdt onder meer in dat de huurder zich dient te onthouden van gedragingen die ontoelaatbare overlast veroorzaken. Anders dan [opposant] lijkt te betogen, behoort goed huurdersgedrag niet alleen getoond te worden ten aanzien van de gehuurde woning zelf, maar eveneens in de onmiddellijke nabijheid van de woning, met name wanneer dat gedrag zijn oorsprong vindt in het huurderschap. Indien een huurder voornoemde verplichting niet nakomt, levert dit in beginsel een tekortkoming op die de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.6. [opposant] erkent dat er sprake was van nachtelijke ruzies met zijn ex-vriendin ten tijde dat zij bij hem woonachtig was. Volgens hem zijn deze ruzies echter slechts af en toe voorgekomen en is zijn ex-vriendin reeds geruime tijd uit de woning vertrokken. Uit de door de familie [Naam 2] ingevulde klachtenformulieren die als productie 1 bij de oorspronkelijke dagvaarding van 29 maart 2011 zijdens Allee Wonen zijn overgelegd, blijkt echter dat deze ruzies zich in 2009 niet sporadisch doch met grote regelmaat hebben voorgedaan. In deze klachtenformulieren is ook genoegzaam gespecificeerd welke overlast werd ervaren, op welke data en tijdstippen, de duur daarvan en door wie deze overlast werd ervaren (in casu de directe buren van [opposant], de familie [Naam 2]). De inhoud van deze klachtenformulieren ter zake van de nachtelijke ruzies, is door [opposant] onvoldoende gemotiveerd bestreden, nu door hem enkel in algemene termen en zonder nadere onderbouwing is gesteld dat deze ruzies slechts af en toe voorkwamen. Gelet op deze onvoldoende gemotiveerde betwisting van de inhoud van de klachtenformulieren dienaangaande, dient van de juistheid daarvan te worden uitgegaan. De frequentie en de duur van de ruzies in de voor de nachtrust bestemde uren, vormden een ontoelaatbare overlast voor de (directe) buren van [opposant]. Derhalve handelde [opposant] in strijd met diens verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Het niet nakomen van deze verplichting, levert in beginsel een tekortkoming op jegens Allee Wonen die de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. [opposant] kan in zijn betoog, dat de nachtelijke ruzies aan zijn ex-vriendin te wijten zijn en een privéaangelegenheid vormden waar Allee Wonen zich buiten diende te houden, niet worden gevolgd. [opposant] is niet alleen aansprakelijk voor zijn eigen gedragingen als huurder doch ook voor de gedragingen van degenen die hij in zijn woning toelaat/laat verblijven. Ook de stelling van [opposant], dat deze nachtelijke ruzies tot het verleden behoren en zich thans niet meer voordoen aangezien de betreffende ex-vriendin de woning reeds geruime tijd heeft verlaten, kan hem niet baten. Immers is reeds veroorzaakte overlast naar zijn aard onomkeerbaar, zodat deze tekortkoming niet meer ongedaan gemaakt kan worden of kan worden weggenomen door zich in de toekomst van het veroorzaken van overlast te onthouden.
3.7. Zoals onder punt 3.5. is overwogen behoort goed huurdersgedrag eveneens getoond te worden ten aanzien van de gehuurde woning zelf en de onmiddellijke nabijheid van de woning. [opposant] erkent dat er in en om de woning sprake was van aanwezige rommel, doch stelt dat de woning daardoor niet onbewoonbaar was geworden, de omwonenden daar geen last van ondervonden en er geen sprake was van een onhygiënische situatie. Op de diverse in het geding gebrachte foto’s van de woning en de tuin over het jaar 2010 en 2011, is zichtbaar dat er sprake is van een ontoelaatbare cumulatie van vuilniszakken, afval, (kapotte) spullen, rommel en (grof) afval. [opposant] kan niet in zijn betoog worden gevolgd, dat de overgelegde foto’s een overtrokken beeld scheppen van de aanwezige rommel omdat deze uit meerdere perspectieven is gefotografeerd en het voornamelijk gaat om detailopnamen. Het (omvangrijke) fotomateriaal toont - anders dan [opposant] beweert - diverse overzichtsfoto’s waaruit genoegzaam blijkt dat in meerdere vertrekken van de woning alsmede in de tuin een onacceptabele hoeveelheid vuilniszakken, spullen en (grof) afval is opgestapeld, die de normale toegang tot en het normale gebruik van deze ruimtes belemmerd. Zulks wordt bevestigd door de email van wijkagent [naam 1] aan Allee Wonen van 8 maart 2009, waarin hij onder meer aangeeft dat het in de woning een grote puinhoop is en dat diverse kamers alsmede de trap niet meer op normale wijze te betreden zijn. Hetzelfde geldt voor de inhoud van de brief van 30 juli 2010 van de afdeling Handhaving van de gemeente [woonplaats]. De stelling van [opposant], dat hij in beginsel zelf mag weten wat hij aan spullen in en om het huis verzamelt, treft geen doel voor zover daarbij de grenzen van goed huurderschap worden overschreden. De onderhavige situatie - ongeacht of deze de woning al dan niet onbewoonbaar maakt - kwalificeert als een onaanvaardbare overschrijding van de grenzen van betamelijk huurdersgedrag ten aanzien van de staat en het onderhoud van de woning zelf en daarbij behorende tuin. Ondanks dat [opposant] door Allee Wonen herhaaldelijk (schriftelijk) is gesommeerd deze situatie te verhelpen, is daaraan door [opposant] geen gehoor aangegeven op een wijze die de hoeveelheid (grof) afval, spullen en rommel (duurzaam) heeft teruggebracht tot een acceptabel niveau, zo blijkt onder meer uit de in maart 2011 gemaakt foto’s en uit de tijdens de ontruiming op 17 mei 2011 gemaakte foto’s. Gezien het vorenstaande is [opposant] dan ook tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting zich als goed huurder te gedragen, welke tekortkoming in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Dat de omwonenden geen (over)last hebben ondervonden van de toestand in en om de woning en er evenmin sprake was van een onhygiënische situatie of ongedierte - zoals [opposant] stelt - maakt het vorenstaande niet anders.
3.8. Op basis van hetgeen onder punt 3.6. en 3.7. is overwogen, luidt de conclusie dan ook dat [opposant] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting zich als goed huurder te gedragen, hetgeen in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. In het licht van hetgeen dienaangaande hiervoor reeds is overwogen, heeft [opposant] (overigens) onvoldoende gemotiveerd gesteld, dat zijn tekortschieten wegens de bijzondere aard of geringe betekenis daarvan de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit betekent dat de bij het verstekvonnis van 6 april 2011 uitgesproken ontbinding en veroordeling tot ontruiming reeds op basis van het vorenoverwogene dient te worden bekrachtigd en dat de overige geschilpunten tussen partijen ter zake van overlast derhalve geen nadere bespreking en beslissing behoeven.
3.9. Voornoemde bekrachtiging van het verstekvonnis van 6 april 2011 strekt zich ook uit tot de daarin vervatte proceskostenveroordeling. [opposant] stelt dat Allee Wonen hem bij de inleidende dagvaarding op de kortst mogelijke termijn heeft gedagvaard en dat hij wegens een longontsteking elders verbleef, waardoor hij pas na ommekomst van de roldatum van de inhoud van de inleidende dagvaarding kennis heeft kunnen nemen. Niet valt in te zien waarom het door [opposant] gestelde er toe zou moeten leiden dat Allee Wonen zou moeten worden veroordeeld in de proceskosten in de verstekprocedure, zoals door [opposant] wordt gevorderd. Allee Wonen heeft immers de wettelijke termijn als genoemd in artikel 114 Rv Pro in acht genomen, terwijl het niet tijdig kennis kunnen nemen van de inhoud van de dagvaarding wegens ziekte, een omstandigheid is die in de risicosfeer van [opposant] in plaats van Allee Wonen ligt. Om die reden zal de proceskostenveroordeling in de verstekprocedure eveneens worden bekrachtigd.
3.10. [opposant] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in oppositie worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van Allee Wonen begroot op een bedrag van € 150,- aan gemachtigdensalaris.
4. De beslissing
De kantonrechter:
in oppositie
bekrachtigt het vonnis van 6 april 2011 van de kantonrechter te Bergen op Zoom gewezen onder zaak/rolnummer 654281 CV EXPL 11-2258 van 6 april 2011;
veroordeelt opposant [opposant] in de kosten van dit geding, aan de zijde van geopposeerde Allee Wonen tot op heden begroot op € 150,- aan salaris voor de gemachtigde van geopposeerde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.E.M. Verjans, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2011.