Uitspraak
RECHTBANK BREDA
team kanton Bergen op Zoom
zaak/rolnr.: 646099 CV EXPL 11-1161
vonnis d.d. 17 augustus 2011
inzake
de besloten vennootschap [X] ONROEREND GOED EXPLOITATIE MAATSCHAPPIJ BV,
gevestigd te Ubbergen,
eiseres,
gemachtigde: mr. A.F.M. van Vlijmen, advocaat te Arnhem,
tegen
de besloten vennootschap [Y] BEHEER BV,
statutair gevestigd te Moordrecht, gemeente Zuidplas,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A.P. Fijn van Draat, advocaat te Utrecht.
Partijen zullen hierna [X] en [Y] worden genoemd
1. Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding d.d. 15 februari 2011, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de conclusie van repliek, met producties;
- de conclusie van dupliek.
2. Het geschil
2.1. [X] vordert - na wijziging van eis - om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, samengevat:
1. [Y] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 11.305,- per maand aan huur vanaf 1 januari 2011 tot de dag dat de huurovereenkomst rechtsgeldig geëindigd zal zijn, telkens te vermeerderen met de ingevolge artikel 18.2 verschuldigde boete van € 300,- per maand;
2. [Y] te veroordelen tot betaling van alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met wettelijke handelsrente;
3. [Y] te veroordelen tot het binnen één week na betekening van het in deze te wijzen vonnis stellen van een bankgarantie van drie maanden huur, dan wel een waarborgsom van drie maanden huur, zijnde een bedrag van € 33.915,-, op grond van artikel 8 van de huurovereenkomst en op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag of gedeelte daarvan dat [Y] daarmee nalatig zal zijn;
4. [Y] te veroordelen tot betaling van een boete van € 250,- per dag vanaf 3 augustus 2010 tot de dag dat de bankgarantie/waarborgsom is gesteld, op grond van artikel 12.1 tot en met 12.6 van de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte, te vermeerderen met wettelijke handelsrente;
5. de huurovereenkomst te ontbinden met vaststelling van de datum waartegen [Y] het gehuurde ontruimd zal dienen te hebben, met bevel het gehuurde alsdan ontruimd, bezemschoon en onder overhandiging van de sleutels aan [X] ter beschikking te stellen, op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag dat [Y] na betekening van het in deze te wijze vonnis daarmee in gebreke blijft en met machtiging van [X] om met behulp van de sterke arm de ontruiming op kosten van [Y] te executeren;
6. [Y] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 11.305,- per maand als schadeloosstelling vanaf de dag dat de huurovereenkomst ontbonden zal zijn tot de dag waarop de huurovereenkomst contractueel door rechtsgeldige opzegging conform artikel 3 van de huurovereenkomst tot een einde zou zijn gekomen, te vermeerderen met wettelijke handelsrente;
7. [Y] te veroordelen tot betaling van alle kosten en schade en rente ingeval van tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, te vermeerderen met wettelijke handelsrente, waaronder de kosten van wederverhuur.
8. a) voor recht te verklaren dat [Y] in strijd heeft gehandeld met het bepaalde in artikel 8.1 van de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en een boete verschuldigd is op grond van artikel 8.2 van deze voorwaarden;
b) op basis van het bepaalde in artikel 8.2. van deze voorwaarden in goede justitie de hoogte van de door [Y] verschuldigde boete vast te stellen;
c) [Y] te veroordelen tot betaling van de aldus vastgestelde boete, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
9. [Y] te veroordelen tot betaling van de door [X] gemaakte kosten in deze procedure.
2.2. [Y] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering.
3. De beoordeling
3.1. Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen en de overgelegde producties, wordt uitgegaan van de volgende feiten:
- Partijen hebben op 27 maart 2009 een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan [Y] met ingang van 1 april 2009 de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] huurt tegen een huurprijs van € 114.000,- per jaar, te vermeerderen met de daarover verschuldigde omzetbelasting, derhalve € 11.305,- per maand, inclusief BTW, en voor het overige op voorwaarden en condities zoals bedongen in de huurovereenkomst en de daarvan deeluitmakende “algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:203a BW” (hierna te noemen: de algemene voorwaarden kantoorruimte).
- In deze huurovereenkomst staat op pagina 2 onder het kopje “voorwaarden” onder punt 2.1. - voor zover thans relevant - vermeld:
“Van deze overeenkomst maken deel uit de ‘ALEGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:203a BW’ (…). De inhoud van deze algemene bepalingen is partijen bekend. Huurder en verhuurder hebben een exemplaar van de algemene bepalingen ontvangen.” Deze pagina is door [Y] geparafeerd.
- De huurovereenkomst vermeldt op pagina 5:
“afzonderlijke handtekening(en) van huurder(s) voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de ‘ALEGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:203a BW’ als genoemd in 2.1.
Handtekening huurder(s)” De heer H. [Y] heeft namens [Y] onder voornoemde bepaling zijn handtekening geplaatst.
- Op grond van artikel 8 van de huurovereenkomst is de huurder gehouden om bij het tekenen van de huurovereenkomst - verkort weergegeven - een borgsom gelijk aan 3 maanden huur inclusief BTW ten bedrage van € 33.915,- over te maken op de bankrekening van de verhuurder dan wel een bankgarantie voor dit bedrag te stellen.
- Ingevolge artikel 12.6. van de algemene voorwaarden kantoorruimte verbeurt de huurder een bedrag van € 250,- indien de huurder niet aan de verplichting tot - samengevat - het stellen van een bankgarantie voldoet, per overtreding per kalenderdag nadat de huurder per aangetekende brief erop is gewezen dat een bankgarantie gesteld dient te worden.
- Bij brief van 30 juli 2010 heeft [X] onder meer aan [Y] geschreven - verkort weergegeven - dat door laatstgenoemde nog niet aan de verplichting tot het storten van de waarborgsom of het stellen van een bankgarantie is voldaan en daartoe alsnog dient over te gaan.
- [Y] heeft de betreffende waarborgsom niet voldaan noch een bankgarantie gesteld.
- In artikel 18.2 van de algemene voorwaarden kantoorruimte staat vermeld - samengevat - dat telkens indien een uit de huurovereenkomst door de huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, de huurder aan de verhuurder per kalendermaand een direct opeisbare boete verbeurt van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, met een minimum van € 300,- per maand.
- [Y] heeft met ingang van 1 januari 2011 de verschuldigde huurpenningen niet meer aan [X] voldaan.
- In artikel 8.1 van de algemene voorwaarden kantoorruimte staat vermeld - voor zover thans relevant - dat het de huurder niet is toegestaan de huurrechten of het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen dan wel in (onder)huur of gebruikt te geven, behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. In artikel 8.2. wordt bepaald - samengevat - dat indien de huurder hiermee in strijd handelt aan de verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete wordt verbeurd van tweemaal de op dat moment voor de huurder geldende huurprijs per dag.
- Bij brief van 28 december 2010 van KVast-Service BV, ondertekend door de heer H. [Y], wordt aan [X] te kennen gegeven - voor zover thans van belang - dat KVast-Service BV niet langer in staat is aan haar verplichtingen te voldoen.
- [X] heeft bij brief van 7 januari 2011 aan [Y] geschreven - samengevat - dat KVast-Service BV niet de huurder betreft doch [Y], die ook gehouden is tot betaling van de huur en het daadwerkelijk gebruik van het pand.
- Bij e-mailbericht van 12 januari 2011 heeft [Y] aan [X] geschreven - verkort weergegeven - dat [X] er vanaf de ingangsdatum van de huur mee bekend is dat de huurovereenkomst is overgenomen door KVast-Service BV en [X] daar destijds kennelijk stilzwijgend mee heeft ingestemd, hetgeen blijkt uit het feit dat de huurpenningen zonder protest van begin af aan door KVast-Service BV zijn voldaan.
- Op basis van artikel 17.1 van de algemene voorwaarden kantoorruimte is de huurder gehouden om - samengevat - alle door de verhuurder gemaakte (buiten)gerechtelijke (incasso)kosten te voldoen.
- [Y] heeft een bedrag van € 475,37 aan buitengerechtelijke (incasso)kosten aan [X] voldaan, dat aan laatstgenoemde in rekening is gebracht middels declaratie D-4347 d.d. 5 augustus 2010.
3.2. [X] grondt haar vordering op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de algemene voorwaarden kantoorruimte, stellende dat [Y] tekort is geschoten in de nakoming van de daaruit voortvloeiende verplichtingen. [X] geeft aan dat [Y] met ingang van 1 januari 2011 de verschuldigde huurpenningen niet meer heeft voldaan. Naast voldoening van de achterstallige huurpenningen vordert [X] op grond van artikel 18.2 van de algemene voorwaarden kantoorruimte een boetebedrag van € 300,- per maand vanaf 1 januari 2011 tot de dag dat de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn geëindigd. [X] stelt voorts dat [Y] in gebreke is gebleven een bankgarantie te stellen dan wel een waarborgsom te voldoen van € 33.915,- conform het bepaalde in artikel 8 van de huurovereenkomst. [X] vordert nakoming van deze verplichting alsmede betaling van een boete van € 250,- per dag vanaf 3 augustus 2010 tot de dag dat de bankgarantie/waarborgsom is gesteld, op grond van artikel 12.6 van de algemene voorwaarden kantoorruimte. Voorts stelt [X] dat het [Y] niet is toegestaan om de huurrechten of het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen dan wel in (onder)huur of gebruikt te geven, behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder, conform het bepaalde in artikel 8.1. van de algemene voorwaarden kantoorruimte. Nu nimmer is ingestemd met enige overdracht aan KVast-Service BV, heeft [Y] volgens [X] in strijd gehandeld met het bepaalde in artikel 8.1 van deze voorwaarden en de aldaar in artikel 8.2. genoemde boete verbeurd. Nu [Y] nog immer als huurder van de onderhavige bedrijfsruimte heeft te gelden, is zij gehouden tot nakoming van de op haar rustende verplichtingen, aldus [X]. Wegens het tekortschieten van [Y] in de nakoming van deze verplichtingen, vordert [X] de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde alsmede betaling van een bedrag van € 11.305,- per maand aan schadeloosstelling vanaf de dag dat de huurovereenkomst zal zijn ontbonden tot de dag waarop de huurovereenkomst contractueel door rechtsgeldige opzegging zou zijn geëindigd, alsmede de overige kosten van tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst inclusief de kosten van wederverhuur. Ten slotte maakt [X] aanspraak op voldoening van de door haar gemaakte buitengerechtelijke (incasso)kosten ad € 2.225,26 op basis van het bepaalde in artikel 17.1 en 17.2 van de algemene voorwaarden kantoorruimte.
3.3. [Y] voert ten verwere aan dat zij haar rechtsverhouding tot [X] uit hoofde van de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene voorwaarden bij ongedateerde akte heeft overgedragen aan KVast-Service BV, zodat [X] jegens [Y] geen aanspraak meer kan maken op de gevorderde huurpenningen en boetes. In de visie van [Y] heeft [X] ingestemd met voornoemde overdracht van de huurovereenkomst. Zij voert daartoe aan dat KVast-Service BV vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst - te weten 1 april 2009 - het bedrijfspand in gebruik heeft gehad en dat [X] daarmee bekend was, doch daar nimmer tegen heeft geprotesteerd. Volgens [Y] zijn de maandelijks verschuldigde huurpenningen ook van begin af aan door KVast-Service BV aan [X] voldaan. De heer H. [Y] was directeur-grootaandeelhouder van KVast-Service BV, welke vennootschap op 15 maart 2011 in staat van faillissement is verklaard, aldus [Y]. [Y] geeft aan dat zij uitsluitend beheeractiviteiten uitvoert, terwijl KVast-Service BV zich toelegde op de fabricage van kunststof ramen en kozijnen, hetgeen aan [X] kenbaar was na een bezoek aan het bedrijfspand medio juni 2010. Het bedrijfspand was volgens [Y] ook uitsluitend geschikt voor de activiteiten van KVast-Service BV en niet voor een vennootschap met enkel beheeractiviteiten zoals [Y]. [Y] stelt dat [X] haar slechts één keer heeft aanschreven bij brief van 30 juli 2010 ter nakoming van haar verplichtingen, waarna zij niets meer van [X] heeft vernomen, hetgeen naar de mening van [Y] onbegrijpelijk is indien [X] niet met de contractoverdracht zou hebben ingestemd. Subsidiair stelt [Y] zich op het standpunt dat het onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is indien [X] nog aanspraak zou kunnen maken op de door haar gevorderde huurpenningen en boetes, nu [Y] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [X] haar niet (meer) als huurder beschouwde. Met betrekking tot de waarborgsom/bankgarantie stelt [Y] dat [X] hierbij geen rechtens te respecteren belang meer heeft en dat de gevorderde dwangsom niet kan worden opgelegd in geval van veroordeling tot betaling van een geldsom. Ten aanzien van de gevorderde ontruiming voert [Y] nog aan dat het in de huurovereenkomst en in de algemene voorwaarden aan een bepaling ontbreekt op grond waarvan het bedrijfspand bezemschoon en ontruimd ter beschikking dient te worden gesteld en dat het pand ook niet als zodanig destijds aan haar is opgeleverd. [Y] stelt dat de sleutels van het bedrijfspand reeds aan [X] zijn geretourneerd. Ten slotte betwist [Y] de gevorderde buitengerechtelijke (incasso)kosten verschuldigd te zijn.
3.4. Ten aanzien van de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden wordt als volgt overwogen. [X] stelt bij conclusie van repliek dat zij per abuis als productie 1 bij dagvaarding de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte” heeft overgelegd in plaats van de op de onderhavige rechtsverhouding toepasselijke “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte” (algemene voorwaarden kantoorruimte). Laatstgenoemde voorwaarden heeft zij alsnog als productie 1 bij conclusie van repliek overgelegd. [X] geeft voorts aan dat de bij dagvaarding aangehouden nummering van de bepalingen uit de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte” niet corresponderen met de nummering van de bepalingen in de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte”, doch dat inhoudelijk deze bepalingen in beide sets voorwaarden grotendeels overeenstemmen.
Bij conclusie van antwoord heeft [Y] aangegeven dat de genummerde bepalingen van de algemene voorwaarden waarop [X] zich bij dagvaarding beroept, niet corresponderen met de inhoud en nummering van de haar bekende algemene voorwaarden. Bij conclusie van dupliek voert [Y] aan dat bij het sluiten van de huurovereenkomst aan haar de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte” ter beschikking zijn gesteld en dat haar aldus geen redelijke mogelijkheid tot kennisname van de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte” (algemene voorwaarden kantoorruimte) is geboden waarop [X] zich in deze procedure beroept. Volgens [Y] heeft zij eerst kennis genomen van de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte” nadat deze bij conclusie van repliek d.d. 25 mei 2011 door [X] zijn overgelegd. [Y] beroept zich vervolgens op de vernietigbaarheid van (de betreffende bepalingen in) de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte”.
3.4.1. Uit artikel 6:233 aanhef en onder b BW juncto artikel 6:234 lid 1 aanhef en onder a BW vloeit voort dat (bedingen in) algemene voorwaarden vernietigbaar zijn, indien de gebruiker (in casu [X]) aan de wederpartij (in casu [Y]) niet een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen door deze voorwaarden voor of bij het sluiten van de overeenkomst ter hand te stellen, terwijl dit redelijkerwijs wel mogelijk was. [Y] stelt weliswaar dat zij eerst kennis heeft genomen van de algemene voorwaarden kantoorruimte nadat deze bij conclusie van repliek d.d. 25 mei 2011 door [X] zijn overgelegd, doch zulks is in tegenspraak met de door haar betrokken stellingen bij conclusie van antwoord. Indien aan [Y] bij het sluiten van de huurovereenkomst de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte” ter hand zijn gesteld in plaats van de algemene voorwaarden kantoorruimte - zoals zij beweert - dan bevreemdt het dat zij er reeds bij conclusie van antwoord op wijst dat de bij dagvaarding aangehouden nummering van de bepalingen uit de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte” niet correspondeert met de nummering van de bepalingen uit de algemene voorwaarden die haar bekend zijn. Immers, indien aan haar de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte” bij het sluiten van de huurovereenkomst ter hand zouden zijn gesteld, dan zou de nummering van de daarin vervatte bepalingen corresponderen met die in de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte” waarnaar bij dagvaarding wordt verwezen en daarbij zijn overgelegd. Dit klemt temeer, nu [Y] bij conclusie van antwoord onder punt 23 en 24 aangeeft, dat [X] bij dagvaarding stelt dat artikel 12.1 handelt over - samengevat - onderhuur en artikel 17.2 over - samengevat - het schriftelijk toestemmingsvereiste, terwijl zulks niet is terug te vinden in de [Y] bekende voorwaarden, aangezien aldaar artikel 12.1 handelt over - samengevat - het stellen van een bankgarantie en 17.2 over - samengevat - verzuim door het enkele verloop van een termijn. Nu in de algemene voorwaarden kantoorruimte artikel 12.1 wel handelt over - samengevat - het stellen van een bankgarantie en 17.2 over - samengevat - verzuim door het enkele verloop van een termijn, staat zulks op gespannen voet met de bewering van [Y], dat zij bij het sluiten van de huurovereenkomst niet over deze algemene voorwaarden kantoorruimte beschikte doch over de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte” en pas bij conclusie van repliek van de algemene voorwaarden kantoorruimte kennis heeft kunnen nemen. Daarbij komt, dat [Y] pagina 2 van de huurovereenkomst heeft geparafeerd waarin onder het kopje “voorwaarden” onder punt 2.1 staat vermeld - samengevat - dat zij bekend is met de algemene voorwaarden kantoorruimte en een exemplaar daarvan heeft ontvangen en zij voorts op pagina 5 van de huurovereenkomst nogmaals afzonderlijk haar handtekening heeft gezet voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de algemene voorwaarden kantoorruimte. Derhalve dient - conform de uitspraak van de Hoge Raad op 21 september 2007 / LNJ: BA9610 - wegens voornoemde ondertekening door [Y] het er op basis van artikel 157 lid 2 Rv voor te worden gehouden dat de algemene voorwaarden kantoorruimte (en niet de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte”) bij het sluiten van de overeenkomst aan haar ter hand zijn gesteld, behoudens tegenbewijs zijdens [Y]. Nu uit het vorenoverwogene voortvloeit dat de bewering van [Y] bij conclusie van dupliek, dat zij bij het sluiten van de huurovereenkomst niet de algemene voorwaarden kantoorruimte maar de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte” heeft ontvangen, niet correspondeert met haar stellingen bij conclusie van antwoord, wordt aan tegenbewijs niet toegekomen, hetgeen door [Y] overigens evenmin is aangeboden. De conclusie luidt dan ook dat op de onderhavige rechtsverhouding de algemene voorwaarden kantoorruimte van toepassing zijn.
3.5. [Y] voert ten verwere aan dat zij haar rechtsverhouding tot [X] uit hoofde van de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene voorwaarden bij ongedateerde akte heeft overgedragen aan KVast-Service BV, zodat [X] jegens [Y] geen aanspraak meer kan maken op de gevorderde huurpenningen en boetes. Dit verweer treft geen doel. Ingevolge artikel 6:159 lid 1 BW kan een partij bij een overeenkomst haar rechtsverhouding tot de wederpartij met medewerking van deze laatste overdragen aan derde bij een tussen haar en de derde opgemaakte akte. De wederpartij kan haar medewerking in elke vorm verlenen, zowel voorafgaand aan de contractsovername als achteraf, hetzij zonder uitdrukkelijke verklaring. Er kan niet veronderstellenderwijs vanuit gegaan worden dat de vereiste medewerking is verleend. Bij gebreke van de vereiste medewerking van de wederpartij is de contractsoverneming nietig. Volgens [Y] heeft [X] zijn medewerking aan de contractsovername verleend doordat de maandelijks verschuldigde huurpenningen van begin af aan door KVast-Service BV aan [X] zijn voldaan, zonder dat [X] hiertegen heeft geprotesteerd. Anders dan [Y] betoogt, is zulks ontoereikend om te kunnen oordelen dat [X] de vereiste medewerking aan de contractsovername heeft verleend, aangezien ingevolge artikel 6:30 BW een verbintenis in beginsel door een ander dan de schuldenaar kan worden nagekomen, zodat dit niet per definitie met zich brengt dat er sprake is van contractsovername door deze derde. Ook de door [Y] aangevoerde omstandigheid, dat KVast-Service BV vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst het bedrijfspand in gebruik heeft gehad en dat [X] daarmee bekend was zonder daartegen te hebben geprotesteerd - hetgeen door [X] overigens gemotiveerd wordt bestreden - is onvoldoende om het oordeel te wettigen dat er sprake is van contractsovername waaraan [X] haar medewerking heeft verleend in de zin van artikel 6:159 BW. Hetzelfde geldt voor de door [Y] overige aangevoerde feiten en omstandigheden die, noch op zichzelf noch in onderling verband en samenhang beschouwd, tot de conclusie kunnen leiden dat is voldaan aan de vereisten als bedoeld in artikel 6:159 BW. Evenmin zijn de door [Y] aangevoerde feiten en omstandigheden toereikend om te concluderen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is indien [X] nog jegens haar aanspraak zou kunnen maken op nakoming van de verbintenissen uit de tussen partijen bestaande rechtsverhouding omdat [Y] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [X] haar niet (meer) als huurder beschouwde.
3.5.1. [Y] voert bij conclusie van dupliek nog aan dat de heer H. [Y] de heer [X] eerst medio juni 2010 bij een bezoek aan het bedrijfspand heeft ontmoet, dat de onderhandelingen met betrekking tot de huur van het onderhavige bedrijfspand uitsluitend door d[Z] namens KVast-Service BV werden gevoerd en dat [X] er toen jegens de heer [Z] mee heeft ingestemd om de huurovereenkomst tijdelijk op naam van [Y] te zetten om daarna te worden voortgezet door KVast-Service BV. Dit verweer kan [Y] niet baten. Immers, zo er al sprake zou zijn van de door [Y] gememoreerde instemming zijdens [X] in het onderhandelingstraject ten opzichte van d[Z] die optrad namens KVast-Service BV, dan regardeert dat niet de rechtsverhouding tussen [X] en [Y] die uiteindelijk de onderhavige huurovereenkomst hebben gesloten. De stelling van [Y], dat de heer H. [Y] de heer [X] eerst medio 2010 bij een bezoek aan het bedrijfspand heeft ontmoet, staat - zonder nadere toelichting, die ontbreekt - bovendien op gespannen voet met het vaststaande feit dat de onderhavige huurovereenkomst op 27 maart 2009 door de heer M. [X] namens [X] en de heer H. [Y] namens [Y] is ondertekend.
3.5.2. De conclusie luidt gezien het vorenoverwogene dan ook, dat op [Y] de verplichting rust tot nakoming van de uit hoofde van de huurovereenkomst en toepasselijke algemene voorwaarden kantoorruimte voortvloeiende verbintenissen.
3.6. Als onweersproken staat tussen partijen vast dat [Y] vanaf 1 januari 2011 de maandelijks verschuldigde huurpenningen niet meer aan [X] heeft voldaan en dat de huurovereenkomst tussen partijen niet rechtsgeldig is beëindigd. Derhalve zal de gevorderde veroordeling tot betaling door [Y] van een bedrag van € 11.305,- per maand aan huur vanaf 1 januari 2011 tot de dag dat de huurovereenkomst rechtsgeldig geëindigd zal zijn, worden toegewezen. De ingevolge artikel 18.2 van de algemene voorwaarden kantoorruimte verschuldigde boete van € 300,- per maand wegens het niet voldoen van de huurpenningen op de vervaldata, is door [Y] overigens niet bestreden en zal derhalve eveneens worden toegewezen.
3.7. Reeds wegens het niet voldoen van de maandelijkse huurpenningen vanaf 1 januari 2011, is [Y] tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen voortvloeiende uit de huurovereenkomst en toepasselijke algemene voorwaarden kantoorruimte en dienaangaande in verzuim geraakt. Nu door [Y] overigens geen feiten of omstandigheden zijn aangevoerd die aan de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst in de weg staan, zal dit deel van de vordering eveneens worden toegewezen, in die zin dat de huurovereenkomst met ingang van 1 september 2011 wordt ontbonden. Gezien het vorenoverwogene, komt ook de gevorderde ontruiming voor toewijzing in aanmerking, in die zin dat [Y] het gehuurde tegen 15 september 2011 ontruimd zal dienen te hebben, op de wijze als in het dictum bepaald. Het verweer van [Y], dat in de huurovereenkomst noch in de algemene voorwaarden is bedongen dat het bedrijfspand bij het einde van de huurovereenkomst geheel ontruimd ter beschikking dient te worden gesteld, kan haar niet baten. Daargelaten dat in de algemene voorwaarden kantoorruimte in artikel 10 (einde huurovereenkomst of gebruik) de verplichtingen van partijen dienaangaande staan vermeld, geldt dat de verplichting om het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen, voortvloeit uit de wet, te weten artikel 7:224 lid 1 BW. Nu [X] bij conclusie van repliek heeft erkend dat de sleutels van het betreffende bedrijfspand reeds aan haar zijn geretourneerd, heeft zij geen belang meer bij dit onderdeel van haar vordering, zodat dat deel niet (meer) voor toewijzing in aanmerking komt. Tussen partijen is in geschil of het gehuurde destijds aan [Y] netjes en bezemschoon is opgeleverd en in diezelfde staat weer aan [X] ter beschikking dient te worden gesteld. Ingevolge artikel 7:224 lid 2 BW alsmede conform het bepaald in artikel 10.1.1 van de algemene voorwaarden kantoorruimte, dient de huurder, indien een beschrijving/poces-verbaal van oplevering is gemaakt, het gehuurde in dezelfde staat op te leveren als aldaar is omschreven, behoudens normale slijtage en veroudering en geoorloofde veranderingen of toevoegingen. Door [Y] is als productie 3 bij conclusie van antwoord een opleveringsformulier overgelegd, waarvan de inhoud door [X] niet is bestreden. Derhalve zal [Y] worden veroordeeld om het gehuurde tegen de datum waarop zij het gehuurde ontruimd zal dienen te hebben, aan [X] ter beschikking te stellen conform het opleveringsformulier zoals overgelegd als productie 3 bij conclusie van antwoord, behoudens normale slijtage en veroudering dan wel geoorloofde veranderingen of toevoegingen. De gevorderde dwangsom zal eveneens worden toegewezen, zij het dat deze ambtshalve wordt gematigd tot een bedrag van € 500,- per dag met een maximum van € 25.000,- aan te verbeuren dwangsommen, een en ander op de wijze als in het dictum vermeld. De door [X] gevorderde machtiging om met behulp van de sterke arm de ontruiming op kosten van [Y] te executeren, zal worden afgewezen, nu artikel 556 lid 1 Rv voorschrijft dat een gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder, die op grond van artikel 557 Rv juncto artikel 444 Rv de hulp van de sterke arm kan inroepen. Daarmee is onverenigbaar dat [X] desalniettemin zou worden gemachtigd om deze ontruiming zelf te bewerkstelligen, aangezien artikel 556 lid 1 Rv bij ontruimingsbeslissingen in zoverre aan artikel 3:299 BW derogeert.
3.8. [X] vordert voorts [Y] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 11.305,- per maand als schadeloosstelling vanaf de dag dat de huurovereenkomst ontbonden zal zijn tot de dag waarop de huurovereenkomst contractueel door rechtsgeldige opzegging conform artikel 3 van de huurovereenkomst tot een einde zou zijn gekomen, te vermeerderen met wettelijke handelsrente. Het verweer van [Y], dat voornoemde schadeloosstelling niet contractueel is bedongen, kan niet slagen. Immers, op grond van artikel 6:277 BW geldt - samengevat - dat wanneer een overeenkomst wordt ontbonden, de partij wier tekortkoming een grond voor ontbinding heeft opgeleverd, verplicht is de schade te vergoeden die haar wederpartij lijdt doordat geen wederzijdse nakoming doch ontbinding van de overeenkomt plaatsvindt. Het gaat hierbij om vergoeding van het positief contractsbelang. Gelet op het vorenstaande is [Y] in beginsel gehouden de betreffende schade aan [X] te vergoeden. Over de periode gelegen tussen de ontbindingsdatum per 1 september 2011 en de feitelijke ontruiming, is [Y] aan [X] per (gedeelte van de) maand een gebruiksvergoeding voor het gehuurde verschuldigd gelijk aan (het daarmee corresponderende gedeelte van) de maandelijkse huurprijs. Voorts zal vanaf de feitelijke ontruiming aan schadevergoeding wegens huurderving een bedrag gelijk aan zes maal de maandelijks verschuldigde huurprijs worden toegekend. Dit deel van de vordering is derhalve in zoverre toewijsbaar. Voor zover de vordering tot vergoeding van schade wegens huurderving meer dan zes maandelijkse huurtermijnen bedraagt, wordt [X] naar de schadestaatprocedure verwezen. Op [X] rust immers een schadebeperkingsverplichting, terwijl [X] er ook een commercieel belang bij zal hebben de periode van leegstand van het gehuurde zo kort mogelijk te maken. Voldoende aannemelijk wordt geacht, dat [X] ter zake van de derving van huur en de kosten van het aantrekken van een nieuwe huurder, een schade overeenkomende met zes huurtermijnen lijdt. Gezien de grote onzekerheid of [X] na voornoemde termijn van zes maanden schade zal lijden, en zo ja, van welke omvang, wordt voor het meerdere verwezen naar de schadestaatprocedure. Hetzelfde geldt voor de door [X] overigens gevorderde veroordeling tot betaling van alle kosten, schade en rente wegens tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, nu [X] heeft nagelaten op enigerlei wijze aan te geven waaruit de beweerdelijke schade en/of kosten zullen bestaan of welke bedragen daarmee gemoeid (zullen) zijn. De verschuldigdheid van de gevorderde handelsrente is als zodanig door [Y] niet weersproken en zal over de afzonderlijke zes maandelijkse bedragen vanaf de diverse vervaldata, worden toegewezen.
3.9. [X] vordert tevens [Y] te veroordelen tot - samengevat - het stellen van een bankgarantie/waarborgsom van drie maanden huur ten bedrage van € 33.915,-, op grond van artikel 8 van de huurovereenkomst en op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag, alsmede [Y] te veroordelen tot betaling van een boete van € 250,- per dag vanaf 3 augustus 2010 tot de dag dat de bankgarantie/waarborgsom is gesteld, op grond van artikel 12.1 tot en met 12.6 van de algemene voorwaarden kantoorruimte, te vermeerderen met wettelijke handelsrente. Deze vorderingen komen niet voor toewijzing in aanmerking, nu [X] daarbij geen rechtens te respecteren belang meer heeft. Immers, het doel en de strekking tot het stellen van een bankgarantie / voldoen van een waarborgsom en de daarop gestelde boete bij niet-nakoming daarvan als prikkel tot naleving van deze verplichting, is met name gelegen in het bieden van zekerheid voor onder meer voldoening van de huurpenningen. Nu uit het vorenoverwogene voortvloeit dat [Y] zal worden veroordeeld tot voldoening van de maandelijkse huurpenningen van € 11.305,- vanaf 1 januari 2011 tot de dag dat de huurovereenkomst per 1 september 2011 wordt ontbonden, te vermeerderen met een boete van € 300,- per maand, alsmede tot voldoening van een gebruiksvergoeding en schadevergoeding wegens huurderving, beschikt [X] over een executoriale titel die voldoende zekerheid biedt ter verkrijging van het verschuldigde. [X] stelt weliswaar bij conclusie van repliek dat deze waarborgsom/bankgarantie ook dient voor het zekerstellen van een juiste nakoming van overige verplichtingen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden kantoorruimte, doch zulks legt onvoldoende gewicht in de schaal om tot een andersluidend oordeel te komen. Immers, ook voor de verplichting tot ontruiming van het gehuurde beschikt [X] bij wijze van dit vonnis over een executoriale titel, gesanctioneerd door een dwangsom voor zover [Y] niet aan haar verplichting ter zake mocht voldoen, terwijl voorts op grond van de wet deze ontruiming met behulp van de sterke arm en op kosten van [Y] kan worden bewerkstelligd. Nu door [X] niet (gemotiveerd) is gesteld ten aanzien van welke overige verplichtingen een bankgarantie/waarborg- som een juiste nakoming dient zekerstellen, waarin middels het onderhavige vonnis nog niet is voorzien, geldt dat [X] dan ook geen rechtens te respecteren belang meer heeft bij dit deel van haar vordering.
3.10. [X] vordert voorts - samengevat - voor recht te verklaren dat [Y] in strijd heeft gehandeld met het bepaalde in artikel 8.1 van de algemene voorwaarden kantoorruimte en een boete verschuldigd is op grond van artikel 8.2 van deze voorwaarden, de hoogte van deze boete in goede justitie vast te stellen en [Y] te veroordelen tot betaling daarvan, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente. In artikel 8.1 van de toepasselijke algemene voorwaarden kantoorruimte is bepaald - samengevat - dat het [Y] niet is toegestaan de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen dan wel het gehuurde (gedeeltelijk) in (onder)huur of gebruikt te geven, behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van [X]. Vast staat dat [Y] het gehuurde (gedeeltelijk) in gebruik heeft gegeven aan KVast-Service BV zonder dat hieraan een rechtsgeldige contractsovername ten grondslag ligt (zoals is overwogen onder punt 3.5 en 3.5.1) en zonder dat aan [X] voorafgaand schriftelijke toestemming is gevraagd, noch door [X] is verleend. Vaststaat derhalve dat [Y] in strijd heeft gehandeld met het bepaalde in artikel 8.1 van de algemene voorwaarden kantoorruimte, zodat de gevorderde verklaring voor recht in beginsel toewijsbaar is. Ter zake de gevorderde boete op grond van artikel 8.2 geeft [X] bij conclusie van repliek aan dat deze boete, berekend over een periode van 1 april 2009 tot 1 april 2011, een bedrag behelst van € 532.432,80 en dat dit bedrag dermate aanzienlijk is dat zij vordert om het boetebedrag in goede justitie vast te stellen. [Y] verzoekt bij conclusie van dupliek het boetebedrag te matigen tot nihil. Op grond van het bepaalde in artikel 6:94 BW kan de rechter op verlangen van de schuldenaar, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen, met dien verstande dat hij de schuldeiser ter zake van de tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet. Hoewel van voornoemde matigingsbevoegdheid terughoudend gebruik moet worden gemaakt, is de kantonrechter van oordeel dat in het onderhavige geval de billijkheid klaarblijkelijk matiging van de boete vereist. Daartoe is - in het licht van alle concrete omstandigheden van het onderhavige geval - mede redengevend het feit dat de bedongen boete in verhouding tot de schade buitensporig is. Ten aanzien van de schade geldt immers dat niet is gesteld, noch anderszins is gebleken, dat [X] - gezien de vorderingen die in dit vonnis zullen worden toegewezen en de verwijzing naar de schadestaatprocedure - overigens enige schade heeft geleden of zal lijden door overtreding van het onderhavige verbod als zodanig. Nu gezien het vorenstaande niet is gebleken van enige overigens geleden of te lijden schade aan de zijde van [X], geldt dat zij ook op grond van de wet dienaangaande geen aanspraak op schadevergoeding kan maken en dat zulks er derhalve niet aan in de weg staat om de onderhavige boete te matigen tot nihil. Hoewel niet aanstonds inzichtelijk is welk rechtens te respecteren belang [X] nog heeft bij een verklaring voor recht dat [Y] in strijd heeft gehandeld met het bepaalde in artikel 8.1 van de algemene voorwaarden kantoorruimte nu de betreffende boete wordt gematigd tot nihil, zal dit deel van de vordering niettemin worden toegewezen.
3.11. Ten slotte vordert [X] om [Y] te veroordelen tot voldoening van de door haar gemaakte buitengerechtelijke (incasso)kosten ad € 2.225,26 op basis van het bepaalde in artikel 17.1 van de algemene voorwaarden kantoorruimte, te vermeerderen met wettelijke handelsrente. In dit beding zijn partijen geen vast bedrag of percentage aan buitengerechtelijke (incasso)kosten overeengekomen dat de schuldenaar aan de schuldeiser dient te voldoen, ongeacht of buitengerechtelijke (incasso)kosten zijn gemaakt, zodat dit artikel 17.1 niet als een boetebeding kan worden aangemerkt. [X] heeft niet gesteld dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Nu [X] heeft nagelaten een omschrijving te geven van de voor haar rekening verrichte buitengerechtelijke werkzaamheden - en zulks evenmin blijkt uit de door haar overgelegde producties, waaronder de declaratie D-4414 ad € 2.225,26 die als productie 5 bij conclusie van repliek is overgelegd - worden de kosten waarvan [X] vergoeding vordert aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten en wordt de vordering ter zake de buitengerechtelijke (incasso)kosten afgewezen.
3.12. [Y] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [X] begroot op een bedrag van:
- vast recht € 284,00
- kosten dagvaarding € 76,31
- salaris gemachtigde € 800,00
Totaal € 1.160,31.
4. De beslissing
4.1. veroordeelt [Y] tot betaling van een bedrag van € 11.305,- per maand aan huur vanaf 1 januari 2011 tot de dag dat de huurovereenkomst rechtsgeldig per 1 september 2011 zal zijn ontbonden, te vermeerderen met de ingevolge artikel 18.2 algemene voorwaarden kantoorruimte verschuldigde boete van € 300,- per maand vanaf 1 januari 2011 tot 1 september 2011;
4.2. ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van 1 september 2011, met vaststelling dat [Y] het gehuurde - na betekening van dit vonnis 14 dagen voorafgaand aan de ontruimingsdatum - tegen 15 september 2011 ontruimd zal dienen te hebben en aan [X] ter beschikking dient te hebben gesteld conform het opleveringsformulier zoals overgelegd als productie 3 bij conclusie van antwoord, behoudens normale slijtage en veroudering dan wel geoorloofde veranderingen of toevoegingen, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat [Y] na betekening van het in deze te wijze vonnis daarmee in gebreke blijft en met een maximum van € 25.000,- aan te verbeuren dwangsommen;
4.3. veroordeelt [Y] vanaf 1 september 2011 tot betaling van een gebruiksvergoeding per (gedeelte van de) maand gelijk aan (het daarmee corresponderende gedeelte van) de maandelijkse huurprijs van € 11.305,- tot aan de dag van de feitelijke ontruiming van het gehuurde, alsmede tot betaling van een bedrag van € 11.305,- per maand aan schadevergoeding wegens huurderving tot een periode van zes maanden na de datum van de feitelijke ontruiming van het gehuurde, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over deze afzonderlijke zes maandelijkse bedragen vanaf de diverse vervaldata, tot aan de dag der algehele voldoening;
4.4. veroordeelt [Y] tot verdere schadevergoeding wegens huurderving en kosten, schade en rente wegens tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
4.5. verklaart voor recht dat [Y] in strijd heeft gehandeld met het bepaalde in artikel 8.1 van de algemene voorwaarden kantoorruimte, met bepaling dat de op overtreding van dit verbod in artikel 8.2 van deze voorwaarden gestelde boete wordt gematigd tot nihil;
4.6. veroordeelt [Y] in de proceskosten, aan de zijde van [X] gevallen, en tot op heden begroot op een bedrag van
€ 1.160,31;
4.7. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.8. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.E.M. Verjans, en in het openbaar uitgesproken op woensdag 17 augustus 2011.