Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 10/5397
Uitspraakdatum: 15 juni 2011
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Breda,
verweerder.
Eiser wordt hierna belanghebbende genoemd.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De in één geschrift vervatte uitspraken van verweerder van 5 november 2010 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 juni 2011 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, de gemachtigde van belanghebbende, mr. [gemachtigde], verbonden aan WOZ-specialisten te Zevenbergen, alsmede namens verweerder, [gemachtigde] en [taxateur R], taxateur.
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 700.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.201,25;
- gelast dat verweerder het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 aan deze vergoedt.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2010 tot 1 januari 2011 op € 1.025.000. Tegelijkertijd is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft verweerder de waarde en de aanslag gehandhaafd.
2.2. De woning is een nieuwbouwwoning. Belanghebbende heeft de woning in 2009 gekocht voor een vrij-op-naamprijs van € 600.000. De meerkosten, die niet door verweerder zijn betwist bedroegen afgerond € 100.000. De woning is in datzelfde jaar opgeleverd en was in 2010 gereed.
2.3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit in het beroepschrift een waarde van € 825.000. Daartoe wijst belanghebbende op een taxatierapport van taxateur [taxateur W], die de woning op 10 november 2010 heeft getaxeerd op € 825.000. Ter zitting bepleit de gemachtigde van belanghebbende namens belanghebbende een waarde van afgerond € 700.000. Verweerder houdt vast aan de door hem vastgestelde waarde.
2.4. In beginsel wordt de waarde van een onroerende zaak ingevolge
artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge
artikel 18, derde lid, aanhef, onderdeel b, en slot, van de Wet WOZ wordt, indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het tijdvak. Deze bepaling brengt mee dat de waarde van de woning moet worden bepaald naar de staat van die zaak op 1 januari 2010, dat wil zeggen met inachtneming van de omstandigheid dat de woning in 2009 wel bewoonbaar was, maar in 2010 gereed is.
2.5. Bij de waardering van een nieuwbouwwoning, in een geval waarin een dergelijke woning voldoende dicht rond de waardepeildatum is gekocht, moet er in de regel van worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer van die woning overeenkomt met de prijs die voor de woning is betaald. Dit is anders indien de partij die zich daarop beroept, feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de prijs niet de waarde in het economische verkeer aangeeft. Verweerder heeft in het onderhavige geval dergelijke feiten en omstandigheden niet gesteld.
2.8. Belanghebbende heeft de (nieuwbouw-)woning in 2009, derhalve kort na de waardepeildatum, gekocht voor een vrij-op-naamprijs van € 600.000 met meerkosten van € 100.000. Gelet op hetgeen in 2.5 is overwogen, moet ervan worden uitgegaan dat die prijs op dat moment overeen kwam met de waarde in het economische verkeer van die woning. De stelling van verweerder dat de vrij-op-naamprijs niet als uitgangspunt is genomen omdat er voldoende vergelijkbare objecten rond de waardepeildatum zijn verkocht en bij het bepalen van de waarde van de woning vergeleken moet worden met de verkoopprijzen van woningen die rond waardepeildatum zijn verkocht, wordt – nu de woning kort na de waardepeildatum is gekocht - verworpen. Een gerealiseerde prijs van de onroerende zaak zelf is immers een betere waardebepaling van die onroerende zaak dan de vergelijking met gerealiseerde opbrengsten van andere onroerende zaken die van de onroerende zaak verschillen en waarbij voor de waardering rekening moet worden gehouden met die verschillen.
2.9. De rechtbank is van oordeel dat het taxatierapport van verweerder geen aanleiding geeft voor een andere conclusie dan vorenstaand gegeven. Zeker niet nu de waarde, zoals die is weergegeven in het taxatierapport, op geen enkele wijze valt te rijmen met de prijs die belanghebbende in 2009 voor de woning heeft betaald. Verweerder heeft op geen enkele wijze een verklaring gegeven voor dat verschil.
2.10. Nu verweerder de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, dient de rechtbank te beoordelen of belanghebbende de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Hiertoe overweegt de rechtbank als volgt. Belanghebbende is bij de berekening van de door hem bepleite waarde van € 700.000 terecht uitgegaan van de aankoopprijs in 2009 van € 600.000 plus de meerkosten van € 100.000. Belanghebbende heeft naar het oordeel van de rechtbank daarom aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 700.000 bedraagt.
2.11. Nu belanghebbende op grond van hetgeen hiervoor is overwogen reeds in het gelijk is gesteld, behoeven belanghebbendes overige stellingen geen behandeling meer.
2.12. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het beroep gegrond verklaard.
2.13.1. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 874 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1).
2.13.2. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van de taxatiekosten voor een bedrag van € 327,25. De rechtbank acht deze kosten niet onredelijk, zodat verweerder ook veroordeeld wordt deze kosten aan belanghebbende te vergoeden.
2.13.3. Gelet op het vorenoverwogene veroordeelt de rechtbank verweerder in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.201,25 (€ 874 plus € 327,25).
Aldus gedaan door mr. C.A.F.M. Stassen, rechter, en door deze en
mr. M.D.E. Copra-Carolie, griffier, ondertekend.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op 15 juni 2011.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 29 juni 2011
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.