Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 10/5053
Uitspraakdatum: 25 mei 2011
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Geertruidenberg,
verweerder.
Eiser wordt hierna belanghebbende genoemd.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De in één geschrift vervatte uitspraken van verweerder van 5 november 2010 op de bezwaren van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 mei 2011 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, de vader en moeder van belanghebbende, [de vader] en [de moeder], tot bijstand vergezeld van [gemachtigde] en, namens verweerder, [gemachtigden].
1.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 565.000 en vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 394,70;
- gelast dat verweerder het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 aan hem vergoedt.
2.Gronden
2.1.Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum
1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum), voor het tijdvak van 1 januari 2010 tot
1 januari 2011 vastgesteld op € 615.000. In dat geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen over het jaar 2010 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde en de aanslag gehandhaafd.
2.2.In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 450.000. Verweerder persisteert in de door hem vastgestelde waarde.
2.3.De rechtbank stelt voorop dat de woning op de toestandsdatum 1 januari 2010 weliswaar nog zeer veel gebreken vertoonde, maar wel werd bewoond door belanghebbende en op dat moment derhalve geschikt was voor bewoning. Dat betekent dat op dat moment geen sprake was van een woning in aanbouw, zoals bedoeld in artikel 17, vierde lid van de Wet WOZ. De waarde dient dan ook te worden gesteld op de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.4.Verweerder, op wie de bewijslast rust, onderbouwt de door hem verdedigde waarde van de woning met een door hem overgelegde matrix, opgemaakt op 17 januari 2011 door taxateur [taxateur], waarin wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een viertal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten (hierna: referentieobjecten). De matrix is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als van de referentieobjecten. In de matrix is de waarde van de woning getaxeerd op € 615.000.
2.5.Met de in 2.4 genoemde matrix heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 615.000. De rechtbank neemt hierbij het volgende in aanmerking.
2.6.In een fax van verweerder van 28 april 2011 staat dat de in de matrix genoemde inhoud van de woning en de garage onjuist zijn. De inhoud van de woning is 955 kubieke meter in plaats van 1.040 kubieke meter en de inhoud van de garage is 113 kubieke meter in plaats van 108 kubieke meter. Verweerder stelt dat een afwijkingspercentage van minder dan 10% aanvaardbaar is en dat een hogere prijs per kubieke meter van de woning van belanghebbende berekend moet worden omdat een waarde van € 615.000 niet te hoog is.
2.7.Naar het oordeel van de rechtbank moet verweerder weliswaar een zekere marge worden gegund bij de waardering, maar bestaat er geen enkele reden om, indien eenmaal is komen vast te staan dat de inhoud onjuist is vastgesteld, de waarde niet te verlagen. De omstandigheid dat de hogere prijzen per kubieke meter, zoals vermeld in 2.6, nog steeds lager zijn dan de prijzen bij de referentieobjecten, doet daaraan niet af. Indien aan de woning van belanghebbende inderdaad hogere prijzen per kubieke meter hadden moeten worden toegerekend, dan had dat reeds in de matrix gedaan moeten worden. Naar het oordeel van de rechtbank wordt door de voorgenomen handelwijze van verweerder naar een uitkomst toegewerkt, terwijl de uitkomst nu juist moet volgen uit de diverse vergelijkingen.
2.8.Anders dan belanghebbende meent, dient het perceel grond bij de woning te worden meegewaardeerd, ondanks de ligging van de woning naast een primaire waterkering en in de kern-, ontheffings- en beschermingszone. In artikel 2, eerste lid, onderdeel f van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ is geregeld dat bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van waterverdedigings- en waterbeheersingswerken die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning. Dat het perceel grond bij de woning wordt beheerd door het Waterschap is gesteld noch aannemelijk gemaakt. Daaraan doet niet af dat het Waterschap tal van verboden heeft uitgevaardigd met betrekking tot het perceel grond (vergelijk: Hof ’s-Gravenhage 6 oktober 2009, nr. 08/00204, gepubliceerd op rechtspraak.nl onder LJN: BL5491). Verweerder heeft echter, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de waardedruk die uitgaat van bedoelde ligging. Eén van de referentieobjecten, gelegen aan [adres 2], kent weliswaar dezelfde beperkingen in dit opzicht, maar belanghebbende heeft geloofwaardig gesteld dat [adres 2] maar voor de helft in de beschermingszone ligt en zijn woning in zijn geheel. Verweerder heeft hier onvoldoende tegenin gebracht.
2.9.Anderzijds heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning € 450.000 bedraagt. Hij heeft zijn grieven niet onderbouwd met een taxatierapport van een deskundige of andere bewijsmiddelen van gelijk gewicht.
2.10.Belanghebbende stelt dat de aannemer de woning met gebreken heeft opgeleverd en dat het € 230.000 kost om dit te herstellen. De rechtbank merkt hierover allereerst op dat dit niet betekent dat hierdoor de waarde van de woning ook € 230.000 lager is dan dezelfde woning zonder gebreken. Voorts overweegt de rechtbank dat de kwaliteit van de woning in de matrix op slecht is gesteld, terwijl bij [adres 2], welk pand op hetzelfde moment is gebouwd, de kwaliteit op zeer goed is gesteld. Hierdoor is, gelet op het enorme verschil in prijs per kubieke meter bij deze woningen (€ 393 bij belanghebbende en € 750 bij [adres 2]), voldoende rekening gehouden met de door belanghebbende genoemde gebreken.
2.11.Voorts overweegt de rechtbank dat de woning aan [adres 2] evenveel last heeft van de aanwezigheid van arseen in het grondwater en de reparatie-, herstel- en beplantingswerkzaamheden in de straat, als de woning van belanghebbende. Met de waardedruk die uitgaat van deze factoren is derhalve reeds rekening gehouden in de waardering.
2.12.Nu de door verweerder verdedigde waarde (en de daaraan ten grondslag liggende matrix) is verworpen, behoeven belanghebbendes grieven betreffende de taxatie en de door verweerder gehanteerde referentieobjecten geen verdere behandeling. De rechtbank gaat voorbij aan de verwijzing door belanghebbende naar verkopen van volgens hem vergelijkbare woningen. De rechtbank kan, bij gebrek aan gegevens over de betreffende woningen, niet vaststellen of deze woningen in voldoende mate met de woning van belanghebbende vergelijkbaar zijn om een conclusie te trekken met betrekking tot de waarde van de woning op de waardepeildatum.
2.13.Tot slot verwijst belanghebbende naar vraagprijzen van volgens hem vergelijkbare woningen. De rechtbank overweegt dat bedoelde vraagprijzen niet kunnen dienen om een oordeel te vormen over de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende, nu belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat deze tot stand zijn gekomen door de in de Wet WOZ voorgeschreven methode van vergelijking met op of rond de waardepeildatum verkochte vergelijkbare woningen.
2.14.Na toetsing van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, is de rechtbank van oordeel dat geen van de partijen de waarde van de woning op de waardepeildatum aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank bepaalt de waarde, met inachtneming van alles wat hiervoor is opgemerkt, in goede justitie op € 565.000. Het beroep is dan ook gegrond verklaard.
2.15.De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Belanghebbende heeft, voorafgaand aan de zitting, een formulier proceskosten ingediend, tot een bedrag van in totaal € 465,70. Dit formulier is aan verweerder doorgezonden en verweerder heeft hierop, ook ter zitting, niet gereageerd. De rechtbank kent de gevraagde proceskosten toe voor zover deze op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) voor vergoeding in aanmerking komen. De reis- en verblijfkosten voor het bijwonen van de zitting, van € 11,20, komen voor vergoeding in aanmerking. Hetzelfde geldt voor de kosten van het Kadaster van € 148. De overige door belanghebbende geclaimde verschotten, te weten parkeer-, reis-, kopieer-, en verzendkosten betreffende het Kadaster, komen niet voor vergoeding in aanmerking. De kosten van de deskundige van € 235,50 (3 uur à € 78,50) komen voor vergoeding in aanmerking. Zijn reiskosten echter niet, nu deze geacht worden in zijn uurtarief te zijn begrepen. De proceskosten bedragen derhalve € 394,70 (€ 11,20 + € 148 + € 235,50). De rechtbank acht deze kosten redelijk en in overeenstemming met het Besluit.
Aldus gedaan door mr. drs. M.M. de Werd, rechter, en door deze en mr. I. van Wijk, griffier, ondertekend.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op 25 mei 2011.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 30 mei 2011
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.