Uitspraak
RECHTBANK BREDA
team kanton Tilburg
zaak/rolnr.: 615088-CV-10-7357
vonnis d.d. 20 april 2011
inzake
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eisende partij bij exploot van dagvaarding d.d. 26 juli 2010,
gedeeltelijk kosteloos procederend,
gemachtigde: mr. I.F.J. Beugelsdijk, advocaat te Rijen,
tegen
de stichting TIWOS, handelend onder de naam TIWOS Tilburgse Woonstichting
gevestigd en kantoorhoudend te (5038 ED) Tilburg, Stationstraat 24,
gedaagde partij bij voormeld exploot,
gemachtigde: mr. J.M.G.A. Sengers, advocaat te Best.
1. Het verloop van het geding
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
1.1 het vonnis in het incident d.d. 17 november 2010 en de daarin genoemde stukken;
1.2 de conclusie van antwoord in de hoofdzaak;
1.3 de conclusie van repliek in de hoofdzaak;
1.4 de conclusie van dupliek in de hoofdzaak.
De inhoud van deze stukken geldt als hier ingelast.
Partijen worden in het hierna volgende aangeduid als [eiseres] en Tiwos.
2. De verdere beoordeling
in de hoofdzaak
2.1 De navolgende feiten zijn tussen partijen niet in geschil en staan derhalve vast:
? ingaande 1 januari 2004 is tussen Tiwos als verhuurster en [eiseres] als huurster een huurovereenkomst gesloten betreffende de woonruimte staande en gelegen te [adres]. De schriftelijke huurovereenkomst is ondertekend op 24 december 2003 (productie 1 bij dagvaarding);
? op de overeenkomst zijn de algemene voorwaarden van Tiwos (productie 5 bij dagvaarding) van toepassing;
? op of omstreeks 9 september 2008 heeft de politie in voormelde woning een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen;
? op 5 januari 2009 heeft Tiwos [eiseres] gedagvaard voor de kantonrechter te Tilburg en gevorderd de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden en [eiseres] te veroordelen de woning te ontruimen, zulks op grond van het feit dat zij door het aanwezig hebben van een hennepkwekerij in de woning ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen;
? bij vonnis van 5 augustus 2009 zijn voormelde vorderingen toegewezen;
? in opdracht van Tiwos is de woning op 14 oktober 2009 ontruimd;
? [eiseres] heeft eerder, vóórdat zij de woning aan de [adres] huurde, een hennepkwekerij geëxploiteerd in een van WonenBreburg gehuurde woning;
? Tiwos hanteert het beleid zoals vastgelegd in het Convenant aanpak hennepteelt en het daarbij behorende uitvoeringsplan (productie 2 bij dagvaarding). Op pagina 14 onder punt 6 van dat uitvoeringsplan is het volgende vermeld:
“De huurder waarvan het contract is ontbonden mag zich voor een andere woning inschrijven via “Woning In Zicht”, er is geen sprake van uitsluiting van de woningmarkt. Maar er zijn 2 bindende voorwaarden: 1. Na inschrijving kan geen gebruik worden gemaakt van de urgentieregeling. 2. Een huurder die al langere tijd staat ingeschreven dan (opmerking kantonrechter: bedoeld is waarschijnlijk “als”) woningzoekende en daardoor grotere kans maakt om snel een nieuwe woning te krijgen moet alsnog een wachttijd van 2 jaar wachten alvorens hij in aanmerking komt voor een nieuwe woning…..”.
? d.d. 30 januari 2009 is door Woning in Zicht aan [eiseres] een brief gestuurd (productie 3 bij dagvaarding) met als onderwerp “blokkade inschrijving”. Daarin is onder meer vermeld:
…….u blijft tot en met 22 september 2010 op de zwarte lijst staan, daarna wordt er gekeken of de blokkade opgeheven kan worden.”
? bij schrijven van 30 september 2009 (productie 4 bij dagvaarding) heeft Tiwos medegedeeld dat de blokkade 14 oktober 2009 zal ingaan, zijnde de dag van de ontruiming, en dat de blokkade zal aflopen op 14 oktober 2011.
2.2 [eiseres] heeft -kort samengevat- het volgende gevorderd (de Romeinse cijfers tussen haakjes zijn de nummers die de vorderingen in de inleidende dagvaarding hebben):
? (IV) veroordeling van Tiwos tot nakoming van de door of namens Tiwos gedane toezegging om aan [eiseres] per omgaand dan wel per 23 september 2010 een woning toe te wijzen, althans de blokkade op het inschrijfnummer van [eiseres] per 23 september 2010 te deblokkeren en gedeblokkeerd te houden en [eiseres] toe te laten tot de selectie van kandidaat-huurders bij het toekennen van woningen, een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere keer dat Tiwos geheel of gedeeltelijk nalatig blijft aan deze veroordeling te voldoen, met machtiging aan [eiseres] om een en ander zelf ten uitvoer te doen leggen;
? (V) te verklaren voor recht, primair, dat de door Tiwos gehanteerde blokkaderegeling op het inschrijfnummer van [eiseres] onrechtmatig is, daar een rechtsgeldige grondslag daartoe ontbreekt, althans subsidiair voor recht te verklaren dat Tiwos als einddatum voor de blokkade op het inschrijfnummer van [eiseres] dient te hanteren de datum van 22 september 2010;
? (VI) te verklaren voor recht dat [eiseres] sinds september 2008 doorlopend inschrijftijd toekomt;
? (VII) te verklaren voor recht dat Tiwos aansprakelijk is voor de schade die voor [eiseres], ten gevolge van, primair, de onrechtmatige blokkadeperiode, subsidiair de overschrijding van de tweejarige wachttijdperiode (als bedoeld onder punt 6 van het uitvoeringsplan behorend bij het Hennepconvenant), reeds sinds inwerkingtreding is, dan wel per 23 september 2010 zal ontstaan, nader op te maken bij staat;
? (VIII) Tiwos te veroordelen in de kosten van de proceskosten, nakosten en executiekosten en de rente daarover vanaf 14 dagen na dagtekening van het vonnis.
2.3 De stellingen die [eiseres] aan haar vorderingen ten grondslag heeft gelegd zijn dezelfde waarop zij haar verzoek tot het treffen van voorlopige voorzieningen had gebaseerd, en kunnen worden samengevat als volgt:
Tiwos heeft op grond van het Convenant Aanpak Hennepteelt (hierna te noemen hennepconvenant) en het daarbij behorende uitvoeringsplan d.d. 14 oktober 2005 een blokkade voor de duur van twee jaar opgelegd op haar inschrijving voor woonruimte. [eiseres] stelt zich primair op het standpunt dat het hennepconvenant niet van toepassing is op haar huurovereenkomst met Tiwos. Noch in de overeenkomst zelf, noch in de toepasselijke algemene voorwaarden wordt daarnaar verwezen en het convenant en/of het uitvoeringsplan zijn ook niet aan haar ter hand gesteld. Er is derhalve geen rechtsgeldige grondslag voor oplegging van de blokkade, reden waarom deze volgens [eiseres] onrechtmatig is. Voorts betoogt zij dat Tiwos door oplegging van genoemde blokkade toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.
Voor het geval de kantonrechter van oordeel mocht zijn dat het hennepconvenant wel van toepassing is en dat de blokkade rechtmatig is opgelegd, stelt [eiseres] dat deze dient te eindigen op 22 september 2010. Daartoe voert zij aan dat Woning in Zicht (WIZ) als overkoepelende organisatie voor de woningcorporaties belast is met de registratie van de blokkade en dat Tiwos gebonden is aan de toezegging van WIZ in de brief van 30 januari 2009 dat de blokkade eindigt op 22 september 2010. Bovendien, zo stelt [eiseres], is de blokkade feitelijk al ingevoerd één uur na de politie-inval op 9 september 2008 en niet, zoals Tiwos stelt in haar brief van 30 september 2009, pas op 14 oktober 2009. Uitgaande van de door Tiwos in die brief genoemde einddatum van 14 oktober 2011, zou de blokkade dan meer dan 3 jaar duren. Volgens [eiseres] heeft zij er gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat de door WIZ genoemde einddatum de 23e september 2010 is.
[eiseres] stelt dat haar, gelet op het bepaalde onder punt 6 van het uitvoeringsplan, sedert september 2008 in elk geval inschrijftijd toekomt. Zij heeft Tiwos verzocht om een bevestiging daarvan, maar die is geweigerd, aldus [eiseres]. Daarom heeft zij belang bij vaststelling in rechte.
2.4 Tiwos heeft tegen de vorderingen verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing daarvan. Hetgeen zij ten verwere heeft aangevoerd kan als volgt worden samengevat:
Tiwos hanteerde, evenals alle andere sociale verhuurders in Tilburg, het beleid dat een huurder met wie de huurovereenkomst is ontbonden vanwege hennepteelt door die huurder in de gehuurde woning, gedurende twee jaar na ontruiming niet in aanmerking komt voor een andere huurwoning van Tiwos of een van de andere sociale verhuurders in Tilburg. Tiwos heeft gesteld dat het beleid inmiddels enigszins is gewijzigd in die zin dat de blokkade thans geldt tot twee jaar na de datum van het vonnis waarbij de ontbinding en ontruiming zijn uitgesproken. Tiwos stelt, met verwijzing naar jurisprudentie van het Hof ‘s-Hertogenbosch, dat dit beleid gerechtvaardigd is en dat de blokkade derhalve niet onrechtmatig is. Evenmin is er volgens Tiwos sprake van enige tekortkoming van haar in de nakoming van een contractuele verplichting jegens [eiseres], omdat er tussen haar en [eiseres] geen overeenkomst meer bestaat. Aangezien er volgens Tiwos dus noch van onrechtmatig handelen, noch van enige niet-nakoming van contractuele verplichtingen sprake is, is zij ook niet aansprakelijk voor eventueel door [eiseres] geleden of te lijden schade.
Het is volgens Tiwos voorts vaste jurisprudentie dat een individuele burger jegens een verhuurder, in het bijzonder een toegelaten instelling zoals Tiwos, geen aanspraak kan maken op een (concrete) woning. Tiwos betwist dat zij enige toezegging heeft gedaan aan [eiseres] om haar in september 2010 te herhuisvesten dan wel de blokkade dan op te heffen. In de brief van WIZ, waaraan Tiwos overigens ook niet gebonden is, staat een dergelijke toezegging ook niet te lezen. Bij de gevorderde verklaring voor recht dat [eiseres] sinds september 2008 doorlopend inschrijftijd toekomt heeft [eiseres] volgens Tiwos geen belang, omdat de blokkade niet van invloed is op de inschrijftijd. Als [eiseres] is ingeschreven, loopt de inschrijftijd gedurende de blokkade gewoon door.
2.5 Bij re- en dupliek hebben partijen over en weer op elkaars stellingen gereageerd. Hetgeen zij naar voren hebben gebracht zal, voor zover relevant, in de hierna volgende overwegingen aan de orde komen.
De kantonrechter overweegt als volgt.
2.6 De toepassing van de blokkade van twee jaar op de inschrijving van [eiseres] als woningzoekende is gebaseerd op het door Tiwos, evenals door de andere Tilburgse woningcorporaties, gehanteerde en in het hennepconvenant neergelegde sanctiebeleid in geval van het aantreffen van een hennepplantage in een door haar verhuurde woning en wel met name op het hiervoor geciteerde deel van punt 6 op pagina 14 van het uitvoeringsplan. Dat noch in de huurovereenkomst, noch in de algemene voorwaarden expliciet naar dat hennepconvenant met uitvoeringsplan is verwezen, of dat het convenant niet aan [eiseres] ter hand is gesteld, zoals [eiseres] stelt, staat niet in de weg aan de bevoegdheid van Tiwos een dergelijk beleid te voeren. Het beleid heeft immers betrekking op de periode ná beëindiging van de huurovereenkomst met [eiseres] wegens de ontdekking van een hennepkwekerij in haar woning. Overigens is maar de vraag of de huurovereenkomst niet toch een toereikende contractuele grondslag/rechtvaardiging biedt voor dat beleid. In artikel 8.3 van de huurovereenkomst is immers bepaald: “Als aanvulling op de Algemene Voorwaarden van verhuurster zijn partijen het volgende overeengekomen:
- Bij het beoordelen van de woningruilaanvraag hebben verhuurster en huurder het onderwerp weedkwekerijen besproken. Huurder heeft in de vorige huurwoning [adres] eenmalig een weedkwekerij gehad, welke begin 2003 door de politie is ontmanteld. Tiwos tolereert geen weedkwekerijen in haar huurwoningen en zal bij herhaling juridische maatregelen treffen, waarbij ontruiming tot de mogelijkheden behoort.”
Wat daarvan verder zij, naar het oordeel van de kantonrechter heeft Tiwos een gerechtvaardigd belang bij hantering van voormeld beleid. In de eerste plaats omdat van haar in redelijkheid niet verwacht kan worden dat zij binnen een zekere tijd opnieuw een huurovereenkomst aangaat met een huurder van wie de huurovereenkomst is ontbonden wegens een ernstige tekortkoming zoals het kweken van hennep in de woning. In de tweede plaats omdat zij, gezien de schadelijke effecten van het telen van hennep in woningen voor haar huurders en omwonenden en voor die woningen zelf, een gerechtvaardigd belang heeft bij handhaving van het beleid dat bij ontdekking van een hennepkwekerij ontbinding en ontruiming wordt gevorderd en dit beleid ernstig aan waarde zou inboeten of wordt doorkruist, indien de ontruimde huurder op korte termijn in aanmerking zou komen voor vervangende woonruimte.
Ten derde beoogt het sanctiebeleid preventie en ook daarvan kan niet worden gezegd dat Tiwos als sociale verhuurder daarbij geen rechtens te respecteren belang heeft.
Bij repliek heeft [eiseres] zich, met verwijzing naar overgelegde verklaringen van hulpverlenende instanties zoals Traverse, beroepen op de noodsituatie waarin zij en haar minderjarige zoon zich bevinden. De kantonrechter wil wel aannemen dat de situatie van [eiseres] en haar zoon niet rooskleurig is. Afgezien van het feit dat zij die situatie over zichzelf heeft afgeroepen, is die, mede in vergelijking met andere gevallen, niet zodanig dat zij voldoende urgente grond oplevert om Tiwos te verplichten af te wijken van voormeld beleid en met haar een huurovereenkomst te sluiten.
Naar het oordeel van de kantonrechter is de blokkade derhalve niet onrechtmatig. Evenmin is sprake van een toerekenbare tekortkoming van Tiwos, aangezien er geen contractuele relatie (meer) is tussen Tiwos en [eiseres]. Dat leidt tot de conclusie dat de onder V van het petitum primair gevorderde verklaring voor recht dient te worden afgewezen
2.7 Voor wat betreft de brief van WIZ d.d. 30 januari 2009 is de kantonrechter van oordeel dat, nog daargelaten of de uitlatingen van WIZ aan Tiwos kunnen worden toegerekend, die brief niet een harde toezegging bevat dat de blokkade op 22 september 2010 eindigt. In de brief staat dat na die datum zal worden bekeken of de blokkade opgeheven kan worden. [eiseres] kan daaraan geen recht op opheffing van de blokkade per 22 september 2010 ontlenen.
2.8 [eiseres] heeft ten slotte aangevoerd dat de blokkade feitelijk reeds is ingevoerd op 9 september 2008, meteen na ontdekking van de hennepkwekerij in haar woning, zodat op 22 september 2010 de periode van 2 jaar reeds verstreken zou zijn.
Bij gelegenheid van de op 7 oktober 2010 gehouden comparitie van partijen heeft de vertegenwoordiger van Tiwos toegelicht dat meteen na de ontdekking van een hennepkwekerij in een woning, wel een melding wordt gedaan in WIZ, om te voorkomen dat de huurder probeert snel bij een andere corporatie onder dak te komen. Tiwos heeft zich aanvankelijk op het standpunt gesteld dat de termijn van 2 jaar pas gaat lopen op de datum dat de woning is ontruimd, zijnde in dit geval 14 oktober 2009. Inmiddels heeft zij zich bereid verklaard als ingangsdatum van de blokkade te hanteren de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, 5 augustus 2009, zodat de blokkade dan eindigt op 5 augustus 2011.
2.9 De kantonrechter overweegt dat de hiervoor geciteerde tekst van punt 6 op pagina 14 van het uitvoeringsplan niet expliciet vermeldt wanneer de daar bedoelde wachttijd van 2 jaar ingaat. Uitgaande van het punitieve karakter van de blokkade, ligt het echter niet voor de hand ervan uit te gaan dat de partijen die dat convenant zijn aangegaan de bedoeling hebben gehad dat de termijn van twee jaar reeds ingaat op het moment dat de hennepkwekerij wordt ontdekt. Er kan door allerlei omstandigheden nogal wat tijd verstrijken tussen het ontdekken en het moment dat de huurder de woning moet verlaten. Als die tijd, waarin de huurder nog het genot van de woning heeft, zou meetellen in de periode van twee jaar, zou dat afbreuk doen aan het punitieve karakter van de maatregel. Bovendien zou in dat geval de op het kweken van hennep in de woning betrapte huurder die het op een procedure laat aankomen en daardoor nog enige tijd in de woning kan verblijven, worden bevoordeeld boven de huurder die ervoor kiest vrijwillig te vertrekken. Het inmiddels, ook in de onderhavige zaak, door Tiwos ingenomen standpunt dat de wachttijd ingaat op de datum waarop bij vonnis de ontbinding van de huurovereenkomst wordt uitgesproken, acht de kantonrechter het meest in overeenstemming met de tekst van de bepaling (“De huurder waarvan het contract is ontbonden….”). Voor het aannemen van de datum van het ontbindingsvonnis als aanvangstijdstip van de wachttijd pleit ook dat dit tijdstip vastligt en niet afhankelijk is van acties van partijen, dit in tegenstelling tot het eerder door Tiwos gehanteerde aanvangstijdstip van de datum van ontruiming
Op grond van deze overwegingen stelt de kantonrechter vast dat in het onderhavige geval de opgelegde blokkade niet eerder eindigt dan op 5 augustus 2011.
2.10 Op grond van deze overwegingen komt de kantonrechter tot het oordeel dat de in het petitum sub IV en sub V subsidiair vermelde vorderingen dienen te worden afgewezen.
2.11 Nu, zoals hiervoor is overwogen, de door Tiwos opgelegde blokkade niet is aan te merken als een onrechtmatige daad van Tiwos jegens [eiseres] of als een tekortkoming van Tiwos in de nakoming van enige contractuele verplichting jegens [eiseres], kan er ook geen sprake zijn van aansprakelijkheid van Tiwos voor enige door [eiseres] geleden of nog te lijden schade die het gevolg is van die blokkade. Ook de vordering zoals vermeld in het petitum sub VII dient derhalve te worden afgewezen.
2.12 [eiseres] heeft ten slotte gevorderd een verklaring voor recht dat haar sedert september 2008 onverkort inschrijftijd toekomt.
Tiwos heeft toegelicht dat de blokkade niet van invloed is op de inschrijftijd: als [eiseres] zich als woningzoekende heeft ingeschreven, bouwt zij, indien ook aan de overige voorwaarden is voldaan, ook tijdens de blokkade gewoon inschrijftijd op.
Bij repliek heeft [eiseres] betoogd dat zij, meteen na de politie-inval in haar woning aan de [adres] bij Tiwos heeft getracht zich (opnieuw) in te schrijven als woningzoekende, doch dat haar iedere mogelijkheid daartoe werd onthouden. Bij dupliek heeft Tiwos dat betwist. [eiseres] heeft ook geen bewijs van die stelling aangeboden, zodat deze dient te worden gepasseerd. Bovendien heeft Tiwos, zo begrijpt de kantonrechter, in het geheel geen bemoeienis met de inschrijving als woningzoekende. Om als woningzoekende te worden ingeschreven dient men zich aan te melden via de website van WIZ. Tiwos wijst erop dat [eiseres] op die website ook kan zien of en hoe lang zij als woningzoekende staat geregistreerd. [eiseres] heeft zich er in dit verband nog op beroepen dat op de correspondentie van Tiwos met haar een inschrijfnummer wordt vermeld, maar dat wordt door de stukken die zich in het dossier bevinden niet onderbouwd. Er is wel een brief van WIZ waarin dat inschrijfnummer wordt genoemd, maar die instantie is niet te vereenzelvigen met Tiwos.
Nu Tiwos met de inschrijving als woningzoekende of de duur daarvan geen bemoeienis heeft, dient ook de vordering onder VI van het petitum te worden afgewezen.
3. De kosten
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten aan de zijde van Tiwos gevallen en tot op heden begroot op € 400,- voor salaris van de gemachtigde van Tiwos.
4. De beslissing
de kantonrechter
in de hoofdzaak
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiseres] in de kosten van de procedure aan de zijde van Tiwos gevallen en tot op heden begroot op € 400,- voor salaris van de gemachtigde van Tiwos.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.L.L. Poeth en uitgesproken op de openbare terechtzitting van woensdag 20 april 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.