Uitspraak
RECHTBANK BREDA
team kanton Bergen op Zoom
zaak/rolnr.: 618085 CV EXPL 10-5835
vonnis d.d. 22 december 2010
inzake
de stichting Stichting Allee Wonen,
gevestigd en kantoorhoudende te Roosendaal, aan het adres Laan van Brabant 50,
eiseres,
gemachtigde: mr. A.P.E. de Brouwer, advocaat te Roosendaal,
tegen
1. Paulo Manuel Ebo, procederende krachtens civiele toevoeging nr. 1FB4770,
2. Maria Teresa Bernardo Fatinha,
beiden wonende te (4702 XT) Roosendaal, aan het adres Antoniusstede 3,
gedaagden,
gemachtigde: mr. R.M.H. Madou, advocaat te Roosendaal.
1. Het verdere verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
1.1 het tussenvonnis van 20 oktober 2010 en de in dat tussenvonnis genoemde processtukken;
1.2 de mondelinge behandeling van 23 november 2010 en de in dat kader door de griffier gemaakte aantekeningen, alsmede het namens eiseres overgelegde huuroverzicht en het audiëntieblad van die datum.
De inhoud van deze stukken geldt als hier ingelast.
2. Het geschil
Eiseres vordert -zakelijk weergegeven- bij vonnis, voor zover rechtens mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het tijdstip te bepalen dat de (onder)huurovereenkomst tussen haar en gedaagden ten aanzien van de woning aan de Antoniusstede nr. 3 te Roosendaal zal eindigen, de veroordeling van gedaagden om binnen 14 dagen het gehuurde te ontruimen, de veroordeling van gedaagden tot betaling van de bestaande huurachterstand over de maanden mei en juli 2010, de veroordeling tot betaling van € 323,31 per maand die gedaagden in het genot blijven van het gehuurde vanaf 1 september 2010 tot de dag van de ontruiming, e.e.a. met veroordeling van gedaagden in de kosten van dit geding.
Namens gedaagden wordt primair geconcludeerd tot het niet-ontvankelijk verklaren van eiseres in haar vorderingen, althans tot ontzegging hiervan, subsidiair wordt verzocht om bij het bepalen van een beëindigingdatum van de huurovereenkomst de ontruimingstermijn op tenminste 6 maanden te bepalen, een en ander met veroordeling van eiseres in de kosten van deze procedure en in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze (na)kosten.
3. De verdere beoordeling
3.1 Tijdens voornoemde mondelinge behandeling zijn beide partijen deugdelijk vertegenwoordigd verschenen. De gemachtigde van gedaagden deelde echter mede dat het hem sinds (begin) september 2010 niet meer gelukt was om contact te krijgen met zijn cliënten. Hij heeft hen wel meerdere keren schriftelijk geïnformeerd over de mondelinge behandeling en het hiervoor benodigde overleg zulks echter zonder resultaat. Hij merkt voorts op dat hij alle hem bekende relevante informatie over zijn cliënten/gedaagden heeft verwerkt in de conclusie van antwoord. Van de zijde van eiseres wordt opgemerkt dat de huurachterstand van gedaagden sinds dagvaarding alleen maar was opgelopen. Gedaagden hebben ook de verschuldigde huurtermijnen over de maanden september en november 2010 onbetaald gelaten, zodat de zuivere huurachterstand tot en met november 2010 inmiddels
€ 1.303,55 bedraagt. Eiseres handhaaft verder al haar vorderingen tijdens de mondelinge behandeling. Zij benadrukt hierbij nogmaals haar belang als woningstichting bij beëindiging van de (onder) huurovereenkomst met gedaagden. Zij wijst er verder op dat gedaagden zich zelf in de situatie hebben gebracht waarin deze zich kennelijk thans bevinden. Ook eiseres heeft in de afgelopen maanden geen contact gehad met gedaagden.
3.2 De kantonrechter gaat uit van de navolgende tussen partijen vaststaande feiten.
3.2.1 Eiseres, rechtsopvolger van de Stichting W.S.J. Beheer, heeft aan mevrouw S. Toho per 29 mei 2003 verhuurd de woonruimte met onroerende aanhorigheden, gelegen aan het adres Antoniusstede nr. 3 te Roosendaal, tegen een (aanvangs-)huurprijs, exclusief bijkomende leveringen en diensten, als genoemd in huurcontract ad € 284,79 per maand. Een kopie van de schriftelijke huurovereenkomst is als productie 1 bij dagvaarding overgelegd.
3.2.2 Mw. Toho heeft het gehuurde op enig moment verlaten en de sleutels aan derden (gedaagden) ter beschikking gesteld. Gebleken is dat mw. Toho het gehuurde zonder toestemming van eiseres heeft (onder)verhuurd aan gedaagden.
3.2.3 Het onderhuren van de gehuurde woning of deze ter beschikking stellen aan derden en dan ook nog zonder zelf het hoofdverblijf te hebben in de woning, is in strijd met de huurovereenkomst en ook met de wet (art. 7:244 BW).
3.2.4 Op grond hiervan heeft eiseres mw. Toho gedagvaard voor de kantonrechter te Bergen op Zoom en ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en ontruiming van het gehuurde door mw. Toho. Bij vonnis van 31 maart 2010 zijn deze vorderingen door genoemde kantonrechter toegewezen.
3.2.5 Omdat de werkelijke woon- of verblijfplaats van mw. Toho onbekend is, is het vonnis bij openbaar exploot betekend, welke betekening op 6 mei 2010 in BN DeStem (pagina 60) is gepubliceerd. Mw. Toho is niet in verzet gegaan van het gewezen verstekvonnis.
3.2.6 Na de ontbinding van de onderhavige (hoofd)huurovereenkomst zet eiseres de (onder)huurovereenkomst voort met gedaagden.
3.2.7 Per aangetekende brief van 19 april 2010 (productie 6 bij dagvaarding) heeft eiseres gedaagden op de hoogte gesteld van het genoemde vonnis van 31 maart 2010, waarbij eiseres heeft aangegeven dat gedaagden de huurpenningen per die datum aan eiseres dient te betalen en voorts zijn gedaagden in de gelegenheid gesteld om de huurwoning vrijwillig te verlaten aangezien zij (eiseres) niet kan instemming met de wijze waarop gedaagden de onderhavige woning ter beschikking hebben gekregen.
3.2.8 Gedaagden bewonen samen met hun twee kinderen het gehuurde. Bij het gehuurde gaat het om een tweekamerwoning met een woonkamer en één slaapkamer.
3.2.9 Gedaagden hebben voor zover bekend het gehuurde niet vrijwillig verlaten en zij hebben voorts het contact met eiseres volledig verbroken.
3.3 Eiseres baseert haar vorderingen (mede) op bovengenoemde vaststaande feiten en zij stelt verder dat zij de onderhavige (onder)huurovereenkomst in geen geval met gedaagden wenst voort te zetten. Om die reden verzoekt eiseres in deze procedure de kantonrechter om een datum te bepalen waarop de onderhavige (onder)huurovereenkomst zal eindigen.
Verder vordert eiseres de veroordeling van gedaagden tot ontruiming van het gehuurde. Voorts vordert eiseres de veroordeling van gedaagden tot betaling van de achterstallige huurpenningen alsmede de veroordeling van gedaagden tot betaling van een bedrag (gelijk aan de huurprijs per maand) zolang gedaagden in het genot blijven van het gehuurde.
Ten slotte vordert eiseres de veroordeling van gedaagden in de kosten van dit geding.
Zoals al onder 3.1 is vermeld, heeft eiseres haar vorderingen tijdens de mondelinge behandeling ongewijzigd gehandhaafd. Eiseres benadrukt hierbij nogmaals het belang van haar als sociale woningstichting om het geldende woningtoewijzingsysteem strikt te handhaven. Dit is het belang van kandidaat-huurders die al jarenlang op een wachtlijst staan in afwachting van het vrijkomen van een woning als de onderhavige. Verder is de onderhavige huurwoning volgens eiseres ook te klein voor een gezin van de omvang van het gezin van gedaagden. Dit betekent dat gedaagden met hun gezin ook -gelet om de woningomvang- niet in aanmerking komen voor deze huurwoning. Eiseres wijst erop dat gedaagden zich zelf in de positie hebben gebracht waarin zij zich momenteel bevinden. Komt bij dat gedaagden ook de huur sinds maart 2010 de huur niet dan wel onvolledig betalen. Eiseres leidt hieruit af dat gedaagden ook uit financieel oogpunt onvoldoende waarborg bieden voor een behoorlijke nakoming van de huurverplichtingen.
Eiseres biedt -voor de bewijslast op haar zou rusten- bewijs aan van haar stellingen.
3.4 Namens gedaagden wordt bij antwoord vooral aandacht gevraagd voor de privé-omstandigheden van gedaagden. Beide gedaagden komen uit Angola. Gedaagde sub 1 is sinds 2000 in Nederland en heeft een verblijfsvergunning. Zijn echtgenote (gedaagde sub 2) is in 2002 naar Nederland gekomen maar zij heeft nog geen definitieve verblijfsvergunning. Gedaagden hebben twee kinderen van respectievelijk 5 jaar en bijna 2 jaar. Gedaagde sub 1 werkt sinds 5 november 2007 als vrachtwagenchauffeur bij een koeriersdienst (DHL te Roosendaal) in deze regio. Om die reden zijn ze vanuit de regio Lelystad naar Roosendaal verhuisd. Hij hoopt binnenkort een aanstelling voor onbepaalde tijd te krijgen bij DHL.
Hij heeft zich ook omstreeks maart 2008 bij eiseres als woningzoekende ingeschreven.
Een geschikte huurwoning bleek echter onvindbaar. Uiteindelijk hebben gedaagden gekozen voor de onderhuur van de onderhavige woning. Gedaagden erkennen dat deze woning eigenlijk te klein is voor hun gezin. Er is echter geen alternatief en ze redden zich toch al ongeveer twee jaar zonder noemenswaardige problemen in de woning. Gedaagden zeggen bereid te zijn te verhuizen zodra zij een alternatief hebben. Gedaagden zijn op grond van bovenstaande van mening, dat in de belangenafweging op grond van artikel 7:269 lid 2 sub c BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid hun specifieke belangen zwaarder dienen te wegen dan die van eiseres. Hoewel gedaagden met hun inkomen van € 1.750,00 geen groot inkomen hebben, denken ze wel in staat te zijn tot deugdelijke nakoming van de huurverplichtingen voor deze woning. In het geval de kantonrechter toch een datum bepaalt waarop hun huurovereenkomst zal eindigen, verzoeken zij de ontruimingstermijn op ten minste 6 maanden te bepalen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van gedaagden aangegeven, dat hij geen contact meer kan krijgen met gedaagden en dat hij ook over geen andere informatie beschikt dan welke hij al heeft vermeld in de conclusie van antwoord.
3.5 De kantonrechter overweegt hieromtrent het navolgende. De feiten en standpunten van partijen, zoals hierboven weergegeven, zijn duidelijk. Aan de orde is de beantwoording van de vraag of en in welke mate gedaagden als onderhuurders (verdere) huurbescherming verdienen nu de hoofdhuurovereenkomst tussen eiseres en mw. Toho is beëindigd.
Artikel 269 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek biedt een zekere mate van bescherming.
Artikel 7:269, lid 1 BW luidt:
“ De onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, wordt in geval van beëindiging van de huur tussen huurder en verhuurder voortgezet door de verhuurder.”
Of de onderhuur bevoegd of onbevoegd plaatsvindt, is in dat verband niet van belang.
Het uitgangspunt van de voortzetting van de onderhuur kent een belangrijke uitzondering in het tweede lid van voornoemd wetsartikel. Dit tweede lid biedt eiseres als verhuurder mogelijkheden om de aan haar opgedrongen onderhuur te doen eindigen. Een vordering daartoe dient binnen zes maanden na het moment waarop de onderhuur wordt voortgezet worden ingesteld. Eiseres heeft haar vordering tijdig ingediend en is in zoverre ontvankelijk in haar vordering.
3.6 Artikel 7:269, tweede lid, BW luidt:
“ 2. De verhuurder kan binnen zes maanden nadat hij op grond van lid 1 onderhuur heeft voortgezet vorderen dat de rechter zal bepalen dat de huur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip zal eindigen op de grond dat:
a. de wederpartij vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur;
b. de onderhuur is aangegaan met de kennelijke strekking de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen;
c. in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, mede gelet op de inhoud van de huurovereenkomsten die betrekking hebben op soortgelijke woonruimte alsmede op de inhoud van de geëindigde huur tussen hem en de huurder en de inhoud van de voortgezette huurovereenkomst, niet van hem kan worden gevergd dat hij de huur met de wederpartij voortzet. (…)”
De kantonrechter begrijpt uit de stellingen van eiseres dat zij in feite alle drie hierboven gronden aan haar vordering tot vaststelling van een beëindigingdatum ten grondslag legt.
De kantonrechter stelt vast dat gedaagden -gelet op niet weersproken huurachterstand sinds maart 2010- inderdaad onvoldoende financiële waarborg bieden om ook in de toekomst aan hun huurverplichtingen te kunnen voldoen.
Wat betreft de anti-misbruikbepaling onder sub b blijft moeilijk om vast te stellen wat de intenties van gedaagden waren om het moment van aangaan van de onderhuur. Onduidelijk is ook hoe mw. Toho deze mogelijkheid van onderhuur heeft gepresenteerd aan gedaagden en in hoeverre voor gedaagden duidelijk moet zijn geweest dat mw. Toho helemaal niet bevoegd was tot het verstrekken van de door haar gehuurde woonruimte in onderhuur.
Opvallend is wel dat tussen mw. Toho en gedaagde sub 1 een deugdelijk model huurovereenkomst is ondertekend. Bewust misbruik is voorshands onvoldoende komen vast te staan.
Resteert de toetsing aan de grond genoemd onder c. Welke belangen dienen zwaarder te wegen? De kantonrechter is van oordeel, dat deze belangenafweging in het voordeel van eiseres als woningstichting dient uit te vallen. Wat er ook zij van de wetenschap bij gedaagden omtrent het niet bevoegd zijn van onderhuur, gedaagden hadden zeer wel kunnen begrijpen dat deze huurwoning niet voor hen bedoeld is. Gedaagde sub 1 heeft zich zelf begin maart 2008 ingeschreven bij eiseres als woningzoekende en hij wist derhalve van de bij eiseres (de woningstichting) bestaande wachtlijst en het woningtoewijzingbeleid in dat kader.
Gedaagden en ook mw. Toho hebben deze onderhuur niet gemeld bij eiseres. Door zo te handelen hebben gedaagden zich in een positie gemanoeuvreerd die te kosten gaat van andere woningzoekenden. Eiseres heeft er een groot belang bij om haar woningtoewijzing-beleid strak te handhaven. Zij kan hiervan niet ten behoeve van gedaagden afwijken, dat zou immers een precedent kunnen scheppen voor andere pogingen om genoemd beleid te ontduiken c.q. te frustreren. Komt bij dat gedaagden zich in feite zelf in deze positie hebben gebracht. Gedaagden hebben er zelf voor gekozen om in deze regio te komen wonen terwijl ze wisten van de woningschaarste aan huurwoningen. Voorts hebben ze er zelf voor gekozen om deze onderhuur met mw. Toho aan te gaan. Gedaagden zullen de gevolgen moeten dragen van hun eigen handelen. Hun gezinsituatie maakt dit niet anders.
3.7 Gelet op bovenstaande is de kantonrechter van oordeel, dat de vordering van eiseres tot het bepalen van een datum/tijdstip, waarop de onderhuur zal eindigen, dient te worden toegewezen. Mede gelet op de komende feestdagen en jaarwisseling zal de kantonrechter bepalen, dat de onderhave onderhuur met ingang van 1 februari 2011 zal eindigen.
De ontruimingstermijn zal de kantonrechter voorts op vier weken bepalen in plaats van de gevorderde twee weken. De kantonrechter ziet geen aanleiding om deze ontruimingstermijn op ten minste zes maanden te bepalen. Gedaagden weten immers al sinds de betekening op 19 april 2010 van het vonnis tegen mw. Toho van 31 maart 2010, dat zij het gehuurde dienen te verlaten. Indien zij er vervolgens voor kiezen om niet vrijwillig te vertrekken, dient ook die omstandigheid voor hun rekening te komen.
3.8 De gevorderde huurachterstand ligt als niet dan wel onvoldoende weersproken eveneens voor toewijzing gereed. Dit geldt ook voor de vergoeding, die wordt gevorderd voor de periode dat gedaagden in het genot blijven van het gehuurde. Dit geldt ook voor de gevorderde wettelijke vertragingsrente over deze bedragen.
3.9 Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij ook worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
4. De beslissing
De kantonrechter:
bepaalt dat de tussen partijen bestaande onderhuurovereenkomst betreffende de woning aan de Antoniusstede nr. 3 te Roosendaal zal eindigen met ingang van 1 februari 2011;
veroordeelt gedaagden om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege gedaagden bevindt binnen vier weken na daartoe bij deurwaardersexploot te zijn aangezegd, welke aanzegging niet eerder kan plaatsvinden dan vanaf 1 februari 2011, te ontruimen en ontruimd te houden en met overgave aan eiseres;
veroordeelt gedaagden om aan eiseres te betalen een bedrag van € 319,85 (maand mei 2010), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2010 tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt gedaagden om aan eiseres te betalen een bedrag van € 323,31 (maand juli 2010), vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 juli 2010 tot aan de dag van de algehele voldoening;
veroordeelt gedaagden om aan eiseres te betalen een bedrag van € 323,31 per maand die gedaagden in het genot zullen blijven van het gehuurde vanaf 1 september 2010, waarop eventuele tussentijdse betalingen in deze periode in mindering strekken;
veroordeelt gedaagden in de kosten van dit geding, aan de zijde van eiseres tot deze uit¬spraak begroot op € 445,93, waaronder € 200,00 als salaris voor de gemachtigde van eiseres;
verklaart dit vonnis tot hier uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.E.M. Verjans, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van woensdag 22 december 2010, in aanwezigheid van de griffier.