Uitspraak
RECHTBANK BREDA
team kanton Tilburg
zaak/rolnr.: 594346 CV EXPL 10-2820
vonnis d.d. 27 oktober 2010
inzake
1[eiser 1],
wonende te [woonplaats],
eiser sub 1,
2. [eiseres 2],
wonende te [woonplaats],
eiseres sub 2,
gemachtigde: mr K.C.A.M. Oomen, advocaat te Tilburg,
tegen
De Stichting Woonstichting Leyakkers,
gevestigd te 5121 LN Rijen aan de Julianastraat 51,
gedaagde,
gemachtigde: mr. P.L.T. Roks, advocaat te Best.
1. Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. de dagvaarding van 25 maart 2010 met producties;
b. de conclusie van antwoord met producties;
c. de conclusie van repliek;
d. de conclusie van dupliek met producties.
2. Het geschil
2.1 Eisers (verder gezamenlijk te noemen in mannelijk enkelvoud: [eiser 1]) vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagde (verder gezamenlijk te noemen: Leyakkers):
I. te bevelen de gebreken aan de woning van [eiser 1] te herstellen, te weten het eindigen van de stank- en de geluidsoverlast die veroorzaakt wordt door de exploitant van het verhuurde aan [adres], althans te bevelen zodanige maatregelen te nemen die tot resultaat hebben dat [eiser 1] wordt hersteld in het rustig genot van het gehuurde, binnen een termijn van twee weken na betekening van dit vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat Leyakkers in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen;
II. te veroordelen de huurprijs met ingang van de datum gelegen zes maanden voor het uitbrengen van de onderhavige dagvaarding, tot de datum waarop de overlast is geëindigd, vast te stellen op een bedrag van € 335,25 per maand, zijnde 80 procent van de huurprijs, althans op een zodanige huurprijs als in goede justitie te bepalen;
III. te veroordelen aan [eiser 1] te restitueren het verschil tussen de vast te stellen huurprijs en de reeds voldane huurprijs over de periode dat de huurprijs is verlaagd, vermeerderd met de wettelijke rente, met ingang van de dag van deze dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
IV. te veroordelen aan [eiser 1] te voldoen ten titel van immateriële schadevergoeding een bedrag van € 3.000,00, althans een bedrag in goede justitie te bepalen, vermeerderd met de wettelijke rente hierover met ingang van de dag van dagvaarding tot de datum van algehele voldoening;
V. te veroordelen in de kosten van de onderhavige procedure.
2.2 Leyakkers voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser 1] in de proceskosten.
3. De beoordeling
3.1 In dit geding kan van de navolgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
a. Leyakkers verhuurt aan [eiser 1] met ingang van 22 april 2005 de woning gelegen aan [adres]. Deze woning is onderdeel van een appartementencomplex.
b. Ten tijde van de aanvang van de huurovereenkomst bevond zich op de begane grond van het appartementencomplex een postkantoor. In 2008 is het postkantoor definitief gesloten.
c. Omstreeks november 2008 heeft Leyakkers deze bedrijfsruimte verhuurd aan een derde die daarin een eetcafé heeft gevestigd.
d. Dit eetcafé heeft op 7 mei 2009 haar deuren geopend.
3.2 [eiser 1] heeft aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd dat hij vanaf de opening van het eetcafé geluids- en stankoverlast ervaart. Wat de geluidsoverlast betreft, stelt [eiser 1] ernstige overlast te ervaren afkomstig van de bezoekers van het buitenterras van het eetcafé. [eiser 1] stelt daarnaast "behoorlijk veel overlast" te ervaren van vertrekkende bezoekers rond sluitingstijd. Wat de stankoverlast betreft, stelt [eiser 1] dat stank wordt veroorzaakt door de filter van het eetcafé die zich onder het balkon van zijn buren bevindt. Volgens [eiser 1] is van een doelmatige ontgeuringsinstallatie geen sprake. Gelet op de stankoverlast die hij ervaart, is [eiser 1] van mening dat de betreffende installatie onvoldoende capaciteit bevat om de geurcomponenten te reduceren. Daarbij zou een werknemer van Nu-air Ventinox B.V. (hierna: Nu-air), het bedrijf dat de betreffende filter heeft geadviseerd en onderhoudt, hebben gezegd dat de filter maximaal 80 procent van de stank kan filteren, terwijl voorts de exploitant van het eetcafé zou hebben bevestigd dat de filter niet goed werkte, waarmee de gestelde overlast vaststaat, aldus nog steeds [eiser 1].
3.3 Leyakkers heeft de stellingen van [eiser 1] op diverse gronden bestreden.
3.4 Bij de beoordeling van het onderhavige geschil stelt de kantonrechter voorop dat de verhuurder in beginsel gehouden is de huurder het genot van het gehuurde te verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Dit uitgangspunt brengt mee dat de verhuurder in beginsel verplicht is te voorkomen dat de huurder als gevolg van een gebrek in dat hem aldus toekomende genot wordt gestoord. Dit een en ander kan meebrengen dat - onder omstandigheden - de verhuurder op grond van zijn verplichting tot het verschaffen van dit huurgenot, jegens de huurder die wordt getroffen door overlast die veroorzaakt wordt door een andere huurder van dezelfde verhuurder, verplicht is de hem ten dienste staande maatregelen jegens de overlast bezorgende huurder te nemen teneinde de getroffen huurder het hem toekomende woongenot te verschaffen. Of de verhuurder gehouden is maatregelen in de richting van de overlastveroorzakende huurder te nemen, en zo ja welke maatregelen, hangt onder meer af van de vraag of voldoende aannemelijk is geworden dat sprake is van onrechtmatige overlast bij de omwonende huurder(s).
3.5 Voormeld uitgangspunt brengt derhalve mee dat eerst dient te worden nagegaan welk woongenot [eiser 1] op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten. Niet in geschil is dat [eiser 1] een woning heeft gehuurd in het centrum van [woonplaats]. Naar het oordeel van de kantonrechter dient een bewoner van een woning in het centrum van een stad of dorp als [woonplaats] te verwachten dat zich in de onmiddellijke nabijheid van zijn woning diverse horecagelegenheden bevinden. Dit geldt in het onderhavige geval te meer, nu [eiser 1] vòòr het sluiten van de huurovereenkomst middels een advertentie waarin de gehuurde woning werd gepresenteerd, werd gewezen op de aanwezigheid van dergelijke voorzieningen. De kantonrechter acht het voorts een feit van algemene bekendheid dat de aanwezigheid van horecavoorzieningen in een centrum geen "rustig bezit" is. Juist in een centrum zullen, integendeel, regelmatig horecavoorzieningen verdwijnen dan wel nieuwe voorzieningen gevestigd worden. Dit laatste is zowel mogelijk op plaatsen waar reeds een horecavoorziening was gevestigd als in bedrijfsruimten waar dat tot dan toe nog niet het geval was. Voor zover [eiser 1] van een andere opvatting uitgaat, in die zin dat hij niet behoefde te verwachten dat zich in de bedrijfsruimte waar eerst een postkantoor was gevestigd een horecagelegenheid zou worden gevestigd, dient deze opvatting te worden verworpen.
3.6 De kantonrechter overweegt voorts dat de huurder die, in het licht van het vorengaande, er bewust voor kiest om een woning te huren in het centrum van een stad of dorp en in de nabijheid van diverse horecagelegenheden moet verwachten dat hij enige hinder zal ondervinden in de vorm van terrasgeluid en etensgeuren veroorzaakt door (bezoekers van) restaurants en cafés. Meer dan een bewoner die ervoor kiest een woning in een rustigere omgeving te gaan bewonen, dient zo’n huurder zich een dergelijke hinder te laten welgevallen.
3.7 Tegen deze achtergrond is de kantonrechter van oordeel dat [eiser 1] zijn stelling dat sprake is van onrechtmatige geluidsoverlast, derhalve van een zodanige overlast dat hem hierdoor niet het huurgenot wordt verschaft dat hij op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten, onvoldoende heeft onderbouwd. De kantonrechter acht weliswaar aannemelijk dat [eiser 1] door het (terras)geluid van (vertrekkende) bezoekers van het eetcafé hinder ondervindt, maar zonder nadere objectieve onderbouwing omtrent de mate en ernst van deze hinder, die ontbreekt, kan niet worden geoordeeld dat sprake is van onrechtmatige overlast als hiervoor bedoeld. Dit brengt mee dat van een rechtens relevant gebrek als bedoeld in artikel 7:204, tweede lid, BW geen sprake is en dat Leyakkers reeds hierom niet gehouden was hiertegen op te treden.
3.8 Het vorengaande geldt evenzeer ten aanzien van de door [eiser 1] gestelde stankoverlast. Daarbij overweegt de kantonrechter aanvullend nog dat Leyakkers in haar verweer uitgebreid is ingegaan op de luchtafvoer en geurfiltering van het eetcafé. Zij heeft in dit verband opgemerkt dat het eetcafé gebruikmaakt van een zogenaamde geurfilterkast "Type GFK 5". [eiser 1] heeft weliswaar gesteld dat deze ontgeuringsinstallatie onvoldoende capaciteit bevat, maar hij heeft zijn stelling niet onderbouwd met objectieve gegevens waaruit dit zou kunnen worden afgeleid. Het enkele feit dat [eiser 1] - subjectief - stankoverlast ervaart, is daartoe onvoldoende. Evenmin is voldoende onderbouwd gesteld dat de onderhavige installatie niet voldoet aan de wettelijke eisen die daaraan in de gegeven omstandigheden worden gesteld. De kantonrechter gaat verder voorbij aan de stelling van [eiser 1] dat hem door een werknemer van Nu-air is medegedeeld dat de filter maximaal 80 procent van de stank kan filteren. Daargelaten dat deze stelling niet is onderbouwd, brengt deze stelling zonder nadere toelichting door [eiser 1], die ontbreekt, niet mee dat er sprake is van onrechtmatige overlast.
3.9 Aan het vorengaande doet, tot slot, niet af dat de exploitant van het eetcafé zou hebben bevestigd dat op enig moment een filter niet goed zou hebben gewerkt waardoor sprake zou kunnen zijn geweest van overlast. Niet in geschil is dat er naar aanleiding van de stankklachten een gesprek heeft plaatsgevonden tussen partijen en dat Leyakkers deze klachten vervolgens heeft besproken met de exploitant van het eetcafé. Dat de filter vervolgens niet - tijdig - is gemaakt, is door [eiser 1] gesteld noch gebleken. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Leyakkers - zo op dat moment al sprake was van onrechtmatige stankoverlast - zich hiermee voldoende ingespannen om de klachten te verhelpen.
3.10 Het vorengaande voert dan ook tot de slotsom dat van rechtens relevante gebreken geen sprake is en dat de daarop gebaseerde vorderingen van [eiser 1] dienen te worden afgewezen. De kantonrechter zal [eiser 1] als de in de ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten.
4. De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt eisers in de kosten van dit geding, aan de zijde van de gedaagde partij gevallen en tot op heden begroot op € 325,00 als salaris voor de gemachtigde van gedaagde partij.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.P.J. Hopmans, en in het openbaar uitgesproken op 27 oktober 2010.