Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 10/215
Uitspraakdatum: 4 oktober 2010
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats],
eiser,
en
de inspecteur van de Belastingdienst/Oost-Brabant, kantoor ‘s-Hertogenbosch,
verweerder.
Eiser wordt hierna belanghebbende genoemd en verweerder inspecteur.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van de inspecteur van 11 december 2009 op het bezwaar van belanghebbende tegen de aan hem opgelegde naheffingsaanslag overdrachtsbelasting (aanslagnummer [nummer]).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 september 2010 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens belanghebbende, de gemachtigde [gemachtigde], verbonden aan ZNAB Accountants Belastingadviseurs te Sint-Oedenrode en [taxateur], alsmede namens de inspecteur, [gemachtigden].
1.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2.Gronden
2.1.1.Belanghebbende drijft samen met zijn ouders in de vorm van een maatschap een melkveehouderij op het adres [adres] te [woonplaats]. Belanghebbende en de ouders van belanghebbende wonen elk in een eigen bedrijfswoning op dit adres. Volgens het bestemmingsplan mogen maximaal twee bedrijfswoningen op een agrarische bouwkavel zijn gebouwd.
2.1.2.In december 2004 heeft taxateur [taxateur], verbonden aan Bernheze makelaars & adviseurs B.V. te Uden een perceel grond ter grootte van circa 2.200 m² gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het perceel) met waardepeildatum
15 december 2004 gewaardeerd. De waarde in het economische verkeer (hierna: WEV) is daarbij door [taxateur] vastgesteld op € 25.000 en de waarde in het economische verkeer bij voortgezet agrarisch gebruik (hierna: WEVAB) op € 25.000. Het perceel heeft thans als adres Meuwelweg 9.
2.1.3.Op 11 april 2005 heeft de vader van belanghebbende aan belanghebbende en diens echtgenote het perceel geleverd voor een koopsom van € 25.000. Belanghebbende en zijn echtgenote hebben elk hierover overdrachtsbelasting betaald.
2.1.4.Op 14 april 2005 is vervolgens een bouwvergunning aangevraagd voor de bouw van een woning op het perceel. De bouwvergunning is op 8 november 2005 verleend.
2.1.5.Na het gereedkomen van de nieuwe bedrijfswoning op het perceel zijn belanghebbende en zijn echtgenote daar gaan wonen. De voormalige bedrijfswoning van belanghebbende heeft vervolgens een recreatieve bestemming gekregen.
2.1.6.Door de Belastingdienst en [taxateur] is gezamenlijk op 3 juni 2008 een taxatierapport uitgebracht van de waardering van het perceel per waardepeildatum 31 december 2005. De WEV is daarin vastgesteld op € 72.000 en de WEVAB op € 25.000.
2.1.7.Aan belanghebbende is vervolgens een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd van ((€ 72.000- € 25.000) x ½ x 6% of) € 1.410.
2.2.In geschil is de WEV van het perceel op 11 april 2005. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de WEV per 11 april 2005 € 25.000 bedraagt. De inspecteur verdedigt een WEV van € 72.000.
2.3.Tussen partijen is niet in geschil dat het perceel ten tijde van de aankoop zou worden gebruikt voor het bouwen van een woning en dat belanghebbende op dat tijdstip voldoende zekerheid had dat de benodigde bouwvergunning zou worden verkregen zodat de woning daadwerkelijk gebouwd kon worden.
2.4.De waarde in het economische verkeer is de prijs die bij aanbieding van de zaak ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed.
2.5.In de aan het arrest HR 3 oktober 1979 (PW 18761), V-N 21 juni 1980, blz. 1319, punt 31 ten grondslag liggende uitspraak van het gerechtshof, heeft het gerechtshof geoordeeld dat het feit dat anderen dan belanghebbende niet tot het stichten van een woning als door hem gebouwd hadden kunnen overgaan, niet belette dat belanghebbende zelf moest worden gerekend gegadigde te zijn geweest voor dit perceel voor een prijs welke dit objectief voor het beoogde doel waard was. De Hoge Raad heeft dit oordeel in stand gelaten en daarbij overwogen: “dat het Hof kennelijk ervan is uitgegaan dat als waarde van dat perceel moest worden aangemerkt “de prijs welke dit objectief voor het beoogde doel waard was”, en daarmee tot uitdrukking heeft gebracht dat ter bepaling van die waarde moest worden vastgesteld wat ook anderen dan belanghebbende, die daarop een bedrijfswoning zouden hebben mogen bouwen, voor dat perceel zouden hebben willen betalen; dat het Hof daarmee niet blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting;...”.
2.6.Nu belanghebbende, gelet op hetgeen in 2.3 is vastgesteld, op het perceel een bedrijfswoning wilde gaan bouwen en ook mocht gaan bouwen, dient de waarde van het perceel te worden vastgesteld op het bedrag dat ook anderen ervoor zouden willen betalen als zij daarop ook een bedrijfswoning zouden mogen bouwen. Tussen partijen is niet in geschil dat die waarde op 11 april 2005 € 72.000 bedraagt.
2.7. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat belanghebbende nooit zou toestaan dat anderen dan hijzelf daar zouden gaan bouwen of wonen. Die stelling kan hem echter niet baten nu niet van belang is óf die situatie zich voor zou kunnen doen. Van belang is slechts de waarde van het perceel, uitgaande van de fictie dat een derde daar een bedrijfswoning zou mogen gaan bouwen.
2.8.De stelling van belanghebbende dat rekening dient te worden gehouden met het waardeverlies dat hij op zijn oude bedrijfswoning leidt, wordt door de rechtbank verworpen, nu deze omstandigheid los gezien dient te worden van de waardering van het perceel. Voor de waardering van het perceel dient uitsluitend gekeken te worden naar het beoogde doel en dat is het bouwen van een woning.
2.9.Belanghebbende heeft subsidiair nog gesteld dat de objectieve waarde van het perceel € 25.000 is, de objectieve verwachtingswaarde nihil en de subjectieve verwachtingswaarde € 47.000, waarbij de subjectieve verwachtingswaarde niet relevant is. Gelet op het oordeel dat de (objectieve) waarde van het perceel € 72.000 is, kan ook het subsidiaire standpunt van belanghebbende niet worden gevolgd.
2.10.Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangedragen, kan niet tot een andere conclusie leiden. Het beroep is, gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen, ongegrond verklaard.
2.11.De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Aldus gedaan door mr.drs. M.M. de Werd, rechter, en door deze en mr. M. van Es-Hinnen, griffier, ondertekend.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op 4 oktober 2010.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 14-10-2010
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.