Uitspraak
RECHTBANK BREDA
team kanton Bergen op Zoom
vonnis pachtkamer d.d. 2 september 2010
zaak/rolnr.: 580005 CV EXPL 09-9159
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
gemachtigde: mr. J.J.C.M. Willemen, advocaat te Roosendaal,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. A.A.M. van Beek, advocaat te Tilburg.
Partijen worden hierna aangeduid als respectievelijk “[eiser]” en “[gedaagde]”.
1. Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit:
1.1 het exploot van dagvaarding van 15 december 2009, met producties;
1.2 het herstelexploot van dagvaarding van 23 december 2009;
1.3 de akte van depot, houdende depot door partij [eiser] van een cd-rom met foto’s;
1.4 de conclusie van antwoord, met producties;
1.5 de conclusie van repliek, met producties;
1.6 de conclusie van dupliek, met producties;
1.7 de akte uitlating producties van de zijde van [gedaagde].
2. Het geschil
[eiser] vordert -samengevat- de tussen partijen geldende pachtovereenkomst te beëindigen, althans voor beëindigd te verklaren per 15 maart 2010, [gedaagde] -op straffe van een dwangsom- te veroordelen tot ontruiming van het gepachte en tot betaling van een bedrag wegens schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente over het hem toekomende bedrag, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding.
[gedaagde] voert verweer.
3. De beoordeling
3.1 Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet betwiste inhoud van producties staat tussen partijen het navolgende vast:
1. [eiser] heeft met ingang van 1 maart 1999 met [gedaagde] een tijdelijke teeltovereenkomst gesloten voor de duur van twee jaar met betrekking tot twee hectaren los land, kadastraal bekend gemeente Rucphen, sectie T, nummer 1534. Op 15 maart 2001 is die overeenkomst met twee jaar verlengd én uitgebreid met 1 ha, waarna op 15 maart 2003 de overeenkomst (voor 3 ha) wederom met twee jaar is verlengd.
2. Bij beslissing van 2 september 2005 heeft de Grondkamer de laatste tussen partijen afgesloten teeltovereenkomst, die op 24 november 2003 door deze grondkamer werd ontvangen, goedgekeurd en aangemerkt als een regulier pachtcontract, geldend voor de wettelijke duur van 6 jaar.
3. Bij aangetekende brief van 12 december 2008 heeft [eiser] de pachtovereenkomst doen opzeggen tegen 14 maart 2010. De brief vermeldt een drietal opzeggingsgronden:
a. de bedrijfsvoering zoals door [gedaagde] uitgeoefend is niet geweest zoals een goed pachter betaamt, danwel is [gedaagde] ernstig tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen dienaangaande (7:370 lid 1 sub a BW);
b. [eiser] heeft het gepachte dringend nodig voor duurzaam eigen gebruik (7:370 lid 1 onder b BW);
c. een redelijke afweging van alle betrokken belangen valt in het voordeel van [eiser] uit (7:370 lid 1 onder c BW).
4. Bij brief van 29 december 2008 heeft [gedaagde] zich tegen de opzegging verzet.
3.2 Vooropgesteld wordt dat de wettelijke duur van het pachtcontract van 6 jaar, door de werking van het eerste lid van artikel 9 Pachtwet (thans: artikel 7:322 Burgerlijk Wetboek), eerst op 15 maart 2004 is ingegaan, omdat de pachtovereenkomst immers niet binnen twee maanden na haar aangaan aan de grondkamer ter goedkeuring is ingezonden. De wettelijke duur van de pachtovereenkomst liep derhalve tot 15 maart 2010, de datum waartegen [eiser] de overeenkomst heeft opgezegd. Onweersproken staat vast, dat [gedaagde] zich tijdig tegen die opzegging heeft verzet.
3.3 [eiser] vordert in dit geding, gegeven het verzet van [gedaagde], op de voet van het tweede lid van artikel 7:369 BW vaststelling van het tijdstip waarop de pachtovereenkomst is geëindigd, althans zal eindigen, alsmede de ontruiming van het gepachte en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag wegens schadevergoeding. [eiser] baseert zich daarbij op de opzeggingsgronden, zoals hiervoor onder 3.1.3a. en c. genoemd en nader uitgewerkt in de opzeggingsbrief van 12 december 2008. In essentie meent [eiser] dat de bedrijfsvoering van [gedaagde] niet is geweest zoals het een goed pachter betaamt. De gebrekkige bedrijfsvoering bestaat volgens [eiser] in -kort gezegd-:
a. nalatigheid van [gedaagde] met betrekking tot onkruidbestrijding;
b. het door [gedaagde] zonder toestemming wijzigen van de gedaante en/of inrichting van het gepachte;
c. het door [gedaagde] niet volledig gebruiken van het gepachte;
d. het niet tijdig betalen van de overeengekomen pachtsom.
e. het opzettelijk niet nakomen van de rechterlijke uitspraak tot ontruiming van een deel van het voorheen door [gedaagde] gebruikte perceel van [eiser] en overige verplichtingen.
Daarnaast meent [eiser] dat bij een afweging van de belangen tussen beëindiging en voortzetting van de pachtovereenkomst zijn belang bij beëindiging zwaarder weegt. Hij voert daartoe aan dat [gedaagde] nooit heeft aangetoond enig positief bruto resultaat uit de bedrijfsvoering op het gepachte te hebben gerealiseerd, dat de relatie tussen partijen duurzaam is verstoord en dat [gedaagde] geen belang heeft bij voortzetting van de pachtovereenkomst nu van gemeentewege handhavend wordt opgetreden ten aanzien van bouwwerken die op het gepachte zijn geplaatst ten behoeve van de bedrijfsvoering.
3.4 [gedaagde] concludeert tot afwijzing van het gevorderde, voor zover nodig nadat hem is toegestaan eventuele tekortkomingen te herstellen gedurende een redelijke termijn, kosten rechtens. Voor het geval de beëindigingsvordering niettemin wordt toegewezen, vordert hij de ontruimingstermijn te bepalen op 3 jaar, althans op een door de pachtkamer in goede justitie te bepalen termijn, onder bepaling dat [gedaagde] over die periode nog de pachtprijs verschuldigd is. Op het verweer van [gedaagde] wordt hierna nader ingegaan.
3.5 Het gestelde wanbeheer door [gedaagde] is tussen partijen eerder onderwerp van geschil geweest in een door [eiser] tegen [gedaagde] op 9 september 2006 bij de pachtkamer van deze rechtbank aanhangig gemaakte (pacht)ontbindingsprocedure, hier bekend onder zaaknummer 415405 CV 6169/2007. In die procedure is door de pachtkamer -indertijd samengesteld uit de heren Wallis (kantonrechter-voorzitter), Oerlemans en Denissen-, na een tussenvonnis van 14 november 2007, op 27 februari 2008 eindvonnis gewezen, waarbij onder meer de vorderingen ter zake ontbinding en ontruiming zijn afgewezen. De inhoud van genoemde vonnissen geldt als hier ingelast.
3.6 In deze procedure wordt naast de hiervoor sub 3.1 genoemde feiten, uitgegaan van de feiten die de pachtkamer in haar vonnis van 14 november 2007 onder 2.1 heeft vastgesteld. Waar de pachtkamer een tweetal van die feiten heeft aangepast bij vonnis van 27 februari 2008 (sub 2.2) wordt van die gewijzigde feiten uitgegaan.
3.7 Gegeven de wederzijdse standpunten van partijen dient nagegaan te worden of de opzeggingsgronden van 3.1.3a en/of 3.1.3c, die aan de beëindigingsvordering ten grondslag zijn gelegd, aanleiding zijn voor toewijzing van die vordering.
onderhoudstoestand gepachte
3.8 Het zwaartepunt van de verwijten die [eiser] aan [gedaagde] maakt ligt, evenals tijdens de ontbindingsprocedure, bij het achterstallig onderhoud aan de gepachte percelen. Volgens [eiser] zijn de percelen nog steeds -als gevolg van jarenlange verwaarlozing- ernstig veronkruid. Ter onderbouwing van de juistheid van zijn standpunt is door [eiser] -ook- in het kader van deze procedure een groot aantal foto’s overgelegd en is door hem -opnieuw- verwezen naar de inhoud van het rapport van Ing. [X], opgemaakt naar aanleiding van het bezoek van deze plantendeskundige en senior bedrijfsdeskundige van DLV Plant B.V. aan het gepachte op 17 augustus 2006. Volgens [eiser] komt [gedaagde] -ondanks de aanwijzing in het vonnis van 27 februari 2008- pas in actie nadat hij is gesommeerd om maatregelen te treffen, welke maatregelen dan ook nog onvoldoende zijn. [gedaagde] is er, ondanks sommaties daartoe -laatstelijk bij brieven van 10 juni 2008 en 2 juli 2009-, niet in geslaagd een doeltreffende strategie te ontwikkelen tot (structurele) bestrijding van de onkruiden, zodat hij definitief in verzuim is, aldus [eiser].
3.9 [gedaagde] bestrijdt dat hij onvoldoende aan onkruidbeheer heeft gedaan. Hij wijst er in dit verband op, dat de pachtovereenkomst geen specifieke contractuele bepalingen bevat die zien op het door [eiser] verlangde onkruidbeheer, dat hij als pachter bij de uitvoering van zijn bedrijf ruimte heeft om te beoordelen wanneer hij tot bestrijding van onkruid overgaat en op welke wijze hij die onkruidbestrijding uitvoert, zolang hij aan het eind van de pacht het gepachte kan opleveren in de staat waarin hij het gepachte heeft gekregen, dat op het moment van verpachting al sprake was van een grote onkruiddruk op de percelen, dat hij het onkruidbeheer op een voldoende wijze vormgeeft en uitvoert, maar dat de onkruiddruk op het lager gelegen perceelsgedeelte (“het 1 ha-gedeelte”) inherent is aan de -slechte- kwaliteit van het perceel.
[gedaagde] stelt tegenover het rapport van Ing. [X] een door Ing. [Y] in oktober 2006 in zijn opdracht opgemaakt (taxatie)rapport, dat onder meer een schets bevat van de staat van het gepachte tijdens de opname datum daarvan door [Y] op 5 oktober 2006 en waarvan de conclusie zou zijn onderschreven door de pachtkamer in haar vonnis van 27 februari 2008. [gedaagde] wijst erop, dat aan dat vonnis gezag van gewijsde toekomt in deze zaak, zodat in zoverre slechts relevant is wat hij in de jaren 2008 en 2009 ten aanzien van onkruidbeheer heeft gedaan, nu over het onkruidbeheer in de voorliggende jaren immers is geoordeeld en beslist in eerdergenoemd vonnis van 27 februari 2008. De wijze waarop en de intensiteit waarmee hij de onkruidbestrijding van aanvang af ter hand heeft genomen -daarbij geadviseerd door de heer Van Beek, werkzaam bij Van Nederkassel B.V.- brengen naar zijn oordeel mee dat zijn bedrijfsvoering is geweest zoals een goed pachter betaamt.
3.10 Aan [gedaagde] kan worden toegegeven, dat een verpachter in beginsel geen zeggenschap heeft over de wijze waarop een pachter zijn bedrijf voert. Dat wordt echter anders wanneer de bedrijfsvoering van dien aard is, dat belangen van de verpachter worden geraakt, bijvoorbeeld in het geval van verwaarlozing van het gepachte of wanneer wordt gehandeld in strijd met een verplichting die krachtens wet of uitdrukkelijk beding deel uitmaakt van de pachtovereenkomst.
3.11 Niet is gebleken dat partijen het onkruidbeheer contractueel hebben geregeld, maar de verplichting tot dit beheer volgt reeds uit het bepaalde in artikel 7:347 BW, welk artikel de pachter verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gepachte als een goed pachter te gedragen. Van een goed pachter mag -ook volgens vaste rechtspraak- worden verlangd, dat hij gedurende de pachttijd, uit hoofde van zijn onderhoudsverplichting, aan onkruidbestrijding doet. Uit geen wettelijke bepaling volgt echter -anders dan [eiser] kennelijk meent- dat het gepachte volledig vrij van onkruid moet worden gehouden. In haar arrest van 12 december 1998 (Agr. R. 1989, 4272) heeft de pachtkamer van Hof Arnhem onder meer overwogen, dat een pachter gehouden is de bestrijding van het onkruid dusdanig te doen zijn als op grond van de omstandigheden nodig en mogelijk is. Hiermee is in feite een toetsingskader gegeven ten aanzien van het niveau van onkruidbeheer dat van een pachter mag worden verlangd. Dit toetsingskader wordt voor deze zaak nog nader omlijnd door het vonnis van 27 februari 2008, waar door de pachtkamer onder rechtsoverweging 2.8 (waar ook [gedaagde] naar verwijst) als volgt is overwogen: “Wellicht ten overvloede zij [gedaagde] erop gewezen dat, gegeven hetgeen in deze procedure aan fotomateriaal is gebleken wat betreft het onvoldoende structureel bestrijden van onkruid, hij alleen daarom al maar ook op grond van zijn verplichtingen als pachter jegens [eiser] gehouden is om gedurende de nog resterende duur van de pachtverhouding het onkruid meer structureel te bestrijden dan in de afgelopen periode is geschied waarbij het overigens aanbeveling verdient om het gebruik van bestrijdingsmiddelen zo veel mogelijk te registreren. Van [eiser] hoeft immers niet te worden verlangd dat hij wederom met een grootschalige veronkruiding dan wel een verkommerd ogend gepachte wordt geconfronteerd. Daarbij dient uiteraard niet op elke slak zout te worden gelegd, maar indien [gedaagde] geen gevolg mocht geven aan een op redelijke grond gestuurde aanmaning om bij gebleken verwaarlozing van het gepachte het onderhoud ter hand te nemen creëert hij daarmee een situatie die een volgende keer wel zou kunnen leiden tot ontbinding van de pachtovereenkomst.”
3.12 Uit de wijze waarop de pachtkamer de bij rechtsoverweging 2.8 gegeven aanwijzing c.q. waarschuwing heeft geredigeerd volgt dat het handelen van [gedaagde] en de wijze waarop hij zijn bedrijf na het vonnis van 27 februari 2008 -waarbij die aanwijzing is gegeven- heeft gevoerd, niet los kan worden gezien van het handelen en de bedrijfsvoering van [gedaagde] in de voorliggende periode. Daarbij heeft -zoals aan [gedaagde] kan worden toegegeven- het oordeel dat de pachtkamer over die voorliggende periode heeft gegeven in haar vonnis van 27 februari 2008 en dat -onweersproken- niet in hoger beroep is betwist, als uitgangspunt te gelden.
3.12 De vraag of [gedaagde], bezien in het licht van het vorenoverwogene, in voldoende mate aan onkruidbestrijding heeft gedaan, zal nader aan de orde worden gesteld tijdens een comparitie van partijen, die -overeenkomstig de wens van [eiser]- zal worden gelast.
3.13 Reeds thans wordt overwogen, dat het -betwiste- verweer van [gedaagde], dat op het moment van verpachting al sprake was van een grote onkruiddruk op de percelen, hem niet kan baten, omdat zelfs in het geval [eiser] het gepachte niet in goede staat ter beschikking heeft gesteld, [gedaagde] als pachter is gehouden tot behoorlijk onderhoud van het gepachte. Deze onderhoudsverplichting strekt zich overigens ook uit tot het verantwoord bemesten en het schonen van sloten en greppels. Ook de bemestingstoestand van het gepachte zal tijdens na te melden comparitie aan de orde worden gesteld, evenals -onder meer-:
- de vraag of de door [gedaagde] als productie 9 bij dupliek overgelegde rapportage bemestingsonderzoek betrekking heeft op het gepachte;
- de door [eiser] gestelde wijziging in inrichting van het gepachte;
- de bedrijfssituatie van [gedaagde];
- de vraag hoe [gedaagde] zich zijn bedrijfsvoering voorstelt, indien de gemeente handhavend zal optreden tegen op het gepachte aanwezige bouwwerken;
- de vraag wat op dit moment ter velde staat, welk rendement daarmee de komende jaren kan worden behaald bij een voortzetting van de pacht en/of welke verliezen worden geleden, indien het gepachte dadelijk, dan wel na 1, 2 of 3 jaar door [gedaagde] dient te worden ontruimd.
3.14 Partijen dienen hun standpunten zoveel mogelijk aan de hand van bescheiden te verduidelijken. Van [gedaagde] wordt meer specifiek verlangd dat hij tenminste deugdelijke financiële stukken -waaronder de meitelling gegevens- inbrengt, ter onderbouwing van het door hem gestelde -financiële- belang bij voortzetting van de pacht.
3.15 Verder zal ter zitting getracht worden een minnelijke regeling van (een deel van) het geschil te bereiken en/of tot procedurele afspraken te komen.
3.16 De oproep om ter zitting te verschijnen is niet vrijblijvend. Aan een eventuele niet verschijning kunnen de gevolgen worden verbonden die de pachtkamer passend acht.
3.17 Voor het geval partijen tijdens de mondelinge behandeling een beroep willen doen op nog niet overgelegde schriftelijke stukken, wordt van hen verwacht dat zij een kopie daarvan minimaal 7 dagen voor de zittingsdatum naar de pachtkamer en naar de (gemachtigde van de) wederpartij verzenden. De pachtkamer wijst er met nadruk op dat het niet voldoen aan dit verzoek de belangen van de betrokken partij(en) kan schaden.
3.18 Voor zover [eiser] heeft gesteld dat de pachtprijs door [gedaagde] jaarlijks te laat, namelijk steeds na de voor betaling overeengekomen datum van 1 oktober, is voldaan en dat dat grond oplevert voor de gevorderde beëindiging, wordt reeds thans overwogen, dat [eiser] in die stellingname niet kan worden gevolgd. De door [eiser] genoemde (uiterste) betaaldatum volgt niet uit de geldende pachtovereenkomst, die ter zake slechts bepaalt dat “betaling zal geschieden volgens afspraak”. Ook na betwisting is door [eiser] de door haar gestelde afspraak aangaande betaaldatum 1 oktober niet nader toegelicht, zodat er niet van kan worden uitgegaan dat die datum tussen partijen als uiterste betaaldatum voor de jaarlijkse pachtprijs gold. Onweersproken staat vast, dat [gedaagde] de pachtprijs jaarlijks -al dan niet na sommatie- heeft betaald, zodat hij in zoverre aan zijn betalingsverplichting jegens [eiser] heeft voldaan en ter zake niet in verzuim is komen te verkeren.
3.19 Iedere verdere beslissing wordt, in afwachting van het resultaat van na te melden
comparitie, aangehouden.
4. De beslissing
De pachtkamer:
roept partijen, en desgewenst de voor hen optredende gemachtigde(n), op te verschijnen op de terechtzitting van de pachtkamer op donderdag 21 oktober 2010 om 13.30 uur in het gerechtsgebouw aan de Zuid-Oostsingel 41 te Bergen op Zoom; afhankelijk van de ontwikkeling tijdens de mondelinge behandeling zal worden bezien of een plaatsopneming wenselijk is;
bepaalt dat partijen uiterlijk 10 dagen na het wijzen van dit vonnis door het verzenden van een brief naar de griffie bezwaar kunnen maken tegen de dagbepaling onder opgave van de verhinderdata van beide partijen voor de komende drie maanden en bepaalt dat bij het ontbreken van een dergelijk bericht de comparitie doorgang zal vinden, overmacht daargelaten;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer van de rechtbank, sector kanton, locatie Bergen op Zoom, samengesteld uit kantonrechter-voorzitter mr. W.E.M. Verjans, en de pachtleden mevrouw M.H. Blom-Dorst en de heer D. Vogelaar, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 2 september 2010, in tegenwoordigheid van de griffier.