Uitspraak
RECHTBANK BREDA
team kanton Breda
zaak/rolnr.: 588307 VV EXPL 10-21
vonnis in kort geding d.d. 14 april 2010
inzake
de besloten vennootschap Konsonant B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Zevenbergen, gemeente Moerdijk,
eiseres,
gemachtigde: mr. E. van der Kolk, advocaat te Tilburg,
tegen
de besloten vennootschap Sugar Power Company B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Breda,
gedaagde,
gemachtigde: mr. J.B. Smits, advocaat te Breda.
Partijen worden hierna aangeduid als Konsonant en SPC.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
a. de dagvaarding in kort geding van 18 maart 2010 met producties;
b. de brieven van de gemachtigde van Konsonant van 24 en 26 maart 2010 met producties;
c. de brieven van de gemachtigde van SPC van 26 en 30 maart 2010 met producties.
1.2 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 31 maart 2010. Ter zitting is Konsonant verschenen in de persoon van [haar directeur] en de heer [X], bijgestaan door mr. Van der Kolk voornoemd. Namens SPC was aanwezig haar directeur de heer [Y], bijgestaan door mr. Smits voornoemd.
1.3 Mrs. Van der Kolk en Smits hebben ter gelegenheid van de zitting pleitaan-tekeningen overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden.
2. Het geschil
2.1 Konsonant vordert, bij wijze van voorlopige voorziening, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, SPC te veroordelen om binnen 48 uur na betekening van het in deze te wijzen vonnis de onroerende zaak aan het adres Antiloopstraat 75 te Breda te ontruimen met veroordeling van SPC in de proceskosten.
2.2 SPC concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Konsonant in de proceskosten.
3. De beoordeling
3.1 In deze zaak wordt uitgegaan van de volgende feiten:
a. SPC huurt de bedrijfsruimte aan de Antiloopstraat 75 te Breda (verder te noemen het pand) sinds 14 oktober 1999. De huur bedroeg laatstelijk € 3.473,99 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW.
b. Konsonant is vanaf 3 mei 2001 tezamen met Sugar Power Holding B.V. (de moedermaat-schappij van SPC, verder te noemen SPH) eigenaar en tevens verhuurder van het pand. De koopsom van het pand is gefinancierd door middel van een geldlening onder hypothecaire zekerheid door Resonant B.V. (verder te noemen Resonant).
c. Konsonant en SPH schrijven in een brief van 26 januari 2004 aan SPC: ‘(…)Hiermede bevestigen wij ons onderhoud van 21 januari jl., voor welk onderhoud door u eveneens werd uitgenodigd uw accountant de heer [Q] van accountantskantoor Weijers te Breda (…) Nogmaals werd bevestigd en overeengekomen dat door de ingebruikgevers geen bijdragen worden geleverd aan het onderhoud van het pand, ergo geen enkele last wordt genomen. Deze kosten (…) blijven en zijn voor uw rekening.(…)’
SPC heeft deze brief ontvangen.
d. Bij vonnis van de voorzieningenrechter van 27 juli 2009 van deze rechtbank is het verzoek van SPH om Resonant te verbieden over te gaan tot executoriale verkoop van het pand afgewezen. Resonant heeft het pand op 28 juli 2009 executoriaal verkocht aan Konsonant. Sinds 28 juli 2009 is Konsonant aldus enig eigenaar van het pand.
e. Op 15 september 2009 heeft SPH ten laste van Konsonant conservatoir derdenbeslag gelegd onder SPC. Bij vonnis van 3 november 2009 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank het beslag opgeheven. SPH heeft op 6 november 2009 opnieuw conservatoir derdenbeslag gelegd onder SPC ten laste van Konsonant. Dit beslag is bij vonnis van
22 februari 2010 opgeheven door de voorzieningenrechter van deze rechtbank.
f. SPC heeft de huur over de maanden september 2009 tot en met maart 2010 onbetaald gelaten. Na dagvaarding, op 19 maart 2010, heeft SPC een bedrag van € 11.799,19 aan Konsonant voldaan.
3.2 De standpunten van partijen:
3.2.1 Gelet op de wanbetaling van SPC vordert Konsonant -vooruitlopend op een ontbinding van de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure- in kort geding reeds de ontruiming van het gehuurde. Konsonant heeft er alle belang bij dat het gehuurde nu reeds op korte termijn door SPC ontruimd wordt, zodat Konsonant kan trachten het gehuurde aan een derde te verhuren. Daardoor kan zij trachten haar schade voor de toekomst te beperken, aldus Konsonant.
3.2.2 SPC betwist dat sprake is van een huurachterstand. Vanwege de gelegde beslagen kon zij niet bevrijdend betalen aan Konsonant. Nadat de beslagen waren opgeheven heeft SPC een bedrag van € 11.799,19 aan Konsonant voldaan. Het restant van de huur (€ 12.518,74) is verrekend met groot onderhoud (herstel aan het dak) dat SPC noodge-dwongen heeft moeten laten uitvoeren aan het pand. SPC heeft in dat verband twee facturen van [Loodgieters] van 5 maart 2010 en 11 maart 2010 overgelegd. Op basis van artikel 7:206 lid 3 BW Pro was SPC gerechtigd tot verrekening. Nu geen sprake is van een betalingsachterstand en er ook geen goede grond is om aan te nemen dat die achterstand in de toekomst zal ontstaan, dient de vordering van Konsonant te worden afgewezen, aldus SPC.
3.3 In de aard van de vordering van Konsonant, waaraan een gestelde huurachterstand ten grondslag ligt van meer dan drie maanden, ligt het spoedeisend belang van Konsonant voldoende besloten.
3.4 De kantonrechter ziet zich in dit kort geding gesteld voor de vraag of de rechter in een bodemprocedure hoogstwaarschijnlijk zal oordelen dat de tussen partijen geldende huurovereenkomst dient te worden ontbonden en of hij de daaruit voortvloeiende ontruiming van de woning zal gelasten.
3.5 Uit artikel 6:265 BW Pro vloeit voort dat iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van een van zijn verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
3.6 Los van de vraag of SPC de hierboven (rechtsoverweging 3.1 onder e.) genoemde derdenbeslagen heeft “geconstrueerd” om Konsonant dwars te zitten, zoals Konsonant heeft gesteld maar SPC heeft betwist, stelt de kantonrechter het volgende vast. Tussen partijen is niet in geschil dat de huur bij vooruitbetaling verschuldigd is. SPC verkeerde ter zake de betaling van de huur voor de maand september 2009 aldus reeds in verzuim op het moment dat het eerste beslag (op 15 september 2009) werd gelegd. Bovendien staat vast dat de huur voor de maand maart 2010 niet onder het beslag viel nu het tweede beslag op 22 februari 2010 is opgeheven. SPC heeft ook de huur voor deze maand niet tijdig aan Konsonant voldaan. Daarmee staat de tekortkoming van SPC op zichzelf reeds vast.
3.7 Ook komt SPC geen beroep op verrekening met onderhoudskosten toe. In zoverre is er eveneens sprake van een tekortkoming van SPC in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Artikel 14 lid 1 van Pro de algemene bepalingen verbiedt de verrekening van de huur met een vordering die huurder op verhuurder heeft of meent te hebben. En uit de hierboven (rechtsoverweging 3.1 onder c.) vermelde brief van 26 januari 2004 blijkt naar het oordeel van de kantonrechter duidelijk dat er, in afwijking van artikel 9.1 van de algemene bepalingen waarop SPC een beroep heeft gedaan, een bijzondere afspraak gold dat de onderhoudskosten aan het pand voor rekening van SPC kwamen. Anders dan voor een door Konsonant in het geding gebrachte brief van 3 mei 2001, waarvan SPC de ontvangst heeft betwist, heeft SPC erkend dat zij de brief van 26 januari 2004 heeft ontvangen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de heer [Y] gesteld destijds tegen deze brief van 26 januari 2004 bij aangetekende brief geprotesteerd te hebben. Nu Konsonant dit heeft betwist en SPC deze protestbrief niet in het geding heeft gebracht, terwijl dat bepaald voor de hand had gelegen, gaat de kantonrechter reeds daarom aan die stelling voorbij. De door SPC in het geding gebrachte verklaring van de heer Van der Put van 29 maart 2010 leidt niet tot een ander oordeel nu deze zich niet kan herinneren wat er tijdens de bijeenkomst op
21 januari 2004 is besproken en zijn verklaring voor het overige is gebaseerd op aannames. Dat de onderhoudskosten aan het pand voor rekening van SPC kwamen vindt naar het oordeel van de kantonrechter mede steun in het feit dat SPC de kosten van het onderhoud van het pand in elk geval sinds 2001 steeds, en tot 28 juli 2009 -de datum waarop Konsonant enig eigenaar van het pand werd- ook zonder voor de kantonrechter kenbaar protest, voor haar rekening heeft genomen. SPC heeft tenslotte voor de door haar bepleite verrekening nog een beroep gedaan op artikel 7:206 lid 3 van Pro het BW. Dit artikel mist echter toepassing omdat het onderhoud contractueel voor rekening van SPC kwam.
3.8 Nu SPC per saldo een bedrag van € 12.518,74 (3,6 maanden) aan huur onbetaald heeft gelaten, is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter sprake van een zodanig ernstige tekortkoming dat aannemelijk is dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Daarmee ligt de gevorderde voorlopige voorziening in beginsel voor toewijzing gereed, zij het dat de door Konsonant gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te (doen) voeren, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie, niet voor toewijzing in aanmerking komt omdat deze wijze van ontruiming niet op de wet berust en artikel 556 lid 1 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering voorschrijft dat een gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Ook acht de kantonrechter de gevorderde ontruimingstermijn van 48 uur te kort.
SPC heeft tijdens de mondelinge behandeling echter om een zogenaamde “terme de grâce” gevraagd: mocht de kantonrechter van oordeel zijn dat verrekening van de onderhoudskos-ten met de huur niet mogelijk is, dan zal SPC het restant van de achterstallige huur, zijnde € 12.518,74, binnen één week na betekening van het vonnis aan Konsonant betalen.
De kantonrechter zal SPC de verzochte terme de grâce gunnen en de ontruiming in zoverre voorwaardelijk gelasten. Daarbij heeft de kantonrechter de volgende omstandigheden in aanmerking genomen:
1. De langdurige huurrelatie van partijen.
2. Ontruiming op dit moment zou voor SPC bijzonder nadelig zijn, net nu zij voor een groot bedrag onderhoud aan het dak heeft laten verrichten. Daarbij gaat de kantonrechter er vanuit dat bedoeld onderhoud daadwerkelijk heeft plaatsgevonden (hetgeen Konsonant bij gebrek aan wetenschap heeft betwist).
3. Ten aanzien van de lopende huur heeft SPC toegezegd dat zij deze ook in de toekomst stipt zal voldoen. SPC heeft in dat verband ter zitting een betaalopdracht voor de maand april 2010 getoond.
3.9 SPC zal als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van Konsonant. Deze kosten worden begroot op € 971,89 (€ 73,89 dagvaar-ding, € 298,- griffierecht en € 600,- salaris gemachtigde).
4. De beslissing
De kantonrechter, recht doende in kort geding:
stelt SPC in de gelegenheid de achterstallige huur ten bedrage van € 12.518,74 binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis aan Konsonant te voldoen en wijst -indien SPC aan die voorwaarde voldoet- de door Konsonant gevorderde voorlopige voorziening af;
voor het geval SPC niet aan de hiervoor geformuleerde voorwaarde voldoet:
veroordeelt SPC het gehuurde te Breda aan de Antiloopstraat 75 binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover deze niet het eigendom zijn van Konsonant, te verlaten en te ontruimen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden en met afgifte van de sleutels, ter vrije beschikking van Konsonant te stellen;
veroordeelt SPC in de proceskosten van Konsonant, begroot op € 971,89;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.L. Sierkstra en is in het openbaar uitgesproken op 14 april 2010.