Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector kanton
Locatie Bergen op Zoom
vonnis d.d. 10 maart 2010
zaak/rolnr.: 558279 CV EXPL 09-5531
inzake
1. [FG], (laatstelijk) wonende te Bergen op Zoom,
2. [MO], wonende te Bergen op Zoom,
opposanten,
gemachtigde: mr. M.S. Yap, advocaat te Bergen op Zoom,
tegen
de stichting STICHTING WONEN WEST-BRABANT,
gevestigd te Bergen op Zoom,
geopposeerde,
gemachtigde: mr. J. de Roo, advocaat te Oosterhout.
Opposanten worden hierna afzonderlijk aangeduid als “[FG]” en “[MO]” en gezamenlijk als “[opossanten]”. Geopposeerde wordt hierna aangeduid als “WWB”.
1. Het verloop van het geding
In oppositie:
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
1.1 het verstekvonnis van de kantonrechter te Bergen op Zoom van 1 juli 2009, hier bekend onder zaaknummer 551413 CV 09-4471;
1.2 de verzetdagvaarding van 3 augustus 2009, met producties;
1.3 de conclusie van antwoord, met producties;
1.4 de conclusie van repliek, met producties;
1.5 de akte uitlaten producties.
2. Het geschil in oppositie
[opossanten] vordert hem te ontheffen van de veroordeling tegen hem uitgesproken bij vermeld verstekvonnis van 1 juli 2009, waarvan verzet, en dat, opnieuw rechtdoende, WWB niet ontvankelijk zal worden verklaard in haar vorderingen, althans de oorspronkelijke vorderingen van WWB zullen worden afgewezen, dan wel -subsidiair- dat hem een terme de grâce, een redelijke periode van tijd, wordt gegund om te kunnen uitzien naar vervangende woonruimte, met veroordeling van WWB in de kosten van de verstek- en verzetprocedure.
WWB voert verweer.
3. De beoordeling in oppositie
3.1 [opossanten] kan in het door hem gedane verzet worden ontvangen, nu niet is gesteld of gebleken dat hij dit verzet niet tijdig of op onjuiste wijze heeft ingesteld.
3.2 Tussen partijen staat in rechte het volgende vast:
1. Op 19 september 2003 zijn [FG] en [MO] -toen nog gehuwd- met WWB een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de woning aan de [adres] (nader “het gehuurde”).
2. Op de huurovereenkomst zijn de door WWB gehanteerde algemene voorwaarden voor zelfstandige woonruimte d.d. 1 januari 1998 van toepassing.
3. Artikel 7 van die voorwaarden luidt -voor zover hier relevant-:
“1. Huurder zal het verhuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan bij overeenkomst gegeven bestemming gebruiken.
2. Huurder zal het verhuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.
3.…
4. Huurder dient verhuurder schriftelijk te verzoeken om toestemming tot het
onderverhuren of in gebruik geven van (een gedeelte van) het gehuurde aan derden.
Voor het onderverhuren of in gebruik geven van een gedeelte van het gehuurde zal die
toestemming door verhuurder worden gegeven mits de huurder zelf het gehuurde als
hoofdverblijf heeft en er geen sprake is van overbewoning waardoor verhuurder
schade zou kunnen lijden.”
4. [FG] en [MO] woonden ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst met hun kinderen in een door hen in 1997 aangekochte koopwoning aan de [adres].
5. De -door [opossanten] uitgedragen- intentie was om die koopwoning te verkopen en met het gezin te gaan wonen in het gehuurde.
6. De koopwoning is niet verkocht, zij het dat deze sinds 2007 nog enkel in eigendom is van [MO], die in 2005 van [FG] is gescheiden; of [FG] naar het gehuurde is verhuisd is tussen partijen in geschil.
7. Begin 2009 is, na een melding van de gemeente, op verzoek van WWB door Metzelaar Pellikaan Woonfraudeadviseurs onderzoek ingesteld naar de bewoning van het gehuurde aan de [adres]. Van dit onderzoek is door particulier rechercheur S. van Kappel op 20 maart 2009 proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift deel uitmaakt van het procesdossier.
8. Op grond van de onderzoeksresultaten is [FG], bij brief van (de gemachtigde van) WWB van 28 april 2009, kort gezegd illegale onderverhuur van het gehuurde verweten en is hem de gelegenheid geboden de huurovereenkomst binnen de daarin genoemde termijn op te zeggen, bij gebreke waarvan -zoals reeds in die brief was aangezegd- een ontbindingsprocedure is gestart.
9. Bij verstekvonnis van 1 juli 2009 is op vordering van WWB de ontbinding en ontruiming van het gehuurde uitgesproken, met veroordeling van [opossanten] in de proceskosten. De door WWB ingestelde schadevordering is bij dat vonnis als onvoldoende onderbouwd afgewezen.
10. WWB heeft het verstekvonnis bij exploot van 20 juli 2009 aan [opossanten] betekend met aanzegging van de ontruiming van het gehuurde tegen 4 augustus 2009.
11. [opossanten] heeft vervolgens bij de voorzieningenrechter te Breda een verbod, althans schorsing van de tenuitvoerlegging van het verstekvonnis gevorderd.
12. Op die vordering is afwijzend beslist, waarna [opossanten] het gehuurde op 10 augustus 2009 heeft leeggeruimd en de sleutels bij WWB heeft ingeleverd.
13. De huurprijs van het gehuurde bedroeg laatstelijk € 290,25 per maand.
3.3 WWB heeft aan haar oorspronkelijke vorderingen ten grondslag gelegd, dat [opossanten] tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door niet in de gehuurde woning zijn hoofdverblijf te hebben (gehouden) en de woning, in afwijking van de bestemming en zonder haar toestemming, onder te verhuren althans in gebruik te geven aan derden. In de visie van WWB rechtvaardigt dat de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Zij wijst in dit verband tevens op haar belang om het gehuurde weer conform het geldende woningtoewijzingbeleid te kunnen verhuren.
Volgens WWB is [opossanten] voorts gehouden de nog verschuldigde huurpenningen (met deurwaarderskosten) te voldoen en de winst die hij uit de onderverhuur van het gehuurde heeft genoten en die zij begroot op € 5.520,-- aan haar af te staan. WWB vordert dit bedrag ingevolge artikel 6:104 BW, tezamen met een bedrag van € 1.476,79,-- aan onderzoekskosten, als schade die zij als gevolg van de toerekenbare tekortkoming door [opossanten] heeft geleden.
3.4 [MO] heeft betwist dat zij partij is bij de huurovereenkomst.
3.5 [FG] heeft zijn belang bij behoud van het gehuurde benadrukt. Hij heeft betwist dat hij geen hoofdverblijf in het gehuurde zou hebben gehouden en dat sprake zou zijn (geweest) van onrechtmatige onderverhuur. In zijn visie is ten onrechte de huurovereenkomst ontbonden en de ontruiming gelast. Van winst uit onderverhuur is volgens [FG] geen sprake en voor toewijzing van de daarop betrekking hebbende vordering is volgens hem evenmin grond.
3.6 Allereerst zal worden beoordeeld het formele punt dat door, althans namens [MO] aan de orde is gesteld. [MO] zou ten onrechte in rechte zijn betrokken, nu zij sinds 2006 geen huurster meer zou zijn van het gehuurde. WWB heeft hiertegenover gesteld dat zij terecht ook [MO] heeft gedagvaard, omdat een huuropzegging ontbreekt. Hoewel voldoende vaststaat dat de huurovereenkomst indertijd, in 2003, ook met [MO] is aangegaan en strikt genomen niet is gebleken van een formele huuropzegging van haar kant, kan het er op grond van de voorhanden zijnde gegevens niettemin voor worden gehouden dat de huurovereenkomst tussen [MO] en WWB al geruime tijd geleden is geëindigd. In zijn brief aan de curator van 17 juli 2009 verklaart [FG] dat [MO] “zich in 2005 heeft uitgeschreven van het huurhuis”. Onweersproken is dat hij in datzelfde jaar, 2005, van [MO] is gescheiden, dat [MO] in de gemeentelijke basisadministratie nimmer ingeschreven heeft gestaan als bewoonster van het gehuurde en dat zij sedert 2007 enig eigenaresse is van een andere woning, namelijk de koopwoning aan de [adres], waarin zij haar hoofdverblijf heeft (gehad). Reeds op 1 mei 2009 heeft [MO] aan de gemachtigde van WWB bericht, dat de zaak van [FG] geen betrekking heeft op haar en dat standpunt heeft zij nadien zowel mondeling als schriftelijk
-onbetwist- diverse malen in de richting van WWB herhaald. Ook WWB zelf rept in haar brief van 22 juli 2009 betreffende “verlenging inschrijving” enkel over [FG] en niet over [MO]. Geconcludeerd wordt dan ook dat WWB in haar vordering jegens [MO] niet ontvankelijk moet worden verklaard. Dit betekent dat het tussen partijen gewezen verstekvonnis van 1 juli 2009 in zoverre dient te worden vernietigd en dat opnieuw rechtdoende ten aanzien van [MO] in die zin zal worden beslist. Overigens had WWB bij akte uitlaten producties reeds kenbaar gemaakt, dat zij het eerdere verstekvonnis en dit verzetvonnis niet langer jegens [MO] ten uitvoer zou leggen, voor zover het zou gaan om betaling van huurpenningen, vergoeding van schade en kosten.
ontbinding en ontruiming
3.7 Thans dient te worden nagegaan of bij verstekvonnis van 1 juli 2009 terecht de ontbinding en ontruiming van het gehuurde is uitgesproken. Daartoe wordt als volgt overwogen.
3.8 [FG] heeft benadrukt dat hij zijn hoofdverblijf had in het gehuurde aan de Lorkstraat 5. De onderzoeksresultaten van particulier rechercheur S. van Kappel zoals weergegeven in het sub 3.2.7. aangehaalde proces-verbaal weerspreken dit, terwijl de door [FG] tegen deze resultaten ingebrachte argumenten niet overtuigen. Maar zelfs indien er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan, dat hij zijn hoofdverblijf had in het gehuurde, is hij tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
3.9 Vaststaat dat in die huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder en de leden van zijn gezin. Het eerste lid van artikel 7 van de toepasselijke huurvoorwaarden schrijft voor dat huurder, het gehuurde overeenkomstig de gegeven bestemming zal gebruiken.
3.10 Uit het proces-verbaal van 20 maart 2009 volgt -onweersproken- dat per die datum aan het huuradres [adres] naast [FG] ook de heren [PS] en [MK] stonden ingeschreven. Uit registeronderzoek komen volgens dat proces-verbaal op het huuradres ook de personen [HK], [SD] en [AK] voor. In zijn brief van 3 mei 2009 aan de gemachtigde van WWB verklaart [FG], onder meer dat [PS] “bijwonend” is en dat hij de helft van de huur meebetaalt. In de brief van 17 juli 2009 aan zijn curator verklaart [FG] onder meer dat [AK], een vriendin is waarmee hij van 2003 tot mei 2007 heeft samengewoond in het huurhuis, dat [HK] tijdelijk bij hem was ingeschreven, dat [MK] tijdelijk bij hem heeft gewoond en dat [SD] enkel zijn post ontving op het adres. In zijn brief van 27 juli 2009 aan WWB verklaart [FG] onder meer dat hij het laatste jaar met [PS] heeft gewoond. De drie genoemde brieven zijn door [FG] bij verzetdagvaarding ingebracht. Bij repliek heeft [FG] voorts een verklaring van [HK] ingebracht, waaruit volgt dat [HK] niet enkel heeft ingeschreven gestaan op het huuradres, maar dat hij daar ook feitelijk woonachtig is geweest. In zijn brief van 3 mei 2009 verklaart [FG] voorts over een Turkse man, genaamd Orkan, die een familielid zou zijn en die enige tijd bij hem zou hebben gelogeerd. Klaarblijkelijk is Orkan degene, die in de huurwoning is aangetroffen tijdens een bezoek aan die woning op 27 februari 2009 door woonconsulent [ES], maar die zich merkwaardig gedroeg en niet duidelijk zijn naam aan haar heeft doorgegeven. Wat daar ook van zij, voldoende vaststaat dat [FG] de woning niet -enkel- heeft gebruikt voor de huisvesting van hemzelf en zijn gezin, maar ook en derhalve in strijd met de bestemming van het gehuurde, aan derden in gebruik heeft gegeven.
3.11 Uitgaande van een hoofdverblijf in het gehuurde, zou [FG] op grond van artikel 7:244 BW bevoegd zijn om een gedeelte van die woning aan een ander in gebruik te geven. Blijkens de wetsgeschiedenis is die bepaling echter van regelend recht, zodat het WWB is toegestaan de onderverhuur, althans de ingebruikgeving aan derden van een gedeelte van het gehuurde contractueel van haar (schriftelijke) toestemming afhankelijk te stellen, zoals zij in artikel 7 van de toepasselijke huurvoorwaarden heeft gedaan. Nu vaststaat dat [FG] -zoals hij ook zelf heeft verklaard- (een deel van) de woning aan [PS] (tegen betaling) en aan andere derden in gebruik heeft gegeven, zonder dat hij daartoe van WWB -aantoonbaar-
toestemming heeft gevraagd en verkregen, is [FG] ook op dat punt tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de huurvoorwaarden die daarvan deel uitmaken.
3.12 Het gebruik van het gehuurde in strijd met de bestemming en de onbevoegd overeengekomen onderhuur rechtvaardigen in beginsel reeds de ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij die sanctie in dit geval buitenproportioneel zou zijn of naar normen van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
3.13 Niet is gebleken dat de sanctie van ontbinding in dit geval buitenproportioneel is. Voor zover [FG] er in dit verband op heeft gewezen, dat hij slechts tijdelijk een slaapplaats bood aan derden, is die stellingname onvoldoende nader feitelijk onderbouwd, terwijl de inschrijvingen in de gemeentelijke basisadministratie van [MK], [PS] en [HK] aan het huuradres niet duiden op een tijdelijk logeeradres, maar veeleer op een structurele woonsituatie. Dit strookt ook met de verklaring van [PS], zoals opgenomen in het proces-verbaal van 20 maart 2009, dat hij sinds anderhalf jaar in het gehuurde woont. [FG] heeft de juistheid van die verklaring weliswaar weersproken, maar bij brief van 27 juli 2009 heeft hij erkend dat hij -tenminste- het laatste jaar met [PS] heeft gewoond. Daarbij komt dat niet kan worden uitgesloten, dat de perioden van tijdelijk gebruik zich hebben opgevolgd, getuige ook de -niet gemotiveerd weersproken- verklaringen van de wederzijdse buren van het huuradres zoals opgenomen in het proces-verbaal van 20 maart 2009, dat er in de periode vanaf 2003 of 2004, althans sinds een jaar of 4 verschillende Poolse (en Joegoslavische) mensen woonden in het gehuurde en dat het een wisseling van personen betrof. Dit klemt temeer waar [FG] erkent dat hij -tenminste- frequent afwezig is geweest, vanwege zijn werk, het bezoek aan zijn kinderen in de Iepstraat en vanwege verblijf in het huis van zijn dochter. De gebleken situatie kwalificeert als (verboden) onderhuur, die bezien in verband met de -tenminste- frequente afwezigheid van [FG] als hoofdhuurder, niet toelaatbaar kan worden geacht en de vergaande sanctie van ontbinding rechtvaardigt.
3.14 Dat het handelen van WWB onredelijk is, nu er volgens [FG] individuele bijzondere omstandigheden zouden zijn, die moeten leiden tot de conclusie dat in dit specifieke geval de ontbinding niet is gerechtvaardigd, is evenmin gebleken. [FG] heeft de door hem gestelde “individuele bijzondere omstandigheden” niet nader toegelicht of onderbouwd, anders dan door te stellen dat sprake is van een noodtoestand, nu hij door de gedwongen ontruiming geen vaste woon- of verblijfplaats heeft. Of en in hoeverre hij daardoor in de problemen is geraakt en/of hoe het hem na de ontruiming is vergaan is echter niet duidelijk gemaakt. Het -onvoldoende nader gemotiveerde- belang van [FG] bij behoud van het gehuurde weegt niet op tegen het evidente belang van WWB bij een zo eerlijk mogelijke woningverdeling en staat derhalve niet aan ontbinding in de weg.
3.15 Niet anders kan worden geconcludeerd dan dat reeds op grond van het vorenstaande terecht de ontbinding van de huurovereenkomst en de -daaruit voortvloeiende- ontruiming van het gehuurde is uitgesproken. Gelet op de periode van ruim een half jaar, die is verstreken sinds de ontruiming van het gehuurde in augustus 2009 en waarin [FG] heeft kunnen omzien naar vervangende woonruimte, wordt geen aanleiding gezien voor een -door [FG] subsidiair gevorderde- langere ontruimingstermijn dan bij verstekvonnis is toegewezen. Dit betekent dat het tussen partijen gewezen verstekvonnis van 1 juli 2009 kan worden gehandhaafd voor wat betreft de daarin uitgesproken ontbinding en ontruiming.
Huurpenningen/gebruiksvergoeding
3.16 [FG] heeft niet betwist dat hij de huur/gebruiksvergoeding over de maanden juni en juli 2009 onbetaald heeft gelaten. Nu hij zich bereid heeft verklaard de huurachterstand in te lopen, is het over die maanden aan huur gevorderde bedrag van
€ 585,50 (twee maal € 292,75) onmiddellijk toewijsbaar.
3.17 De meegevorderde deurwaarderskosten ad € 89,25 zullen worden afgewezen, nu niet gemotiveerd is gesteld dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer hebben omvat dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijk wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan WWB vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
schade
3.18 WWB grondt haar vordering tot schadevergoeding primair op artikel 6:104 BW, waarin -kort gezegd- is bepaald dat de rechter desgevorderd de door de benadeelde als gevolg van een wanprestatie geleden schade kan begroten op het bedrag van de winst die de aansprakelijke partij door die wanprestatie heeft genoten of een gedeelte daarvan. WWB stelt dat de (netto)winst die [FG] uit onderverhuur heeft genoten € 5.300,-- bedraagt, zijnde het verschil tussen de door [FG] gedurende een periode van minimaal 4 jaar van [PS] en Orkan ontvangen huurbedragen (volgens WWB maandelijks € 200,-- per persoon) en de door [FG] aan WWB verschuldigde en over die periode afgedragen maandelijkse netto huurprijs (waarbij die huurprijs is gesteld op de laatstelijk geldende huurprijs van
€ 290,25).
3.19 WWB heeft, mede bezien in het licht van de inhoud van het door haar ingebrachte arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 18 november 2008 (LJN: BH4150), voldoende aannemelijk gemaakt dat zij schade lijdt door illegale onderverhuur in het algemeen. Voor de vraag of zij in dit individuele geval schade heeft geleden door de onderhavige verhuur in het bijzonder, anders dan de kosten verbonden aan het ingestelde recherche-onderzoek, is relevant of [FG] tijdens de onderverhuur al dan niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. Voor de vaststelling daarvan is het leveren van (tegen)bewijs noodzakelijk. Daaraan wordt echter niet toegekomen, nu voor een schadebegroting op de voet van artikel 6:104 BW tevens noodzakelijk is dat door de aansprakelijke (in casu [FG]) winst is genoten, waarmee de schade gelijk kan worden gesteld of vergelijkbaar kan worden geacht. [FG] heeft betwist dat hij winst uit onderhuur heeft genoten, terwijl uit de verklaringen van omwonenden, de verklaring van [PS] en de brieven van 3 mei 2009 en 17 juli 2009, waarop WWB haar stellingname heeft gegrond, enkel kan worden afgeleid dat [PS] voor het gebruik van het gehuurde maandelijks een bedrag van € 250,-- heeft betaald aan [FG] gedurende een periode van anderhalf jaar. Dat Orkan ook voor het gebruik heeft betaald blijkt daaruit niet. WWB heeft die stellingname ook niet nader toegelicht, zodat het er -bij gebreke van onvoldoende nadere feitelijke onderbouwing-, voor moet worden gehouden dat [FG] enkel van [PS] huurbedragen ontving. Nu die bedragen lager zijn dan de bedragen, die [FG] als huur aan WWB verschuldigd was, staat niet vast dat [FG] door zijn wanprestatie voordeel/winst heeft genoten. Dit betekent dat de schade niet kan worden begroot op de voet van artikel 6:104 BW.
3.20 Aanknopingspunten voor een concrete begroting van de schade zijn niet gesteld of gebleken, behoudens het feit dat kosten zijn gemaakt voor een recherche-onderzoek. In weerwil van hetgeen [FG] daaromtrent heeft gesteld, is de noodzaak van het inschakelen van een recherchebureau voldoende aannemelijk geworden, nu er sprake was van een -bevestigd- vermoeden van onderhuur, zoals door de gemeente bij WWB gemeld. De onderzoekskosten van dit bureau ad
€ 1.476,79, waarvan niet is betwist dat die ook daadwerkelijk zijn gemaakt, komen als schade voor vergoeding in aanmerking.
3.21 Het vorenstaande betekent dat de schadevordering van WWB toewijsbaar is tot een bedrag van € 1.476,79, onder afwijzing van de overigens gevorderde schade.
Proceskosten
3.22 Nu (de handelwijze van) [FG] aanleiding heeft gegeven tot de oorspronkelijke dagvaarding zal -enkel- hij worden verwezen in de kosten van de (verstek)procedure. Hij zal tevens, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de verzetprocedure.
4. De beslissing in oppositie
De kantonrechter:
bekrachtigt het tussen partijen gewezen verstekvonnis van de kantonrechter te Bergen op Zoom van 1 juli 2009, zij het enkel voor wat betreft de daarin ten aanzien van [FG] uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde;
vernietigt het tussen partijen gewezen verstekvonnis van 1 juli 2009 voor het overige;
en opnieuw rechtdoende:
verklaart WWB niet ontvankelijk in haar vordering ten aanzien van [MO];
veroordeelt [FG] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan WWB te betalen:
- een bedrag van € 585,50 aan huur over de maanden juni en juli 2009;
- een bedrag van € 1.476,79 aan schadevergoeding;
veroordeelt [FG] in de kosten van de verstekprocedure aan de zijde van WWB gevallen en tot op heden begroot op een bedrag van 430,25, waarin begrepen een bedrag van € 150,-- aan salaris voor de gemachtigde van WWB;
veroordeelt [FG] in de kosten van de verzetprocedure aan de zijde van WWB gevallen en tot op heden begroot op een bedrag van € 300,--, zijnde het salaris voor de gemachtigde van WWB;
verklaart dit vonnis -tot zover- uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.E.M. Verjans en in het openbaar uitgesproken op woensdag 10 maart 2010.