Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector kanton
Locatie Breda
zaak/rolnr.: 553932/CV/09-4964
vonnis d.d. 18 november 2009
inzake
de stichting ALLEE WONEN, tevens handelende onder de naam Singelveste Allee Wonen,
gevestigd te Roosendaal,
eiseres,
gemachtigde: mr. A.A.M. Simons, advocaat te Breda,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [adres],
gedaagde,
gemachtigde: mr. drs. A.J. van der Knijff, advocaat te Breda.
Partijen worden door de kantonrechter hierna aangeduid als Allee Wonen en [gedaagde].
1. Het verdere verloop van de procedure
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
a. het tussenvonnis van 26 augustus 2009 en de daarin genoemde stukken;
b. de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de comparitie van partijen van
20 oktober 2009.
2. Het geschil
2.1 Allee Wonen vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a) ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning Meerten Verhoffstraat 51 te Breda;
b) veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis;
c) veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering.
3. De beoordeling
3.1. Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken en/of op grond van de onbestreden inhoud van overgelegde producties en/of de aantekeningen comparitie van partijen het volgende vast:
a. [gedaagde] heeft met ingang van 28 september 2007 van Allee Wonen gehuurd de woning gelegen aan [adres] (hierna: de woning).
b. In de huurovereenkomst is bepaald, dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden te worden gebruikt als woonruimte.
c. Verder luidt artikel 9 van de huurovereenkomst als volgt:
“9.1.
De huurder verklaart te hebben ontvangen:
a. De algemene huurvoorwaarden woonruimte van verhuurder d.d. november 2004; (…)
9.2.
De in het eerste lid van dit artikel bedoelde bijlagen maken deel uit van de huurovereenkomst.”
d. De algemene huurvoorwaarden bevatten onder meer de volgende bepalingen:
“6.3.
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
(...)
6.6.
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
(…)
6.8.
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.”
e. Naar aanleiding van klachten over stankoverlast heeft de politie, in samenwerking met Allee Wonen, op 10 februari 2009 een inval in de woning van [gedaagde] gedaan, waarbij in verschillende vertrekken in totaal 9 kilo hennep en 2 kilo hasj is aangetroffen. Tevens zijn in de woning van [gedaagde] een ventilator en 19 droogrekken aangetroffen.
f. Bij brief van 10 februari 2009 heeft Allee Wonen [gedaagde] bericht dat zij bij de kantonrechter een verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst zal gaan indienen, maar dat hij in de gelegenheid wordt gesteld om zelf de huur op te zeggen, waardoor de kosten voor hem beperkt blijven. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
3.2. De standpunten van partijen:
3.2.1. Allee Wonen legt aan haar vorderingen de stelling ten grondslag, dat [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met zijn verplichtingen als huurder uit hoofde van de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden. Alleen al de aanwezigheid van een hoeveelheid hennep en hasj zoals in de woning aangetroffen, die niet anders dan voor commerciële doeleinden daarin aanwezig geweest kan zijn, rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst, aldus Allee Wonen. Mede gezien de overlast en criminele uitstraling daarvan, kan van Allee Wonen in redelijkheid niet gevergd worden de huurovereenkomst met [gedaagde] nog langer voort te zetten. Ook na de inval van de politie op 10 februari 2009 heeft Allee Wonen nog klachten ontvangen over aanhoudende stankoverlast in de vorm van henneplucht. Als gevolg daarvan heeft inmiddels al één omwonende de huurovereenkomst van zijn woning bij Allee Wonen opgezegd.
3.2.2. [gedaagde] betwist de toepasselijkheid van de algemene huurvoorwaarden, want voor zover hij kan nagaan zaten bij de huurovereenkomst geen algemene voorwaarden. Verder kan hij zich moeilijk voorstellen dat hij heeft gezorgd voor overlast die de normale grenzen van tolerantie te buiten gaat. Hij betwist dan ook dat hij een bron van overlast is geweest voor zijn buren. Voor zover er al sprake was van enige overlast, is dat na de inval van de politie op 10 februari 2009 niet meer aan de orde. Hij gedraagt zich nu als een correct huurder. Hem moet ook de kans worden geboden om zijn leven te beteren. Dit klemt temeer nu de ontbinding van de huurovereenkomst wordt gevraagd, terwijl hij nooit in verzuim is gesteld. Omdat er geen verzuim is, is er ook geen basis voor de ontbinding van de huurovereenkomst, aldus [gedaagde].
3.3. Allereerst kan in dit geval in het midden blijven of de algemene huurvoorwaarden van toepassing zijn. Want zelfs als [gedaagde] deze niet zou hebben ontvangen -de kanton-rechter acht dat overigens niet aannemelijk- dan nog geldt dat [gedaagde] zich op grond van het bepaalde in artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW) als een goed huurder dient te gedragen. Dit betekent niet alleen dat hij voor de zaak zélf goed moet zorgen, maar óók dat hij jegens de omgeving een zorgplicht heeft.
Uit artikel 6:265 BW vloeit voort dat iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van een van zijn verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Allee Wonen heeft gesteld dat de enkele aanwezigheid van 9 kilo hennep en 2 kilo hasj in de woning van [gedaagde] al een voldoende reden voor ontbinding is, maar daarin volgt de kantonrechter Allee Wonen niet. Ook al kan Allee Wonen worden toegegeven dat het hier om een aanzienlijke hoeveelheid verdovende middelen gaat, dit enkele feit kan naar het oordeel van de kantonrechter nog niet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Het woonrecht van een huurder is een vitaal recht en de kantonrechter vindt dat recht van [gedaagde] in die situatie zwaarder wegen. Wil er dan ook sprake zijn van een ontbinding rechtvaardigende tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] dan dienen er in ieder geval bijkomende omstandigheden, zoals handelsactiviteiten, gevaarzetting en/of overlast, aanwezig te zijn. Daarvan is in dit geval sprake. Zo zijn er in de woning van [gedaagde] 19 droogrekken aangetroffen. De aanwezigheid van die droogrekken vormt ten minste een aanwijzing dat in de woning -in strijd met de verplichting van [gedaagde] om deze uitsluitend als woonruimte te gebruiken- ook droogactiviteiten hebben plaatsgevonden. De stelling van [gedaagde] dat hij deze droogrekken alleen maar ongebruikt in zijn woning opgeslagen had, komt de kantonrechter weinig aannemelijk voor. Verder zijn er onmiskenbaar (enige) handelsactiviteiten in/rondom de woning van [gedaagde] en heeft [gedaagde] langere tijd stankoverlast veroorzaakt. Dit blijkt uit de volgende, door Allee Wonen overgelegde processen-verbaal van de politie:
“Op vrijdag 13 februari 2009, omstreeks 13:45 uur, hoorde ik (…) in de woning als getuige een man die opgaf te zijn: (…) U vraagt mij naar mijn buurman op nr 51 (…) Ik denk dat mijn buurman er ongeveer een jaar woont. Al twijfel ik of hij er echt woonde (…) Ik heb gezien dat er regelmatig, niet wekelijks, maar wel regelmatig, ongeveer twee keer per maand, tassen de woning in en uit worden gehaald. Er kwamen dan verschillende mannen en die droegen dan grote tassen de woning uit. Afgelopen zaterdag (7-2-09) heb ik gezien dat er 4 á 5 grote weekendtassen en een koffer het huis in gingen. Ik heb in augustus 2008 al een keer melding gedaan bij de politie. In dat weekend zijn er toen 5 á 6 van die grote weekendtassen uit de woning gehaald. Ik heb ook gezien dat er vaak mensen met dure auto’s op de parkeerplaats achter de flat kwamen en dat mijn buurman dan naar beneden ging en in die auto’s ging zitten. Ik heb afgelopen zaterdag (7-2-09) heb ik gezien dat er een BMW X5 de parkeerplaats op kwam. Ik zag dat de BMW X5 zilver van kleur was, er een kale man en vrouw in de auto zaten. Opvallend was dat er een brandweer sticker op het raam zat. Ik zag dat mijn buurman achter in de BMW ging zitten en dat er geld werd over gegeven tussen mijn buurman en de mensen in de BMW. Vervolgens zag ik mijn buurman uit de BMW stappen met een grote blauwe Albert Heijn tas en weer naar boven kwam. Ik kon dit allemaal zien omdat ik op de galerij van de flat stond (…) De stankoverlast is al een jaar aan de gang. De stank was niet constant, maar telkens een week of zo. Dan was het daarna weer een tijd minder stank. Dan stond bij de woning van 51 alles open, de ramen. Afgelopen week was het weer erg met de stank. Ik ken die lucht als een wietlucht (…)
Op vrijdag 13 februari 2009, omstreeks 14:00 uur, hoorde ik (…) in de woning als getuige een vrouw die opgaf te zijn: (…) Ik kan de verklaring van mijn vriend bevestigen. Ik heb met betrekking tot de buurman van nr 51 dezelfde constateringen gedaan. Ik heb tevens nog geroken dat bij de berging van nr 51 het ook vaak naar wietlucht rook (…)
Op vrijdag 13 februari 2009, omstreeks 14:25 uur, hoorde ik (…) in de woning als getuige een vrouw die opgaf te zijn: (…) U vraagt mij naar mijn buurman van nummer 51 (…) Ik heb geen idee hoe lang hij daar al woont. Ik heb voor het eerst last gekregen van stank overlast in de zomer van 2008. Toen stonden de deuren en ramen veel open en dan rook ik vaak een sterke hasj lucht. Eerst dacht ik dat er misschien veel geblowd werd, maar de stankoverlast werd steeds erger. Sinds de zomer heb ik eigenlijk een constante overlast van de hasj lucht. Het was wel met vlagen dat het erger werd en weer wat afnam. Wel was er continu overlast (…) Ik heb ook gezien dat er wel mensen met dure auto’s bij hem langs kwamen. Ik heb ook geroken dat er bij de berging waar mijn buurman gebruik van maakt het ook naar hasj rook. Mijn vriend kan u mogelijk meer vertellen. Ik heb de afgelopen tijd heel veel overlast gehad van de stank. Het heeft zelfs geleid tot fysieke klachten. Ik kreeg hoofdpijn en werd misselijk. Deze klachten zijn sinds afgelopen dinsdag 10 februari, nadat jullie bij nummer 51 zijn binnen geweest over (…)
Op zaterdag 14 februari 2009, omstreeks 15:35 uur, hoorde ik (…) via de telefoon als getuige een man die opgaf te zijn: (…) U vraagt mij wat ik u kan vertellen over mijn buurman op nummer 51 (…) Ik kan u vertellen dat ik daar veel overlast van heb gehad. Ik heb het dan over stank overlast. Het gaat dan over een sterke wietlucht. Ik herken die lucht omdat ik zelf vroeger ook wel eens een joint heb gerookt (…) De stank overlast is begonnen in de zomer, maar ik kreeg er pas rond september 2008 echt last van. De afgelopen maanden werd het steeds erger. Er waren vlagen van dat het erger werd en dat het minder werd. De afgelopen week was het op zijn ergst. Ik en mijn vriendin kregen fysieke klachten van die stank. Dit betrof hoofdpijn en misselijk. Sinds jullie in die woning zijn binnen geweest is de stank weg (…)”
De kantonrechter leidt uit de bovenstaande verklaringen af dat de stankoverlast ook van dien aard was dat de directe omwonenden en Allee Wonen deze niet (langer) behoefden te dulden. De tekortkoming uit het verleden is niet ongedaan te maken, zodat niet van belang is dat [gedaagde] stelt dat hij zijn leven na 10 februari 2009 heeft gebeterd, hetgeen Allee Wonen overigens betwist heeft. Ook voorafgaande ingebrekestelling of waarschuwing door Allee Wonen was niet nodig.
3.4. De conclusie moet luiden, dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst moet worden toegewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij moet [gedaagde] worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten van Allee Wonen.
4. De beslissing
De kantonrechter:
- ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning met aanhorigheden staande en gelegen te 4811 AR te Breda aan de Meerten Verhoffstraat 51;
- veroordeelt [gedaagde] om gemeld pand binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover deze niet het eigendom zijn van Allee Wonen, te verlaten en te ontruimen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden en met afgifte van de sleutels, ter vrije beschikking van Allee Wonen te stellen;
- veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van Allee Wonen, tot deze uitspraak
begroot op € 769,25 waaronder 400,- als salaris advocaat;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.L. Sierkstra en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van 18 november 2009.