Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector kanton
Locatie Bergen op Zoom
zaak/rolnr.: 533150 CV EXPL 09-1622
vonnis bij vervroeging d.d. 1 juli 2009
inzake
1. [eiser],
2. [eiser]
echtelieden, wonende te [adres]
eisers, krachtens civiele toevoeging onder nr. [nummer],
gemachtigde: mr. P.J.W. Vermunt, advocaat te Roosendaal,
tegen
de stichting Woningstichting Dinteloord,
gevestigd en kantoorhoudende te Dinteloord, gemeente Steenbergen,
aan het Raadhuisplein 33,
gedaagde,
gemachtigde: mr. D.H.J. Kochx, advocaat te Etten-Leur.
1. Het verdere verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
1.1 het tussenvonnis van 13 mei 2009 en de in dat tussenvonnis genoemde processtukken;
1.2 de mondelinge behandeling van 15 juni 2009 en de in dat kader door de griffier gemaakte aantekeningen, alsmede het audiëntieblad van die datum.
De inhoud van deze stukken geldt als hier ingelast.
2. Het geschil
Eisers vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagde te veroordelen:
I. tot betaling aan hen van de door hen geleden en te lijden schade tot een bedrag van € 1.549,00 en een bedrag van
€ 932,80 en voor het overige nader op te maken bij staat;
II. tot vergoeding van de wettelijke rente over het sub I gevorderde vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening;
III. te bepalen dat met ingang van 13 mei 2008, althans een in goede justitie te bepalen datum, de huurprijs van € 462,00 per maand met 30% wordt verminderd tot € 323,40, althans tot een in goede justitie te bepalen bedrag, tot aan het moment dat het huurgenot volledig is hersteld;
IV. tot betaling van de kosten van dit geding;
V. te verminderen met het door gedaagde aan hen betaalde bedrag van € 250,00.
Gedaagde concludeert tot het niet ontvankelijk verklaren van eisers in hun vorderingen, althans tot afwijzing hiervan, met veroordeling van eisers in de kosten van dit geding.
3. De verdere beoordeling
3.1 Tijdens de gehouden mondelinge mondeling van 15 juni 2009 hebben partijen geen minnelijke regeling bereikt. De kantonrechter is tijdens deze mondelinge behandeling met partijen uitvoerig ingegaan op de aard en de omvang van de door/namens gedaagde uitge-voerde renovatiewerkzaamheden aan de door eisers gehuurde woning, alsmede op de in dat verband tijdens de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden ontstane problemen en de directe gevolgen voor eisers in dat kader. Beide partijen hebben hierbij een nadere toelich-ting en/of aanvulling gegeven op hun standpunten. Voorzover nodig komt de kantonrechter hierop hierna terug.
3.2 De kantonrechter gaat hierna uit van de navolgende tussen partijen vaststaande feiten:
* Sinds 27 juli 1979 huren eisers de woning aan [adres] van gedaagde, althans haar rechtsvoorgangers, zulks tegen een huurprijs van € 462,00 per maand. Op deze huurovereenkomst is het in kopie als productie 1 bij CvA overgelegde huurreglement van toepassing;
* Vanaf 2 maart 2008 is gedaagde gestart met de renovatie van haar woningen aan het [adres], waaronder die van eisers;
* Voornoemde renovatie/groot onderhoud ziet onder meer op vervanging van kozijnen, dakramen en binnendeuren, herstel van gevelmetselwerk, het aanbrengen van luifels en van mechanische ventilatie;
* Daarnaast is aan de betrokken huurders, waaronder eisers, door gedaagde het aanbod gedaan om tegen verhoging van de huurprijs te kiezen voor verbeteringen aan onder meer douche/badkamer en/of toilet en/of keuken. Deze verbeteringen zouden worden uitge-voerd tegelijkertijd met de uitvoering van voornoemde renovatiewerkzaamheden. Eisers hebben ervoor gekozen om de douche/badkamer en het toilet te laten vernieuwen. Het door eisers ondertekende keuzeformulier is in kopie als productie 2 bij CvA overgelegd;
* Gedaagde heeft de betrokken huurders voorafgaande aan de werkzaamheden uitgebreid geïnformeerd. Er zijn twee informatieavonden georganiseerd waarbij huurders in de gelegenheid waren vragen te stellen. Eisers hebben deze informatieavonden niet bijge-woond, zij hebben aangegeven hieraan geen belang te hechten;
* Bij brief van 4 juni 2008 (productie 2 bij dagvaarding) informeert gedaagde eisers over de voortgang van het project, waarbij ook wordt medegedeeld dat gedaagde heeft besloten aan alle betrokken huurders een vaste tegemoetkoming van € 250,00 per woning te verstrekken;
* Bij brief van 25 september 2008 (productie 3 bij dagvaarding) aan eisers wordt namens gedaagde onder meer aangegeven, dat bij de recente renovatie een aantal zaken niet gelo-pen zijn zoals deze door eisers mocht worden verwacht. Voorts wordt in deze brief een opsomming, in totaal zeven punten, gegeven, welke nog in opdracht en voor rekening van gedaagde in/aan de woning van eisers dienden te worden afgewerkt;
* Bij brief van 22 december 2008 (productie 4 bij dagvaarding) aan de bewoners (waaron-der eisers) geeft gedaagde aan dat de problematiek van voordeuren/brievenbussen zal worden aangepakt;
* Bij brief d.d. 13 november 2008 maakt de gemachtigde namens eisers aanspraak op huurprijsvermindering van 30%, vanaf 13 mei 2008, wegens verminderd huurgenot als gevolg van de renovatiewerkzaamheden, tot het moment dat deze renovatiewerkzaam-heden gereed zijn;
* Eisers hebben bij brief (productie 9 bij dagvaarding) aan gedaagde gevraagd wie de kosten voor het verstellen van gordijnen, het verven en het behangen dient te dragen.
In reactie hierop bericht gedaagde bij brief van 29 april 2008 (productie 10 bij dagvaarding) dat deze kosten op grond van het toepasselijke huurreglement voor rekening van eisers zelf komen.
3.3 Eisers baseren hun vorderingen (mede) op bovengenoemde vaststaande feiten en zij stellen zich verder op het standpunt, dat sinds de start van de werkzaamheden hun huurgenot ernstig wordt verminderd. Zij zeggen zich te realiseren dat het uitvoeren van de renovatie-werkzaamheden de nodige overlast meebrengt. In dit geval is volgens eisers deze overlast bijzonder hevig en langdurig en daardoor buitenproportioneel. Eisers omschrijven onder punt 6 van hun dagvaarding waaruit deze overlast bestond/bestaat. Volgens hen is het einde van de overlast nog steeds niet in zicht. Eisers zijn van mening dat zij daarom terecht aanspraak maken op genoemde huurprijsvermindering van 30% tot de werkzaamheden geheel gereed zijn. Eisers zeggen daarnaast ook schade te hebben geleden, te weten: een schade ad
€ 932,80 (productie 6 bij dagvaarding) voor -kort gezegd- benodigde schilder- en behang-werkzaamheden en een schade ad € 1.549,00 (productie 7 bij dagvaarding) aan kosten voor vervanging/herstel van gordijnen, vitrage en lamellen. De namens gedaagde verstrekte tegemoetkoming ad € 250,00 is volgens eisers onvoldoende ter dekking van de ontstane kosten. Eisers bieden bewijs aan van hun stellingen.
3.4 Namens gedaagde worden alle vorderingen van eisers uitdrukkelijk betwist. Gedaagde erkent dat zij in beginsel gehouden is om aan eisers een rustig huurgenot te verschaffen. Gedaagde benadrukt dat op enig moment (groot) onderhoud diende te worden uitgevoerd aan de betrokken huurwoningen, waaronder die van eisers. Het feit, dat dit onderhoud overlast veroorzaakt, maakt volgens gedaagde niet dat dit onderhoud achterwege kan blijven. Gedaagde benadrukt verder dat zij huurders tijdig heeft geïnformeerd (mede) over deze overlast. Gedaagde zegt er alles aan te hebben gedaan om de overlast voor de bewoners van de huurwoningen zoveel mogelijk te beperken. Gedaagde zegt voorafgaande geen termijn te hebben aangegeven waarbinnen het dringend onderhoud zou zijn voltooid. Volgens gedaagde heeft dit onderhoud met tussenpozen moeten plaatsvinden zodat van langdurige voortdurende overlast in elk geval geen sprake is. Dat werkzaamheden nog niet zijn uitge-voerd heeft volgens gedaagde ook te maken met de privé-omstandigheden (ziekte) bij eisers. Eisers onderbouwen volgens gedaagde de gestelde huurgenotvermindering niet concreet. Er wordt volgens gedaagde slechts algemeen gesteld dat het hele huishouden sinds maart 2008 overhoop ligt en dat de woning onbewoonbaar zou zijn. Gedaagde betwist dit. Van buiten-proportionele overlast is volgens gedaagde in ieder geval niet gebleken. Gedaagde voert in dat verband aan dat het grootste gedeelte van de werkzaamheden buiten de woning van eisers heeft plaatsgevonden. Gedaagde betwist ook gemotiveerd dat de namens eisers gestelde schades voor haar rekening zouden dienen te komen. Zij wijst hierbij ook op de inmiddels verstrekte tegemoetkoming van € 250,00. Gedaagde betwist verder de noodzaak en de omvang van de door eisers gestelde schade. Ook het causaal verband ontbreekt volgens gedaagde. Gedaagde biedt bewijs aan van haar stellingen.
3.5 De kantonrechter overweegt hieromtrent het navolgende. Artikel 7:220 BW bevat een gedoogplicht van de huurder voor dringende reparatie- en/of renovatie-werkzaamheden die de verhuurder wil uitvoeren. Ook in artikel 10 van het toepasselijke Huurreglement is deze gedoogplicht terug te vinden. Artikel 7:203 BW brengt (mede) de verplichting van verhuurder met zich dat hij huurder het rustig (huur)genot dient te verschaffen. Genoemde dringende werkzaamheden en renovatie vormen een inbreuk op dit rustig huurgenot. Verhuurder heeft belang bij het uitvoeren van deze werkzaamheden om te voorkomen dat er gebreken aan het gehuurde ontstaan, waarvoor hij op grond van art. 7:206 BW aansprakelijk is. Vermindering van huurgenot in verband met de uitvoering van genoemde werkzaamheden, kan tot huurprijsvermindering, als bedoeld onder art. 7:207 BW, aanleiding geven. In deze procedure hebben eisers zich met een verzoek tot huurprijs-vermindering gewend tot de kantonrechter. Een huurder kan op grond van art. 7:207, 1e lid BW in geval van verminde-ring van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf het moment dat hij het gebrek behoorlijk ter kennis heeft gebracht van verhuurder. Niet ieder gebrek leidt echter tot vermindering van huurgenot. Artikel 7:204, 2e lid BW geeft de definitie van een gebrek. Overlast valt onder deze begrips-definiëring.
3.6 De kantonrechter is met gedaagde van oordeel, dat eisers bij dagvaarding de omstandig-heden waardoor sprake zou zijn van vermindering huurgenot onvoldoende onderbouwen. Zeker op het punt van buitenproportionele overlast wordt namens eisers onvoldoende ge-steld. De onderhavige renovatiewerkzaamheden, alsmede de aanvullende werkzaamheden aan douche/badkamer en toilet, zijn/waren niet uit te voeren zonder overlast voor de bewoners van de woningen, die tijdens deze werkzaamheden aanwezig waren.
Zo ook voor eisers. Eisers wisten hiervan c.q. hadden zich hierover deugdelijk kunnen laten informeren. De mate, waarin overlast wordt ervaren, is in het algemeen ook strikt persoon-lijk. Niet dan wel onvoldoende is echter gebleken van overlast die uitstijgt boven wat eisers in redelijkheid hadden mogen verwachten. Gedaagde heeft tijdens de mondelinge behande-ling erkend, dat er problemen zijn geweest met de maatvoering van de te vervangen voor-deur. Niet blijkt echter dat dit feit dusdanige overlast heeft opgeleverd waardoor sprake was van vermindering van huurgenot. Voor het overige is de vervanging van alle kozijnen en dakramen kennelijk zonder problemen verlopen. Ook over problemen bij de vervanging van binnendeuren wordt door of namens eisers niet gerept. Hetzelfde geldt voor het aanbrengen van gevelmetselwerk en het aanbrengen van mechanische ventilatie. Ook de verbeteringen aan de douche/badkamer en het toilet zijn kennelijk zonder noemenswaardige problemen verlopen. Dit met uitzondering van een lekkage aan de wastafel in de badkamer en een dorpel waarvan de kleur niet klopt. Op 25 september 2008 moesten nog een zevental punten in de woning van eisers hersteld worden. Hiertoe behoorden ook beide hiervoor genoemde punten in de badkamer. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken, dat deze punten inmiddels allemaal c.q. nagenoeg allemaal door of namens gedaagde hersteld zijn. Samengevat is de kantonrechter van oordeel, dat eisers geen dusdanige overlast hebben gehad, die de gevorderde huurprijsvermindering rechtvaardigt. Zeker niet gedurende de gehele door eisers genoemde periode. De gevorderde vermindering van de huurprijs zal hierna dan ook worden afgewezen.
3.7 Is er dan wel sprake van schade, geleden door eisers als direct gevolg van de uitvoering van de onderhavige werkzaamheden, die voor rekening van gedaagde dient te komen?
Ook deze vraag beantwoordt de kantonrechter ontkennend. Omdat de afmeting en afwerking van de nieuwe kozijnen enigszins afweken van de bestaande, was van begin af aan duidelijk dat bestaande vitrage/gordijnen versteld dan wel vervangen diende te worden. Om die reden heeft gedaagde per huurwoning een tegemoetkoming van € 250,00 aan huurders verstrekt. Hiertoe was gedaagde wettelijk noch contractueel verplicht. Eisers vorderen in deze procedure een vergoeding van € 1.549,00. Eisers tonen echter op geen enkele wijze aan, dat deze kosten een direct gevolg zijn van de onderhavige vervanging van de kozijnen. Eisers stellen ook geen deugdelijke grondslag voor deze vordering tot schadevergoeding. Ook wat betreft de geclaimde vergoeding van behang- en schilderwerk tonen eisers op geen enkele wijze aan, dat deze beweerdelijke kosten, ook wat betreft omvang, voor rekening van gedaagde zouden moeten komen. Een dergelijke vergoedingsplicht is noch in de wet noch in de huurovereenkomst met bijbehorend Huurreglement terug te vinden. Gedaagde wijst terecht op artikel 7 van dit Huurreglement waarin wordt bepaald dat het schilderen en behangen binnenhuis voor rekening van de huurder komt. Dit is ook het uitgangspunt in het Besluit kleine herstellingen, behorende bij art. 7240 BW.
3.8 Samengevat is de kantonrechter van oordeel, dat alle vorderingen van eisers dienen te worden afgewezen.
3.9 Eisers zullen als de volledig in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
4. De beslissing
De kantonrechter:
wijst alle vorderingen van eisers af;
veroordeelt eisers in de kosten van dit geding, aan de zijde van gedaagde tot deze uit¬spraak begroot op € 300,00, zijnde het salaris voor de gemachtigde van gedaagde.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.E.M. Verjans, kantonrechter, en bij vervroeging uitgesproken op de openbare terechtzitting van woensdag 1 juli 2009 in tegenwoordigheid van de griffier.