Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector kanton
Locatie Tilburg
zaak/rolnr: 520689 CV EXPL 08-10687
vonnis d.d. 10 juni 2009
inzake
Stichting WonenBreburg,
gevestigd te Tilburg,
eisende partij in conventie,
gedaagde partij in reconventie,
gemachtigde: mr. F.J.G.M. de Hommel, advocaat te Tilburg,
tegen
[B],
wonende te [adres],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. C.J.C.M. Oomen, advocaat te Tilburg.
1. Het verloop van het geding
1.1 De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. het tussenvonnis van 28 januari 2009 met alle daarin vermelde stukken;
b. de aantekeningen van de griffier van het verhandelde ter zitting van 9 april 2009.
1.2 De inhoud van deze stukken geldt als hier herhaald en ingelast.
2. Het geschil
2.1 Partijen zullen hierna worden aangeduid als WonenBreburg, respectievelijk [B].
2.2 WonenBreburg heeft in conventie gevorderd [B] bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling aan haar van een bedrag van € 4.470,83, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding en voorts in de kosten van dit geding.
2.3 [B] heeft tegen deze vordering en de gronden waarop zij berust verweer gevoerd en geconcludeerd WonenBreburg daarin niet ontvankelijk te verklaren, althans haar deze te ontzeggen, dan wel in goede justitie een bedrag te bepalen dat zij dient te betalen en haar in dat geval een ruimhartige betalingsregeling te gunnen. Voorts heeft zij gevorderd WonenBreburg te veroordelen in de kosten van deze procedure.
2.4 In reconventie heeft [B] gevorderd bij vonnis, voor zover de wet het toelaat uitvoerbaar bij voorraad, WonenBreburg te veroordelen om aan haar te betalen een bedrag van € 1.610,- ter zake van huurprijsvermindering, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf het verzuim, althans vanaf de datum van het instellen van deze vordering, alsmede een bedrag van € 1.000,- ter zake van immateriële schadevergoeding, met veroordeling van WonenBreburg in de proceskosten.
2.5 Partijen hebben hun wederzijdse stellingen toegelicht bij gelegenheid van de in voormeld tussenvonnis gelaste comparitie. WonenBreburg heeft toen geconcludeerd voor antwoord in reconventie. Een minnelijke regeling ter beëindiging van het geschil werd niet bereikt. Vervolgens is vonnis bepaald.
3. De verdere beoordeling
3.1 Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken het volgende vast:
- met ingang van 15 maart 1995 huurde [B] van (de rechtsvoorganger van) WonenBreburg de woning c.a. staande en gelegen aan het [adres] te Tilburg; [B] woonde aldaar met haar minderjarige dochter; de verschuldigde huur bedroeg laatstelijk € 230,- per maand;
- sedert 11 mei 2007 heeft WonenBreburg de naastgelegen woning ([adres]) verhuurd aan [S];
- [B] heeft op 11 augustus 2007 bij de politie aangifte gedaan van bedreiging met fysiek geweld en met de dood door [S] jegens haar en haar dochter;
- op 13 augustus 2007 heeft zij opnieuw aangifte gedaan, ditmaal van vernielingen aan c.q. beschadiging van het gehuurde c.a., alsmede van bedreiging door [S];
- de toenmalige gemachtigde van [B] schreef op 27 augustus 2007 aan WonenBreburg dat sinds de buurman van nummer [huisnummer] zijn intrek heeft genomen in diens woning, er voor [B] een onleefbare situatie is ontstaan, dat [B] vreest voor de veiligheid van haar en haar dochter indien zij zich op het [adres] te Tilburg begeeft en dat zij inmiddels de woning zijn ontvlucht. Omdat zij zich niet veilig en onbedreigd voelde in het gehuurde verzocht zij WonenBreburg met spoed haar en haar dochter onder te brengen in een gelijkwaardige en passende woning;
- [B] heeft tevens een urgentieaanvraag als woningzoekende ingediend, welke urgentie op 11 september 2007 is toegekend;
- de huurovereenkomst is door [B] opgezegd tegen 8 november 2007; WonenBreburg heeft daarmee ingestemd;
- in de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
14.1 Tijdig voor het einde van de huurovereenkomst zal verhuurder in aanwezigheid van huurder het gehuurde inspecteren en in een rapport vastleggen welke voor rekening van huurder komende herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn om het gehuurde in goede staat te brengen. Verhuurder verstrekt aan huurder een opgave van de geschatte kosten van herstel indien deze werkzaamheden door verhuurder moeten worden uitgevoerd.
14.3 Verhuurder zal huurder in de gelegenheid stellen om voor het einde van de overeenkomst de in het inspectierapport genoemde werkzaamheden uit te voeren.
14.4 Indien bij het einde van de huurovereenkomst (eindinspectie) blijkt dat huurder het gehuurde niet binnen de gestelde termijn in goede staat heeft gebracht is verhuurder zonder nadere ingebrekestelling gerechtigd de in het schaderapport genoemde herstelwerkzaamheden uit te voeren en de daarmee gemoeide kosten aan huurder in rekening te brengen.
14.8 Tenzij de verhuurder een exemplaar heeft ontvangen van een schriftelijke overeenkomst tussen nieuwe en vertrekkende huurder inzake de overname van in het pand aanwezige roerende zaken zal: 1. de huurder (..) het gehuurde leeg en schoon opleveren. (..)
- WonenBreburg heeft in het gehuurde een voor- en eindinspectie gehouden; [B] was, ondanks uitnodigingen, daarbij niet aanwezig en heeft zich ook niet door een derde laten vertegenwoordigen;
- de herstelkosten zijn door WonenBreburg volgens het naar aanleiding van de eindinspectie opgemaakte rapport vastgesteld op € 8.505,82; bij brief van 21 maart 2008 heeft zij aan [B] bericht dat zij dit bedrag vermindert en aanspraak maakt op vergoeding van niet meer dan € 4.470,83;
- na uitvoering van de herstelwerkzaamheden en groot onderhoud heeft de woning enige tijd gefungeerd als modelwoning; sedert oktober 2008 is deze opnieuw verhuurd.
3.2.1 In conventie.
3.2.2 WonenBreburg heeft aan haar vordering kort gezegd ten grondslag gelegd dat krachtens de wet en de hiervoor onder 3.1 in cursief weergegeven voorwaarden die op de tussen partijen bestaan hebbende huurovereenkomst van toepassing waren, de kosten die zij heeft gemaakt om het gehuurde in goede staat terug te brengen ten laste van [B] behoren te komen. Zij heeft [B] gelegenheid gegeven zelf tot herstel over te gaan, maar die heeft dat geweigerd, althans daaraan voorwaarden gesteld waaraan WonenBreburg niet kon voldoen.
3.2.3 Blijkens hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd woonde [B] gedurende ruim 12 jaren in het gehuurde toen de naastgelegen woning werd bewoond door [S]. Volgens de niet weersproken stelling van [B] was sprake van een geïndiceerde plaatsing van een persoon met een gewelddadig en psychiatrisch verleden. Door de politie is tegen haar gezegd dat [S] vuurwapengevaarlijk is; bij incidenten waren steeds meerdere politieagenten ter plaatse, aldus [B]. [S] wordt begeleid door de Stichting Prisma. De huurovereenkomst zou voor bepaalde tijd zijn, aldus WonenBreburg. [B] heeft gesteld dat aan haar steeds is voorgehouden dat dit voor de duur van een jaar zou zijn en [S] derhalve medio mei 2008 de woning zou verlaten. [S] was in het bezit van vier vechthonden die later door de politie in beslag zijn genomen, iets waarvoor hij haar ten onrechte verantwoordelijk houdt, aldus [B]. Zij heeft een krantenartikel overgelegd met daarin een interview met de partner van [S], die tegenover de verslaggever verklaarde dat na een melding van “de buurvrouw” vier pitbulls in beslag zijn genomen en later gedood.
3.2.4 Dat er sprake was van een zodanig bedreigende situatie dat [B] uiteindelijk met haar dochter het gehuurde heeft verlaten en tijdelijk elders heeft gewoond, heeft WonenBreburg niet weersproken. De beide door de politie opgemaakte processen-verbaal van aangifte ondersteunen deze dreiging. Naast verbale dreigementen als “Ik snij jou helemaal open, jij en jouw dochter. Jouw raam staat open; ik kom zo binnen. Ik kom dit vannacht doen.” et cetera, kon [B] op enig moment de woning niet meer in doordat de sloten van de buitendeuren met kit waren geblokkeerd. Medewerkers van WonenBreburg en de politie hebben [B] geassisteerd om de woning te betreden. Na de laatste tegenover haar en haar dochter geuite dreigementen is [B] de woning ontvlucht. Zij heeft zich onder dokterbehandeling gesteld vanwege slaapstoornissen, angstgevoelens en minder goed functioneren ten gevolge van posttraumatische stressproblematiek, aldus een door haar overgelegde verklaring van haar huisarts. In de hiervoor sub 3.1 vermelde brief van haar toenmalige gemachtigde d.d. 27 augustus 2007 heeft [B] WonenBreburg formeel in kennis gesteld van de problemen die zij ondervond en dringend verzocht om voor haar een gelijkwaardige en passende andere woning ter beschikking te stellen.
3.2.5 [B] heeft uiteindelijk de huur van haar woning opgezegd, waarna WonenBreburg een zogenoemde voorinspectie van de woning heeft verricht. [B] heeft daar niet bij aanwezig willen zijn omdat zij de confrontatie met [S] vreesde. Ook bij de eindinspectie was zij niet aanwezig. WonenBreburg heeft van die eindinspectie een rapport opgemaakt en daarin de totale kosten van herstel van de woning in goede staat begroot op € 6.492,74. [B] heeft geweigerd dit bedrag te voldoen. Zij heeft aangeboden zelf tot herstel over te gaan zodra [S] na beëindiging van diens tijdelijke huurovereenkomst per
1 mei 2008 uit zijn woning zou zijn vertrokken, dan wel op dagen waarvan zeker is dat [S] niet in zijn woning zou zijn. Voor WonenBreburg waren deze voorwaarden evenwel niet aanvaardbaar. Zij heeft de herstelwerkzaamheden zelf uitgevoerd en vordert daarom thans en na matiging uit coulance, daarvoor het bedrag van € 4.470,83 van [B].
3.2.6 Duidelijk is geworden dat WonenBreburg op hoogte was of tenminste kon zijn van de problematiek die speelde in de relatie tussen [B] en haar buurman. WonenBreburg heeft een huismeester in de wijk die aanspreekpunt is voor de huurders en heeft contact met de wijkagent. Voor zover desondanks die problematiek nog niet in volle omvang bij haar bekend was laat de brief van de toenmalige gemachtigde van [B] d.d. 27 augustus 2007 niets aan duidelijkheid te wensen over. Behoudens de verklaring van de woon-consulente ter zitting dat WonenBreburg het een vervelende situatie voor [B] vindt, is de kantonrechter van verdere empathie voor de omstandigheden waarin [B] en haar dochter het door haar verhuurde hebben bewoond en de nasleep daarvan, zowel in persoonlijk als - thans - in financieel opzicht, niet gebleken. WonenBreburg wenst onverkort voldoening van de door haar gemaakte kosten in verband met herstelwerkzaamheden tot het hiervoor als laatste genoemde bedrag. Blijkens haar brief van 21 maart 2008 ligt in haar optiek, ondanks de vervelende omstandigheden, de verantwoordelijkheid voor het achterlaten van de woning bij de vertrekkende huurder.
3.2.7 Ter zitting heeft de huismeester van WonenBreburg verklaard dat zichtbaar was dat [B] in grote haast uit de woning is vertrokken. Dat echter het interieur door [B] steeds op gebruikelijke wijze werd onderhouden en derhalve niet in slechte of verwaarloosde staat verkeerde zoals [B] heeft aangevoerd, is niet weersproken. Wel heeft [B] op muren kleuren aangebracht die thans niet meer algemeen gangbaar zijn en radiatoren met latex geverfd. De kantonrechter wil voorts wel aannemen dat na ontruiming van de woning meerdere zaken hersteld of vervangen dienden te worden, evenals het geval zou zijn geweest wanneer [B] mettertijd om reguliere redenen zou zijn verhuisd. In het licht van de hiervoor geschetste omstandigheden is niet onbegrijpelijk dat [B] niet voor herstel in goede staat wilde (of kon) zorgdragen zolang zij niet de zekerheid had dat [S] afwezig zou zijn. Met WonenBreburg is de kantonrechter echter van oordeel dat zij van WonenBreburg niet kon verlangen dit herstel op te schorten totdat [S] in mei van het daaropvolgende jaar zou zijn verhuisd. Immers en voor zover WonenBreburg daaromtrent op voorhand al zekerheid kon hebben, zou dit een maandenlange leegstand van de woning met zich brengen, hetgeen om diverse redenen onwenselijk is. Aan de wens om ervoor zorg te dragen dat [S] een aantal dagen niet in zijn woning zou verblijven kon WonenBreburg evenmin voldoen. Derhalve is in beginsel een zekere vergoeding voor door WonenBreburg uitgevoerde herstelwerkzaamheden niet zonder meer onredelijk te noemen, met dien verstande dat daarbij rekening behoort te worden gehouden met de renovatie van de woning die toen aanstaande was.
3.2.8 Evenwel komt een zodanige vergoeding WonenBreburg niet toe. Ter zitting is ter sprake gekomen dat WonenBreburg aan [B] zogenoemde woonzorgservice zou hebben aangeboden, op grond waarvan [B] kosteloos gebruik zou hebben kunnen maken van hulp en bijstand bij het verlangde herstel. Partijen verschillen echter van mening of dit aanbod is gedaan dan wel is geweigerd. Wat hiervan zij, in de omstandigheden van het geval acht de kantonrechter het onaannemelijk dat [B] dit aanbod zou hebben geweigerd indien zij de betekenis daarvan zou hebben begrepen. Gelet op de - aan WonenBreburg kenbaar gemaakte - achtergrond van haar vertrek en de, te meer in verband hiermee door WonenBreburg jegens [B] in acht te nemen zorgvuldigheid, diende WonenBreburg zich er terdege van te vergewissen dat [B] géén gebruik wilde maken van dat aanbod. In het geval zij dit daadwerkelijk heeft geweigerd zoals WonenBreburg heeft betoogd maar [B] heeft betwist, had het dan ook op de weg van WonenBreburg gelegen zulks schriftelijk aan haar te bevestigen. WonenBreburg heeft dat echter niet gedaan. Bij gebreke aan een zodanige bevestiging en waar niet valt in te zien waarom [B] een aanbod tot kosteloze hulp zou hebben geweigerd, acht de kantonrechter het in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat WonenBreburg thans een vergoeding vordert voor werkzaam-heden die zij eerder kosteloos kon doen uitvoeren. Mitsdien wordt in conventie haar vordering afgewezen.
3.3.1 In reconventie.
3.3.2 De in reconventie ingestelde vordering tot terugbetaling van de huurpenningen over de maanden mei tot en met november 2007 wordt ten dele toegewezen, en wel tot het bedrag gelijk aan de huursom over 2¼ maand. Overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:207 lid 1 BW is een huurprijsvermindering in verband met de vermindering van huurgenot toewijsbaar voor zover de verhuurder kennis heeft van het gebrek en daartegen maatregelen heeft kunnen nemen om dat te verhelpen. De gedragingen van [S] kunnen als een zodanig gebrek worden gekwalificeerd (vgl. artikel 7:204 lid 2 BW). WonenBreburg heeft niet de grondslag van deze vordering weersproken, maar zij heeft bezwaar gemaakt tegen de hoogte daarvan.
Behoudens de aanwezigheid van medewerkers van WonenBreburg bij de door [S] op 13 augustus 2007 geuite bedreigingen is niet komen vast te staan dat WonenBreburg eerder dan bij ontvangst van meergenoemd schrijven van [B]s gemachtigde d.d. 27 augustus 2007 ervan op de hoogte was dat [B] zodanige overlast van haar andere huurder ondervond dat maatregelen noodzakelijk waren om dit gebrek te verhelpen c.q. die overlast te bestrijden. Dit rechtvaardigt dan ook niet de aanspraak van [B] op vermindering van de huurprijs c.q. teruggave van de betaalde huurpenningen over de daaraan voorafgaande periode. Wel echter over de periode daarna en tot aan de beëindiging van de huurovereen-komst per 8 november 2007. Daaraan doet niet af dat [B] niet meer in de woning is teruggekeerd en zij aan WonenBreburg verzocht om andere woonruimte ter beschikking te stellen en mitsdien geoordeeld zou kunnen worden dat zij daarmee WonenBreburg niet meer in de gelegenheid heeft gesteld de overlast te bestrijden, aangezien niet is gebleken dat WonenBreburg het initiatief daartoe heeft genomen. Aan [B] komt dan ook toe het equivalent van de huur over laatstgenoemde periode dat zal worden vastgesteld op het bedrag van € 517,50, welk bedrag zal worden vermeerderd met de gevorderde wettelijke rente vanaf 28 januari 2009, de dag waarop zij haar vordering instelde.
3.3.3 De gevorderde immateriële schadevergoeding wordt toegewezen tot het bedrag van € 500,-. [B] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij door het ontbreken van het rustig woongenot schade heeft geleden. Blijkens het door haar in dit geding gebrachte schade-onderbouwingsformulier van Slachtofferhulp Nederland dat [B] als benadeelde partij in een strafrechtelijke procedure tegen [S] wilde overleggen werd die schade als gevolg van de strafbare gedragingen van deze voorlopig begroot op het voormelde bedrag. Weliswaar heeft WonenBreburg gesteld dat [S] werd vrijgesproken van de aan hem ten laste gelegde feiten, volgens [B] wegens het ontbreken van getuigen, dit neemt niet weg dat WonenBreburg jegens [B] toerekenbaar is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen om aan [B] het ongestoorde woongenot te verschaffen en derhalve schadeplichtig is. WonenBreburg was immers bekend met de psychosociale achtergrond van [S] en heeft daardoor het risico aanvaard dat omwonenden door diens gedragingen (ernstige) overlast zouden ondervinden. Het schade-onderbouwings-formulier, gevoegd bij de hiervoor genoemde verklaring van [B]s huisarts en een verklaring van haar werkgever die op 3 maart 2008 schreef dat [B] in het afgelopen jaar onvoldoende heeft gefunctioneerd vanwege privéproblemen en zich 10 maal heeft ziekgemeld, ondersteunen in voldoende mate de rechtsgrond voor de onderhavige vordering zoals bedoeld in artikel 6:106 lid 1 aanhef en onder b BW.
4. De kosten
Gelet op de uitkomst van deze procedure zal WonenBreburg worden verwezen in de kosten daarvan, zowel in conventie als in reconventie.
5. De beslissing
De kantonrechter,
in conventie:
- wijst de vordering af;
- verwijst WonenBreburg in de kosten van het geding en veroordeelt haar tot betaling van deze kosten aan de zijde van [B] gevallen en tot op heden begroot op € 400,- voor salaris van de gemachtigde van [B],
en in reconventie:
- veroordeelt WonenBreburg om tegen bewijs van kwijting aan [B] te betalen de somma van € 1.017,50, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 517,50 vanaf 28 januari 2009 tot aan de dag van de algehele voldoening;
- verwijst WonenBreburg in de kosten van het geding en veroordeelt haar tot betaling van deze kosten aan de zijde van [B] gevallen en tot op heden begroot op € 175,- voor salaris van de gemachtigde van [B];
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.A.H.A. Schnitzler-Strijbos en in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2009.