Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector kanton
Locatie Breda
zaak/rolnr.: 468417 OV VERZ 07-4641
beschikking d.d. 11 februari 2008
inzake
1. [[verzoeker 1]],
2. [[verzoeker 2]],
beide wonende te ([adres],
verzoekers,
gemachtigde: mr. B.F. Louwerier, advocaat te Breda,
tegen:
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid VOLKSBELANG,
gevestigd te (4941 JT) Raamsdonksveer (gemeente Geertruidenberg), Prins Hendrikstraat 41,
verweerster,
gemachtigde: mr. T.J. van Vugt, advocaat te Amsterdam.
1. Het verloop van het geding
1.1 De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
- het op 3 december 2007 ter griffie ontvangen verzoekschrift met producties,
- het op 22 januari 2008 ter griffie ontvangen verweerschrift met producties;
- de brief van de gemachtigde van verzoekers van 22 januari 2008 met aanvullende producties.
1.2 De inhoud van deze stukken met de daarbij behorende bescheiden geldt als hier ingelast.
1.3 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 januari 2008. Ter zitting waren aanwezig verzoekers in persoon, bijgestaan door mr. Louwerier voornoemd en namens verweerster, B. Schellekens (directeur) en P.P.M. Nouwen (adviseur), bijgestaan door mr. Van Vugt voornoemd. Mr. van Vugt heeft ter gelegenheid van de zitting zijn pleitaantekeningen overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden.
1.4 Partijen worden hierna nader aangeduid als “[[verzoekers]]” respectievelijk “Volksbelang”.
2. Het verzoek en de beoordeling
2.1 [[verzoekers]] hebben op grond van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (BW) verzocht de ontruimingstermijn ten aanzien van de bedrijfsruimte aan de Karthuizerstraat 12 te Raamsdonksveer (gemeente Geertruidenberg) te verlengen met één jaar, derhalve tot en met 1 oktober 2008, onder veroordeling van Volksbelang in de kosten van de procedure.
2.2 Volksbelang heeft gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot niet-ontvankelijk verklaring van [[verzoekers]], althans tot afwijzing van hun verzoek en heeft daarbij tevens verzocht om het tijdstip van de ontruiming vast te stellen.
2.3 Tussen partijen staat het volgende vast:
[[verzoekers]] hebben als vennoten van de door hen gedreven vennootschap onder firma De Meerpaal v.o.f. op 29 maart 2006 een exploitatie- c.q. huurovereenkomst gesloten met Volksbelang ten aanzien van jachthaven “De Meerpaal”, verder te noemen “de jachthaven”, gelegen aan de Karthuizerstraat 12 te Raamsdonksveer, met ingang van 1 oktober 2005 voor de duur van 24 maanden, derhalve van rechtswege eindigend op 1 oktober 2007.
Bij brief van 18 september 2007 heeft Volksbelang aan [[verzoekers]] medegedeeld dat de exploitatieovereenkomst per 1 oktober 2007 niet zal worden verlengd of vernieuwd.
Aangezien [[verzoekers]] op 1 oktober 2007 niet tot ontruiming van de jachthaven zijn overgegaan, heeft Volksbelang een kort geding-procedure bij de kantonrechter te Breda geëntameerd. De kantonrechter te Breda heeft bij vonnis in kort geding van 6 december 2007 de gevorderde ontruiming afgewezen en daartoe overwogen dat er sprake is van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW en dat niet vooruit zal worden gelopen op de beslissing, die in het kader van de onderhavige procedure moet worden genomen.
2.4 [[verzoekers]] hebben een beroep op ontruimingsbescherming gedaan, stellende dat er sprake is van een gebouwde onroerende zaak die bestemd is voor de uitoefening van een ander bedrijf dan bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW, namelijk voor het aanbieden van ligplaatsen en aanmeerplaatsen in de haven, winterstalling van boten, een vaarschool, bootbemiddeling en exploitatie van een eetcafé. De exploitatie van het eetcafé is volgens [[verzoekers]] ondergeschikt aan de overige activiteiten.
2.5 Volksbelang heeft zich primair op het standpunt gesteld dat [[verzoekers]] niet kunnen worden ontvangen in hun verzoek, aangezien er geen sprake is van de verhuur van een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW. Volgens Volksbelang bestaat het jachthaventerrein voor 90% uit een kaal, verhard parkeerterrein, dat niet als een gebouwd onroerend goed kan worden aangemerkt en voor 10% uit een voor ieder toegankelijk café-restaurant, dat moet worden aangemerkt als een 7:290 lid 2 BW bedrijfsruimte.
2.6 De kantonrechter overweegt dat [[verzoekers]] ter zitting een overzichtsfoto van de jachthaven hebben getoond. Naar aanleiding van deze foto en hetgeen [[verzoeker 2]] hierop ter toelichting heeft aangevoerd, kan worden vastgesteld dat zich op het jachthaventerrein, dat qua oppervlakte circa 1 hectare beslaat, geen andere opstallen bevinden dan het gebouw waarin het café-restaurant gevestigd is. Dit gebouw neemt inderdaad circa 10% van het terrein in beslag.
Een groot gedeelte van het perceel, ongeveer 1/3 deel, bestaat uit een verhard parkeerterrein. Op het overige verharde gedeelte bevindt zich verder een scheepshelling, waarop de boten uit de jachthaven kunnen worden getrokken en op de kant naast de haven zijn bokken geplaatst waarop de schepen voor de winter kunnen worden gestald. De winterstalling is niet overdekt. Voor het overige bestaat de jachthaven uit water met aanlegsteigers.
2.7 Naar het oordeel van de kantonrechter kan op grond van het voorgaande niet gezegd worden dat het gehuurde bestaat uit een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW.
Hetgeen op het terrein als gebouwd en onroerend kan worden aangemerkt is het gebouw waarin het café-restaurant is gevestigd. Waar als door [[verzoekers]] niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken vast staat dat het café-restaurant een voor het (ook van buiten de jachthaven afkomstig) publiek toegankelijk lokaal betreft, waar vanuit het bedrijf gekochte etenswaren en dranken kunnen worden genuttigd, moet worden geconcludeerd dat dit gedeelte van het gehuurde moet worden aangemerkt als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW.
Ter zitting is aangevoerd dat [[verzoekers]] in het gebouw waarin het café-restaurant is gevestigd een kantoor hebben gemaakt van wat eerst een rommelhok was. Deze ruimte is echter qua inrichting en gebruik zodanig ondergeschikt aan de bestemming die partijen bij ingebruikname van het gebouw voor ogen hebben gehad, dat niet gezegd kan worden dat het gebouw in overwegende mate voor een ander doel wordt gebruikt dan voor de uitoefening van een café-restaurant.
De kantonrechter volgt Volksbelang verder in haar stelling dat het overige gedeelte van het gehuurde terrein niet als gebouwd en onroerend kan worden aangemerkt. Zoals ook het Gerechtshof te Amsterdam in zijn uitspraak van 24 februari 2005 (WR 2005/47) heeft geoordeeld, kan een parkeerterrein van asfalt met daaromheen een hekwerk naar het oordeel van de kantonrechter niet worden beschouwd als een gebouwde onroerende zaak. Hetzelfde geldt voor een jachthaven, bestaande uit water met aanlegsteigers, zo oordeelde ook de Hoge Raad bij uitspraak van 16 november 1990 (NJ 1991,232) en in het verlengde daarvan de President van de Rechtbank te Amsterdam op 2 september 1999 (KG 1999,259).
De bokken op de kade waarop de boten worden gestald voor de winter vormen naar het oordeel van de kantonrechter evenmin een gebouwde onroerende zaak.
2.8 Een vergelijking met de uitspraak van de Hoge Raad van 25 april 2003 (LJN:AF4616), naar welk arrest de kantonrechter in kort geding heeft verwezen, gaat in deze niet op, aangezien in deze zaak op het gehuurde terrein niet alleen een woning, een kantoortje, een scheepshelling, een jachthaven met 24 ligplaatsen en een brandstofpomp aanwezig waren, maar tevens vier loodsen, van waaruit de verschillende activiteiten als winterstalling, reparatie en verhuur van schepen en bemiddeling bij verkoop van schepen, werden aangeboden. Daarvan is hier geen sprake. Naar het oordeel van de kantonrechter dient bij de beoordeling of een gehuurd terrein als een gebouwde onroerende zaak kan worden aangemerkt eerst te worden gekeken naar de feitelijke bebouwing van het terrein, alvorens men toekomt aan de vraag in welke verhoudingen, voor welke activiteiten van het gehuurde gebruik wordt gemaakt.
2.9 Gezien het voorgaande zullen [verzoeker 1] en [[verzoeker 2]] niet ontvankelijk worden verklaard in hun verzoek ex artikel 7:230a BW.
2.10 Op grond van artikel 7:230a lid 7 BW stelt de kantonrechter vast dat het gehuurde – in aanmerking genomen dat het vaarseizoen eerst in april aanvangt – op 31 maart 2008 dient te worden ontruimd. Deze beschikking geldt dan ook als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip.
2.11 [[verzoekers]] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
3. De beslissing
De kantonrechter:
- verklaart [[verzoekers]] niet ontvankelijk in hun verzoek;
- bepaalt dat [[verzoekers]] de jachthaven aan de Karthuizerstraat 12 te Raamsdonksveer (gemeente Geertruidenberg) dienen te hebben ontruimd en verlaten met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden, respectievelijk bevindt, op (uiterlijk) 31 maart 2008 om 12.00 uur en veroordeelt [[verzoekers]] om de jachthaven, onder afgifte van de sleutels, op dit tijdstip ter vrije beschikking van Volksbelang te stellen;
- veroordeelt [[verzoekers]] in de kosten van deze procedure aan de zijde van Volksbelang gevallen en begroot op € 300,= aan salaris voor de gemachtigde van Volksbelang;
- verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. H. de Ruijter, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 februari 2008, in tegenwoordigheid van de griffier.