Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector kanton
Locatie Tilburg
zaak/rolnr.: 454089-CV-07-5224
vonnis d.d. 23 januari 2008
inzake
[eiser],
wonende te Tilburg,
eiser,
gemachtigde: mr. F.J.G.M. de Hommel, advocaat te Tilburg,
tegen
de besloten vennootschap Heineken Nederland B.V.,
gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudende te Etten-Leur,
gedaagde,
gemachtigde: mr. J.J. de Back, advocaat te Amsterdam,
rolgemachtigde: Flanderijn & God, gerechtsdeurwaarders te Tilburg.
1. Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
1.1 het tussenvonnis d.d. 19 september 2007;
1.2 de aantekeningen van de griffier van de terechtzitting d.d. 29 november 2007;
1.3 een faxbericht van de gemachtigde van eiser d.d. 19 december 2007.
De inhoud van deze stukken wordt als hier ingevoegd beschouwd.
2. Het geschil
2.1 Eiser, verder te noemen: [eiser], heeft bij dagvaarding gevorderd het tijdstip vast te stellen waarop de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het pand, staande en gelegen te Tilburg aan de Heuvelring 118, zal eindigen, met vaststelling van het tijdstip van ontruiming, met nevenvorderingen, alsmede gedaagde, verder te noemen: Heineken, te veroordelen in de kosten van het geding.
2.2 Heineken heeft tegen de vordering gemotiveerd verweer gevoerd.
3. De beoordeling
3.1 Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken vast dat:
- [eiser] eigenaar is van de onroerende zaak staande en gelegen aan de Heuvelring 118 te Tilburg, waarin is gevestigd een horecaonderneming, thans genaamd D’n Verket;
- de rechtsvoorganger van [eiser] op 26 september 1980 met Heineken een huurovereenkomst heeft gesloten ter zake bovengenoemd pand voor een periode van 10 jaar, ingaande 1 november 1980;
- partijen op 18 april 1991 een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten ingaande 1 november 1990 en de huurovereenkomst, na verloop van de overeengekomen periode van vijf jaar en twee maal vijf optiejaren, van welke optie Heineken gebruik heeft gemaakt, per 1 november 2005 voor onbepaalde tijd loopt;
- de kantonrechter te Tilburg bij vonnis d.d. 11 april 2002 de huurprijs met ingang van 1 maart 2000 nader heeft vastgesteld op € 23.376,- (exclusief BTW) per jaar;
- [eiser] bij schrijven d.d. 25 mei 2007 de huurovereenkomst per 1 juni 2008 heeft opgezegd, omdat Heineken niet in het door hem bij faxbericht d.d. 15 mei 2007 gedane aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst had toegestemd.
3.2 Aan zijn vordering legt [eiser] ten grondslag dat Heineken niet heeft toegestemd in een redelijk aanbod, als bedoeld in artikel 7:296, vierde lid en onder c, Burgerlijk Wetboek (BW) en hij om deze reden de tussen partijen bestaande huurovereenkomst bij schrijven d.d. 25 mei 2007 per 1 juni 2008 heeft opgezegd. [eiser] stelt zich op het standpunt dat in artikel 7:296, vierde lid en onder c, BW alleen is bepaald dat het aanbod geen wijziging van de huurprijs mag inhouden en dat uit de tekst van de wet noch uit de wetsgeschiedenis volgt dat een redelijk aanbod niet de duur van de huurovereenkomst mag betreffen. Volgens [eiser] heeft, gelet op het arrest Riton-Blitz (HR 15 februari 1963, NJ 1963, 344), als uitgangpunt te gelden dat artikel 7:296, vierde lid en onder c, BW in het voordeel van de verhuurder is geschreven en dat met name zijn belangen dienen te worden beoordeeld en de redelijkheid van het aanbod als begrenzing geldt. Voorts voert [eiser] aan dat hij als belegger, mede gelet op de waarde van het pand, belang heeft bij het sluiten van langdurige huurovereenkomsten, dat Heineken haar investeringen, gezien de duur van de huurovereenkomst, al ruimschoots heeft terugverdiend en dat de positie van de onderhuurder niet wordt aangetast door het gedane aanbod. Ten slotte stelt [eiser] dat hij niet het oogmerk heeft om tot verhoging van de huurprijs te komen en de voorgestelde indexeringsregeling geen onredelijke verzwaring inhoudt, in die zin dat aanvaarding van het aanbod niet van Heineken kan worden gevergd.
3.3 Heineken betwist de stelling van [eiser] dat het door hem gedane aanbod te beschouwen is als een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Naar haar opvatting volgt uit de ter zake toepasselijke bepalingen van huur van bedrijfsruimte welke bescherming de wetgever de huurder heeft willen bieden nadat de oorspronkelijke duur van de overeenkomst is verstreken en de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is voortgezet. Volgens Heineken blijkt op geen enkele wijze uit de wetsgeschiedenis dat het in de bedoeling van de wetgever heeft gelegen om de bepalingen met betrekking tot de duur, de opzegging en de beëindiging van de huurovereenkomst, en de daaruit voortvloeiende rechtspositie van de huurder, teniet te doen door de verhuurder de mogelijkheid te bieden om de huurder via artikel 7:296, vierde lid en onder c, BW te dwingen tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst voor een langere duur. Heineken is ten slotte van opvatting dat de in het aanbod voorgestelde indexeringsregeling uitsluitend tot doel heeft wijziging van de huurprijs en het voorstel reeds om deze reden niet als redelijk aanbod kan worden beschouwd.
3.4 De kantonrechter stelt vast dat tussen partijen in geschil is het antwoord op de vraag of het door [eiser] bij faxbericht d.d. 15 mei 2007 gedane aanbod als redelijk aanbod in de zin van artikel 7:296, vierde lid en onder c, BW is te beschouwen. Het aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde luidt als volgt:”
1. De nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten voor een periode van twee x vijf jaren, ingaande 1 november 2007.
2. De huurprijs wordt jaarlijks, zulks met ingang van 1 november 2007, geïndexeerd overeenkomstig de berekening in artikel 17 van het vigerende huurcontract, met dien verstande dat de zinsnede “vijftig procent van” in dat artikel komt te vervallen. Dat betekent dus dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd.
3. Voor het overige blijven de bepalingen van de thans vigerende huurovereenkomst van kracht.”
3.5 [eiser] heeft gesteld dat aanpassing van de indexeringsregeling niet de eigenlijke beweegreden van [eiser] is om een nieuwe huurovereenkomst met Heineken te sluiten, maar dat zijn aanbod is ingegeven om verandering van de duur van de overeenkomst mogelijk te maken. Nu het aanbod dat is gedaan niet alleen een verhoging van de huurprijs inhoudt, is het niet uitgesloten dat [eiser] een beroep op het bepaalde in artikel 7:296, vierde lid en onder c, BW toekomt. Of de verlangde aanpassing toewijsbaar is hangt ervan af of het verzoek overigens al dan niet als redelijk aan te merken is.
3.6 Voor de beoordeling van de vraag of een aanbod als redelijk in de zin van artikel 7:296, vierde lid en onder c, BW kan worden beschouwd is, blijkens de daarop betrekking hebbende jurisprudentie, van belang dat het aanbod enerzijds moet berusten op een redelijke grondslag en het aanbod anderzijds voor de huurder redelijk moet zijn, in die zin dat toestemming in het voorgestelde aanbod redelijkerwijs van de huurder kan worden verlangd. [eiser] stelt dat zijn aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst is gelegen in het door Heineken onweersproken gestelde feit dat hij er als belegger belang bij heeft om langdurige huurovereenkomsten te sluiten, omdat bij huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd het risico bestaat dat de huurder de huurovereenkomst, met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar, opzegt en er leegstand kan ontstaan, wat van invloed is op de waarde van het betreffende pand. Tegenover dit belang van [eiser] dient beoordeeld te worden of de positie van de huurder door toestemming in het voorgestelde aanbod niet onredelijk wordt verzwaard.
[eiser] heeft ter zitting gesteld dat het voorgestelde aanbod in het belang van Heineken is in die zin dat zij bij beëindiging van de huurovereenkomst met een nieuwe huurder een onderhuurovereenkomst kan sluiten, waarbij andere prijsafspraken gemaakt kunnen worden. Tevens heeft [eiser] benadrukt dat hij Heineken niet als huurder kwijt wil en dat Heineken door acceptatie van het voorgestelde aanbod langdurige zekerheid verkrijgt.
Ter zitting is gebleken dat beide partijen een langdurige overeenkomst met elkaar voor ogen hebben. Partijen verschillen echter van mening over de wijze waarop deze overeenkomst dient te worden voortgezet.
3.7 Hoewel [eiser] meer opzeggingsmogelijkheden heeft bij een huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd loopt en Heineken in die zin minder huurbescherming geniet, is de kantonrechter, alles afwegende, van oordeel dat de positie van Heineken in dit geval door toestemming in het voorgestelde aanbod wel wordt verzwaard, in die zin dat toestemming redelijkerwijs niet van haar kan worden verlangd. Eerstens dient te worden vastgesteld dat er geen directe aanleiding is voor het aanbod in die zin dat er gewijzigde omstandigheden of belangen zijn noch dat een geschil dreigt waarvoor een oplossing gezocht wordt.
Kennelijk wenst [eiser] dat alles bij het oude blijft en wil zij alleen haar rechtspositie versterken. Het voordeel dat zij voor Heineken ziet is geen belang dat Heineken voorstaat. Tevens is duidelijk dat beider voornemen is om de overeenkomst voor onbepaalde tijd te laten voortduren. Voor Heineken is echter het effect dat een overeenkomst voor onbepaalde tijd wordt omgezet in een overeenkomst voor bepaalde tijd(vgl.Gerechtshof ’s-Gravenhage 26 maart 2004, Prg. 2004, 6230).
De kantonrechter overweegt dat Heineken, wanneer zij toestemt in het voorgestelde aanbod, voorts niet langer de vrijheid geniet om de huurovereenkomst op ieder moment, met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar, op te zeggen, waardoor haar positie wordt verzwaard. Heineken heeft ter zitting toegelicht dat zij geconfronteerd kan worden met het risico van leegstand en de financiële consequenties, wanneer dit risico zich verwezenlijkt, beperkter zijn bij een huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd loopt, omdat deze op ieder moment en met inachtneming van de geldende opzegtermijn kan worden opgezegd.
Dit aspect is kennelijk nu juist het punt waar het [eiser] om gaat. Er is in haar belang daartoe echter geen concreet aanhakingspunt geboden anders dan de beweerde algemene waardering als investeringspand. Dit is overigens alleen in algemene termen zo aangevoerd.
Er is aldus geen concrete verwachting of gevaar dat op korte of zelfs enige termijn opzegging te verwachten is terwijl evenmin benadeling te verwachten is in de vorm van de verwachting dat het vinden van een vervangende huurder niet binnen de termijn van een jaar mogelijk zou zijn; partijen zijn het erover eens dat het pand zich bevindt op een toplocatie.
Aldus is er onvoldoende belang bij [eiser] voor de wijziging die zij voorstaat en is door haar geen redelijk aanbod in dit opzicht gedaan, ook als in ogenschouw wordt genomen dat na verloop na tien jaar de bescherming van de huurder afgenomen is en de belangen van de verhuurder meer op de voorgrond kunnen komen staan.
Daarnaast houdt - als hiervoor aangehaald - het voorgestelde aanbod een huurprijsverhoging in, dat wil zeggen dat de huurprijs jaarlijks volledig wordt geïndexeerd (in plaats van de thans geldende 50%), waarvoor Heineken niet op enigerwijze wordt gecompenseerd.
Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat er geen sprake is van een redelijk aanbod in de zin van artikel 7:296, vierde lid en onder c, BW. De vordering zal derhalve worden afgewezen.
4.De kosten
[eiser] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden verwezen in de kosten van het geding aan de zijde van Heineken gevallen.
5. De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
verwijst eiser in de kosten van het geding en veroordeelt die partij tot betaling van deze kosten aan de zijde van gedaagde gevallen welke kosten tot op heden worden begroot op € 300,-, zijnde het salaris van de gemachtigde van gedaagde.
Aldus gewezen door mr. J.M.J. Godrie, kantonrechter te Tilburg, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 januari 2008, in tegenwoordigheid van de griffier.