ECLI:NL:RBBRE:2008:2637

Uitspraak

RECHTBANK BREDA

Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer

Procedurenummer: AWB 07/4971

Uitspraakdatum: 13 augustus 2008

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen

[belanghebbende], wonende te [woonplaats] ,

eiser,

de heffingsambtenaar van de [Gemeente X],

verweerder.

Eiser wordt hierna aangeduid als belanghebbende.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 15 november 2007 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres A] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2007.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 juli 2008 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, alsmede, namens verweerder, [gemachtigden] .

1.Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de vastgestelde waarde tot € 200.000,- en vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 10,12, en wijst de [Gemeente X] aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan belanghebbende moet vergoeden;
gelast dat de [Gemeente X] het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 39,- aan deze vergoedt.

2.Gronden

2.1.

Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum
1 januari 2005 (hierna: de waardepeildatum), voor het tijdvak van 1 januari 2007 tot 1 januari 2008 vastgesteld op € 230.000,-. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen over het jaar 2007 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde gehandhaafd.

2.2.

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit, naar de rechtbank verstaat, een waarde van € 178.500,-. Verweerder concludeert tot verlaging van de waarde tot € 220.000,-.

2.3.

Krachtens artikel 17, eerste lid van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.4.

Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.

2.5.

Verweerder, op wie te dezen de bewijslast rust, onderbouwt de door hem verdedigde waarde van de woning met een door hem overgelegde matrix, opgemaakt op 16 april 2008 door taxateur [Taxateur] , en ter ondersteuning daarvan wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten (hierna: referentieobjecten). De matrix is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als van de referentieobjecten. In de matrix is de waarde van de woning getaxeerd op € 220.000,-.

2.6.

Belanghebbende stelt dat bij de waardering van de woning onvoldoende rekening is gehouden met het waardedrukkend effect dat uitgaat van de concrete plannen van de gemeente om een windmolenpark te plaatsen op minder dan 900 meter afstand van zijn woning. Hij stelt dat dit waardedrukkend effect 15% bedraagt. Tevens heeft belanghebbende ter zitting gesteld dat de dakkapellen en het bijgebouw tot een te hoog bedrag zijn gewaardeerd.

Verweerder stelt dat bij de waardering voldoende rekening is gehouden met genoemd waardedrukkend effect van een windmolenpark nu het referentieobject aan de [Referentie object A] te [Plaats Z] in de nabijheid van een spoorlijn en een snelweg is gelegen en van deze omstandigheid een even groot waardedrukkend effect zou uitgaan als van de plannen om een windmolenpark te plaatsen.

2.7.

Naar het oordeel van de rechtbank maakt verweerder, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met het waardedrukkend effect dat uitgaat van de plannen om een windmolenpark te plaatsen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder geen concreet toetsbare gegevens heeft overgelegd, zoals rapporten van geluidsmetingen, om zijn standpunt te onderbouwen. Anderzijds maakt belanghebbende de door hem voorgestane waardedruk van 15% van de vastgestelde waarde niet aannemelijk, nu ook hij onvoldoende concreet toetsbare gegevens heeft overgelegd en inderdaad een waardedrukkend effect valt te onderkennen van de ligging van het in 2.6 genoemde referentieobject in de nabijheid van een spoorlijn en een snelweg.

2.8.

Belanghebbende, op wie in dit opzicht de bewijslast rust, maakt niet aannemelijk dat de taxateur onvoldoende onafhankelijk is van de opsteller van het verweerschrift en de matrix dan wel dat sprake is van een ongewenste belangenverstrengeling tussen beide organisaties. Hetgeen belanghebbende daartoe heeft aangevoerd is onvoldoende om te twijfelen aan de objectiviteit van de taxateur. De omstandigheden dat beide organisaties op hetzelfde adres zouden zijn gevestigd en dat gegevens van de Kamer van Koophandel zouden laten zien dat beide organisaties hetzelfde bedrijf betreffen, zijn naar het oordeel van de rechtbank geen beletsel om uit te gaan van de juistheid van de taxatie.

2.9.

Voorts stelt belanghebbende dat referentieobjecten schijnbaar beter vergelijkbaar zijn gemaakt door gegevens daarvan in de matrix te wijzigen tussen 20 maart 2008 en 16 april 2008. De rechtbank hecht echter geloof aan de verklaring van verweerder ter zitting dat de matrix na ontvangst van het taxatiebureau wordt gecontroleerd en dat in voorkomende gevallen, op basis van een marktanalyse en/of kennis van de situatie ter plaatse, wijzigingen in de matrix worden voorgesteld.

2.10.

De rechtbank overweegt dat verweerder niet aannemelijk maakt dat de grond bij de woning van belanghebbende in de matrix juist is gewaardeerd. Indien de in de matrix genoemde oppervlakte van 9.940 vierkante meter wordt vermenigvuldigd met de daarin genoemde prijs per vierkante meter van € 17,-, resulteert dit in een waarde van € 168.980,- en niet in de in de matrix genoemde waarde van € 174.773,-. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat dit waarschijnlijk is te wijten aan een afrondingsverschil dat is ontstaan door het gebruikte computerprogramma. De rechtbank acht deze verklaring niet aannemelijk, nu dergelijke afrondingsverschillen in de matrix in het geheel ontbreken bij de referentieobjecten.

2.11.

Voorts is ter zitting vast komen te staan dat de woning van belanghebbende beschikt over twee dubbele dakkapellen, welke door verweerder bij de waardering normaliter als vier dakkapellen worden geteld, terwijl bij de waardering van de woning is uitgegaan van de aanwezigheid van acht dakkapellen.

2.12.

Tot slot acht de rechtbank van belang dat verweerder ter zitting heeft verklaard dat een bijgebouw als garage wordt gewaardeerd indien er een auto in geparkeerd kan worden. Tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, maakt verweerder niet aannemelijk dat in het bijgebouw bij de woning van belanghebbende geparkeerd kan worden. Daaraan doet niet af dat dit bijgebouw een oppervlakte heeft van vier bij zes meter.

2.13.

De rechtbank overweegt dat belanghebbende de door haar voorgestane waarde van € 178.500,- onvoldoende onderbouwt en dat deze waarde de rechtbank te laag voorkomt.
2.14. Na toetsing van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen en met inachtneming van al hetgeen hiervoor is overwogen, met name in 2.7, 2.10, 2.11 en 2.12, is de rechtbank van oordeel dat de waardering van de woning op de waardepeildatum op geen van de door beide partijen voorgestane waarden juist kan worden geacht. Nu in het geding de waarde van de woning niet duidelijk is geworden, bepaalt de rechtbank de waarde op de waardepeildatum in goede justitie op € 200.000,-.

2.15.

Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond verklaard.

2.16.

Artikel 30, tweede lid van de Wet WOZ bepaalt dat, indien de WOZ-beschikking en de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen in één geschrift zijn vastgesteld, het bezwaar tegen de beschikking mede wordt geacht de aanslag te betreffen. Verweerder heeft geen uitspraak gedaan op het bezwaar van belanghebbende tegen de aanslag. De rechtbank gaat om redenen van proceseconomie voorbij aan het door verweerder achterwege laten van de toepassing van artikel 30, vierde lid van de Wet WOZ, nu het bepaalde in artikel 18a van de AWR waarborgt dat de aanslag onroerende-zaakbelastingen moeten worden verminderd indien een lagere waarde voor de Wet WOZ onherroepelijk komt vast te staan.

2.17.

De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De rechtbank stelt deze kosten op de reiskosten voor het bijwonen van de zitting. Deze kosten worden becijferd op basis van het openbaar vervoer tweede klasse op een bedrag van € 10,12.

Deze uitspraak is gedaan op 13 augustus 2008 door mr. V.M. Schotanus, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. I. van Wijk, griffier.

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.