Uitspraak
vonnis
RECHTBANK BREDA
Sector civiel recht
Team handelsrecht
zaaknummer / rolnummer: 181125 / KG ZA 07-582
vonnis in kort geding van 5 november 2007
in de zaak van
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid “VERENIGING VAN HUISEIGENAREN DE SPRANCKELAER”,
gevestigd te Sprang-Capelle, gemeente Waalwijk,
en de navolgende bewoners:
1. [belanghebbende],
allen wonende te Sprang-Capelle, gemeente Waalwijk,
procureur: mr. L.G.M. Delahaije,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
“SPRANCKELAER INFRA B.V.”,
gevestigd te ’s-Hertogenbosch,
advocaat: mr. D.H. Lamers te Eindhoven,
procureur: mr. drs. E.C.M. Wagemakers.
Partijen zullen hierna “de bewoners” en “Infra” genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Partijen zijn op de voet van artikel 255 Rv Pro vrijwillig op elkaars vorderingen verschenen.
1.2. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de conclusie van eis van de bewoners en de namens hen in het geding gebrachte producties,
- de conclusie van eis van Infra en de door hen overgelegde producties,
- de mondelinge behandeling,
- de pleitaantekeningen van mr. Delahaije,
- de pleitaantekeningen van mr. Lamers.
1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. Het geschil.
2.1. De bewoners vorderen als voorlopige voorziening, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad op de minuut en op alle dagen en uren, Infra:
te verbieden om, zolang de in maart 2007 vastgestelde voorschotten en zolang de aankoopkosten van de energie door de betreffende bewoners worden betaald de energie- en wateraansluitingen van de bewoners en de betreffende andere bewoners van de Spranckelaer af te sluiten, en, indien deze door Infra al zouden zijn afgesloten, Infra te gelasten binnen twee uren na betekening van dit vonnis het water, gas en elektriciteit weer aan te sluiten, althans deugdelijk te herstellen, c.a. te doen aansluiten en aangesloten te houden,
En voor het geval afsluiting door derden om welke reden dan ook aan de orde zal zijn of komen:
Infra te bevelen om te gehengen en te gedogen dat de bewoners alle leveringscontracten voor energie en water en de contracten voor ophalen vuil en onderhoud riolering weer zelf op eigen naam zullen kunnen overnemen of zullen mogen afsluiten en met ongestoorde gebruikmaking van de infrastructuur op het park de betreffende doorleveringen en service zal mogen verzorgen, alles op verbeurte aan de bewoners van een dwangsom van euro 10.000,-- voor iedere dag of deel daarvan dat Infra zal nalaten tijdig uitvoering te geven aan het vonnis en voor elke overtreding van de bij het vonnis te geven verbod en/of bevel althans voor elke keer dat gedaagde nalaat aan een van de te geven bevelen of verboden te voldoen, en Infra te veroordelen in de kosten van deze procedure.
2.2. Infra vordert als voorlopige voorziening, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad op de minuut en op alle dagen en uren:
I)te verklaren voor recht:
a. dat de huiseigenaren niet bevrijdend kunnen betalen aan VHS;
b. dat de door Infra gehanteerde rekenmethode voor de “eenheidsprijzen” voor energie een correcte methode is en mag worden gehanteerd in de eindafrekening 1 januari 2007- tot 1 juli 2007 en verder, zoals vastgelegd in de als productie 7 in het geding gebrachte arrest van het Hof Arnhem;
c. dat het Infra toestaat om over te gaan tot afsluiting van gas en elektra van diegene(n) die in strijd met dit vonnis niet binnen zeven dagen na betekening daarvan overgaan tot betaling van hetgeen door Infra wordt gevorderd in de eindafrekening van 3 september 2007;
II) de bewoners en de huiseigenaren te veroordelen:
a. om binnen zeven dagen van dit vonnis over te gaan tot de betaling van de eindafrekening d.d. 3 september 2007;
III) de bewoners te veroordelen:
a. om de door VHS achtergehouden bedragen binnen twee dagen na betekening van dit vonnis te betalen aan Infra;
b. om Infra inzage te geven in de boekhouding en bankafschriften van VHS via een door haar aan te wijzen regeisteraccountant die vast moet stellen welke bedragen VHS heeft ontvangen van de huiseigenaren en welke bedragen zij heeft achtergehouden;
c. om zich per ommegaande te onthouden van het doen van uitlatingen waardoor de huiseigenaren worden weerhouden de door Infra verzonden facturen voor gas, water en elektra onbetaald te laten alsmede zich per ommegaande te onthouden van het oden van onjuiste uitlatingen over Infra aan derden. Dit alles onder verbeurte van een dwangsom ad euro 5.000,-- per overtreding per dag.
IV. de bewoners en de huiseigenaren te veroordelen in de kosten van dit geding.
2.3. Partijen hebben elkaars vorderingen weersproken.
2.4. De voorzieningenrechter zal de vorderingen van de bewoners en van Infra gevoegd behandelen.
3. De beoordeling.
3.1. Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen en de overgelegde producties wordt uitgegaan van de navolgende feiten:
- Arnold van Loon Spranckelaer B.V.( hierna: Van Loon) heeft als projectontwikkelaar het recreatiepark De Spranckelaer te Sprang- Capelle ontwikkeld met de bedoeling dat te verkavelen, bouwkavels te verkopen en daarop woningen ( zgn. chalets en villa’s) te stichten. Inmiddels zijn alle kavels verkocht en bewoond. Nagenoeg alle bewoners wonen permanent in hun woningen.
- Van Loon verzorgde het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke voorzieningen van het park en de doorlevering van energie, gas en water naar de woningen van de bewoners, alsmede de vuilafvoer waarvoor de bewoners maandelijks aan Van Loon een bedrag betaalden.
- Het recreatiepark heeft één aansluiting voor elektra en water en een gastank en geeft de benodigde nutsvoorzieningen via een intern leidingwerk met individuele meters per kavel door aan de bewoners.
- Van Loon had in alle notariële koopaktes van de woningen als slotbepaling opgenomen dat op de eigendomsoverdracht van toepassing is het “Reglement houdende Algemene Bepalingen terzake het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke voorzieningen en de privé-gedeelten, bestaande uit rechten van eigendom van recreatie-villa’s in het Recreatiepark “De Spranckelaer” te Sprang-Capelle (hierna: het reglement), welke bij notariële akte van 22 mei 1996 is vastgesteld en op 24 mei 1996 is ingeschreven bij het kadaster in deel 10371, nummer 24. Voor zover hier van belang luiden de navolgende bepalingen van het reglement als volgt:
“(…)
Artikel 1.
Tot de gemeenschappelijke voorzieningen van het Recreatiepark “De Spranckelaer”, gevestigd te Sprang-Capelle, worden ondermeer gerekend:
a. de recreatieplas;
b. de centrale voorzieningen;
c. de openbare paden, wegen en watergangen.
Artikel 3.
Een eigenaar of gebruiker heeft het genot van de gemeenschappelijke voorzieningen, volgens de bestemming daarvan.
Hij moet daarbij in acht nemen, het reglement dat wordt vastgesteld door de beheerder en mag geen inbreuk maken op het recht van het medegenot van de andere eigenaren of gebruikers.
Schade, schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaren.
Artikel 15.
Tot de schulden en kosten worden gerekend:
a. die welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de
gemeenschappelijke voorzieningen of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;
b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke voorzieningen en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die niet ten laste komen van bepaalde eigenaren
Servicekosten.
Artikel 16.
1. Van de gezamenlijke schulden en kosten genoemd in het vorige artikel, alsmede van een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de kosten verbonden aan het periodiek aanbrengen van noodzakelijke vernieuwingen wordt jaarlijks door de beheerder aan ieder van de eigenaren een bedrag aan servicekosten in rekening gebracht.
De beheerder stelt voor één december van ieder jaar het bedrag aan servicekosten voor ieder komend jaar vast.
Artikel 22.
1. Behoudens het bepaalde in de voorafgaande artikelen kan het gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen nog nader worden geregeld in een huishoudelijk reglement, dat alsdan zal worden vastgesteld door de beheerder en dat kan worden aangevuld of gewijzigd door de beheerder. Voorts is de beheerder gerechtigd de in deze akte opgenomen Algemene Bepalingen aan te vullen, te wijzigen en gedeeltelijk op te heffen.(…)”
- Van Loon is in 2004 gefailleerd. De curator heeft alle overeenkomsten met de toeleveranciers van energie stopgezet. Na het faillissement van Van Loon heeft de Vereniging van Huiseigenaren (hierna: VHS) overeenkomsten gesloten met de toeleveranciers van elektra, water en gas en vuilafvoer. VHS heeft de leveringen van de nutsvoorzieningen en overige diensten op zich genomen die voorheen door Van Loon werden verzorgd. De bewoners betaalden daarvoor maandelijks aan VHS een bedrag aan servicekosten.
- Infra is opvolgend eigenaar van Van Loon.
- De door VHS gesloten afnamecontracten staan op verzoek van Infra vanaf 1 juni 2006 op naam van Infra.
- Voor het leveren van nutsvoorzieningen betalen de bewoners voorschotten aan Infra die zijn gebaseerd op het eerdere verbruik. Daarnaast betalen de bewoners maandelijks een bedrag aan servicekosten aan Infra.
- Bij notariële akte van 23 januari 2007 heeft Infra meergenoemd reglement uit 1996 gewijzigd, waarbij de kosten en schulden die als “servicekosten” aan de bewoners in rekening worden gebracht, zijn uitgebreid ten opzichte van het meergenoemde reglement uit 1996.
- In februari 2007 hebben de bewoners van VHS een eindafrekening ontvangen voor het verbruik van gas, water en elektriciteit, en vuilafvoer in de periode 1 januari 2006 -
30 juni 2006.
- In maart 2007 hebben de bewoners namens Infra een eindafrekening ontvangen voor het energiegebruik en vuilafvoer in de periode 1 juli 2006 - 31 december 2006.
- In september 2007 heeft Infra de bewoners een eindnota toegezonden voor het energiegebruik en vuilafvoer in de periode 1 juli 2006 - 31 december 2006, alsmede een eindnota voor de periode 1 januari 2007 - 30 juni 2007.
- De bewoners weigeren betaling van de in september 2007 toegezonden (gecorrigeerde) eindnota.
3.2. Het spoedeisend belang blijkt uit de aard van de vorderingen en is overigens niet betwist.
De vorderingen van de bewoners
3.3. Centraal in dit kort geding staat de vraag welke (service)kosten de bewoners aan Infra (als voorschotten) dienen te betalen.
Infra heeft bij de (gecorrigeerde) eindafrekening van september 2007 over de periode 1 januari 2007- 30 juni 2007 onder meer aanschaf-, afschrijvings-, beheer- en rentekosten aan de bewoners doorberekend. Uit de in het geding gebrachte stukken begrijpt de rechtbank dat Infra haar bevoegdheid baseert op het reglement van januari 2007. Ofschoon Infra ingevolge artikel 22 van Pro meergenoemd reglement uit 1996 bevoegd was tot wijziging, is de in artikel 22 bepaalde Pro wijzigingsbevoegdheid beperkt tot het gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen en de algemene bepalingen. In voormeld artikel noch anderszins zijn aanknopingspunten te vinden voor de stelling van Infra dat zij bevoegd was om de essentialia van het reglement - waaronder naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter zijn begrepen de bepalingen omtrent de servicekosten - te wijzigen. Gelet op het vorenoverwogene zal de voorzieningenrechter bij de beoordeling van de geschillen het reglement uit 1996 als uitgangspunt hanteren.
3.4. In het reglement van 1996 is in het hiervoor onder 3.1. geciteerde artikel 15 bepaald Pro wat onder de servicekosten dient te worden verstaan. Tussen partijen is niet in geschil dat daaronder ook de kosten voor het onderhoud van en de instandhouding (dus ook vervanging en afschrijving) van de infrastructuur, zoals de wegen, openbare straatverlichting, openbaar groen etc., alsmede het leidingnetwerk voor doorgifte van gas, water, elektra en de riolering, zijn begrepen.
3.5. Naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter bieden voormelde bepalingen uit het reglement en hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd onvoldoende grond om Infra te volgen in haar betoog dat onder de servicekosten mede zijn begrepen aanschaf-, beheer- en rentekosten. De voorzieningenrechter merkt op dat de redeneringen van Infra en de door haar gehanteerde methodiek bedrijfseconomisch van aard zijn. Infra beoogt kennelijk rendement te behalen op de door haar gedane investeringen, doch daarvoor ontbreekt in het tussen partijen geldende reglement iedere grondslag.
3.6. Partijen zijn het erover eens dat de eenheidsprijzen die de leveranciers van de nutsvoorzieningen aan Infra in rekening brengen volledig doorberekend mogen worden. Onweersproken staat vast dat in de periode waarin de bewoners door VHS werden gefaciliteerd,VHS bij het in rekening brengen van de servicekosten aan de bewoners een opslag heeft toegepast ter dekking van kosten voor onder meer het voorverwarmen van gas, reparaties, alsmede als reservering. Gesteld noch gebleken is dat de hoogte van de door VHS gehanteerde servicekosten onredelijk zijn geweest, dan wel anderszins strijdig met het reglement. Voorshands leidt dit tot het oordeel dat de bewoners als voorschotten niet meer verschuldigd dan de door de toeleveranciers van Infra in rekening gebrachte eenheidsprijzen voor de nutsvoorzieningen en vuilafvoer, verhoogd met een opslag voor de kosten zoals hiervoor onder 3.4. genoemd. Ter voorkoming van misvattingen over de hoogte van de servicekosten zal de voorzieningenrechter als voorlopige maatstaf hanteren de bedragen die in de periode van 1 juli 2006 - 31 december 2006 als voorschotten zijn vastgesteld.
3.7. Gelet op het vorenoverwogene zal de voorzieningenrechter op het eerste onderdeel van de vordering van de bewoners als ordemaatregel beslissen dat het Infra verboden wordt om, zolang overeenkomstig de tarieven van de in de periode van 1 juli 2006- 31 december 2006 vastgestelde voorschotten en de aankoopkosten van de energie door de betreffende bewoners wordt betaald, de energie- en wateraansluitingen van de bewoners en de betreffende andere bewoners van de Spranckelaer af te sluiten. Het eerste onderdeel van de vordering van de bewoners zal dienovereenkomstig worden toegewezen, met dien verstande dat de gevorderde dwangsommen zullen worden gemaximeerd.
3.8. Het tweede onderdeel van de vordering van de bewoners zal, bij gebrek aan belang worden afgewezen, nu geen sprake is van een situatie waarbij nutsvoorzieningen zijn afgesloten.
3.9. Terzake de overige gevorderde voorzieningen is de voorzieningenrechter van oordeel dat deze thans feitelijk ongegrond zijn en in ieder geval prematuur worden geacht. Voorzover een situatie van afsluiting door derden aan de orde zal komen, zal die situatie op haar eigen merites beoordeeld dienen te worden. Mitsdien zullen die onderdelen van de gevorderde voorzieningen eveneens worden afgewezen.
De vorderingen van Infra
3.10. Terzake de door Infra sub I gevorderde verklaringen voor recht merkt de voorzieningenrechter op dat deze naar hun aard niet bij wege van een voorlopige voorziening gegeven kunnen worden, zodat Infra in zoverre niet-ontvankelijk is in haar vorderingen. Overigens merkt de voorzieningenrechter ten aanzien van de vordering dat de bewoners niet bevrijdend aan VHS kunnen betalen op dat deze vordering op zichzelf genomen belang ontbeert, nu niet gebleken is van een situatie waarbij Infra heeft ingestemd met betaling aan VHS.
Voorts merkt de voorzieningenrechter op dat de stelling van Infra dat de door haar gehanteerde rekenmethodiek niet ongebruikelijk is en als redelijk te beschouwen is door de bewoners gemotiveerd is betwist. Waar de lezingen van partijen omtrent die stelling haaks op elkaar staan, is in ieder geval nader onderzoek vereist. Een kort gedingprocedure leent zich echter niet voor een dergelijk onderzoek.
In het vorenoverwogene is beslist dat bij de berekening van de door de bewoners verschuldigde servicekosten als uitgangspunt heeft te gelden de betaalde voorschotten in de periode 1 juli 2006 - 31 december 2006. Zulks leidt ertoe dat de vorderingen sub Ic en IIa. reeds (mede) daarom niet voor toewijzing in aanmerking komen.
3.11. De vorderingen sub III dienen te worden afgewezen, nu deze zijn gericht tegen
VHS. Vaststaat dat de bewoners op grond van hun contractuele relatie met Infra verplichtingen hebben jegens Infra en niet VHS. Voor zover Infra meent dat sprake is van niet nakoming van verplichtingen, dient Infra de bewoners daarop rechtstreeks aan te spreken. Ofschoon binnen VHS het merendeel van de bewoners is verenigd, kan slechts van een bemiddelende rol van VHS gesproken worden. Dit brengt mee dat aan vermeende uitlatingen van VHS geen overwegende betekenis toekomt.
3.12. Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
4. De beslissing.
De voorzieningenrechter:
Ten aanzien van de vorderingen van de bewoners
4.1. verbiedt Infra om, zolang overeenkomstig de tarieven van de in de periode van 1 juli 2006 - 31 december 2006 vastgestelde voorschotten en aankoopkosten van de energie door de betreffende bewoners wordt betaald, de energie- en wateraansluitingen van de bewoners en de betreffende andere bewoners van de Spranckelaer af te sluiten;
4.2. bepaalt dat Infra voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij in strijd handelt met het onder 4.1. bepaalde, aan de bewoners een dwangsom van euro 10.000,--zal verbeuren, tot een maximum van euro 100.000,--;
4.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.4. wijst het meer of anders gevorderde af;
Ten aanzien van de vorderingen van Infra
4.5. verklaart Infra niet-ontvankelijk in haar vorderingen sub I;
4.6. wijst de overige vorderingen af;
Ten aanzien van de vorderingen van de bewoners en Infra
4.7. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr Van der Weide, en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. Ganpat op 5 november 2007.