Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector kanton
Locatie Bergen op Zoom
zaak/rolnr.: 430641 CV EXPL 07-631
vonnis d.d. 9 mei 2007
inzake
de stichting Stichting Wonen West Brabant,
gevestigd te Bergen op Zoom,
eiseres,
gemachtigde: Timmermans & Verdult Gerechtsdeurwaarders/Incasso te Bergen op Zoom,
tegen
[gedaagde],
wonende te [adres],
gedaagde, procederend krachtens civiele toevoeging nr. 1DQ1653,
gemachtigde: mr. S.C.M. Asselbergs te Bergen op Zoom.
1. Het verdere verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
1.1 het tussenvonnis van 14 maart 2007 en de in dat tussenvonnis genoemde processtukken;
1.2 de mondelinge behandeling van 10 april 2007, alsmede de door de griffier in dat kader gemaakte aantekeningen en het audiëntieblad van die datum.
De inhoud van deze stukken geldt als hier ingelast.
2. Het geschil
Eiseres vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, het bevel tot ontruiming van het gehuurde, met machtiging om deze eventueel met behulp van de sterke arm der wet te bewerkstelligen, en met veroordeling van gedaagde in de kosten van dit geding.
Gedaagde concludeert bij antwoord en tijdens de mondelinge behandeling tot afwijzing van de vorderingen, althans niet-ontvankelijkverklaring, althans ontzegging hiervan, kosten rechtens.
3. De beoordeling
3.1 Bij voormeld tussenvonnis heeft de kantonrechter partijen uitgenodigd voor een mondelinge behandeling met als doel zich nader door procespartijen te laten informeren en tot het beproeven van een minnelijke regeling. Bij aanvang van de zitting blijkt snel dat een minnelijke regeling niet tot de mogelijkheden behoort. Namens eiseres wordt benadrukt, dat zij wenst vast te houden aan het door haar gevoerde beleid inzake hennepteelt in verhuurde woningen. Eiseres verwijst voorts tijdens de mondelinge behandeling -kortheidshalve- naar wat al bij dagvaarding is aangevoerd. Eiseres acht de stelling van gedaagde, dat zij geen wetenschap had van de aanwezige hennepkwekerij ongeloofwaardig. Ook gedaagde handhaaft tijdens de mondelinge behandeling wat zij bij antwoord al heeft aangevoerd. Gedaagde blijft bij haar stelling, dat zij niets wist van de door haar vriend geëxploiteerde hennepkwekerij. Volgens de gemachtigde van gedaagde is zijn cliënte niet “de slimste” en is zij misleid door haar vriend, die haar verboden had in de betrokken slaapkamer te komen. Ook is recent bij gedaagde gebleken van medische problemen (een ruis op het hart).
Volgens haar vriend had hij in de slaapkamer een foto-ontwikkelruimte ingericht. Gedaagde benadrukt zelf dat hetgeen is voorgevallen nooit meer zal gebeuren. Het feit, dat gedaagde door justitie niet als verdachte is aangemerkt, is volgens haar gemachtigde veelbetekenend voor de wetenschap bij gedaagde. Gedaagde zegt desgevraagd nog niet bezig te zijn geweest met het zoeken van een nieuwe woning. Het gehuurde wordt door haar alleen bewoond en ze wil graag blijven wonen in het gehuurde.
3.2 De kantonrechter gaat uit van de navolgende tussen partijen vaststaande feiten:
? Gedaagde heeft vanaf 11 juni 2002 van eiseres in huur en gebruik een woning, staande en gelegen te [adres];
? De rechten en verplichtingen van partijen zijn vastgelegd in een schriftelijke huurovereenkomst met bijbehorende Algemene Huurvoorwaarden;
? Op of omstreeks 28 juni 2006 heeft de politie een huiszoeking in de woning van gedaagde gedaan, waarbij het vermoeden dat een illegale hennepkwekerij in de woning aanwezig was, werd bevestigd;
? Uit door de politie aan eiseres verstrekte informatie blijkt, dat de politie in een slaap-kamer een hennepkwekerij heeft aangetroffen, waarin 149 hennepplanten gekweekt werden. De kwekerij bestond verder uit een constructie van assimilatielampen, afzuigventilatoren en een koolfilter. De voeding en bewatering van de hennepplanten werd verricht door middel van een tijdklok geprogrammeerd irrigatiesysteem. De benodigde energie werd buiten de energiemeter om illegaal betrokken middels een geïmproviseerde elektrische installatie. Vanuit de betrokken slaapkamer liep een buis naar de badkamer en in de douche stond een waterton;
? Eiseres heeft voorafgaande aan deze procedure aan gedaagde de mogelijkheid geboden om zelf voor opzegging van de onderhavige huurovereenkomst zorg te dragen (producties 3 tot en met 7 bij dagvaarding). Gedaagde heeft van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt, waarna eiseres tot dagvaarden is overgegaan.
3.3 Eiseres baseert haar vorderingen (mede) op bovengenoemde vaststaande feiten en stelt verder, dat gedaagde gelet op bovenstaande in zeer ernstige mate toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiend uit de onderhavige huurovereenkomst. Dit tekortschieten blijkt volgens eiseres uit de navolgende omstandigheden:
? gedaagde heeft in strijd met de bij haar bekende huurvoorwaarden in haar woning hennep gekweekt c.q. toegelaten dat dit gebeurde;
? gedaagde heeft het gehuurde in strijd met de overeengekomen bestemming gebruikt;
? gedaagde heeft door het in de woning aanwezig hebben van een illegale hennepkwekerij in strijd met de algemene huurvoorwaarden stank- en geluidsoverlast veroorzaakt en een gevaarlijke situatie doen ontstaan door de aanwezige illegale elektrische installatie.
Het verweer, dat gedaagde niets wist van de aanwezige hennepkwekerij, vindt eiseres ongeloofwaardig. Eiseres is van mening, dat zij gelet op het ernstige tekortschieten van gedaagde recht en belang heeft om nu in deze procedure de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde te vorderen. Eiseres biedt bewijs aan van haar stellingen.
3.4 Gedaagde bestrijdt, dat zij dusdanig toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar huurverplichtingen, dat dit de toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming zou rechtvaardigen. Gedaagde betwist niet, dat door de politie een hennepkwekerij is aangetroffen in haar woning. Gedaagde benadrukt echter, dat zij absoluut niets wist van deze hennepkwekerij. Gedaagde zegt door haar vriend te zijn misleid/misbruikt. Gedaagde zegt in het verleden te hebben ingestemd met het verzoek van een vriend, de heer [O], om één van haar slaapkamers te mogen gebruiken als donkere kamer (doka) voor het uitoefenen van diens fotohobby. Gedaagde zegt dit ook te hebben verteld aan de politie met als gevolg dat zij niet als verdachte is aangemerkt en ook niet strafrechtelijk vervolgd is. Zij mocht de onderhavige slaapkamer niet betreden i.v.m. de lichtgevoeligheid van fotopapier. Gedaagde zegt verder niets geweten te hebben van het illegaal aftappen van elektriciteit. De aanwezige buis en waterton waren volgens haar geen reden tot argwaan. Gedaagde bestrijdt dat er sprake was van overlast. Haar kan volgens gedaagde niet verweten worden dat in haar woning zaken hebben plaatsgevonden, die niet toegelaten zijn. Voor zover haar al een verwijt kan worden gemaakt, rechtvaardigt dit volgens gedaagde niet de toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming, met alle gevolgen van dien (o.m. de onmogelijkheid om elders een woning te vinden). Ook gedaagde biedt bewijs aan van haar stellingen.
3.5 De kantonrechter merkt allereerst op dat eiseres ter onderbouwing van haar vorderingen spreekt over “het in zeer ernstige mate toerekenbaar tekortschieten” door gedaagde in de nakoming van haar huurverplichtingen. Deze kwalificatie is naar het oordeel van deze kantonrechter niet correct omdat een tekortkoming niet toerekenbaar hoeft te zijn. Op grond van art. 6:265, lid 1 BW geeft iedere tekortkoming aan de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden dan wel in huurzaken ontbinding daarvan te vorderen, tenzij de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming deze ontbinding niet rechtvaardigt. De verwijtbaarheid komt in dit kader dus niet aan de orde. Ook de gradatie “in zeer ernstige mate” is in deze niet van belang. De Hoge Raad (HR 27 november 1998, NJ 1990,17) acht het stellen van eisen aan de mate van de tekortkoming zelfs niet wenselijk. De kantonrechter begrijpt echter, dat eiseres kennelijk met de toevoeging “in zeer ernstige mate” wenst aan te geven, dat de onderhavige tekortkoming niet van geringe betekenis is.
3.6 Vast staat, dat in de door gedaagde van eiseres gehuurde woning een illegale hennep-wekerij is aangetroffen, zoals hierboven nader onder 3.2 omschreven. Dit enkele feit, is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende om te concluderen, dat gedaagde tekort is geschoten in de nakoming van haar huurverplichtingen. Gedaagde handelt hiermee immers in strijd met de haar bekende toepasselijke huurvoorwaarden. Gelet hierop kan eiseres als wederpartij ontbinding vorderen van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst. De vraag rijst echter of de vastgestelde tekortkoming de toewijzing van de gevorderde ontbinding, met haar gevolgen, rechtvaardigt. Het namens gedaagde gestelde en door eiseres ook niet betwiste woonbelang maakt naar het oordeel van de kantonrechter niet, dat daarmee de tekortkoming ineens “van bijzondere aard of geringe betekenis” zou zijn. Wel is dit woonbelang van belang bij de beoordeling of op grond van de vastgestelde tekortkoming de gevorderde juridische ontbinding met haar gevolgen moet worden toegewezen. Hierbij kan naar het oordeel van de kantonrechter aansluiting worden gezocht bij het criterium, zoals omschreven in art. 6:248 lid 2 BW Pro, te weten: “voor zover dit in de geven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn”. Laatstgenoemd artikel noemt de verschillende bronnen waaruit de rechtsgevolgen van de overeenkomst voortvloeien. Naast al genoemde redelijkheid en billijkheid zijn dat de wet en de gewoonte. Eiseres benadrukt in deze procedure haar belang om vast te houden aan door haar expliciet uitgedragen beleid inzake het verbod op hennepteelt in de door haar verhuurde woningen. In dit beleid speelt volgens eiseres eventuele precedentwerking, door bijvoorbeeld af te wijken ten behoeve van gedaagde, een belangrijke rol. Eiseres -zo begrijpt de kantonrechter- vreest, dat zij dan de deur open zou zetten voor allerlei andere bedachte constructies met als doel haar beleid inzake het verbod van hennepteelt en de gevolgen daarvan te ontduiken. Er zou dan sprake zijn van precedenten, die eiseres als verhuurster zelf toestaat en waaraan andere huurders weer rechten zouden kunnen ontlenen. Om die reden houdt eiseres ook tijdens de mondelinge behandeling vast aan de door haar gevorderde ontbinding en ontruiming. De namens eiseres gestelde precedentwerking speelt niet wanneer de rechter, in casu de kantonrechter, zou bepalen dat de gevorderde ontbinding en ontruiming in de onderhavige zaak uiteindelijk toch afgewezen dienen te worden. In dat geval kan ook niet gesproken worden van een precedent op grond waarvan eiseres als woningstichting haar beleid zou moeten aanpassen.
3.7 Namens eiseres is desgevraagd verklaard, dat gedaagde in geval van toewijzing van de vorderingen voorlopig niet in aanmerking komt voor een nieuwe woning bij eiseres. Eiseres kan zich echter inschrijven bij andere woningstichtingen binnen Bergen op Zoom. Het is echter een feit van algemene bekendheid, dat gedaagde, een alleenstaande vrouw, niet snel er in zal slagen vervangende woonruimte te vinden in de voor haar van toepassing zijnde sociale woningsector. Zij zal bij de andere woningstichtingen worden geconfronteerd met wachtlijsten. De gemachtigde van gedaagde spreekt over al genoemde misleiding door een vriend van gedaagde. Hij typeert zijn cliënte ook als “niet de slimste”, die gelet op recente gegevens ook nog medische problemen heeft. Er is geen sprake van achterstand in huurbetalingen. Gelet op bovenstaande is de kantonrechter van oordeel, dat het door gedaagde gestelde woonbelang in deze zaak in redelijkheid zwaarder dient te wegen, dat het belang van eiseres als woningstichting om vast te houden aan het door haar uitgedragen beleid. Kort gezegd is de kantonrechter van oordeel, dat gedaagde als huurster “een tweede kans” verdient om aan te tonen dat de geschetste gang van zaken niet meer opnieuw zal plaatshebben. De kantonrechter zal hierna de vorderingen van eiseres afwijzen.
3.8 Diezelfde omstandigheden maken echter ook dat de kantonrechter de proceskosten in deze zaak zal compenseren in die zin, dat ieder van de partijen de eigen kosten dient te dragen.
4. De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen van eiseres af;
compenseert de proceskosten in dit geding in die zin, dat ieder van de partijen de eigen kosten dient te dragen.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.E.M. Verjans, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van woensdag 9 mei 2007.