Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector kanton
Locatie Bergen op Zoom
zaak/rolnr.: 429025 CV 07-372
vonnis d.d. 25 april 2007
inzake
de publiekrechtelijke rechtspersoon de gemeente Etten-Leur,
kantoorhoudende te Etten-Leur,
eiseres,
gemachtigde: mr. S.E. Schilder Spel, advocaat te Etten-Leur,
tegen:
[gedaagde sub 1]
[gedaagde sub 2],
beiden wonende te [adres],
gedaagden,
gemachtigde: mr. M.P.J. Appelman, advocaat te Lelystad.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘de gemeente Etten-Leur’ en ‘[gedaagden]’, waarbij gedaagden ieder afzonderlijk ook kunnen worden aangeduid als ‘[gedaagde sub 1]’ en ‘[gedaagde sub 2]’.
1. Het verdere verloop van het geding
Dit blijkt uit de volgende processtukken:
a. het tussenvonnis d.d. 28 februari 2007 en de in dat vonnis genoemde stukken;
b. de griffiersaantekeningen van de comparitiezitting van 27 maart 2007, waar namens de gemeente Etten-Leur is verschenen de heer [P.A.B.], beleidsadviseur wonen en de heer [G.A.H.], bouwkundige, bijgestaan door mr. Schilder Spel en waar [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in persoon zijn verschenen, bijgestaan door mr. Appelman.
De inhoud van deze stukken -alsmede van de ten behoeve van de comparitiezitting opgestuurde brief door mr. Schilder Spel d.d. 20 maart 2007, met producties- geldt als hier ingelast.
2. Het geschil
De gemeente Etten-Leur vordert, samengevat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad en na wijziging van eis:
1. de tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreffende de standplaats voor een woonwagen gelegen aan de [adres] te ontbinden c.q. ontbonden te verklaren;
2. gedaagde(n) te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, de voornoemde standplaats c.a., met alle daarop aanwezige personen en goederen, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van de gemeente Etten-Leur, te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan de gemeente Etten-Leur te stellen, zulks met machtiging aan de gemeente Etten-Leur om indien gedaagde(n) aan het in casu gegeven ontruimingsbevel niet voldoen, die ontruiming zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
3. gedaagde(n) te veroordelen tot betaling van een schadebedrag van € 1.910,00;
4. gedaagde(n) te veroordelen in de kosten van dit geding, alsmede de kosten van betekening en executie van dit vonnis.
[gedaagden] hebben zich gemotiveerd tegen de vordering verweerd.
3. De verdere beoordeling
3.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist, dan wel blijkens de niet betwiste inhoud van de producties, wordt van het volgende uitgegaan:
a. [gedaagde sub 1] heeft van de toenmalige gemachtigde van de gemeente, de Woningstichting Etten-Leur, bij schriftelijke huurovereenkomst gedateerd 4 maart 1998 voor onbepaalde tijd gehuurd de woonwagenstandplaats met voorzieningengebouw, gelegen aan de [adres];
b. op deze overeenkomst zijn van toepassing verklaard de algemene voorwaarden woonwagen en standplaats van de gemeente Etten-Leur d.d. 1 september 1992;
c. in de avond en nacht van 29 juli op 30 juli 2006 heeft de politie in een berging op het gehuurde een hennepkwekerij aangetroffen, bestaande uit 192 hennepplanten, assimilatiebelichting, en verdere toebehoren zoals een hydrometer;
d. de betreffende berging is door [gedaagden] opgericht;
e. bij brief van 26 oktober 2006 heeft de gemeente Etten-Leur [gedaagde sub 1] in de gelegenheid gesteld vrijwillig de huurovereenkomst te beëindigen, waarvan [gedaagde sub 1] geen gebruik heeft gemaakt;
f. bij voornoemd schrijven heeft de gemeente Etten-Leur tevens de ontbindingsprocedure aangekondigd.
3.2
De gemeente Etten-Leur baseert haar vordering op de tussen [gedaagde sub 1] en haar gesloten huurovereenkomst. Zij stelt dat [gedaagden] door het inrichten en exploiteren van de hennepkwekerij in het gehuurde toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen ingevolge die huurovereenkomst en dat die tekortkoming dermate ernstig is dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Volgens de gemeente Etten-Leur hebben [gedaagden] zich -door in het gehuurde een hennepkwekerij te exploiteren- niet als goed huurder gedragen. [gedaagden] hebben het gehuurde -gezien de ingerichte hennepkwekerij- ook niet overeenkomstig de daaraan gegeven woonbestemming gebruikt en de kwekerij leverde -mede gezien de door [gedaagden] verrichte aanpassingen aan de electriciteitsvoorziening- een reële kans op voor overlast, (brand)gevaar of beschadiging. Verder zijn de huurders, namens de gemeente Etten-Leur, er herhaaldelijk op gewezen dat het hebben van een hennepkwekerij in het gehuurde door de gemeente niet zal worden geaccepteerd en zal leiden tot een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De gemeente Etten-Leur stelt tevens dat er schade aan het gehuurde is toegebracht. Zij begroot die schade op een bedrag van € 1.910,00, welk bedrag zij van [gedaagden] vordert.
3.3
[gedaagden] erkennen dat er een hennepkwekerij aanwezig was op het gehuurde.
Zij betwisten dat zij ooit het huurdersblad Woonwel hebben ontvangen en zij stellen dat zij er dus nooit op zijn gewezen dat het hebben van een hennepkwekerij zal leiden tot een vordering tot ontbinding en ontruiming van het gehuurde.
Volgens [gedaagden] is er geen sprake geweest van mogelijk gevaar, schade of overlast voor de gemeente Etten-Leur of omwonenden; door hen is ook niet geknoeid met de elektriciteitsmeter. Evenmin is sprake geweest van verloedering van de woonomgeving. Er bestaat dan ook geen aanleiding tot ontbinding van de huurovereenkomst.
[gedaagden] voeren aan dat de bijzondere omstandigheid in deze zaak is dat er sprake is van de huur van een standplaats met berging en sanitair. De woonwagen op de standplaats behoort in eigendom aan [gedaagden], die bij een eventuele ontruiming slechts tegen hoge kosten kan worden verwijderd. Daarbij komt dat er een enorme schaarste is aan standplaatsen en dat [gedaagden] hun woonwagen dus niet ergens anders kunnen plaatsen. Het belang van [gedaagden] om de standplaats te behouden is derhalve groot en weegt niet op tegen het belang van de gemeente. [gedaagden] geven aan dat zij sterk de indruk hebben dat de onderhavige vordering tot ontbinding en ontruiming is ingegeven door de geplande renovatie van het woonwagenkamp.
Met betrekking tot de door de gemeente Etten-Leur gevorderde schade stellen [gedaagde sub 1]ch c.s. zich op het standpunt dat deze er volgens hen niet is.
[gedaagde sub 1]ch c.s. zijn op grond van het bovenstaande van mening dat, mede gelet op de belangenafweging, de vordering van de gemeente Etten-Leur moet worden afgewezen.
3.4
medehuurderschap
De gemeente Etten-Leur heeft de vordering ingesteld tegen [gedaagde sub 2], voor zover zij -op grond van de wet- als medehuurster zou zijn te kwalificeren. Vast staat dat [gedaagde sub 2] als sinds de aanvang van de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] op de betreffende standplaats woonachtig is, doch zij is niet aan te merken als medehuurster van het gehuurde. Immers tussen partijen staat vast dat zij geen contractueel huurster is van de woning en voorts is niet gesteld of gebleken dat [gedaagde sub 2] met [gedaagde sub 1] is gehuwd of dat zij geregistreerde partners zijn, hetgeen volgens artikel 7:266 BW een voorwaarde vormt voor het van rechtswege verkrijgen van het medehuurderschap. Evenmin is gebleken dat door [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] ooit een verzoek of vordering tot medehuurderschap is ingesteld. Dit betekent dat [gedaagde sub 2]
-zoals partijen ook zelf hebben aangegeven- niet kan worden aangemerkt als medehuurster in de zin van de wet en dat zij derhalve ook niet aansprakelijk is of kan worden gesteld voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst, bestaande tussen de gemeente Etten-Leur als verhuurster en [gedaagde sub 1] als huurder. De vordering van de gemeente Etten-Leur voor zover ingesteld tegen [gedaagde sub 2] dient derhalve niet-ontvankelijk te worden verklaard.
3.5
hennepkwekerij en woonbestemming
Tussen partijen staat vast dat op de door [gedaagde sub 1] gehuurde standplaats een hennepkwekerij is aangetroffen bestaande uit 192 planten en dat daarbij de benodigde apparatuur is gebruikt zoals assimilatiebelichting en verdere toebehoren zoals een hydrometer. Gelet alleen al op het aantal aangetroffen planten en de gebruikte voorzieningen, is de kantonrechter van oordeel dat de kweek als bedrijfsmatig moet worden aangemerkt, welk bedrijfsmatig karakter door [gedaagde sub 1] ook niet is betwist. Met de exploitatie van een dergelijke bedrijfsmatige hennepkwekerij heeft [gedaagde sub 1] in strijd gehandeld met zijn verplichting het gehuurde te gebruiken overeenkomstig de woonbestemming die aan het gehuurde ingevolge de huurovereenkomst is gegeven. Bij de bestemming wonen is er weliswaar een zekere ruimte gelaten voor activiteiten die men in de woning redelijkerwijs van bewoners kan verwachten, maar een illegale hennepkwekerij van de omvang zoals die op de door [gedaagde sub 1] gehuurde standplaats is aangetroffen, behoort daar niet toe.
3.6
schuur
Dat de hennepkwekerij zich in een door [gedaagde sub 1] zelf opgerichte schuur bevond, maakt het voorgaande niet anders. De schuur stond immers op de woonwagenstandplaats, die door de gemeente Etten-Leur aan [gedaagde sub 1] was verhuurd en waartoe de gegeven woonbestemming zich uitstrekte. In zoverre maakte de schuur deel uit van het gehuurde en stond de schuur ten dienste van de bewoning van het gehuurde, zodat die schuur niet bedrijfsmatig mocht worden gebruikt.
3.7
gevaar
Aangenomen moet voorts worden dat door de hennepteelt van deze schaalgrootte, door gebruikmaking van warmteafgevende lampen en het daarmee samenhangende grote stroomverbruik, alsmede door de bij de teelt benodigde vochtigheidsgraad, in de schuur van [gedaagde sub 1] en daarmee ook voor de in de directe omgeving, een verhoogd risico voor brand- en waterschade is ontstaan. [gedaagde sub 1] heeft door het exploiteren van de hennepkwekerij willens en wetens de mogelijkheid geschapen dat de gemeente Etten-Leur en/of derden daarvan nadeel zouden ondervinden. Niet relevant is of dat dreigend nadeel zich heeft gerealiseerd. Kern is, dat [gedaagde sub 1] een gevaarlijk bedrijfje op het gehuurde had, waarvoor het hem ter beschikking gestelde gehuurde niet is bestemd. Dat in dit geval de voor de hennepkwekerij benodigde stroom niet illegaal is afgetapt doet niets af aan voormelde gevaarzetting en/of andere nadelige effecten van de hennepteelt. Een illegale stroomaftap had enkel die gevaarzetting te meer bevestigd.
3.8
tekortkoming
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde sub 1] zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde niet als goed huurder heeft gedragen. De in de schuur ontplooide hennepkwekerij levert een tekortkoming op als bedoeld in artikel 6:265 BW, welk tekortschieten aan [gedaagde sub 1] kan worden toegerekend. Gelet op de aard van de huurovereenkomst kan de tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van [gedaagde sub 1] jegens de gemeente Etten-Leur, over de periode dat de hennepkwekerij bestond, ook niet meer ongedaan worden gemaakt. Dat [gedaagde sub 1] stelt spijt te hebben van zijn handelen en dat een herhaling van het gebeuren uitgesloten is, maakt het voorgaande niet anders. Ook de stelling van [gedaagde sub 1] dat hij nog maar net met de hennepteelt was gestart, maakt niet dat er geen sprake zou zijn van voornoemde tekortkoming. Iedere tekortkoming van een partij geeft de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk door de rechter te laten ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Naar het oordeel van de kantonrechter doet zich -gelet op het vooroverwogene- geen van de beide uitzonderingsgevallen voor: de tekortkoming is wezenlijk en niet bijzonder van aard, terwijl zij evenmin van geringe betekenis is. Daarbij komt nog het volgende.
3.9
belangen gemeente Etten-Leur
De gemeente Etten-Leur heeft ook een gerechtvaardigd belang bij ontbinding van de huurovereenkomst, gelegen in het voorkomen van brandgevaar, voorkomen van schade aan het gehuurde en overlast voor de omwonenden, daaronder begrepen het voorkomen van een negatieve uitstraling op de directe woonomgeving. Dat er volgens [gedaagde sub 1] geen sprake is geweest van een gevaarzettende situatie, neemt niet weg dat [gedaagde sub 1] wel een verhoogd risico op gevaar heeft geschapen. Het is van algemene bekendheid dat verhuurders als de gemeente Etten-Leur juist vanwege (alle) voornoemde risico’s de hennepteelt wensen tegen te gaan. Voorts moet worden aangenomen dat van bedrijfsmatige hennepteelt, welke teelt op meerdere standplaatsen op het woonwagenkamp van [gedaagde sub 1] plaatsvond, gemakkelijk een negatieve invloed uitgaat op de woonomgeving. Mede in het belang van woonwagenbewoners die niets met hennepteelt te maken (willen) hebben, is het te begrijpen dat de gemeente hennepkweek, ook op de door haar verhuurde standplaatsen, niet tolereert. De omstandigheid dat [gedaagde sub 1] stelt niet op de hoogte te zijn geweest van de consequenties -te weten ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde- ten aanzien van de aangetroffen hennepkwekerij, staat aan de ontbinding niet in de weg. Ook zonder waarschuwing moet het immers duidelijk zijn dat de exploitatie van een hennepkwekerij een tekortkoming oplevert in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
3.1
belangen [gedaagde sub 1]
[gedaagde sub 1] stelt zich op het standpunt dat het verwijderen van de aan hem in eigendom toebehorende woonwagen van de standplaats slechts tegen hoge kosten kan geschieden en dat er voorts een enorme schaarste is aan standplaatsen. De kantonrechter onderkent dat [gedaagde sub 1] een groot belang heeft bij het voortzetten van de huurovereenkomst en dat de gevolgen van een ontbinding van die overeenkomst gepaard gaande met een ontruiming van het gehuurde voor hem groot kunnen zijn, doch de belangen van [gedaagde sub 1] zijn uiteindelijk van onvoldoende gewicht om de toewijzing van de vordering tegen te houden. [gedaagde sub 1] had zich hiervan immers rekenschap kunnen geven voordat er werd overgegaan tot het kweken van hennep, met alle mogelijke risico’s van dien. De consequenties van zijn handelen kan hij nu niet afwentelen op de gemeente Etten-Leur. Er is ook niet gebleken dat [gedaagde sub 1] na ontruiming van de standplaats in het geheel niet meer kan beschikken over woonruimte: [gedaagde sub 1] heeft -net zoals ieder ander- immers de mogelijkheid om zich tot de woningverhuur te wenden.
Derhalve is niet gebleken van zeer bijzondere (woon)omstandigheden die ertoe zouden moeten leiden dat een juridische ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, niet zou kunnen worden toegewezen.
3.11
gelijkheidsbeginsel
[gedaagde sub 1] geeft nog aan dat er in totaal vijf hennepkwekerijen op het woonwagenkamp zijn ontmanteld. In vier gevallen is door de gemeente Etten-Leur aangekondigd dat er een ontbindings- en ontruimingsprocedure zal volgen en in één geval zijn geen maatregelen aangekondigd. Volgens [gedaagde sub 1] staat die ene woonwagen gunstig in verband met de door de gemeente Etten-Leur geplande herinrichting van het kamp. Voor zover [gedaagde sub 1] met dit verweer een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel, geldt dat iedere zaak op zijn eigen merites dient te worden beoordeeld. Zonder uitgebreide nadere onderbouwing door [gedaagde sub 1]
-welke ontbreekt- kan hieromtrent door de kantonrechter geen uitspraak worden gedaan.
3.12
ontbinding/ontuiming
De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal derhalve -gezien al het vooroverwogene- worden toegewezen. Hierbij zal de ontruimingstermijn worden bepaald op 4 weken gelet op de gevolgen die het verwijderen van de woonwagen van de standplaats met zich mee kan brengen.
3.13
herinrichting woonwagenkamp
[gedaagde sub 1] heeft nog aangevoerd dat hij sterk de indruk heeft dat de onderhavige vordering tot ontbinding en ontruiming is ingegeven door de geplande renovatie van het woonwagenkamp. Uit het hiervoor overwogene blijkt dat de gevorderde ontbinding en ontruiming, op grond van de geconstateerde tekortkoming van [gedaagde sub 1] in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, toewijsbaar zijn. Bij zijn beoordeling heeft de kantonrechter de geplande renovatie van het woonwagenkamp -als niet ter zake doend- buiten beschouwing gelaten.
3.14
schade
Ten aanzien van de gevorderde schadevergoeding wordt als volgt overwogen. Wat er van een mogelijke schade aan het gehuurde ook zij, [gedaagde sub 1] heeft tot het einde van de huurovereenkomst de gelegenheid om eventuele schade zelf te herstellen. Nu thans niet is vast te stellen of de gemeente Etten-Leur in de toekomst inderdaad enige schade zal leiden zoals door haar gevorderd, zal zij ten aanzien van dit onderdeel van de vordering niet-ontvankelijk worden verklaard. Dit laat onverlet dat [gedaagde sub 1] bij het einde van de huurovereenkomst dient te voldoen aan zijn verplichtingen ten aanzien van de oplevering van het gehuurde.
3.15
proceskosten
Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde sub 1] worden veroordeeld in de kosten van de procedure, aan de zijde van de gemeente Etten-Leur gevallen. De gevorderde kostenveroordeling voor betekening en executie van dit vonnis zal worden afgewezen, nu het hier gaat om toekomstige kosten waarvan bovendien thans nog niet duidelijk is of, en zo ja in hoeverre, deze zullen worden gemaakt.
4. De beslissing
De kantonrechter:
- verklaart de vordering voor zover ingesteld tegen [gedaagde sub 2], niet ontvankelijk;
- ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de standplaats voor een woonwagen gelegen aan de [adres];
- veroordeelt [gedaagde sub 1] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis genoemde standplaats met alle zich daarop aanwezige personen en goederen, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van de gemeente Etten-Leur, te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan de gemeente Etten-Leur te stellen;
- machtigt de gemeente Etten-Leur om in geval van weigering of nalatigheid van [gedaagde sub 1] aan deze ontruiming te voldoen, deze zelf en op kosten van [gedaagde sub 1] te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van politie en justitie;
- verklaart de gemeente Etten-Leur niet-ontvankelijk ten aanzien van de door haar gevorderde schadevergoeding, zoals weergegeven onder 2.3;
- veroordeelt [gedaagde sub 1] in de kosten van deze procedure aan de zijde van de gemeente Etten-Leur gevallen en tot op heden begroot op € 580,31, waaronder begrepen € 300,00 als salaris voor de gemachtigde van de gemeente Etten-Leur;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.E.M. Verjans, en in het openbaar uitgesproken op woensdag 25 april 2007.