Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector kanton
Locatie [adres]
zaak/rolnrs.: 386925 CV EXPL 06-1216
395177 CV EXPL 06-2670
vonnis bij vervroeging d.d. 20 december 2006
in de zaak met zaak-/rolnummer:
386925 CV EXPL 06-1216 van:
[X],
wonende te [adres],
eiser in de hoofdzaak / verweerder in het incident,
hierna te noemen: “[X]”,
gemachtigde: mr. C.P. Liesker, advocaat te Eindhoven,
tegen
de naamloze vennootschap BAVARIA N.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te 5737 RV Lieshout, aan het adres De Stater 1,
gedaagde in de hoofdzaak / eiseres in het incident,
hierna te noemen: “Bavaria”,
gemachtigde: mr. W.M.P.A. Sleegers, advocaat te Lieshout,
in de zaak met zaak-/rolnummer:
395177 CV EXPL 06-2670 van:
de naamloze vennootschap BAVARIA N.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te 5737 RV Lieshout, aan het adres De Stater 1,
eiseres in de hoofdzaak / verweerster in het incident / alsmede verweerster in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: “Bavaria”,
gemachtigde: mr. W.M.P.A. Sleegers, advocaat te Lieshout,
tegen
[Y], laatstelijk wonend te [adres],
gedaagde in de hoofdzaak / verweerders in het incident / alsmede eisers in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: “[Y]”,
gemachtigde: mr. L.J. van Langevelde, advocaat te Bergen op Zoom,
en
de besloten vennootschap [Z].,
gevestigd en kantoorhoudende te Bergen op Zoom,
eiseres in het incident / eiseres in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: “[Z]”,
gemachtigde: mr. L.J. van Langevelde, advocaat te Bergen op Zoom.
1. Het verdere verloop van de gedingen
In alle zaken:
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
1.1 het tussenvonnis van 1 november 2006 en de in dat tussenvonnis genoemde processtukken;
1.2 de mondelinge behandeling van 6 december 2006 en de in dat kader door de griffier gemaakte aantekeningen, alsmede het audiëntieblad van die datum waaruit blijkt dat de gevoegde zaken opnieuw zijn verwezen voor vonnis.
De inhoud van deze stukken geldt als hier ingelast.
2. De verdere beoordeling
In alle zaken:
2.1 Bij tussenvonnis van 1 november 2006 heeft de kantonrechter alle partijen uitgenodigd voor een mondelinge behandeling teneinde zich nader door partijen te laten informeren over onder meer de mogelijkheid tot doorverwijzing voor mediation. Voorts zou de mondelinge behandeling worden benut tot het beproeven van een minnelijke regeling.
2.2 Tijdens de mondelinge behandeling van 6 december 2006 bleek minimaal één van de betrokken procespartijen geen heil te zien in mediation zodat deze mogelijkheid van geschillenbeslechting afvalt. Voor doorverwijzing is immers de toestemming van alle partijen vereist.
2.3 Ook een minnelijke regeling bleek niet tot de mogelijkheden te behoren. In het verleden is tussen partijen wel onderhandeld over de door [X] aan resp. huurders/onderhuur-ders geboden mogelijkheid om het gehuurde te kopen. Uiteindelijk heeft [X] ook met de feitelijke exploitanten van het gehuurde, zijnde [huurders], geen overeenstemming kunnen bereiken over de hoogte van de verkoop-/koopprijs.
2.4 Na een onderbreking van de mondelinge behandeling hebben zowel [X] als ook Bavaria de primaire resp. subsidiaire grondslag, te weten: dat de bedrijfsvoering niet is geweest, zoals een goed huurder betaamt (art. 7:296 lid 1 sub a BW Pro), die zij aan hun vorderingen ten grondslag leggen, ingetrokken. De kantonrechter heeft deze wijzingen van eis ter zitting toegestaan. Dit mede gelet op het feit, dat de aanwezige wederpartijen zich niet hebben verzet tegen deze eiswijziging. In de zaak met rolnummer 06-1216 handhaaft [X] derhalve alleen haar subsidiaire grondslag. [X] zegt in dat verband, dat hij de huurovereenkomst met Bavaria heeft opgezegd op de opzeggingsgrond van artikel 7:296 lid 3 BW Pro (zijnde de door de wet voorgeschreven belangenafweging). Bavaria heeft in de zaak met rolnummer 06-2670 primair gesteld, dat zij genoodzaakt is de onderhuur-overeenkomst met [Y] op te zeggen omdat de pandeigenaar [X] de hoofdhuurrelatie heeft opgezegd. Haar aanvankelijk subsidiaire grondslag heeft Bavaria ingetrokken. Blijft over de aanvankelijk meer subsidiaire grondslag waarbij (ook) Bavaria zegt haar onderhuurovereenkomst met [Y] op te zeggen op de opzeggingsgrond van art. 7:296 lid 3 BW Pro (de belangenafweging). Namens [Y] en namens [Z] worden de gevoerde verweren tijdens de mondelinge behandeling -kort gezegd- gehandhaafd. Namens [Z] wordt ook nadrukkelijk verwezen naar haar procedure met Starlight (rolnummer 06-4313), waarin zij wordt geconfronteerd met een vordering van ongeveer € 81.000,00 van de zijde van Starlight in geval van beëindiging van de onderhuur-overeenkomst. Dit is ook de directe aanleiding van het instellen van de voorwaardelijke reconventionele vordering tegen Bavaria.
2.5 Tijdens de mondelinge behandelingen blijken alle betrokken partijen kennis te dragen van de inhoud van artikel 306 van Pro boek 7 BW. Dit artikel bepaalt welke gevolgen het beëindigen van de hoofdhuur (na toewijzing van een beëindigingsvordering van de verhuurder) heeft voor de onderhuur(der) van de betrokken bedrijfsruimte. Lid 1 van dit artikel bepaalt, dat een onderhuurovereenkomst van bedrijfsruimte eindigt op het door de rechter op vordering van de hoofdverhuurder overeenkomstig artikel 296 lid 5 vastgestelde Pro tijdstip van ontruiming. Op grond van lid 2 is de hoofdhuurder die onvoldoende waakt voor de belangen van de onderhuurder verplicht diens schade te vergoeden.
2.6 Artikel 296, lid 3 van boek 7 BW luidt als volgt: “Indien de opzegging is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens artikel 292 lid 2 is Pro verlengd, kan de rechter de vordering toewijzen, op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, bij verlenging van de overeenkomst. De rechter wijst de vordering in elk geval af indien de huurder, bij een redelijke afweging van voormelde belangen van hem en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderver-huurd, tegen de voormelde belangen van de verhuurder, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt.”
Niet dan wel onvoldoende is weersproken, dat de hoofdverhuur-/huurrelatie tussen [X] en Bavaria op 1 augustus 2007 vijftien jaar heeft gehuurd. Vast staat verder, dat [X] zijn opzegging aan Bavaria heeft gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens artikel 7:292 lid 2 BW Pro is verlengd. In zoverre kan de kantonrechter daarom overgaan tot de in de wet bedoelde belangenafweging. Immers niet gesteld of gebleken is, dat sprake is van een van de in de wet bedoelde vier verplichte toewijzingsgronden. De wet spreekt over een redelijke belangenafweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huur tegen de belangen van de huurder (en van de onderhuurder(s) bij verlenging van de huur. Namens [X] wordt terecht aangevoerd, dat Bavaria als hoofdhuurster geen aanspraak kan maken op eeuwig durende huurrechten. [X] stelt verder in dit kader, dat hij voornemens is om op het tijdstip dat de huurovereenkomst is beëindigd de litigieuze onroerende zaak te verkopen, vrij van huur of enig ander gebruiksrecht. [X] zegt hierbij een eminent financieel belang te hebben. [X] voert verder aan, dat hij uitsluitend in geval van vervreemding vrij van huur een marktconforme koopprijs kan verkrijgen. In dat verband stelt [X] vast, dat de vige-rende jaarhuurprijs van € 11.261,64 (exclusief BTW) van het gehuurde in geen verhouding staat tot de door hem -na huurbeëindiging- te verkrijgen koopprijs bij vervreemding (zijnde een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van € 215.000,00). [X] benadrukt verder, dat hij zowel Bavaria (als ook de overige onderhuurders) in de gelegenheid heeft gesteld om het gehuurde in eigendom te verwerven. Bavaria heeft in reactie op de opzegging door [X] en ook in het kader van deze procedure (rolnummer 06-1216) doen blijken, dat zij enkel vanwege haar verplichtingen jegens haar onderhuurder niet kan instemmen met de opzegging door [X] omdat zij anders zelf schadeplichtig wordt jegens haar onderhuurders. Bavaria erkent ook tijdens de mondelinge behandeling, dat zij geen direct “bierbelang” heeft bij voortzetting van de hoofdhuurovereenkomst met [X]. De vraag rijst welke relevante belangen aan de zijde van de onderhuurders van Bavaria meegenomen dienen te worden in de onderhavige belangenafweging?
2.7 De kantonrechter merkt allereerst nog op, dat het door [Y] en [Z] gevoerde verweer, dat van een situatie als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW Pro geen sprake is, nu in hun relatie tot Bavaria geen verlenging van de huurovereenkomst in de zin van art. 7:292 lid 2 BW Pro heeft plaatsgevonden, geen hout snijdt. Afspraken inzake (kortere) huurter-mijnen tussen onderhuurders kunnen in dat verband niet worden tegengeworpen aan [X]. Deze afspraken regarderen [X] immers niet. Zij zijn in elk geval geen beletsel voor de belangenafweging in de hoofdhuurrelatie tussen [X] en Bavaria.
2.8 Namens [Y] worden geen (directe) belangen gesteld bij voortduring van de huurovereenkomst anders dan dat ook zij moeten waken voor de belangen van Starlight, bestaande uit de voortzetting van haar onderneming in het gehuurde. Namens [Z] wordt voorts aangevoerd, dat zij belang heeft bij voortduring van de mogelijkheid tot plaatsing van speelautomaten in het gehuurde. In het kader van hun procedure met Bavaria onderschrijven [Y] en [Z] de belangen van Starlight. Starlight heeft volgens hen bij het aangaan van de (onder)huurovereenkomst tussen [Z] en Starlight aangegeven, dat zij een flink bedrag heeft geïnvesteerd in het gehuurde. Deze investering is volgens Starlight pas na de eerste vijf jaar huur terugverdiend. Dit zou betekenen, dat Starlight pas daarna winst zou gaan maken. Starlight huurt thans korter dan vijf jaar. Wanneer de huurovereenkomst tussentijds wordt opgezegd is Starlight haar geld kwijt en zou er voorts voor de beide vennoten van Starlight en voor één vast personeelslid geen werk meer zijn, aldus volgens [Z] en [Y] de belangen aan de zijde van Starlight. Volgens [Y] en Centerpont hebben noch de pandeigenaar [X] noch Bavaria een voldoende zwaarwegend belang tot beëindiging van de huurovereenkomst aannemelijk gemaakt. Bavaria behartigt volgens [Z] en [Y] onvoldoen-de de belangen van haar onderhuurders. Bavaria betwist dit.
2.9 De kantonrechter is van oordeel, dat een redelijke belangenafweging met zich meebrengt, dat het namens [X] aangevoerde belang om na beëindiging van de huurovereenkomst het gehuurde vrij van huur en overige lasten te kunnen verkopen niet zwaarder dient te wegen dan het verdere niet weersproken belang van [Z] om haar speelautomaten te plaatsen in het gehuurde en met name het gestelde belang van de feitelijke exploitanten van het gehuurde (Starlight) om haar onderneming in het gehuurde te kunnen voortzetten.
2.10 In de zaak met rolnummer 06-1216 zal de kantonrechter de vordering van [X] afwijzen. [X] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding, waaronder begrepen de kosten van het incident tot voeging van zaken.
2.11 In de zaak met rolnummer 06-2670 zal de kantonrechter (ook) de vordering van Bavaria afwijzen. De door Bavaria gestelde primaire grondslag is niet aan de orde terwijl in de belangenafweging tussen enerzijds de belangen aan de zijde van Bavaria en anderzijds de belangen aan de zijde van [Y] en [Z] de belangen aan de zijde van [Z] en met name de belangen van de onderhuurder van [Z] (zijnde Starlight) laatstgenoemde belangen zwaarder dienen te wegen dan die van Bavaria. Bavaria zal verder in deze procedure als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding, waaronder begrepen de kosten van het incident tot voeging door [Z] aan de zijde van [Y].
2.12 Gelet op bovenstaande behoeft op de voorwaardelijke reconventionele vordering van [Z] en [Y] geen beslissing te worden gegeven.
3. De beslissing
De kantonrechter:
in de zaak met rolnummer 06-1216:
wijst de vordering van [X] af;
veroordeelt [X] in de kosten van dit geding aan de zijde van Bavaria gevallen en tot op heden begroot op € 750,00 (zijnde het gemachtigdensalaris), waaronder mede begrepen de kosten van het incident tot voeging;
in de zaak met rolnummer 06-2670:
wijst de vordering van Bavaria af;
veroordeelt Bavaria in de kosten van dit geding aan de zijde van [Y] en [Z] gevallen en tot op heden begroot op € 750,00 (zijnde het gemachtigdensalaris), waaronder mede begrepen de kosten van het incident tot voeging;
verklaart het vonnis wat betreft de kostenveroordeling in deze zaak uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.E.M. Verjans, kantonrechter, en bij vervroeging uitgesproken op de openbare terechtzitting van woensdag 20 december 2006, in tegenwoordigheid van de griffier.