Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector Kanton – locatie Bergen op Zoom
VONNIS
in de zaak van:
de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting
WONINGSTICHTING ARAMIS rechtsopvolgster onder algemene titel van de STICHTING WSJ BEHEER, gevestigd te Roosendaal,
eiseres,
gemachtigde: mr. A.P.E. de Brouwer te Roosendaal,
tegen:
1. [gedaagde 1], en
2. [gedaagde 2], beiden wonende te Roosendaal, aan het adres
[adres],
gedaagden,
gemachtigde: mr. J. de Roo te Roosendaal.
1. Het verloop van het geding.
Dit blijkt uit de navolgende processtukken:
-het exploot van dagvaarding van 22 november 2004, met producties;
-de conclusie van antwoord;
-de conclusie van repliek, met producties;
-de conclusie van dupliek, met productie;
-de akte van de zijde van eiseres, houdende uitlaten productie.
2. Het geschil.
Eiseres vordert bij vonnis, voor zover rechtens mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a.te ontbinden, althans ontbonden te verklaren de huurovereenkomst tussen haar en gedaagden betreffende de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te Roosendaal, als gesloten tussen haar en gedaagden op of omstreeks 10 juli 2001;
b.gedaagden, te veroordelen om binnen 48 uur na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, althans binnen een zodanige termijn als de kantonrechter zal vermenen te behoren, de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te Roosendaal met overgifte van de sleutels aan haar, met al het hunne en de hunnen te ontruimen en ontruimd te houden, met machtiging van haar om, indien gedaagden aan dit vonnis geen of geen behoorlijk gevolg zullen geven, de ontruiming zelf, op kosten van gedaagden, te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
alles met veroordeling van gedaagden in de kosten van het geding en deze kostenveroordeling eveneens uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Gedaagden concluderen tot het bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, niet-ontvankelijk verklaren van eiseres in haar vordering, althans afwijzing hiervan, met veroordeling van eiseres in de proceskosten.
3. De beoordeling.
3.1.
De kantonrechter gaat uit van de navolgende tussen partijen vaststaande feiten:
?Gedaagden huren sinds 1 juli 2001 van eiseres de woning staande en gelegen aan de [adres] te Roosendaal;
?De tussen partijen gesloten schriftelijke huurovereenkomst woonruimte, alsmede de daarvan een deel uitmakende algemene informatie en huurreglement zijn als productie 1 aan de onderhavige dagvaarding gehecht;
?In artikel 4.2 van het huurreglement is bepaald dat de huurder de woning als goed huurder in overeenstemming met de daaraan gegeven bestemming van woonruimte dient te gebruiken. Eenzelfde verplichting vloeit voort uit artikelen 7: 213 en 7: 214 BW.
?Bij een op 20 april 2004 (ktr.leest: 20 juli 2004) door het drugsoverlastbestrijdingsteam Courage van de politie Midden en West Brabant gehouden inval in de woning gelegen aan de [adres] te Roosendaal is geconstateerd dat gedaagden in de van eiseres gehuurde woning hennepplanten kweekten (productie 2 bij dagvaarding);
? Door genoemd drugsoverlastbestrijdingsteam zijn de navolgende zaken inbeslaggenomen:
-113 oogstrijpe hennepplanten met een gemiddelde hoogte tussen de 80 en 90 centimeter;
-10 daglichtvervangende assimilatielampen met trafo's van 600 watt;
-1 koolstoffilter;
-1 afzuigventilator;
-2 dompelpompen;
-1 irrigatiesysteem;
-1 ventilator;
-1 hygrothermometer;
-1 fancontroller;
-3 tijdklokken;
-vijverfolie;
?Door genoemd drugsoverlastbestrijdingsteam is voorts geconstateerd dat door gedaagden, althans in hun opdracht, een illegale aftakking van de kWh-meter was geïnstalleerd en dat er sprake was van verbreking van de verzegeling van Essent apparatuur en er tevens sprake was van diefstal van energie van Essent ten bedrage van € 2.207,19.
3.2.
Eiseres baseert haar vordering op voornoemde vaststaande feiten en stelt zich verder op het standpunt, dat gedaagden ernstig toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun huurverplichtingen. Eiseres stelt verder, dat zij als beleid hanteert, dat indien er in een van haar gehuurde woning een hennepkwekerij wordt aangetroffen de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde geïndiceerd is. Dit klemt volgens eiseres temeer aangezien de reeds genoemde aangetroffen hoeveelheid apparatuur, de combinatie van vocht en elektriciteit een gevaarlijke situatie oplevert met een hoog risico van brand en/of lekkage. Voorts stelt eiseres vast, dat er door gedaagden illegaal stroom is afgetapt. Nu blijkt dat gedaagden veel schulden hebben, bestaat volgens eiseres een groot risico dat gedaagden opnieuw een hennepkwekerij in de van haar gehuurde woning zullen opzetten. Eiseres wijst er verder op, dat zij bij brief van 29 juli 2004 (productie 3 bij dagvaarding) gedaagden heeft aangeschre-ven waarbij zij haar voornemen om te komen tot beëindiging van de huurovereenkomst aan gedaagden bekend heeft gemaakt. Eiseres zegt daarbij gedaagden in overweging te hebben gegeven om de huur-overeenkomst zelf op te zeggen. Eiseres stelt vast, dat gedaagden bij brief van een advocaat van 12 augustus 2004 betwisten, dat er sprake zou zijn van toerekenbare tekortkoming in de nakoming van hun huurverplichtingen. Eiseres meent, dat aan deze betwisting van de zijde van gedaagden voorbij dient te worden gegaan. Gelet op wat door genoemd drugsoverlastbestrijdingsteam is aangetroffen, kan volgens eiseres niet gesproken worden van teelt voor eigen gebruik en van activiteiten met een
hobbymatig karakter maar is er sprake en van bedrijfsmatig handelen. Als gevolg van het handelen van gedaagden was volgens eiseres sprake van een verhoogd risico van brand- en waterschade ontstaan. Ook voor de in de directe omgeving van het gehuurde pand aanwezige andere panden. Eiseres stelt verder vast, dat de door gedaagde (sub 2) ontplooide activiteiten op zichzelf al een strafbaar feit opleverde. Als productie 5 bij dagvaarding legt eiseres een kopie van het strafvonnis van de rechtbank Breda van 21 september 2004 over. Op grond van het vorenstaande is eiseres daarmee van mening, dat haar vorderingen voor toewijzing gereed liggen. Bij repliek handhaaft eiseres onverkort haar stellingen. Eiseres denkt een gerechtvaardigd belang te hebben bij de toewijzing van haar vorderingen. Het feit, dat zij de grootste woningstichting in Roosendaal is, staat volgens eiseres niet aan toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming in de weg. Eiseres biedt bewijs aan van haar stellingen, in het bijzonder door het horen van getuigen.
3.3.
Gedaagden betwisten bij antwoord en bij dupliek, dat zij als huurders ernstig tekort zijn geschoten in de nakoming van hun huurverplichtingen. Gedaagden betwisten verder dat het gehuurde niet werd gebruikt in overeenstemming met de bestemming van het gehuurde. Het kweken van hennepplanten in de gegeven beperkte omvang betekende volgens gedaagden niet dat de woning niet in overeenstemming met de bestemming van woonruimte werd gebruikt. Gedaagden benadrukken hierbij, dat het bij het gehuurde gaat om een eengezinswoning bestaande uit twee verdiepingen. Op de tweede verdieping zijn drie slaapkamers en een badkamer aanwezig. De hennep is volgens gedaagden aangetroffen in de kleinste slaapkamer. De gehele benedenverdieping, de overloop, twee van de drie slaapkamers en de badkamer op de eerste verdieping, zijn volgens gedaagden steeds in gebruik geweest als woning. Het gehuurde is volgens gedaagden nimmer aan de woonbestemming onttrokken geweest. Gedaagden betwisten verder, dat zij het gehuurde zodanig hebben gebruikt, dat daardoor brandgevaar en/of lekkage is ontstaan, dan wel een verhoogd risico daarop. Het gehuurde is volgens gedaagden nimmer beschadigd. Naar de me-ning van gedaagden is voor de vraag of er sprake is van tekortschieten in de nakoming van de huurover-eenkomst bepalend of er daadwerkelijk gevaar voor brand- en waterschade is ontstaan. Dat er een verhoogd risico zou zijn ontstaan is volgens gedaagden niet voldoende. Gedaagden betwisten dat zij zullen recidiveren. De vervolging en de bestraffing van gedaagde sub 2 heeft hen volgens gedaagden doen inzien, dat met thuisteelt geen gewin is te behalen. Gedaagden menen voorts, dat de éénmalige misstap niet rechtvaardigt, dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, mede gelet op de zwaarwegende huurbelangen van gedaagden en hun kinderen. Nu eiseres nagenoeg alle (sociale) woningbouw in de omgeving van Roosendaal beheert, zal het hen volgens gedaagden met aan zekerheid grenzende waar-schijnlijkheid niet lukken om een vergelijkbare huurruimte te vinden in de omgeving van Roosendaal. Dit heeft volgens gedaagden niet alleen gevolgen voor hen als huurders maar ook voor hun kinderen die in Roosendaal naar school gaan. Gedaagden erkennen een hoge schuld te hebben. Zij zijn echter nu bezig om deze af te lossen. Bij dupliek handhaven gedaagden verder kortgezegd hun stellingen. Ook gedaagden bieden bewijs aan van hun stellingen.
3.4.
Gedaagden hebben niet betwist, hetgeen eiseres heeft gesteld met betrekking tot hetgeen door het genoemde drugsoverlastbestrijdingsteam is aangetroffen bij de inval in de door gedaagden gehuurde woning op 20 juli 2004. De kantonrechter heeft om die reden deze feiten en/of omstandigheden als vaststaand aangenomen. Anders dan gedaagden is de kantonrechter met eiseres van oordeel, dat de door of namens gedaagden opgezette hennepkwekerij een bedrijfsmatig karakter had en geen hobbymatig karakter. De erkenning van gedaagden, dat zij met de opbrengst hun schulden wensten af te lossen, verdraagt zich ook niet met de stelling van gedaagden dat het zou gaan om teelt voor eigen gebruik. Gelet op de aangetroffen zaken was er naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een professio-neel opgezette hennepkwekerij. Dat deze zich (grotendeels) bevond in de kleinste slaapkamer van het gehuurde, doet daar niet aan af. Gedaagde sub 2 is inmiddels ter zake ook strafrechtelijk veroordeeld door de politierechter. Gedaagden hebben ook niet betwist, dat illegaal stroom werd afgetapt. Met eiseres is de kantonrechter van oordeel, dat de aangetroffen apparatuur, de combinatie van vocht en elektriciteit bij de kweek, in het gehuurde, zijnde een woonhuis, een gevaarlijke situatie oplevert met een verhoogd risico van brand en/of lekkage. Gedaagden hebben door bovengenoemd handelen zich “niet als goed huurder” gedragen. Gedaagden betwisten, dat zij het gehuurde niet zouden hebben gebruikt in overeen-
stemming met de bestemming van het gehuurde. Gedaagden zien bij hun verweer echter over het hoofd, dat zij in elk geval een gedeelte van het gehuurde aan haar bestemming hebben onttrokken. Ook al ging het hierbij om de kleinste slaapkamer.
3.5.
Gedaagden zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun huurverplichtingen. Ingevolge artikel 7:231 BW geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid om ten overstaan van de rechter de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De in de wet bedoelde beide uitzonderingsgevallen doen zich volgens de kantonrechter echter niet voor. De tekortko-ming van gedaagden is wezenlijk, niet van bijzondere aard, terwijl zij evenmin van geringe betekenis is. Dat gedaagden hun fout erkennen en om een tweede kans vragen, maakt deze tekortkoming niet ongedaan.
3.6.
Eiseres heeft een gerechtvaardigd belang bij de ontbinding van de onderhavige huurovereenkomst, gelegen in het voorkomen van brandgevaar, voorkomen van schade aan het gehuurde en overlast van de omwonenden, daaronder begrepen het voorkomen van een negatieve uitstraling op de directe woonom-geving. Deze belangen zijn naar het oordeel van de kantonrechter groter dan de namens gedaagden gestelde huurdersbelangen. Gedaagden wisten, althans hadden moeten weten, dat hun hierboven beschre-ven handelen, niet alleen in strijd was met het strafrecht (Opiumwet) maar ook met het huurrecht en de gesloten huurovereenkomst. Gedaagden hadden voorafgaande aan dit handelen moeten stilstaan bij de mogelijke gevolgen van hun handelen. Ook de mogelijke gevolgen voor hun kinderen. De vordering tot ontbinding en ontruiming zal hierna worden toegewezen. Hierbij wordt de ontruimingstermijn op twee weken bepaald teneinde gedaagden enige tijd extra te gunnen om zich voor te bereiden op ontruiming.
3.7.
Gedaagden zullen als de volledig in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
4. De beslissing.
De kantonrechter:
-ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreffende de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te Roosendaal met ingang van de dag na heden;
-veroordeelt gedaagden om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de genoemde onroerende zaak met al het hunne en de hunnen te ontruimen en ontruimd te houden en deze met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van eiseres te stellen;
-machtigt eiseres om in het geval gedaagden geen of geen behoorlijk gevolg geven aan deze ontruiming, de ontruiming zelf en op kosten van gedaagden te bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
-veroordeelt gedaagden, hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van deze procedure aan de zijde van eiseres gevallen en tot op heden begroot op € 455,78, waaronder begrepen een bedrag van € 270,00 voor salaris van de gemachtigde van eiseres;
-verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
-wijst het meer of anders door eiseres gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.E.M. Verjans, kantonrechter, en bij vervroeging uitge-sproken ter openbare terechtzitting van woensdag 25 mei 2005 in tegenwoordigheid van de griffier.