Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector Kanton – locatie Bergen op Zoom
VONNIS
in de zaak van:
de stichting WONINGSTICHTING ARAMIS,
rechtsopvolgster onder algemene titel van de stichting WSJ Beheer,
gevestigd te Roosendaal,
e i s e r e s ,
gemachtigde: gerechtsdeurwaarder J.K.M. Vissers te Roosendaal,
tegen:
1. [gedaagde 1]
2. [gedaagde 2],
beiden wonende te Roosendaal aan de [adres],
g e d a a g d e n ,
gemachtigde: mr. J. de Roo.
Partijen zullen hierna ‘Aramis’ en ‘[gedaagden].’ worden genoemd, terwijl gedaagde sub 1 ook afzonderlijk kan worden aangeduid als [gedaagde 1].
1. Het verloop van het geding
Dit blijkt uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 17 september 2004, met producties;
- de conclusie van antwoord, met een productie;
- de conclusie van repliek, met producties;
- de conclusie van dupliek.
2. Het geschil
Aramis vordert -kort gezegd- bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
1. ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de woning met aanhorigheden, staande en gelegen te Roosendaal, aan de [adres];
2. veroordeling van [gedaagden]. om binnen twee weken na betekening van dit vonnis genoemde woning te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen van Aramis, met machtiging aan Aramis om ingeval van weigering of nalatigheid van [gedaagden]. aan die ontruiming te voldoen, deze zelf en op kosten van [gedaagden]. te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van politie en justitie;
3. veroordeling van [gedaagden]. tot betaling van een schade /gebruiksvergoeding van € 217,77 voor elke maand of gedeelte daarvan, dat [gedaagden]. vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst in gebreke blijft voormelde woning te ontruimen;
4. veroordeling van [gedaagden]. in de kosten van de procedure.
[gedaagden]. heeft verweer gevoerd.
04-5579
3. De beoordeling
3.1.
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist, danwel op grond van de niet bestreden inhoud van de producties, het volgende vast:
a. [gedaagden]. huurt van Aramis de woning met aanhorigheden staande en gelegen te Roosendaal aan de [adres], een en ander op de voorwaarden als vermeld in de onderhandse akte;
b. bij een inval van de politie op 27 juni 2004 is er in de betreffende woning een hennepkwekerij aangetroffen;
c. Aramis heeft getracht onderling met [gedaagden]. tot een beëindiging van de huurovereenkomst te komen, doch [gedaagden]. wenst hiertoe niet over te gaan.
3.2.
Aramis grondt haar vordering op een tekortkoming in de nakoming van de op [gedaagden]. rustende verplichtingen om zich als goed huurder te gedragen. Door een hennepkwekerij in het gehuurde in te richten heeft [gedaagden]. de woning tevens niet overeenkomstig de bestemming gebruikt. Volgens Aramis heeft door de handelwijze van [gedaagden]. gevaar voor waterschade en kortsluiting en daarmee voor brand bestaan. Nu [gedaagden]. kennelijk niet van plan is de kweek van hennep te stoppen, zal genoemd gevaar opnieuw ontstaan. Tevens stelt Aramis dat tenminste een gedeelte van de hennep vanuit commercieel oogpunt is geteeld zodat er sprake was van bedrijfsmatige teelt. Het voorgaande levert volgens Aramis een dusdanige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is.
3.3.
[gedaagden]. heeft aangevoerd dat zij slechts 25 hennepplanten op een gedeelte van de zolder heeft gekweekt en dat er derhalve sprake was van een hennepkwekerij van zeer beperkte omvang. [gedaagde 1] -die lijdt aan een inoperabele/terminale vorm van leverkanker- voert aan dat zij dagelijks hennep nodig heeft om de pijn te bestrijden en dat de gekweekte hennepplanten alleen dienden voor eigen gebruik. Volgens haar is het gehuurde nimmer beschadigd en is er ook geen sprake geweest van overlast danwel gevaar. Bovendien is het gehuurde volgens haar op geen enkel moment aan haar woonbestemming onttrokken geweest. [gedaagden]. betwist dat zij niet voornemens is de kweek te stoppen, zoals Aramis heeft gesteld. [gedaagden]. is van mening dat er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zou rechtvaardigen.
3.4.
Vooropgesteld zij dat het gestelde in de dagvaarding erg summier is. Het is uit de producties die bij de dagvaarding zijn gevoegd en uit de conclusie van repliek dat afgeleid kan worden om wat voor soort hennepkwekerij het heeft gehandeld. Uit het procesverbaal dat door de politie in dat kader is opgesteld blijkt dat er 58 kweekbakken en 885 gram hennep zijn aangetroffen, en dat er onder meer 5 assimilatielampen, 1 dompelpomp en 2 ventilatoren zijn ontmanteld. Planten waren er op het moment van de politie-inval niet aanwezig. Voorts geeft Aramis bij conclusie van repliek aan dat zij aanneemt dat [gedaagde 1] afhankelijk is van hennep voor pijnbestrijding.
3.5.
In de onderhavige woning van drie verdiepingen is slechts een gedeelte van de zolder gebruikt voor het telen van hennepplanten. Gezien het relatief kleine aantal planten dat maximaal in de kwekerij aanwezig zou kunnen zijn (58 stuks), kan zonder nadere toelichting -welke door Aramis onvoldoende is gegeven- niet worden gesteld dat [gedaagden]. de woning niet als woonbestemming is blijven gebruiken. Daar komt bij dat er geen sprake is van het illegaal aftappen van stroom en dat niet is komen vast te staan dat [gedaagden]. schade aan de woning hebben toegebracht. Dat Aramis in dat kader stelt dat zij niet de mogelijkheid heeft gehad om vast te stellen of er schade is aangebracht, komt -nu zij verhuurder/eigenaar is van de woning-
04-5579
voor haar rekening en risico. Evenmin is gebleken dat er sprake is geweest van overlast. Dit volgt niet zonder meer uit het feit -zoals Aramis stelt- dat zij één anonieme melding betreffende de hennepkwekerij heeft ontvangen. Een nadere toelichting terzake van de zijde van Aramis ontbreekt.
3.6.
[gedaagde 1] heeft gemotiveerd aangegeven dat zij veel, dat wil zeggen 20 à 30 gram hennep per dag, gebruikt voor pijnbestrijding. De medicinale hennep welke via legale wegen is te verkrijgen, is naar de mening van [gedaagde 1] kwalitatief minder dan zelf geteelde hennep en bovendien duurder. Zij heeft thuisteelt verkozen boven het bezoeken van coffeeshops. Aramis heeft onvoldoende gemotiveerd onderbouwd waarom zij ervan uit mocht gaan dat [gedaagden]. tenminste een gedeelte van de hennep uit commercieel oogpunt heeft geteeld. Dit kan niet zonder meer worden afgeleid uit een mededeling van de officier van justitie in de krant waarvan de verslaggever opmerkt dat de officier ‘schamperend’ opmerkt dat mevrouw voor eigen gebruik dan wel stevig moet doorroken. In het artikel wordt namelijk gesproken over 58 aangetroffen hennepplanten. Hennepplanten zijn er echter bij de politie-inval niet aangetroffen; er zijn ‘slechts’ 58 kweekbakken aangetroffen. Over het aantal planten dat er daadwerkelijk gekweekt is, verschillen partijen van mening en is thans onvoldoende komen vast te staan. Gezien het voorgaande kan niet gezegd worden dat er sprake is geweest van bedrijfsmatige teelt.
3.7.
Het is vaak zo dat er bij hennepteelt, door gebruikmaking van warmteafgevende lampen en het daarmee samenhangende grote stroomverbruik, alsmede door de bij de teelt benodigde vochtigheidsgraad een verhoogd risico voor brand- en waterschade ontstaat. Juist vanwege dit risico gaan verhuurders als Aramis er in zijn algemeenheid toe over om de hennepteelt in hun huurwoningen hard aan te pakken. Echter de verhuurder dient daarbij voldoende gemotiveerd te onderbouwen waaruit het gevaarzettend karakter in het concrete geval bestaat. Dat de kwekerij niet door deskundigen is aangelegd -zoals Aramis stelt- brengt op zichzelf niet mee dat er sprake is van gevaarzetting. De kantonrechter constateert dat Aramis geen concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld die het gevaarzettend karakter onderbouwen.
3.8.
Uit het voorgaande volgt dat niet is gebleken dat [gedaagden]. dermate ernstig tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen als huurder, dat een ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd. Aan een belangenafweging wordt derhalve niet meer toegekomen. De vorderingen van Aramis zullen dan ook worden afgewezen. De kantonrechter heeft hierbij uitdrukkelijk rekening gehouden met de bijzondere omstandigheden van het geval en met de toezegging van [gedaagden]. die erop neer komt dat zij de thuisteelt niet wederom zal oppakken.
3.9.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal Aramis worden veroordeeld in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagden]. gevallen.
4. De beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt Aramis in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagden]. gevallen en tot op heden begroot op € 270,00 als salaris voor de gemachtigde van [gedaagden]..
Dit vonnis is gewezen door mr. J.G. Bruns, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 januari 2005, in tegenwoordigheid van de griffier.