Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector Kanton – locatie Bergen op Zoom
VONNIS
in de zaak van:
de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting
ARAMIS,
gevestigd en kantoorhoudende te Roosendaal,
e i s e r e s ,
gemachtigde: mr. E. van der Kolk, advocaat te [woonplaats],
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] aan de [adres],
g e d a a g d e ,
gemachtigde: mr. E.R. Moes, advocaat te Bergen op Zoom.
Partijen zullen hierna ‘Aramis’ en ‘[gedaagde]’ worden genoemd.
1. Het verloop van het geding
Dit blijkt uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 8 juli 2004, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de conclusie van repliek, met producties;
- de conclusie van dupliek, met producties;
- de akte uitlaten producties.
2. Het geschil
Aramis vordert -kort gezegd- bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
1. ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [woonplaats];
2. [gedaagde] te veroordelen om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis, de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] met overgifte van de sleutels aan Aramis, met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden, met machtiging van Aramis om, indien gedaagde hieraan geen (behoorlijk) gevolg zal geven, de ontruiming zelf, op kosten van [gedaagde] te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie.
3. veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd.
3. De beoordeling
3.1.
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist, danwel op grond van de niet bestreden inhoud van de producties, het volgende vast:
a. [gedaagde] huurt van Aramis sinds 28 augustus 2002 -onder toepassing van de algemene huurvoorwaarden- de woning staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres];
b. bij een inval van de politie op 6 maart 2004 is er op de zolder van de betreffende woning een hennepkwekerij aangetroffen met ongeveer 115 oogstrijpe hennepplanten;
c. naast voornoemde planten zijn bij deze inval de volgende zaken in beslag genomen: 18 daglichtvervangende assimilatielampen met 18 trafo’s van 400 Watt, 1 dompelpomp van 200 Watt, 2 koolstoffilters, 2 afzuig- en toevoerventilatoren van 1.300 Watt, 1 hygrothermometer, 2 kachels, 1 schakelkast, 1 tijdklok;
d. Aramis heeft getracht onderling met [gedaagde] tot een beëindiging van de huurovereenkomst te komen, doch [gedaagde] wenst hiertoe niet over te gaan.
3.2.
Aramis grondt haar vordering op een tekortkoming in de nakoming van de op [gedaagde] rustende verplichtingen om zich als goed huurder te gedragen. Door een professionele hennepkwekerij in het gehuurde te exploiteren heeft [gedaagde] de woning tevens niet overeenkomstig de bestemming gebruikt. De aangetroffen hoeveelheid apparatuur, de combinatie van vocht en elektriciteit levert volgens Aramis een gevaarlijke situatie op met een hoog risico van brand en/of lekkage. Bovendien stelt Aramis dat er illegaal stroom is afgetapt. Het voorgaande levert volgens Aramis een dusdanige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is.
3.3.
[gedaagde] heeft betwist dat hij ernstig toerekenbaar tekort zou zijn geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst c.q. de wet. Mocht zulks wel het geval zijn, dan rechtvaardigt volgens hem een dergelijke overtreding niet dat de huurovereenkomst wordt ontbonden met daaraan gekoppeld ontruiming van de woning. [gedaagde] doet hierbij een beroep op het gelijkheidsbeginsel en hij geeft ook aan dat in de rechtspraak onduidelijk is waar de grens wordt gelegd tussen het kweken van hennepplanten en een daaraan gekoppelde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [gedaagde] geeft aan een fout te hebben gemaakt door hennepplanten te gaan kweken, doch hij zag zich -gezien zijn financiële problemen- hiertoe genoodzaakt. [gedaagde] betwist dat er sprake is van een bedrijfsmatig gebruik van het gehuurde, aangezien het een eenmalige oogst betrof. Daarnaast betwist hij dat hij illegaal stroom zou hebben afgetapt en dat de kwekerij een gevaarlijke situatie zou hebben opgeleverd, gezien de professionele manier waarop de kwekerij was ingericht. [gedaagde] heeft zijn excuses aan Aramis aangeboden en om een tweede kans gevraagd, onder meer met het oog op zijn gezinssituatie. Tot slot heeft hij ‘steunbetuigingen’ van buurtbewoners overgelegd.
3.4.
Aramis heeft onweersproken gesteld dat [gedaagde] een substantieel deel van zijn woning heeft gebruikt voor het kweken van de hennepplanten, zijnde de zolder. Tussen partijen staat voorts vast dat het hierbij ging om 115 planten en dat de kwekerij professioneel was ingericht. Uit het feit dat [gedaagde] heeft aangegeven dat de oogst niet voor eigen gebruik was, in samenhang met de professionele inrichting van de kwekerij bestaande uit 115 planten, volgt dat er sprake is van een bedrijfsmatig karakter van de kwekerij. Dat [gedaagde] slechts eenmalig wilde oogsten -zoals hij zelf stelt- doet aan het voorgaande niet af. Bij de bestemming wonen is er weliswaar een zekere ruimte gelaten voor activiteiten die men in de woonruimte redelijkerwijs van bewoners kan verwachten, maar een illegale hennepkwekerij van de omvang zoals die bij [gedaagde] is aangetroffen, behoort daar niet toe.
3.5.
Aangenomen moet voorts worden dat door de hennepteelt van deze schaalgrootte, door gebruikmaking van warmteafgevende lampen en het daarmee samenhangende grote stroomverbruik, alsmede door de bij de teelt benodigde vochtigheidsgraad, in het pand van [gedaagde] en daarmee ook voor de in de directe omgeving van
dat pand aanwezige andere panden, een verhoogd risico voor brand- en waterschade is ontstaan. Dat volgens [gedaagde] de elektriciteit op professionele wijze is aangelegd, brengt niet met zich mee dat voormeld risico wordt opgeheven. [gedaagde] heeft door het exploiteren van de hennepkwekerij willens en wetens de mogelijkheid geschapen dat Aramis en/of derden daarvan nadeel zouden ondervinden. Niet relevant is of dat dreigend nadeel zich heeft gerealiseerd. Of er al dan niet illegaal stroom is afgetapt kan hierbij -gezien de betwisting door [gedaagde]- in het midden blijven.
Dat in de tussen partijen geldende huurovereenkomst geen expliciet verbod op het telen van hennep staat opgenomen, brengt niet met zich mee dat Aramis het telen van hennep in door haar verhuurde woningen zou toestaan. Het is immers van algemene bekendheid dat verhuurders als Aramis vanwege voornoemde risico’s de hennepteelt in hun woningen tegen wensen te gaan. Niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde] niet op de hoogte was van dit standpunt van Aramis.
Kern is, dat [gedaagde] een gevaarlijk bedrijfje aan huis had, waarvoor de hem ter beschikking gestelde woning niet is bestemd.
3.6.
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde niet als goed huurder heeft gedragen. Ook al is aan [gedaagde] door de politierechter een geheel voorwaardelijke gevangenisstraf opgelegd, de door hem ontplooide activiteiten leveren op zichzelf een tekortkoming op als bedoeld in artikel 6:265 BW, welk tekortschieten aan hem kan worden toegerekend. Ingevolge dat artikel juncto 7:231 BW geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk door de rechter te laten ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Naar het oordeel van de kantonrechter doet zich geen van de beide uitzonderingsgevallen voor: de tekortkoming is wezenlijk en niet bijzonder van aard, terwijl zij evenmin van geringe betekenis is. Dat [gedaagde] zijn fout heeft erkend en om een tweede kans heeft verzocht, brengt niet met zich mee dat de daaraan voorafgaande (gevaarscheppende) tekortkoming wordt opgeheven.
3.7.
Aramis heeft ook een gerechtvaardigd belang bij ontbinding van de huurovereenkomst, gelegen in het voorkomen van brandgevaar, voorkomen van schade aan het gehuurde en overlast voor de omwonenden, daaronder begrepen het voorkomen van een negatieve uitstraling op de directe woonomgeving. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal derhalve worden toegewezen. Hierbij wordt de ontruimingstermijn bepaald op twee weken teneinde [gedaagde] enige tijd te gunnen zich voor te bereiden op de ontruiming. Het beroep van [gedaagde] op de belangen van zijn gezinssituatie en de overgelegde steunbetuigingen van een aantal buurtbewoners, zijn niet dusdanig zwaarwegend dat zij aan het voorgaande in de weg staan.
3.8.
Iedere zaak dient op zijn eigen merites te worden beoordeeld. Zonder uitgebreide nadere onderbouwing van het gelijkheidbeginsel door [gedaagde] -welke ontbreekt- kan hieromtrent door de kantonrechter geen uitspraak worden gedaan.
3.9.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] worden veroordeeld in de kosten van de procedure, aan de zijde van Aramis gevallen.
4. De beslissing
De kantonrechter:
- ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning met aanhorigheden, staande en gelegen te [woonplaats], aan de [adres];
- veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis genoemde woning met al de zijnen en het zijne te verlaten en te ontruimen en deze met afgifte der sleutels ter vrije en algehele beschikking van Aramis te stellen;
- machtigt Aramis om in geval van weigering of nalatigheid van [gedaagde] aan deze ontruiming te voldoen, deze zelf en op kosten van [gedaagde] te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van politie en justitie;
- veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure aan de zijde van Aramis gevallen en tot op heden begroot op € 464,11, waaronder begrepen € 270,00 als salaris voor de gemachtigde van Aramis;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.E.M. Verjans, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 december 2004, in tegenwoordigheid van de griffier.