Uitspraak
102213 / HA ZA 01-2009 RECHTBANK BREDA
26 februari 2003 Sector Handelsrecht
Meervoudige Kamer
V O N N I S
in de zaak van:
de openbare rechtspersoon GEMEENTE TILBURG,
zetelende te Tilburg,
e i s e r e s in conventie bij dagvaarding van
22 oktober 2001,
v e r w e e r s t e r in reconventie,
procureur: mr. A.J. Coppelmans,
tegen:
de besloten vennootschap
VERMEER BEDRIJVEN B.V.,
gevestigd te Tilburg,
g e d a a g d e in conventie,
e i s e r e s in reconventie,
procureur: mr. N.C.M. Koch.
1. Het verloop van het geding.
Dit blijkt uit de navolgende processtukken:
- de dagvaarding;
- de conclusie van eis, tevens houdende akte verzoek overlegging (12) producties;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende conclusie van eis in reconventie, met 25 producties;
- de conclusie van repliek in conventie, tevens van antwoord in reconventie, met de producties 26.1 tot en met 29;
- de conclusie van dupliek in conventie, tevens van repliek in reconventie, met de producties 27 tot en met 29;
- de conclusie van dupliek in reconventie, met de producties 30 en 31;
- het audiëntieblad van de terechtzitting van 10 september 2002, waaruit blijkt dat de raadslieden van beide partijen hun zaak hebben bepleit;
- de akte aan de zijde van gedaagde, genomen bij gelegenheid van de voornoemde terechtzitting, met 3 ongenummerde producties.
Partijen worden hierna tevens aangeduid als 'de Gemeente' en 'Vermeer'.
2. Het geschil.
In conventie vordert de Gemeente dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. primair: verklaart voor recht dat de overeenkomst tussen partijen d.d. juni 2000 met ingang van 2 juli 2001 dan wel op een nader te bepalen tijdstip buitengerechtelijk is ontbonden, en bepaalt dat het de Gemeente vrijstaat om het onroerend goed aan de Theseusstraat te verkopen en te leveren aan een derde;
subsidiair: ontbindt de overeenkomst tussen partijen d.d. juni 2000 en bepaalt dat het de Gemeente vrijstaat om het onroerend goed aan de Theseusstraat te Tilburg aan een derde te verkopen en te leveren met ingang van de datum van het vonnis;
2. Vermeer veroordeelt om aan de Gemeente tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van fl. 85.620,45, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 juli 2001 dan wel vanaf een ander tijdstip, tot aan de dag der algehele betaling;
3. Vermeer veroordeelt om aan de Gemeente tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van fl. 992,82 (incl. BTW) vanaf 2 juli 2001 tot aan de datum waarop de ontbinding van de overeenkomst onherroepelijk is geworden, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 2 juli 2001 tot aan de dag der algehele voldoening;
4. Vermeer veroordeelt om de bouwgrond aan de Theseusstraat te Tilburg (perceel J kadastraal bekend sectie F nummers 4028 gedeeltelijk, 4029 gedeeltelijk en 4731 gedeeltelijk) binnen 2 dagen na betekening van dit vonnis leeg en ontruimd (zonder goederen), geëgaliseerd en in ordentelijke staat aan de Gemeente ter beschikking te stellen;
op straffe van een dwangsom van fl. 10.000,-- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat Vermeer twee dagen na de betekening van het vonnis hiermee in gebreke blijft met een maximum van fl. 100.000,-- en onder de bepaling dat de Gemeente vervolgens, indien Vermeer in gebreke blijft met volledige voldoening van het hiervoor bepaalde, gerechtigd is het hiervoor bepaalde zelf te bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie of andere derden, op kosten van Vermeer, met gelasting aan Vermeer deze kosten op vertoon van de benodigde bescheiden waarin deze kosten gespecificeerd worden opgegeven aan de Gemeente te voldoen;
5. Vermeer veroordeelt in de proceskosten.
In reconventie vordert Vermeer dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
1. de Gemeente veroordeelt om binnen 8 dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan de levering aan Vermeer van het perceel aan de Theseusstraat te Tilburg (perceel J kadastraal bekend sectie F nummers 4028 gedeeltelijk, 4029 gedeeltelijk en 4731 gedeeltelijk), en bepaalt dat, indien de Gemeente in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, het vonnis in de plaats treedt van de door de Gemeente te verrichten rechtshandelingen, althans een vertegenwoordiger aanwijst die de door de Gemeente te verrichten rechtshandeling namens haar zal verrichten;
2. de Gemeente veroordeelt om aan Vermeer tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een schadevergoeding op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 juli 2001 dan wel vanaf een ander tijdstip, tot aan de dag der algehele betaling;
3. subsidiair, voor het geval de rechtbank voor recht verklaart dat de overeenkomst van juni 2000 met ingang van 2 juli 2001 dan wel op een nader tijdstip buitengerechtelijk is ontbonden, de Gemeente veroordeelt om aan Vermeer tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een schadevergoeding op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 juli 2001 dan wel vanaf een ander tijdstip, tot aan de dag der algehele betaling;
4. de Gemeente veroordeelt in de proceskosten.
Partijen weerspreken over en weer elkaars vordering.
3. De beoordeling.
In conventie en in reconventie
3.1 Vanwege hun nauwe samenhang worden de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk behandeld.
3.2 Tussen partijen staan de volgende feiten vast.
a. Vermeer heeft in 1998 op verzoek van de Gemeente afgezien van aankoop van een perceel op bedrijventerrein Vossenberg-Noord aan de Minosstraat te Tilburg. Indutil heeft aan Vermeer bij brief van 16 juli 1998 bericht dat de Gemeente bereid is Vermeer een eerste recht tot aankoop te geven van een kavel in het tot ontwikkeling gebrachte gebied Vossenberg Zuid-West, waarvan de uitgifte is voozien medio 1999. Deze kavels zijn in 2000 op de markt gebracht.
b. In juni 2000 heeft de Gemeente aan Vermeer verkocht een perceel bouwgrond op het industrieterrein Vossenberg Zuid-West in Tilburg, gelegen aan de Theseusstraat perceel J, kadastraal bekend sectie F nummers 4028 gedeeltelijk, 4029 gedeeltelijk en 4731 gedeeltelijk. De overeengekomen koopprijs bedroeg fl. 3.337.200,-- te vermeerderen met 19% BTW, zijnde in totaal fl. 3.971.268,--.
c. Artikel 9.0 van de koopovereenkomst luidt als volgt:
"De notariële akte zal uiterlijk op 15 december 2000 worden verleden".
d. Op de koopovereenkomst zijn de Algemene Verkoopvoorwaarden Tilburg 1994 (AVT) van toepassing. In de artikelen 4.4 en 4.5 is - voor zover hier van belang - het volgende opgenomen:
"4.4. De akte van levering moet worden verleden binnen drie maanden na de datum, waarop de gemeente tot het aangaan van de overeenkomst tot koop en verkoop heeft besloten.
4.5 In bijzondere gevallen kan de gemeente, zonodig onder nader te stellen voorwaarden, de termijn genoemd onder 4.4 verlengen, in welk geval de koper hetzij de koopsom moet voldoen, hetzij een vergoeding moet betalen.
Deze vergoeding wordt gevormd door een, periodiek door de gemeente vast te stellen, percentage van de koopsom."
e. Vermeer heeft een bouwplan ontwikkeld voor het bouwperceel, dat voorzag in de bouw van twee grote bedrijfshallen. Dit aanvankelijk ontwikkelde bouwplan voldeed aan het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Artikel 6, lid 2, onder a en sub 3 van het bestemmingsplan luidt:
"binnen de bestemming zijn op de plankaart deelgebieden aangegeven waarbij voor de onderscheiden deelgebieden de volgende uitgangspunten dienen te worden aangehouden: (…) voor het deelgebied B3 dient te worden uitgegaan van middelgrote bedrijven met een perceelsoppervlakte van ten minste 1ha en ten hoogste 2 ha.
Van deze uitgangspunten kan worden afgeweken indien zulks verband houdt met een doelmatige verkaveling en/of de behoefte aan bedrijfspercelen daartoe aanleiding geeft en daardoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gewenste ruimtelijke kwaliteit van het te ontwikkelen bedrijventerrein."
f. Op 11 december 2000 heeft Vermeer de Gemeente verzocht om uitstel van het transport, teneinde een wijziging van het bouwplan in overeenstemming te brengen met het bestemmingsplan. Partijen zijn toen overeengekomen dat het transport in de eerste helft van februari 2001 zou kunnen plaatsvinden, onder voorwaarde dat Vermeer vanaf 15 december 2000 tot de dag der levering op grond van artikel 4.5 AVT een vergoeding van fl. 992,82 incl. BTW per dag zou betalen.
g. Op 23 februari 2001 heeft Vermeer voor het gewijzigde bouwplan bouw-vergunningen aangevraagd. De Gemeente heeft Vermeer bij brief van 19 maart 2001 medegedeeld dat de bouwaanvraag onvolledig is en niet voldoet aan het bestemmingsplan.
h. Vermeer heeft een derde bouwplan opgesteld dat na overleg met de Gemeente op 10 mei 2001 tot overeenstemming leidt. Afgesproken wordt dat de op 23 februari 2001 ingediende aanvraag in stand wordt gelaten, doch dat de daarbij behorende tekeningen worden vervangen door nieuw in te dienen tekeningen. Op 17 mei 2001 dient Vermeer de tekeningen in. Op of omstreeks 23 mei 2001 brengt de Welstandscommissie een positief oordeel uit.
i. Tijdens op 30 mei 2001 en/of 11 juni 2001 gevoerde besprekingen zijn partijen overeengekomen dat Vermeer vanaf 15 december 2000 tot 1 februari 2001 100% van de overeengekomen vergoeding betaalt, en vanaf 1 februari 2001 tot aan de datum van transport slechts 50%.
j. Bij fax van 12 juni 2001 schrijft Vermeer aan de Gemeente dat zij de notaris opdracht heeft gegeven het transport uit te voeren op 22 juni 2001. Vermeer schrijft in dezelfde brief onder andere dat zij vóór die datum wenst te ontvangen "een verklaring van B en W waarin de ontheffing wordt geregeld van artikel 6 lid 2 punt Pro 3 betreffende ons laatste bouwplan".
k. Bij fax van 20 juni 2001 stuurt de Gemeente naar Vermeer een concept van haar brief van 22 juni 2001. De Gemeente schrijft hierin dat, nu Vermeer een bouwplan heeft overgelegd dat haar instemming heeft, ook de grondtransactie kan worden afgewikkeld. De Gemeente stelt de per 22 juni 2001 door Vermeer verschuldigde vergoeding vast op een bedrag van fl. 111.977,35 incl. BTW.
l. Op 21 juni 2001 deelt de notaris aan de Gemeente mede dat het geplande transport op 22 juni niet doorgaat.
m. De Gemeente deelt in haar brief van 26 juni 2001 aan Vermeer mede dat zij nog één keer in de gelegenheid wordt gesteld haar medewerking te verlenen aan het verlijden van de akte van levering op 28 juni 2001 en dat, als daaraan niet wordt meegewerkt, de ontbinding van de overeenkomst wordt ingeroepen.
n. Op 28 juni 2001 heeft het transport niet plaatsgevonden. De gemeente heeft bij brief van 2 juli 2001 de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen.
o. Bij brief van 3 juli 2001 heeft Vermeer nakoming van de overeenkomst gevorderd en de Gemeente aansprakelijk gesteld voor de schade die zij leidt door de wanprestatie van de Gemeente.
p. Op 1 november 2001 zijn aan Vermeer de op 23 februari 2001 aangevraagde bouwvergunningen verleend.
q. Vermeer heeft de gemeente op 19 november 2001 verzocht de buitengerechtelijke ontbinding in te trekken en alsnog uitvoering te geven aan de koopovereenkomst. De Gemeente is hiertoe niet bereid.
3.3 De Gemeente legt aan haar vordering in conventie ten grondslag dat in een gesprek op 11 juni 2001 is overeengekomen dat de juridische levering bij de notaris zou plaatsvinden op 22 juni 2001, waartoe Vermeer de notaris opdracht zou geven. Nadat de notaris had medegedeeld dat dit transport geen doorgang zou vinden en een nieuwe datum van levering was geprikt op 28 juni 2001 heeft de Gemeente bij brief van 26 juni 2001 Vermeer formeel in gebreke gesteld. Aangezien Vermeer op 28 juni 2001 de levering geen doorgang heeft laten vinden was de Gemeente daarna bevoegd de ontbinding van de overeenkomst in te roepen. Voor zover de overeenkomst niet buitengerechtelijk ontbonden mocht zijn verzoekt de Gemeente de rechtbank deze te ontbinden. Ontbinding van de overeenkomst brengt met zich dat partijen tot afwikkeling moeten overgaan ter zake van de door Vermeer te betalen vergoeding, de waarborgsom en de teruggave van de kennelijk sedert 25 juni 2001 door Vermeer in gebruik genomen bouwgrond.
3.4 Vermeer voert in conventie als verweer en legt in reconventie aan haar vordering ten grondslag dat de Gemeente onbevoegd de ontbinding van de overeenkomst heeft ingeroepen. Hierdoor is de Gemeente aansprakelijk is voor de daardoor geleden schade. Nu Vermeer in het bezit is van de benodigde bouwvergunningen stelt zij in reconventie belang te hebben bij een vordering tot nakoming van de overeenkomst door de Gemeente.
3.5 Tussen partijen is in geschil of de Gemeente bevoegd was de met Vermeer gesloten overeenkomst te ontbinden. Indien een schuldenaar een wederkerige overeenkomst niet nakomt, staan de schuldeiser verschillende privaatrechtelijke bevoegdheden ten dienste teneinde redres te bewerkstelligen. In het algemeen geldt dat het een schuldeiser vrijstaat te kiezen voor ontbinding van de overeenkomst, ook indien aan hem een voor de schuldenaar minder bezwaarlijke mogelijkheid van redres ter beschikking staat (vgl. HR 4 februari 2000, NJ 2000, 562).
3.6 Het voorgaande geldt echter niet zonder meer indien de schuldeiser een publiek-rechtelijke rechtspersoon is. Op grond van artikel 3:14 BW Pro mag een publiekrechtelijke rechtspersoon een privaatrechtelijke bevoegdheid niet uitoefenen in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Ingevolge artikel 3:1, lid 2, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) moet worden aangenomen dat de uitoefening van deze privaatrechtelijke bevoegdheden wordt genormeerd door de artikelen 3:2 tot en met 3:4 Awb. Uit artikel 3:4 lid 1 Awb Pro vloeit voort dat de Gemeente bij haar keuze van één van de haar ten dienste staande privaatrechtelijke bevoegdheden tot redres, rekening dient te houden met de belangen van Vermeer. Lid 2 van artikel 3:4 Awb Pro gebiedt de Gemeente het voor Vermeer minst bezwarende alternatief te kiezen dat voor het door haar beoogde doel geschikt is.
3.7 Het door de Gemeente te realiseren doel bestaat hieruit, dat zij de door haar verkochte onroerende zaak op grond van de koopovereenkomst dient te leveren aan Vermeer, die gehouden is de zaak daardoor in eigendom te aanvaarden. Waar de Gemeente zich op het standpunt stelt dat Vermeer hiermee in gebreke is gebleven, had zij in elk geval de mogelijkheid te bewerkstelligen dat Vermeer wordt veroordeeld tot nakoming van deze uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichting. Met het oog hierop voorzien de artikel 3:300 en Pro 301 BW ook in een vorm van reële executie waarmee de levering voltooid kan worden.
3.8 Bij haar keuze voor nakoming of ontbinding diende de Gemeente rekening te houden met de belangen van Vermeer. Hierbij zijn de volgende omstandigheden van belang.
a. Vermeer heeft op verzoek van de Gemeente vrijwillig afgezien van de aankoop van een perceel op het bedrijventerrein Vossenberg-Noord. In ruil hiervoor is aan Vermeer een recht van eerste koop verleend op een kavel als het onderhavige, waarop Vermeer echter langer heeft moeten wachten dan aanvankelijk voorzien. De uitgifte vond immers niet plaats in 1999 maar in 2000.
b. De Gemeente is op 11 december 2000 akkoord gegaan met een uitstel van de levering. De financiële gevolgen van deze vertraging, met name de door de Gemeente gederfde rente, zijn kennelijk voldoende ondervangen doordat de Gemeente met Vermeer was overeengekomen dat zij aan de Gemeente een vergoeding zou betalen.
c. Er bestaat een direct verband tussen de koopovereenkomst en het bebouwen van het perceel. Artikel 4 van Pro de koopovereenkomst bepaalt immers dat uiterlijk 18 maanden nadat de verleende bouwvergunning onherroepelijk is geworden het terrein aan de bestemming dient te beantwoorden en de bebouwing voltooid moet zijn. Nu de koper noodzakelijk moet voldoen aan het bestemmingsplan, bouwvergunningen moet aanvragen en de bouw feitelijk binnen een bepaalde periode gerealiseerd moet zijn, zal hij diverse kosten maken die in beginsel nodeloos zijn uitgegeven indien de koop-overeenkomst wordt ontbonden.
d. Tussen partijen is meerdere malen overleg geweest over het bouwplan van Vermeer. Partijen hebben op 10 mei 2001 afspraken gemaakt over het (spoedig) verkrijgen van bouwvergunningen voor het derde bouwplan van Vermeer. Hieruit is af te leiden dat de inspanningen van beide partijen erop gericht zijn geweest dat Vermeer de onroerende zaak in eigendom zou verkrijgen en bebouwen.
e. Uiteindelijk zijn de bouwvergunningen op 1 november 2001 verleend. In beginsel staat dan ook niets eraan in de weg dat Vermeer zijn bouwplannen in overeen-stemming met de wettelijke voorschriften uitvoert.
3.9 Uit deze omstandigheden volgt dat tussen partijen een wederkerige, duurzame rechtsbetrekking van privaatrechtelijke en publiekrechtelijke aard is ontstaan met als doel dat Vermeer eigenaar zou worden van het perceel en daarop ook, in overeenstemming met de geldende voorschriften, de bebouwing zou verzorgen. Voor zover door toedoen van Vermeer vertraging in de levering is opgetreden, is aan het financiële belang van de Gemeente kennelijk voldoende tegemoet gekomen doordat Vermeer gehouden is per dag hiervoor een vergoeding te betalen. Een ontbinding zou er toe leiden dat Vermeer deze vergoeding aan de Gemeente is verschuldigd en daarnaast nodeloos gemaakte kosten dient te dragen, zonder dat hier iets tegenover staat, terwijl Vermeer overigens aan alle publiekrechtelijke regels voldoet en zelf prijs stelt op nakoming. De Gemeente heeft ook bij gelegenheid van het pleidooi niet, althans onvoldoende duidelijk gemaakt welk redelijk belang zij heeft bij ontbinding van de overeenkomst boven nakoming ervan. Gegeven de mogelijkheid tot het vorderen van nakoming heeft de Gemeente, voor het door haar beoogde doel van het effectueren van de levering en rekening houdend met de belangen van Vermeer, in redelijkheid niet tot haar beslissing kunnen komen de overeenkomst met Vermeer te ontbinden.
3.10 Gelet op het voorgaande behoeft geen bespreking of Vermeer na 22 juni en/of 28 juni 2001 in verzuim was. De gevorderde verklaring voor recht, alsmede de subsidiair gevorderde uit te spreken ontbinding van de overeenkomst worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor de gevorderde ontruiming.
3.11 Nu Vermeer aanstonds tegen de buitengerechtelijke ontbinding heeft geprotesteerd en nakoming heeft geëist, maar de Gemeente bij ontbinding heeft gepersisteerd, levert het handelen van de Gemeente wanprestatie, alsmede schuldeisersverzuim op. De door haar gevorderde betaling door Vermeer van een vergoeding van fl. 992,82 per dag vanaf 2 juli 2001 moet derhalve worden afgewezen.
3.12 Aangezien echter de door de Gemeente gevorderde vergoeding voor de vertraging in de levering is gebaseerd op een overeenkomst tussen partijen, dient deze vordering voor de periode tot 2 juli 2001 te worden toegewezen. Aangezien Vermeer volgens de Gemeente tot en met 21 juni 2001 een vergoeding van f 111.977,35 verschuldigd zou zijn en Vermeer dit niet, althans onvoldoende gemotiveerd heeft betwist, kan de door de Gemeente gevorderde vergoeding van fl. 85.620,45 worden toegewezen. De rechtbank gaat er hierbij van uit, dat de reeds door Vermeer betaalde waarborgsom in mindering strekt op het restant van de koopprijs. Omdat de Gemeente, zoals in ro. 3.11 overwogen, in schuldeisersverzuim is geraakt dient de gevorderde wettelijke rente over dit bedrag te worden afgewezen.
3.13 De door Vermeer in reconventie gevorderde nakoming van de koopovereenkomst, alsmede veroordeling van de Gemeente tot schadevergoeding, op te maken bij staat, kan worden toegewezen. Voor zover de vordering ertoe strekt dat de te berekenen schadevergoeding wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 juli 2001, wordt zij afgewezen. Voor schade die mogelijk eerst na 3 juli 2001 ontstaat kan immers niet met terugwerkende kracht wettelijke rente worden gevorderd.
3.14 In verband met de invoering van de euro zijn in het dictum de bedragen omgerekend van guldens naar euro's.
4. De kosten.
4.1 Nu beide partijen in conventie deels in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten in conventie worden gecompenseerd, aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
4.2 In reconventie dient de Gemeente als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten.
5. De beslissing.
De rechtbank:
In conventie
veroordeelt gedaagde tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te betalen het bedrag van € 38.852,87 (zegge: achtendertigduizend achthonderdtweeënvijftig euro en zevenentachtig eurocent);
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de proceskosten aldus, dat iedere partij haar eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders gevorderde;
In reconventie
veroordeelt verweerster binnen 8 dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan de levering aan eiseres van het perceel aan de Theseusstraat te Tilburg, perceel J (kadastraal bekend sectie F nummers 4028 gedeeltelijk, 4029 gedeeltelijk en 4731 gedeeltelijk);
bepaalt dat, indien verweerster in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, dit vonnis in de plaats treedt van de door verweerster te verrichten rechtshandelingen;
veroordeelt verweerster om aan eiseres tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een schadevergoeding, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
veroordeelt verweerster in de proceskosten, aan de zijde van eiseres gevallen, tot op heden begroot op € 680,50 wegens salaris procureur;
verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. Nollen, Warnaar en Römers, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 26 februari 2003.