Uitspraak
106889/KG ZA 02-167 RECHTBANK BREDA
Sector Handelsrecht
15 april 2002
Voorzieningenrechter
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
[eiser],
wonende te Zevenbergschen Hoek, gemeente Moerdijk,
e i s e r bij dagvaarding van 3 april 2002,
procureur: mr. C.A.F. van Ginneken,
advocate : mw. mr. C. Jonkers,
t e g e n :
de publiekrechtelijke rechtspersoon de GEMEENTE MOERDIJK,
zetelende te Zevenbergen,
g e d a a g d e ,
v e r s c h e n e n in de persoon van de door haar College van
B & W schriftelijk gemachtigden mevrouw mr. M.H.Y. Bos en mevrouw C.H.C. van Aken.
1. Het verloop van het geding.
Dit blijkt uit de navolgende door partijen ter vonniswijzing overgelegde stukken:
- de dagvaarding;
- de pleitnota van mr. Jonkers en de door eiser in het geding gebrachte producties;
- de pleitnota van mr. Bos en de door gedaagde in het geding gebrachte producties.
Partijen hebben voorts ter zitting hun stellingen mondeling nader toegelicht.
2. Het geschil.
Eiser vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad gedaagde te veroordelen om binnen vijf werkdagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis aan hem ontheffing te verlenen van het anti-speculatiebeding opgenomen in artikel 11 van de leveringsakte van 30 augustus 1999, zonder hierbij de voorwaarde op te nemen dat aan de verkoopprijs een maximale waarde wordt gesteld, derhalve de tussen partijen gesloten koopovereenkomst correct en volledig na te komen en de door haar gedane toezeggingen gestand te doen, zulks op straffe van een dwangsom.
Gedaagde heeft de vordering bestreden.
3. De voorlopige beoordeling en de gronden daarvoor.
3.1
Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen van partijen en de overgelegde producties wordt uitgegaan van de navolgende feiten:
- In verband met de aanleg van de HSL/A16 waren eiser en zijn voormalige echtgenote in 1999 gedwongen hun woning aan de [adres] te Zevenbergschen Hoek te verkopen. De opbrengst was €€.167.899,68.
- Op 30 augustus 1999 hebben zij met gedaagde een overeenkomst gesloten betreffende de aankoop door hen van een perceel grond, zoals nader omschreven in de akte van levering, voor een bedrag van €.57.571,38.
- Eiser en zijn ex-echtgenote hebben op dat perceel een nieuwe woning gebouwd. De bouwkosten bedroegen €.164.028,39.
- Artikel 11 van de leveringsakte bepaalt:
"1. Koper verplicht zich de op de verkochte grond te bouwen woning uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf te bewonen en die woning met de daarbij behorende grond niet geheel of gedeeltelijk te zullen vervreemden of te bezwaren met genotsrecht of aan derden in gebruik te geven, een en ander behoudens het vermelde in de hierna volgende leden.
2. Het bepaalde in het vorige lid is niet van toepassing in geval van:
- ………..,
- ………..,
- schriftelijke ontheffing door Burgemeester en Wethouders als bedoeld in lid 4.
3. Het bepaalde in lid 1 en 2 vervalt vijf jaar na heden.
4. Burgemeester en Wethouders kunnen schriftelijk ontheffing verlenen van het bepaalde in dit artikel. Deze ontheffing wordt echter steeds verleend in geval van:
- ……….
- ……….
- ontbinding van het huwelijk van koper door echtscheiding casu quo beëindiging van enige andere samenlevingsvorm door verbreking van de relatie,
- ……….
5. Aan de in het vorige lid bedoelde ontheffing kunnen Burgemeester en Wethouders voorwaarden verbinden. In ieder geval zal de eis worden gesteld dat wordt verkocht aan personen die voldoen aan terzake door Burgemeester en Wethouders te stellen criteria (inwoner of sociaal gebonden). Eerst nadat wordt aangetoond dat verkoop aan personen behorend tot de doelgroep redelijkerwijs niet mogelijk is kan toestemming worden gegeven tot verkoop aan anderen".
- Bij beschikking van deze rechtbank van 2 oktober 2000 is het huwelijk tussen eiser en zijn voormalige echtgenote ontbonden. In het kader van de scheiding en deling is de onderhavige onroerende zaak bij akte van 2 februari 2001 aan eiser toebedeeld.
- Bij brief van 23 juni 2001 heeft eiser aan gedaagde schriftelijk om ontheffing van het in voormeld artikel 11 opgenomen anti-speculatiebeding verzocht.
- Bij besluit van 21 augustus 2001 heeft gedaagde aan eiser medegedeeld dat de verzochte ontheffing werd verleend onder de hiervoor onder artikel 11, lid 5 vermelde voorwaarde met betrekking tot de kopende partij, alsmede op voorwaarde dat verkoop zal geschieden tegen een door gedaagde bepaalde maximum verkoopprijs van €.221.935,53.
- Bij brief van 11 september 2001 heeft gedaagde aan eiser, naar aanleiding van zijn verzoek om de prijsmaximering los te laten, onder meer bericht: "De gestelde voorwaarden worden standaard gesteld bij het verlenen van ontheffing. Zoals in de overeenkomst is opgenomen wordt de ontheffing altijd verleend in geval van echtscheiding", en : "Aangezien de gestelde voorwaarden gelijk zijn aan de voorwaarden die normaliter van toepassing zijn bij verkoop vanwege echtscheiding zie ik geen aanleiding de aan u gestelde voorwaarden te wijzigen. De maximering van de verkoopprijs blijft dus gehandhaafd".
- De huidige verkoopwaarde van de woning wordt geschat op omstreeks €.454.000,-- (ƒ.1.000.000,--).
3.2
Eiser heeft gesteld dat hij als gevolg van de echtscheiding de lasten van de aan hem toebedeelde woning alleen moet dragen, dat de woning voor hem alleen veel te groot is gebleken, alsmede dat hij thans werkloos is en de woonlasten niet meer kan opbrengen waardoor hij gedwongen is de woning te verkopen. Op grond hiervan is hij van mening dat hij buiten de groep speculanten valt waarvoor dat beding bedoeld is en dat het onderhavige beding dus niet op zijn situatie van toepassing kan zijn. Bovendien acht hij het onredelijk dat de huidige meerwaarde van zijn woning niet aan hem, maar wel aan een willekeurige opvolgend koper/ eigenaar zou kunnen toekomen.
Met betrekking tot het anti-speculatiebeding heeft eiser gesteld dat gedaagde bij voormelde brief van 11 september 2001 zelf heeft gesteld dat ingeval van echtscheiding altijd ontheffing wordt verleend. Volgens eiser is aan hem persoonlijk nooit eerder ontheffing verleend op grond van echtscheiding en staat voor hem die mogelijkheid dus nog open.
Het staat gedaagde, aldus eiser, niet vrij de eerder verleende ontheffing weer in te trekken, zoals gedaagde bij haar brief van 25 oktober 2001 feitelijk heeft gedaan.
Voorts stelt eiser zich op het standpunt dat gedaagde door eenzijdig achteraf nadere voor hem niet kenbare en zeer bezwarende voorwaarden op te leggen jegens hem onrechtmatig handelt, alsmede misbruik maakt van haar bevoegdheid tot het verbinden van voorwaarden aan het anti-speculatiebeding.
3.3
Gedaagde betwist dat zij, door aan ontheffing van het anti-speculatiebeding prijsmaximering als voorwaarde te verbinden, jegens eiser onrechtmatig of onredelijk handelt.
Voorts heeft gedaagde onder meer aangevoerd:
- dat het doel van het anti-speculatiebeding is om te voorkomen dat met gronden en opstallen wordt gespeculeerd en dus om te voorkomen dat er winst gemaakt wordt;
- dat in het kader van de echtscheiding aan de voormalige echtgenote van eiser in feite geen ontheffing is verleend om haar aandeel in de woning aan eiser te verkopen, maar dat zij toen slechts toestemming heeft gegeven aan de notaris om de akte van scheiding en deling te mogen passeren.
- dat de door haar gehanteerde voorwaarde van prijsmaximering niet schriftelijk is vastgelegd, maar wel altijd standaard wordt gehanteerd, ook ingeval van echtscheiding, zulks om te bereiken dat woningzoekenden in haar gemeente tegen lagere prijzen dan de hoge marktwaarde een woning kunnen verwerven.
- dat van de bij brief van 11 september 2001 aan eiser verleende ontheffing wegens echtscheiding geen sprake (meer) kan zijn, omdat in feite aan de ex-echtgenote van eiser op die grond reeds ontheffing is verleend;
3.4
Op gronden van redelijkheid en billijkheid moet worden aangenomen dat door overdracht door de ene echtgenoot van zijn/haar aandeel in een te ontbinden gemeenschap aan de andere echtgenoot, het recht van die andere echtgenoot een beroep te doen op ontheffing van een anti-speculatiebeding niet automatisch vervalt. Voor zover er in een dergelijke situatie al gesproken zou kunnen worden van verkoop dan betreft dit slechts overdracht/verkoop van het aandeel van die ene echtgenoot in de woning. Het standpunt van gedaagde in deze is overigens niet eenduidig, nu zij zich thans, in tegenstelling tot haar eerdere standpunt, achteraf op het standpunt stelt dat geen ontheffing zou zijn verleend aan de ex-echtgenote van eiser, maar slechts toestemming aan de notaris om te mogen transporteren.
3.5
Nu eiser niet opkomt tegen de door gedaagde vastgestelde voorwaarde dat de woning in beginsel eerst moet worden aangeboden aan een inwoner van de gemeente Moerdijk, behoeft deze voorwaarde geen bespreking.
3.6
Voorshands is voldoende aannemelijk dat aan de wens van eiser om zijn huidige woning te vervreemden andere motieven dan winstbejag ten grondslag liggen. Onweersproken staat vast dat eiser na de echtscheiding alleen in een groot huis is blijven wonen en dat hij thans een W.W.-uitkering ontvangt. Aannemelijk is dat het voor hem als alleenstaande thans moeilijk valt de vaste woonlasten op te brengen. Dat eiser hier pas na een aantal maanden achter is gekomen valt hem moeilijk te verwijten. Van speculatieve motieven is dus geen sprake. Dat iemand eerst zou moeten terugvallen tot bijstandsniveau of zou moeten wachten tot de woning in het kader van een openbare executoriale verkoop wordt verkocht, zoals gedaagde suggereert, is niet op enige bepaling gebaseerd en onredelijk.
Door onder de geschetste omstandigheden vast te blijven houden aan haar standpunt dat eiser zijn woning slechts mag verkopen aan een derde voor de door haar vastgestelde verkoopwaarde, in casu mogelijk de helft van de marktwaarde, gebruikt gedaagde het beding als een instrument van inkomenspolitiek, waarvoor het niet in het leven is geroepen. Bovendien heeft het ontbreken van een kettingbeding ter zake in de koopovereenkomst tussen eiser en gedaagde het onbillijke gevolg dat de betreffende derde zonder meer gerechtigd is de woning weer onmiddellijk en met een aanzienlijke winst en zonder sancties door te verkopen. Niet valt in te zien waarom een willekeurige derde wel deze vermogenswinst zou mogen realiseren en eiser niet.
De vordering van eiser behoort daarom te worden toegewezen als na te melden.
4. De kosten.
Gedaagde dient als de in het ongelijk te stellen partij te worden verwezen in de kosten van het geding.
5. De beslissing in kort geding.
De voorzieningenrechter
veroordeelt gedaagde om binnen vijf werkdagen na betekening van dit vonnis aan eiser schriftelijk ontheffing te verlenen van het anti-speculatiebeding opgenomen in artikel 11 van de leveringsakte van 30 augustus 1999, zonder hierbij de voorwaarde op te nemen dat aan de verkoopprijs een maximale waarde wordt gesteld, zulks op straffe van een dwangsom van €.1.000,-- voor iedere dag dat gedaagde in gebreke blijft aan dit vonnis te voldoen, met bepaling dat aan dwangsommen maximaal €.100.000,-- kan worden verbeurd;
bepaalt dat een in dit vonnis genoemde dwangsom vatbaar is voor matiging door de bodemrechter voorzover handhaving van verbeurte van die dwangsom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, in aanmerking genomen de mate waarin aan de veroordeling is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid van de overtreding;
veroordeelt gedaagde in de kosten van het geding, deze, voorzover aan de zijde van wederpartij gevallen, tot op heden begroot op €.961,54, waaronder begrepen een bedrag van €.703,36 aan salaris;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoer-baar bij voorraad;
weigert het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.J.G.M. van der Weide en uitgesproken ter openbare terechtzitting in kort geding van maandag 15 april 2002, in tegenwoordigheid van W.J.M. de Haan, waarnemend griffier.