Uitspraak
98116/KG ZA 01-420 PRESIDENT VAN DE ARRONDISSEMENTSRECHTBANK TE BREDA
24 augustus 2001
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats],
e i s e r bij dagvaarding
van 10 juli 2001,
procureur: mr. E.M. Treffers,
t e g e n :
[gedaagde],
wonende te [buurman van woonplaats],
g e d a a g d e ,
procureur: mr. E. van Empel.
1. Het verloop van het geding.
Dit blijkt uit de navolgende door partijen ter vonniswijzing overgelegde stukken:
·de dagvaarding;
de pleitnota van mr. Treffers en de door haar in het geding gebrachte producties;
·de pleitnota van mr. Van Empel en de door haar in het geding gebrachte producties.
Partijen hebben voorts hun standpunten ter terechtzitting mondeling toegelicht.
2. Het geschil.
[eiser] vordert bij wege van onverwijlde maatregel [gedaagde] te veroordelen:
a medewerking te verlenen aan het verlijden van de notariële akte waarbij de onroerende zaak, gelegen te Breda aan de [X] aan [eiser] binnen 1 maand na het in deze te wijzen vonnis geleverd zal worden tegen een koopsom ad f. 600.000,=, op straffe van verbeurte van een dwangsom van f. 2.500,= per dag dat [gedaagde] in gebreke blijft aan het in deze te wijzen vonnis te voldoen;
b subsidiair [gedaagde] te veroordelen om met [eiser] in onderhandeling te treden over de datum van levering van de onroerende zaak, gelegen te Breda aan de [X], op straffe van verbeurte van een dwangsom van f. 2.500,= per dag dat [gedaagde] in gebreke blijft aan het in deze te wijzen vonnis te voldoen;
c zowel primair als subsidiair met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
[gedaagde] heeft daartegen verweer gevoerd.
3. De voorlopige beoordeling en de gronden daarvoor.
3.1.
Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen en de overgelegde producties wordt uitgegaan van de navolgende feiten:
· [gedaagde] heeft in eigendom de onroerende zaak, gelegen te Breda aan de [X].
· [gedaagde] heeft deze onroerende zaak sedert 1 juni 1997 verhuurd aan [eiser], die in het pand een restaurant uitoefent.
· De tussen partijen schriftelijk vastgelegde huurovereenkomst bevat een koopoptie ten gunste van [eiser].
· Bij brief van 24 oktober 2000 heeft Makelaar Schul, verbonden aan Schonck, Schul & Compagnie Makelaardij en Assurantiën aan [eiser] bericht dat hij van [gedaagde] opdracht heeft gekregen om het belegd onroerend goed te gaan verkopen, dat de onroerende zaak waarin [eiser] het restaurant voert in verhuurde staat in de verkoop gaat komen, en dat [gedaagde] aan [eiser] het eerste recht van koop wil verstrekken voor een koopsom van f. 600.000,=, kosten koper.
· Op 3 november 2000 heeft de accountant van [eiser] aan de makelaar van [gedaagde] laten weten dat [eiser] het aanbod wenste te aanvaarden onder financieringsvoorbehoud.
· Bij brief van 20 december 2000 heeft Schul aan [eiser] medegedeeld dat in de brief van 24 oktober 2000 een typefout is gemaakt in de koopsom van het pand en dat de koopsom f. 800.000,= dient te zijn. Tijdens een persoonlijk onderhoud tussen beiden is op 20 december 2000 ook mondeling door Schul aan [eiser] medegedeeld dat er een fout was gemaakt.
· Bij brief van 21 december 2000 heeft Meeùs Bedrijfshuisvesting namens [eiser] aan Schul te kennen gegeven het in de brief van 24 oktober 2000 gedane aanbod te aanvaarden.
· [eiser] heeft [gedaagde] verzocht en gesommeerd hem de onroerende zaak per 30 juni 2001 te leveren voor een prijs van f. 600.000,= k.k., hetgeen [gedaagde] heeft geweigerd.
3.2.
[eiser] betwist dat er sprake zou zijn van een typefout, aangezien het bedrag van f. 600.000,= redelijk is voor het pand in verhuurde staat. Het op 24 oktober 2000 gedane aanbod is volgens [eiser] gedurende een termijn van twee maanden niet herroepbaar en dit aanbod is door hem binnen deze termijn op 3 november 2000 onder voorbehoud mondeling aanvaard, en op 21 december 2000 schriftelijk. De brief van 20 december 2000 van [gedaagde] stelt [eiser] eerst op 23 december 2001 te hebben ontvangen. [eiser] stelt zich op het standpunt dat tussen partijen aldus een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen welke door [gedaagde] dient te worden nagekomen.
3.3.
Anders dan [gedaagde] meent heeft [eiser] voldoende spoedeisend belang bij het gevorderde, aangezien hij thans maandelijks de huurpenningen aan [gedaagde] verschuldigd is. [eiser] heeft in dit verband nog aangevoerd dat als gevolg van
correspondentie tussen partijen sedert december 2000, hem pas in juni 2001 duidelijk was geworden dat [gedaagde] op geen enkele wijze aan levering van het pand voor de prijs van f. 600.000,= wenste mee te werken.
3.4.
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de brief van 24 oktober 2000 een schriftelijke uitnodiging is aan [eiser] tot het doen van een bod op het gehuurde. De in deze uitnodiging genoemde prijs was een vergissing, hetgeen [eiser] bekend moet zijn geweest, aangezien het geen marktconforme prijs is, aldus [gedaagde]. In ieder geval moet [eiser] op 20 december 2000 met de vergissing bekend zijn geworden, stelt [gedaagde], aangezien hij toen mondeling heeft vernomen dat de koopprijs f. 800.000,= bedroeg, hetgeen hem vervolgens bij brief van diezelfde datum schriftelijk is medegdeeld.
Zo het bedrag van f. 600.000,= als aanbod is te kwalificeren, is dit aanbod volgens [gedaagde] bij brief van 20 december 2000 ingetrokken.
[eiser] heeft volgens [gedaagde] slechts voorwaardelijk en voor een onjuiste prijs “aanvaard”, zodat tussen partijen geen overeenkomst tot stand is gekomen.
3.5.
De brief van makelaar Schul van 24 oktober 2000 is niet te duiden als een gedurende twee maanden onherroepelijk aanbod, zoals [eiser] betoogt.
Aanbiedingen via een makelaar dienen te worden aangemerkt als een uitnodiging tot het doen van een aanbod en een makelaar bemiddelt in beginsel, zoals algemeen bekend, zonder volmacht tot binding van zijn opdrachtgever.
Ongebruikelijk en dus niet aannemelijk is dat makelaar Schul uit hoofde van zijn opdracht tot bemiddelen beschikte over een volmacht tot het sluiten van een koopovereenkomst namens [gedaagde]. Dat deze door [gedaagde] onafhankelijk van de opdracht aan Schul zou zijn verleend is niet gesteld en evenmin gebleken.
Voorts zijn geen feiten gesteld of gebleken op grond waarvan [eiser] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat Schul wèl over een volmacht beschikte. Evenmin is gesteld of anderszins gebleken, dat zich hier de situatie heeft voorgedaan, dat [gedaagde] bij [eiser] de indruk heeft gewekt, dat de makelaar een volmacht bezat om namens [gedaagde] een overeenkomst te sluiten. Ook is niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] zou hebben ingestemd met een koopsom van f. 600.000,=.
Dit alles leidt tot de conclusie dat er tussen partijen géén koopovereenkomst met betrekking tot het perceel tot stand is gekomen, en dat [gedaagde] dus ook niet gehouden is zijn medewerking te verlenen aan de levering daarvan aan [eiser].
Aldus is de primaire vordering niet toewijsbaar.
3.6.
De subsidiare vordering is in het licht van het vorenstaande evenmin toewijsbaar, nu deze vordering alleen betrekking heeft op de datum van levering van de onroerende zaak. Hierover verder onderhandelen heeft geen zin, nu tussen partijen geen overeenkomst tot stand is gekomen en de rechtsfiguur levering dus niet aan de orde is.
4. De kosten.
[eiser] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden verwezen in de kosten van het geding.
5. De beslissing in kort geding.
De President
weigert de gevorderde voorzieningen;
veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding deze voorzover aan de zijde van de wederpartij gevallen tot op heden begroot op f 1.950,=, waaronder begrepen een bedrag van f. 1.550,= aan procureurssalaris;
verklaart dit vonnis voor wat betreft deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.J.E. Poerink, fungerend president, en uitgesproken ter openbare terechtzitting in kort geding van 24 augustus 2001, in tegenwoordigheid van mr. C.H.D.M. van de Kar, waarnemend griffier.