Uitspraak
80726/HA ZA 00-256 ARRONDISSEMENTSRECHTBANK TE BREDA
12 december 2000 Eerste Kamer
V O N N I S
In de zaak van
[eiser 1]
en
[eiser 2]
beiden wonende te [woonplaats],
e i s e r s bij dagvaarding van 25 januari 2000,
procureur: mr. D.A. Schade,
t e g e n:
[gedaagde]
wonende te [woonplaats],
g e d a a g d e,
procureur: mr. R.J.H. Klinkhamer.
1. Het verloop van het geding.
Dit blijkt uit de volgende ter vonniswijzing overgelegde processtukken:
de dagvaarding;
de conclusie van eis, tevens akte houdende overlegging van producties, met tien producties;
de conclusie van antwoord;
de conclusie van repliek, met zes producties;
de conclusie van dupliek, met twee producties;
de akte zijdens eisers, met één productie;
de antwoordakte zijdens gedaagde.
Partijen zullen hierna verder worden aangeduid als [eisers], voor eisers gezamenlijk, en [gedaagde].
2. Het geschil.
[eisers] vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
Primair:
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van f 52.824,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
Subsidiair:
[eisers] te machtigen om de verbintenis van [gedaagde], bestaande uit het herstel dan wel vervanging van de in de offerte van Bouwbedrijf Smulders Van Berkel d.d. 5 oktober 1999 genoemde kozijnen, te doen uitvoeren door derden voor rekening van [gedaagde], met veroordeling van hem om de op de uitvoering te vallen kosten op vertoon van de door die derden ter zake aan [eisers] verstrekte rekeningen, althans op vertoon van de in de uitspraak van de rechtbank te vermelden bescheiden, te voldoen;
En voorts primair en subsidiair:
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van f 2.000,-- aan gemaakte buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening, en [gedaagde] voorts te veroordelen in de kosten van dit geding.
[gedaagde] weerspreekt de vordering.
3. De beoordeling.
3.1. De volgende feiten staan als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, of niet, dan wel onvoldoende weersproken, in rechte vast:
. Op 9 december 1997 hebben [eisers] als koper en [gedaagde] als verkoper een overeenkomst gesloten met betrekking tot het ongeveer 35 jaar oude woonhuis gelegen aan de [adres] te [woonplaats] voor een prijs van
f 535.000,--, inclusief roerende goederen ter waarde van f 9.000,--.
. Op 15 april 1998 heeft de levering plaatsgevonden.
. Bij de totstandkoming van de overeenkomst werd [gedaagde] bijgestaan door een makelaar; [eisers] niet.
. Voorafgaand aan de levering heeft bedoelde makelaar een rapport van Keuringsbureau Brink Groep Tiel B.V. overhandigd aan [eisers], waarin voor zover in deze van belang vermeld wordt, dat op de datum van opname, zijnde 2 april 1997, de conditie van de buitenkozijnen goed is, onder toekenning van het cijfer 2 op een schaal van 1 tot 5, waarbij 1 staat voor uitstekend, 2 voor goed, 3 voor redelijk, 4 voor matig en 5 voor slecht.
. In opdracht van [eisers] heeft Bouwkundig Adviesburo Brouwers begin mei 1999 de kozijnen geïnspecteerd.
3.2. [eisers] legt primair aan zijn vordering ten grondslag dat sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 5.3. van de koopovereenkomst en artikel 7:17 BW, omdat hem rond 27 april 1999 gebleken is, hetgeen begin mei 1999 door Bouwkundig Adviesburo Brouwers werd bevestigd, dat nagenoeg alle kozijnen van de woning verrot waren. Dit levert volgens [eisers] een gebrek op in de gegarandeerde feitelijke eigenschappen die voor een normaal gebruik (zelfbewoning) nodig zijn. Volgens [eisers] bestond dit gebrek al ten tijde van de levering en was [gedaagde] daarvan op de hoogte, omdat volgens het Bouwkundig Adviesburo Brouwers in het verleden provisorische werkzaamheden aan de kozijnen op ondeskundige wijze zijn uitgevoerd. Het gebrek was niet aan [eisers] kenbaar. [gedaagde] had de plicht dit gebrek aan [eisers] mede te delen. Nu hij dit niet gedaan heeft, is hij toerekenbaar tekortgeschoten, aldus [eisers]. [eisers] spreekt [gedaagde] aan voor herstel respectievelijk vervanging, maar wenst deze verbintenis om te zetten in een tot vervangende schadevergoeding, welke in totaal f 52.824,-- bedraagt.
Subsidiair beroept [eisers] zich op dwaling, omdat [gedaagde], op de hoogte zijnde van het gebrek, behoorde te begrijpen dat [eisers] niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, deze overeenkomst zou hebben gesloten. Meer subsidiair stelt [eisers] dat [gedaagde] onrechtmatig jegens hem gehandeld heeft door zijn spreekplicht te schenden.
3.3. [gedaagde] betwist dat sprake is van non-conformiteit. Hij betwist de bevindingen van Bouwkundig Adviesburo Brouwers, omdat gedurende de achttien jaren dat hij het huis bewoonde reparaties zijn verricht aan de kozijnen, waaronder in 1995 een aan de serre. Hij was steeds tevreden over het resultaat van de verrichte werkzaamheden. Hij bestrijdt daarom dat nagenoeg alle kozijnen verrot waren. Een enkele rotte plek staat een normaal gebruik niet in de weg. Bovendien kan een eventueel verrottingsproces versneld zijn, doordat 1998 een bijzonder nat jaar was. Volgens [gedaagde] kan geen sprake zijn van non-conformiteit, omdat [eisers] geen onderzoek heeft verricht, hetgeen onder de gegeven omstandigheden wel van hem verwacht mocht worden. Het feit dat de woning 35 jaar oud was, is een factor waarmee rekening gehouden dient te worden, aldus [gedaagde]. Hij betwist op de hoogte te zijn geweest van de houtrot en hij hoefde dit ook niet te zijn, nu hij mocht vertrouwen op het rapport van Keuringsbureau Brink Groep Tiel B.V. Bovendien brengt non-conformiteit, indien deze al zou komen vast te staan, nog niet mee dat hij in casu aansprakelijk is wegens toerekenbare tekortkoming, aldus [gedaagde], die daartoe uitdrukkelijk bewijs aanbiedt. Daarnaast stelt hij dat het klachtrecht van [eisers] vervallen is, nu deze zich eerst anderhalf jaar na de totstandkoming van de overeenkomst beklaagt, terwijl de verzekering voor gebreken na één jaar verstreken is.
Op deze gronden betwist [gedaagde] ook dat sprake is van dwaling of onrechtmatige daad. Voorts bestrijdt hij de hoogte van de schade, ondanks de door [eisers] overgelegde offertes en stelt, indien hij daarvoor al aansprakelijk is, dat dan verrekening dient plaats te vinden in verband met “nieuw voor oud”. Tenslotte betwist [gedaagde] de buitengerechtelijke kosten, nu het daartoe aangevoerde slechts gezien kan worden als werkzaamheden ter instructie van de zaak.
3.4. Artikel 5.3 van de onderhavige koopovereenkomst perkt de in het eerste lid van dat artikel gegeven exoneratieclausule in voorzover in die bepaling gegarandeerd wordt dat de zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten, die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. Aldus is de verkoper uit hoofde van toerekenbare tekortkoming aansprakelijk te houden voor alle ten tijde van de levering bestaande gebreken, die het normale gebruik als woonhuis belemmeren. Onvoldoende gemotiveerd gesteld en niet gebleken is dat de kozijnen in een zodanige toestand verkeerden, dat deze een normaal gebruik als woonhuis belemmerden, zodat een beroep op artikel 5.3 van de koop-overeenkomst niet slaagt. Immers, [eisers] stelt de gebreken pas te hebben ontdekt een jaar na levering, terwijl het huis steeds is bewoond.
3.5. Nu [gedaagde] betwist dat nagenoeg alle kozijnen ten tijde van de levering verrot waren, zal [eisers] zijn stelling dienaangaande dienen te bewijzen. De door hem overgeleg-de verklaringen van Bouwkundig Adviesburo Brouwers en van een buurman zijn daartoe vooralsnog ontoereikend. De rechtbank overweegt in verband met de bewijsvoering een deskundigenonderzoek te gelasten, doch wenst alvorens hieromtrent te beslissen nader geïnformeerd te worden onder andere over de vraag of na de levering van de woning reparaties of vervangingen ten aanzien van de kozijnen hebben plaatsgevonden. De rechtbank zal daarom eerst een comparitie van partijen gelasten, waarbij de rechtbank tevens een minnelijke regeling wil beproeven, nu de zaak daarvoor vatbaar schijnt. De rechtbank overweegt daarbij verder het volgende.
3.6. Voorzover de gestelde houtrot zou komen vast te staan, beroept [gedaagde] zich op de exoneratieclausule van artikel 5.1 van de koopovereenkomst. Hij stelt dat [eisers] in dat geval bekend had kunnen zijn met dit gebrek, als deze, zoals van hem mocht worden verwacht, onderzoek had gedaan naar de toestand van de woning, hetgeen niet is gebeurd. Wanneer de verkoop een relatief oude woning betreft, mag van de koper eerder verwacht worden dat deze enig onderzoek zal doen, omdat algemeen bekend is dat oudere woningen doorgaans als gevolg van slijtage van materialen bouwkundige gebreken kunnen hebben.
In casu kan evenwel in redelijkheid geen beroep op het nalaten van onderzoek door [eisers] worden gedaan, nu aan hem een rapport is overhandigd op grond waarvan deze erop mocht vertrouwen dat de kozijnen goed waren. Het rapport van Keuringsbureau Brink Groep Tiel vermeldt immers ten aanzien van de toestand van de kozijnen, dat deze goed is. Het toegekende cijfer 2 staat daarbij voor: “Het onderdeel vertoont geen gebreken en er zijn nauwelijks verouderingsverschijnselen”.
Voorts moet het beroep op de exoneratieclausule ook gezien worden in relatie tot een eventuele mededelingsplicht van [gedaagde]. [eisers] stelt dat [gedaagde] op de hoogte was, althans moet zijn geweest, van de houtrot aan de kozijnen nu hij in het verleden meerdere reparaties aan die kozijnen heeft laten verrichten en dat hij derhalve uit dien hoofde een mededelingsplicht had. Het ter verweer gedane beroep op bovengenoemd rapport door [gedaagde], gaat niet op als hij op de hoogte was van de houtrot en in die wetenschap het rapport heeft doen opstellen zonder dit te melden. Nu [gedaagde] betwist dat hij van de houtrot op de hoogte was, althans had moeten zijn, dient [eisers] zijn stelling te bewijzen.
3.7. Het verweer van [gedaagde] dat het eventuele rottingsproces versneld kan zijn als gevolg van de hevige regenval in 1998 wordt gepasseerd, omdat in dat geval rotting plaatsvond en de snelheid van dat proces aan dat feit op zich niets afdoet.
3.8. Het beroep van [gedaagde] op artikel 7:23 BW ertoe strekkende dat het klachtrecht van [eisers] is vervallen, wordt verworpen, nu [eisers] onbetwist, althans onvoldoende gemotiveerd betwist, gesteld heeft dat hij het gebrek eerst rond 27 april 1999 ontdekt heeft, omdat het als gevolg van reparaties niet direct zichtbaar was en hem, zoals hierboven vastgesteld, niet tegengeworpen kan worden dat hij door onderzoek dit eerder had kunnen ontdekken. Nu [eisers] het gebrek op 18 juni 1999 aan [gedaagde] gemeld heeft, is het klachtrecht binnen bekwame tijd uitgeoefend. Dat tussentijds de verzekering tegen gebreken is verlopen, doet daaraan niet af.
3.9. Mocht vast komen te staan dat sprake is van non-conformiteit, dan zal bij de bepaling van de schade rekening gehouden dienen te worden met een “nieuw voor oud”-correctie. Het is immers niet redelijk om bij vervanging van oude door nieuwe kozijnen de kosten van de nieuwe kozijnen volledig toe te rekenen aan de verkoper als deze in geen enkele verhouding staan tot de waarde van oude kozijnen. Het feit dat de verkoper zijn mededelingsplicht zou hebben geschonden, staat hieraan niet in de weg.
3.10. Aan het bewijsaanbod van [gedaagde], waar hij stelt dat het enkele vaststaan van non-conformiteit nog niet meebrengt dat die tekortkoming hem kan worden toegerekend, komt de rechtbank niet toe. Immers, [gedaagde] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die, zo zij zouden komen vast te staan, met zich zouden brengen dat het niet voldoen door [gedaagde] aan zijn mededelingsplicht hem niet kan worden toegerekend. Indien komt vast te staan dat er aanzienlijke houtrot was en [gedaagde] daarvan wetenschap had, is hij aansprakelijk, omdat hij dit had behoren mede te delen.
3.11. Aan [gedaagde] dient te worden toegegeven dat de door [eisers] aangevoerde buitengerechtelijke kosten, zoals deze bij akte zijn gespecificeerd, te weten vaststelling omvang schade, bestudering dossier, ingebrekestelling, correspondentie en telefoongesprekken, beschouwd dienen te worden als werkzaamheden ter instructie van de zaak als bedoeld in artikel 57 lid 6 Rv, zodat de vordering te dien aanzien zal worden afgewezen.
3.12. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
3.13. Teneinde een spoedige afhandeling in deze instantie te bevorderen zal hoger beroep van dit vonnis worden uitgesloten.
4. De beslissing.
De rechtbank:
gelast partijen in persoon, vergezeld van hun raadslieden, tot het verstrekken van inlichtingen en/of het beproeven van een minnelijke regeling te verschijnen voor het bij deze tot rechter-commissaris benoemde lid van deze rechtbank Mr. J.H.M. van Oijen, die daartoe zitting zal houden in een van de kamers van het gerechtsgebouw aan de Sluissingel 20 te Breda op een in overleg met partijen nader vast te stellen dag en uur;
bepaalt, dat de procureurs van partijen daartoe binnen twee weken na deze uitspraak bij brief aan de griffie opgave zullen doen van hun verhinderdagen op de donderdagen voor een periode van vijf maanden vanaf de datum waarop de brief wordt ingezonden;
bepaalt, dat van dit vonnis geen hoger beroep mogelijk is dan tegelijk met het eindvonnis;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mrs. Poerink, Van Oijen en Bouwman en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 december 2000.