Uitspraak
ARRONDISSEMENTSRECHTBANK TE BREDA
Derde Kamer
Beschikking
In de zaak van:
De vereniging met volledige rechtsbevoegdheid AFDELING WEST-BRABANT van de NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM,
statutair gevestigd te Breda,
v e r z o e k s t e r,
procureur: mr. B.M. Stroetinga,
t e g e n :
[verweerster]
wonende te [woonplaats],
v e r w e e r s t e r,
procureur: mr. E.P. Elink-Schuurman,
advocaat mr. C.T.E Nuis te Goes.
1. Het verloop van de procedure.
Dit blijkt uit de navolgende stukken:
het verzoekschrift, binnengekomen ter griffie op 30 mei 2000;
het verweerschrift, binnengekomen ter griffie op 20 oktober 2000;
het extract uit het audiëntieblad van de zitting van 10 november 2000 waaruit blijkt dat partijen hun zaken hebben bepleit, met daaraan gehecht de overgelegde pleitnota’s.
2. Het verzoek.
Verzoekster, hierna te noemen NVM Brabant, verzoekt te beschikken dat aan verweerster, hierna te noemen [verweerster], de hoedanigheid van makelaar komt te vervallen, subsidiair dat zij als makelaar voor de duur van één jaar wordt geschorst en meer subsidiair haar te berispen uit hoofde als vermeld in het verzoekschrift, alles met veroordeling van haar in de kosten van de onderhavige procedure.
[verweerster] heeft tegen het verzoek verweer gevoerd.
3. De beoordeling.
3.1 Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of niet voldoende weersproken, alsmede op grond van de niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties staat tussen partijen het volgende vast:
a. [verweerster] is in dienst geweest van Hart van Brabant Makelaardij BV als beëdigd makelaar, in de functie van [functie];
b. [verweerster] was lid van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen Vastgoeddeskundigen NVM, hierna te noemen NVM;
c. NVM West-Brabant is een regionale afdeling van NVM;
d. De NVM heeft in verband met de verdenking dat [verweerster] handelingen had gepleegd die zich niet konden verenigen met de regelgeving van de NVM, bij brief van 23 maart 2000 [verweerster] te kennen gegeven voornemens te zijn haar voor te dragen voor opzegging van het lidmaatschap van de NVM;
e. Op 14 maart 2000 was door mr. Stroetinga, optredend namens NVM West-Brabant al aangifte gedaan tegen [verweerster] terzake van valsheid in geschrifte;
f. [verweerster] heeft haar lidmaatschap per 1 juli 2000 beëindigd;
g. Het dienstverband tussen [verweerster] en Hart van Brabant Makelaardij BV is bij beschikking van deze rechtbank van 30 juni 2000 ontbonden wegens gewichtige redenen, zonder dat aan [verweerster] een vergoeding is toegekend;
h. De door NVM en NVM West-Brabant aan [verweerster] verweten gedragingen hebben betrekking op door [verweerster] gepleegde handelingen in het kader van de aankoop en financiering van vier appartementsrechten;
i. [verweerster] heeft in de periode april 1999 tot en met februari 2000 voor de navolgende vier appartementsrechten koopovereenkomsten gesloten, welke op na te noemen data aan haar zijn geleverd:
1. op 29 april 1999 de koop van een appartementsrecht in een gebouw aan de [appartement 1], geleverd op 10 september 1999;
2. op 18 mei 1999 de koop van een appartementsrecht in een gebouw aan de [appartement 2], geleverd op 29 september 1999;
3. op 6 oktober 1999 de koop van een appartementsrecht in een gebouw aan de [appartement 3], geleverd op 14 februari 2000;
4. op 11 januari 2000 de koop van een appartementsrecht in een gebouw aan de [appartement 4], geleverd op 16 februari 2000;
j. op voornoemde appartementsrechten zijn op onderstaande data de navolgende hypotheken verstrekt:
1. [appartement 1]: op 10 september 1999 een hypotheek voor een bedrag van f. 496.500,= gesplitst in een hoofdsom van f. 331.000,= en
f. 166.500,= terzake van rente en kosten, ten behoeve van een door Centraal Beheer Hypotheken BV verstrekte lening van f. 331.000,=;
2. [appartement 2]: op 29 september 1999 een hypotheek voor een bedrag van f. 720.000,= gesplitst in een hoofdsom van f. 450.000,= en
f. 270.000,= terzake van rente en kosten, ten behoeve van een door FBTO Hypotheken BV verstrekte lening van f. 450.000,=;
3. [appartement 3]: op 14 februari 2000 een hypotheek voor een bedrag van
f. 775.750,= gesplitst in een hoofdsom van f. 535.000,= en
f. 240.750,= terzake van rente en kosten, ten behoeve van een door BLG Hypotheken verstrekte lening van f. 450.000,=;
4. [appartement 4]: op 16 februari 2000 een hypotheek voor een bedrag van f. 420.000,= gesplitst in een hoofdsom van f. 300.000,= en
f. 120.000,= terzake van rente en kosten, tot zekerheid van al hetgeen OHRA Vennootschappen van [verweerster] te vorderen hebben of zullen krijgen;
k. In de afzonderlijke hypotheekaktes is omtrent de bewoning en het gebruik van de appartementsrechten het navolgende opgenomen:
1. [appartement 1]: “de schuldenaar verklaarde dat het onderpand niet is verhuurd, maar geheel in eigen gebruik is of - na het gereedkomen - zal worden genomen”, terwijl een verhuurverbod is opgenomen;
2. [appartement 2]: “dat voormelde goederen niet zijn verhuurd, verpacht of anderszins in gebruik gegeven en dat deze door de schuldenaar zelf bewoond worden”, terwijl tevens een verhuurverbod is opgenomen;
3. [appartement 3]: een verwijzing naar de algemene voorwaarden van hypotheekgever waarin in artikel 19 een Pro verbod van verhuur is opgenomen;
4. [appartement 4]: “de hypotheekgever heeft de volle en onvoor-waardelijke beschikking over het onderpand. Het dient uitsluitend voor eigen gebruik van hypotheekgever. Het is en wordt niet verhuurd of verpacht noch onder enige andere titel in gebruik afgestaan”.
3.2 NVM West-Brabant baseert haar verzoek op de stelling dat [verweerster] de appartementen, althans tenminste drie daarvan, niet heeft gekocht voor eigen bewoning en mitsdien door de hiervoor weergegeven bepalingen in de notariële aktes te accepteren, bewust onjuist heeft verklaard, waardoor de eer van de stand van de makelaardij is geschaad.
3.3 Artikel 65 jo Pro. 63a WvK schrijft voor dat wanneer een verzoek of vordering is gedaan als thans door NVM West-Brabant is gedaan, het openbaar ministerie moet worden gehoord en advies moet worden ingewonnen bij de Kamer van Koophandel. Voorafgaand aan de behandeling van dit verzoekschrift is daartoe niet overgegaan. Bij de afweging of daartoe thans alsnog dient te worden overgegaan heeft de rechtbank betrokken dat het betreffende horen en inwinnen van advies niet op straffe van nietigheid is voorgeschreven; dat de belangen die met de naleving van de betreffende bepaling geacht moeten worden te zijn gediend, in voldoende mate in deze procedure zijn betrokken doordat aangifte tegen [verweerster] is gedaan en de NVM, die geacht moet worden de belangen van de makelaars in breder verband te vertegen-woordigen, bij de behandeling is betrokken en tenslotte dat aanhouding zal leiden tot langere onduidelijkheid, hetgeen niet in belang is van partijen. Op grond daarvan ziet de rechtbank af van het horen van het Openbaar Ministerie en het inwinnen van advies bij de Kamer van Koophandel.
3.4 Het verweer dat NVM West-Brabant geen belang bij haar verzoek heeft omdat artikel 65a WvK per 1 januari 2001 uit het wetboek zal verdwijnen, wordt verworpen. In het kader van de behandeling van het voorstel van wet tot afschaffing van de titelbescherming en beëdiging van makelaars, is uitdrukkelijk ter sprake gekomen (kamerstuk 26 667 A) “dat de makelaars hun eed feitelijk niet ontnomen wordt. Ook de registratie van de beëdiging blijft bij de rechtbank berusten. Hieraan kan geen recht op het voeren van een titel of anderszins worden ontleend, doch het staat de makelaar vrij hiernaar te verwijzen”. Daarmee is het belang van een eventuele vervallenverklaring of schorsing gegeven.
3.5 Het verweer van [verweerster] gedaan ter zitting, dat NVM West-Brabant niet ontvankelijk moet worden verklaard omdat [verweerster] geen lid meer is van de NVM en omdat haar dienstbetrekking bij haar werkgever is beëindigd, wordt verworpen. De NVM en ook haar regionale afdelingen moeten geacht worden de belangen van de makelaardij in het algemeen te behartigen en uit dien hoofde heeft NVM West-Brabant er recht op en belang bij op te treden tegen handelingen die het aanzien van en het vertrouwen in makelaars in het algemeen kunnen schaden. De door [verweerster] gepleegde handelingen behoren daartoe. Nu [verweerster] door haar beëdiging, die door de door haar gestelde gebeurtenissen niet eindigt en, zoals hiervoor overwogen, ook in de toekomst in stand blijft, in staat is om zich als beëdigd makelaar te (blijven) presenteren, heeft de NVM West-Brabant ook om die reden een belang bij het gedane verzoek.
3.6 Dat artikel 65a WvK aan toewijzing van het verzoek in de weg zou staan, zoals [verweerster] betoogt, is onjuist. Blijkens artikel 62 WvK Pro is een makelaar iemand die, als zodanig beëdigd door de rechtbank, zijn bedrijf maakt van het verlenen van bemiddeling bij totstandkomen van overeenkomsten. Artikel 62 WvK Pro geeft daarmee een weergave van een beroepsomschrijving en niet een weergave van een feitelijke werkzaamheid. Dat [verweerster] niet meer als makelaar zou optreden doet er dan ook niet aan af dat zij makelaar blijft in de zin van artikel 62 WvK Pro.
3.7 Uit de bij de vaststaande feiten weergegeven handelingen met betrekking tot de appartementsrechten, blijkt dat [verweerster] in minder dan een jaar tijd is overgegaan tot de aankoop en de financiering van vier appartementsrechten. Dat zij ten aanzien van elk van deze appartementsrechten de bedoeling heeft gehad om het betreffende appartement zelf te gaan bewonen, is ongeloofwaardig. De korte periode (negen maanden) waarin een en ander zich heeft afgespeeld, doet eerder denken aan een voorgenomen handel in appartementen dan aan voornemens tot bewoning. [verweerster] heeft, anders dan haar stelling dat zij dit plan had, geen feiten en omstandigheden genoemd die haar stelling aannemelijk maken.
3.8 Zelfs indien echter al moet worden aangenomen dat [verweerster] zo vaak van gedachten is veranderd als uit het aantal gesloten koopovereenkomsten blijkt en zij het idee van zelfbewoning bij elk van de appartementen steeds heeft gehad, en er uiteindelijk voor heeft gekozen om het laatst gekochte appartement aan de [appartement 4] te gaan bewonen, dan is door [verweerster] niet duidelijk gemaakt waarom zij bij het eerste door haar gekochte appartement ([appartement 1]) in de hypotheekakte de bepaling heeft laten staan dat dat appartement niet door haar bewoond zou gaan worden. Immers op het moment dat de hypotheekakte voor de [appartement 1] op 10 september werd verleden, was het appartement aan de [appartement 2] al door haar gekocht. Het verweer dat zij zich niet van de bepaling bewust is geweest, is niet aannemelijk. Juist als beëdigd makelaar moet [verweerster] geacht worden van dit soort bepalingen in aktes op de hoogte te zijn. Zij behoort daarmee immers bij haar advisering aan cliënten rekening te houden.
3.9 Met betrekking tot de appartementen aan de [appartement 4] en de [appartement 3] geldt “mutadis mutandis” hetzelfde. Weliswaar is in de hypotheekakte betrekking hebbend op de [appartement 3] geen bepaling opgenomen omtrent eigen gebruik, maar dat is gelet op het wel opgenomen verhuurverbod ook niet nodig. Immers een verhuurverbod impliceert een bewoning door de koper of een leegstand als speculatieobject, tenzij de voorwaarden van de hypotheeknemer toestaan dat het appartement in gebruik wordt gegeven. Dat zulks zou gelden, is gesteld noch gebleken. Eigen bewoning was echter op het moment van het verlijden van de akte niet meer aan de orde.
3.10 Het verweer dat hier sprake zou zijn van belegging, welk idee dan ten aanzien van elk appartement steeds pas zou zijn ontstaan op het moment dat het opvolgende appartement aantrekkelijker bleek voor bewoning dan de voorgaande appartementen, doet aan de onjuistheid van de vermeldingen omtrent eigen gebruik niet af. Bovendien zou het in dat geval op de weg van [verweerster] hebben gelegen om de hypotheekverstrekker te wijzen op haar plannen, zodat de hoogte van de financiering daaraan kon worden aangepast. Dit geldt met name voor de hypotheek op het appartementsrecht aan de [appartement 1], voor welk appartement immers op het moment van het verlijden van de akte in de visie van [verweerster] al duidelijk was dat het voor belegging gebruikt zou gaan worden. De gevestigde hypotheek betreft een tophypotheek, terwijl niet betwist is tussen partijen dat in geval van verhuur een dergelijke hypotheek niet wordt verstrekt. Ook hier geldt m.m. hetgeen in r.o. 3.8 is overwogen omtrent de bewustheid die bij [verweerster] omtrent de aanwezigheid van bepalingen zoals een huurverbod moet hebben bestaan.
3.11 Het verweer van [verweerster] dat het immer haar gedachte is geweest om, indien zij de appartementen niet zelf zou gaan bewonen, de financier toestemming te vragen voor verhuur (nummer drie in de pleitnota van haar advocaat) maakt haar handelen niet minder verwijtbaar. Dit uitgangspunt impliceert immers dat [verweerster] zich de onjuistheid van haar opgave kennelijk steeds bewust is geweest.
3.12 Hetgeen NVM West-Brabant in haar verzoekschrift heeft opgemerkt omtrent de feiten die [verweerster] in de aanvragen voor de geldleningen zou hebben gesteld, wordt als niet voldoende onderbouwd buiten beschouwing gelaten.
3.13 Het in de reactie van [verweerster] op deze laatste stellingen gevoerde verweer dat in de aanvraagformulieren niet wordt gevraagd naar verhuur, wordt buiten beschouwing gelaten omdat dat feit aan de onjuiste opgave in de hypotheek-akte niet afdoet.
3.14 Op grond van vorenstaande moet worden geoordeeld dat [verweerster] in verschei-dene hypotheekakten onjuiste informatie heeft verstrekt en dat zij zich dat bewust is geweest althans dat zij dat zich bewust had moeten zijn. Op grond daarvan moet worden geoordeeld dat [verweerster] zodanig heeft gehandeld dat de eer van de stand van de makelaars kan worden geschaad. Het feit dat [verweerster] niet is opgetreden in haar hoedanigheid van makelaar en dat in dit geval louter privé-belangen zijn betrokken, doet daaraan niet af. Van een makelaar wordt niet alleen verwacht dat hij/zij bij de behartiging van zijn/haar eigen belangen handelt op een wijze die overeenstemt met de wijze waarop bij de behartiging van de belangen van cliënten moet worden opgetreden, maar geldt bovendien dat aan hem/haar bij de afwikkeling van zaken die liggen op het terrein waarop de makelaar werkzaam is, hogere eisen worden gesteld dan aan een doorsnee koper. Het niet in acht nemen van de maatstaven die bij de behar-tiging van de belangen van cliënten gelden, zal bij de partijen waarmee door een makelaar zaken worden gedaan, leiden tot een negatief beeld van makelaars in het algemeen en derhalve tot aantasting van de eer van de stand van de makelaars.
3.15 Hetgeen aan [verweerster] wordt verweten, acht de rechtbank echter niet een dermate zware schending van de eer dat dit zou moeten leiden tot vervallen verklaring van de beëdiging. Wel acht de rechtbank een schorsing van de hierna uit te spreken duur op haar plaats. De rechtbank heeft daarbij niet alleen laten meewegen dat er sprake is van een zekere stelselmatigheid van handelen, maar ook dat [verweerster] op geen enkele wijze er blijk van heeft gegeven het onoorbare van haar handelen in te zien. Al hetgeen naar voren is gebracht, beoogt voor het handelen van [verweerster] een zodanige verklaring te geven dat haar geen verwijt kan worden gemaakt. Als verzachtende omstandigheid heeft de rechtbank laten meewegen dat de aangifte tegen [verweerster] heeft geresulteerd in een transactie van f. 10.000,=.
3.16 Daar partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld, zal de rechtbank de kosten tussen partijen compenseren.
4. De beslissing.
De rechtbank:
Schorst [verweerster] voor de duur van drie maanden als beëdigd makelaar in onroerend goed;
Bepaalt dat de schorsing zal ingaan op de veertiende dag na de dagtekening van na te noemen bewijs van ontvangst;
Beveelt de griffier van deze rechtbank aan [verweerster] voornoemd bij aangetekende brief met bewijs van ontvangst afschrift van deze beschikking toe te zenden nadat deze onherroepelijk zal zijn geworden;
Beveelt de griffier van deze rechtbank om op de voet van artikel 65 c WvK van voornoemde schorsing inschrijving te doen bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Tilburg zodra deze beschikking onherroepelijk zal zijn geworden.
Compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat elke partij zijn of haar eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gewezen door mrs. Kooijman, Van den Beld en Bouwman en uitgesproken ter openbare terechtzitting van vrijdag 8 december 2000.