Uitspraak
RECHTBANK ASSEN
Sector kanton
Locatie Assen
zaak-/rolnummer: 348110 \ CV EXPL 12-3054
Vonnis van de kantonrechter van 11 december 2012
in de zaak van
de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting Stichting Actium,
hierna te noemen: Actium,
gevestigd te 9402 NP Assen, Industrieweg 15,
eisende partij,
gemachtigde: mr. S. Bosma,
tegen
[gedaagde],
hierna te noemen: [gedaagde],
wonende te [adres],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. C.C. Sneper.
1. De procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 6 juni 2012 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de nadere toelichtingen van partijen bij conclusies van repliek en dupliek en een akte uitlating productie van de zijde van Actium.
1.2 Ten slotte is de datum voor het vonnis nader vastgesteld op vandaag.
2. De vaststaande feiten
2.1 De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vast staan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist en/of blijken uit de in zoverre onweersproken gelaten inhoud van de overgelegde producties.
2.2 Tussen Actium als verhuurder en [gedaagde] als huurder is op 6 augustus 2011 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres]. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Actium van toepassing. De maandelijkse huur bedraagt € 520,61.
2.3 Op grond van artikel 2 van de huurovereenkomst is het gehuurde uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte.
2.4 Artikel 11.1 sub g van de algemene voorwaarden luidt dat huurder: "niet is toegestaan waar dan ook in (delen van) het gehuurde, waaronder begrepen de tuin, berging, schuur en zolder, hennep te kweken, drogen of knippen in geen enkele hoeveelheid, dan wel andere activiteiten te doen of laten verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, waaronder begrepen het opslaan of handelen van drugs;".
Artikel 11.1 sub j van de algemene voorwaarden luidt dat huurder: "niet is toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in (delen van) het gehuurde te ontplooien. (…)".
2.5 Omdat [gedaagde] bij de rechtsvoorganger van Actium eerder heeft gehuurd, en in dat gehuurde in 2004 een hennepkwekerij is aangetroffen, heeft Actium met [gedaagde], voorafgaand aan de activering van diens inschrijving, op 2 februari 2011 een gesprek gehad. De bevestigingsbrief van 4 februari 2011 vermeldt, voor zover hier van belang:
"Tevens is in 2004 een hennepplantage aangetroffen in uw woning. Dit zijn voor mij redenen geweest om u uit te nodigen voor een gesprek.
Aangezien u zich in het verleden niet als een goede huurder heeft gedragen heb ik een aantal zaken met u afgesproken. Ik heb aan u aangegeven dat als u in aanmerking komt voor een woning wij u een aangepast huurcontract aanbieden met daarin opgenomen een aantal bijzondere voorwaarden. Dit om herhaling van bovengenoemde situaties aan de [adres] te voorkomen. U heeft aangegeven hier aan mee te willen werken en akkoord te willen gaan met de voorwaarden die wij opstellen."
In een bijlage van de huidige huurovereenkomst met [gedaagde] zijn (onder meer) nog de volgende bijzondere voorwaarden opgenomen:
"- het niet is toegestaan waar dan ook in (delen van) het gehuurde, waaronder begrepen de tuin, berging, schuur en zolder, hennep te kweken, drogen of knippen in geen enkele hoeveelheid, dan wel andere activiteiten te doen of laten verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, waaronder begrepen het opslaan of handelen van drugs,
- huurder zal in of vanuit de woning geen criminele activiteiten verrichten en/of toestaan,
- het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder, (…),
Indien huurder ten aanzien van voorgenoemde voorwaarden in gebreke blijft, heeft de verhuurder het recht de huurovereenkomst te ontbinden."
2.6 Bij een inval op 9 februari 2012 heeft de politie in de woning van [gedaagde] een deels ontmantelde hennepkwekerij aangetroffen met hennepresten, zijnde een middel als vermeld op lijst II van de Opiumwet. Op de zolderetage heeft de politie aangetroffen zwart landbouwplastic over de vloer, vier sealbags restafval hennep, resten van hennepplanten in twee vuilniszakken, twee assimilatielampen van 600 Watt, een afzuigslang, een blower, een kachel, een koolstoffilter, vijf potten met witte korrels, twee transformatoren en een stroomverdeler. Van een en ander is door de politie een mutatie-rapport opgemaakt, alsmede een proces-verbaal van bevindingen.
2.7 Actium heeft bij brieven van 2 en 26 maart 2012 aan [gedaagde] voorgesteld om ter vermijding van een gerechtelijke procedure de huur in onderling overleg met onmiddellijke ingang te beëindigen. [gedaagde] heeft hiermee niet ingestemd.
3. De vordering en het verweer, samengevat en zakelijk weergegeven
3.1 Actium vordert de ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, betaling ten titel van schadevergoeding van een bedrag van € 520,61 voor elke maand tijdens welke [gedaagde] na ontbinding van de huurovereenkomst het gehuurde nog in gebruik heeft, en daarnaast rente en de veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. Actium beroept zich voor haar vorderingen op de vaststaande feiten en stelt daartoe nog het volgende. Naar aanleiding van een klacht van de buurvrouw van [gedaagde] over een warme muur heeft Actium een onderzoek ingesteld. Naar aanleiding daarvan heeft zij een melding gedaan bij de politie, die een inval heeft gedaan. Het betrof in dit geval een professionele hennepkwekerij. Dat deze inmiddels was ontmanteld, staat aan toewijzing van de vorderingen niet in de weg. De hennepkwekerij heeft een gevaarzettende situatie opgeleverd. Hierdoor is een risicovolle en gevaarlijke situatie ontstaan voor het gehuurde en de aangrenzende percelen, het levert imagoschade op voor Actium en tast het veiligheidsgevoel in de omgeving aan. In dit verband wijst Actium er nog op dat zij deelneemt aan het veiligheidsplan binnen de gemeente Assen genaamd "Stop Overlast". Daarbij heeft [gedaagde] gehandeld in strijd met de Opiumwet, onder meer door het aanwezig hebben van hennepafval en resten van hennepplanten in de woning. [gedaagde] is op grond van al het voorgaande toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Hij heeft zich niet als een goed huurder gedragen. Daarbij dient te worden meegewogen, dat [gedaagde] al eerder een hennepkwekerij heeft gehad in een door hem bij Actium gehuurde woning en hij een bijzondere voorwaarde in zijn huidige huurovereenkomst heeft overtreden. Actium verwijst voor haar stellingen naar de overvloedige jurisprudentie op dit terrein.
3.2 [gedaagde] heeft verweer gevoerd met als conclusie dat de vorderingen moeten worden afgewezen met veroordeling van Actium in de kosten van de procedure. Daartoe heeft [gedaagde] het volgende aangevoerd. [gedaagde] heeft tijdens een fietstocht afval van buitenhennepplanten aangetroffen. Hij heeft besloten om een aantal afvalzakken met restproducten mee te nemen naar huis om zelf op te roken. Er is geen sprake geweest van professionele of bedrijfsmatige hennepteelt. De aangetroffen apparatuur was verouderd. Dat blijkt uit het politierapport, dat vermeldt: " (…) de staat van de apparatuur dusdanig slecht was dat dit vermoedelijk niet meer te gebruiken is." De apparatuur is niet in beslag genomen. [gedaagde] had deze voor € 50,00 gekocht om het restafval te drogen. De politie spreekt van een "vermoedelijke" hennepkwekerij. Het strafrechtelijk onderzoek loopt nog. Het stroomverbruik van [gedaagde] is steeds normaal geweest en door Enexis is vastgesteld dat er niet illegaal stroom is afgetapt. Bij de politie heeft [gedaagde] steeds ontkend dat hij een hennepkwekerij in zijn woning heeft gehad. Er is geen sprake geweest van overlast, er is geen schade aan het gehuurde vastgesteld en er is geen verloedering van de buurt opgetreden. De bepalingen waarop Actium zich beroept, zien op bedrijfsmatige hennepteelt. Ook mag [gedaagde] geen criminele activiteiten verrichten of toestaan. [gedaagde] heeft zich aan de bepalingen gehouden; het restafval heeft hij alleen gebruikt voor eigen gebruik. Ook heeft hij thuis geen hennep gekweekt. [gedaagde] heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst niet begrepen dat hij thuis geen wiet mocht roken; daarover is toen niet gesproken. Voor zover het aanwezig hebben van het restafval wel een tekortkoming oplevert, is deze in de gegeven omstandigheden niet van dien aard dat de huurovereenkomst beëindigd dient te worden. [gedaagde] heeft groot belang om in het gehuurde te kunnen blijven wonen. Hij heeft een - psychisch - zware periode achter de rug en begint zijn leven net weer een beetje op orde te krijgen.
De beoordeling
4. Tussen partijen staat vast dat bij [gedaagde] in zijn eerdere huurwoning bij Actium een hennepkwekerij is aangetroffen. Om deze reden zijn tussen partijen bijzondere afspraken gemaakt zoals weergegeven in punt 2.5 bij de vaststaande feiten. [gedaagde] was dus een gewaarschuwd man en hij heeft de voorwaarden geaccepteerd. Daarbij wijst de kantonrechter er op, dat het niet alleen gaat om het verbod op bedrijfsmatig kweken van hennep, maar ook om het verbod op het - in (delen van) het gehuurde, waaronder begrepen de tuin, berging, schuur en zolder - drogen of knippen van hennep in geen enkele hoeveelheid, dan wel andere activiteiten te doen of laten verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.
5. Nog los van de vraag hoe geloofwaardig het verweer van [gedaagde] is, dat hij de hennepresten heeft gevonden in een weiland, is ook het voorradig hebben van zoveel hennepresten om te drogen op zijn zolder niet toegestaan volgens de bepalingen van de huurovereenkomst. Tevens heeft [gedaagde] daarmee artikel 3 van de Opiumwet overtreden, wat ook als bijzondere voorwaarde is opgenomen in de huurovereenkomst.
6. Voor wat betreft het bedrijfsmatig kweken overweegt de kantonrechter het volgende. De politie vermeldt in haar proces-verbaal van bevindingen, dat het aannemelijk is dat er sprake is geweest van meerdere eerdere oogsten van hennep. Uit de bij de dagvaarding overgelegde foto's maakt de kantonrechter op dat deze uitlating gerechtvaardigd is. Voor het enkel drogen van wat hennepresten, zoals [gedaagde] aanvoert, heeft [gedaagde] geen vloerbedekkend zwart landbouwplastic van ongeveer 12m², twee assimilatielampen van 600 Watt, een afzuigslang, een blower, een kachel, een koolstoffilter, twee transformatoren en een stroomverdeler nodig. Dit zijn allemaal zaken die nodig zijn voor het kweken van hennep. De door [gedaagde] gegeven verklaring voor de aangetroffen inrichting op de zolder is niet afdoende. De politie vermeldt verder dat achter de knieschotten een hoeveelheid bladresten van hennep is aangetroffen, dat in de balken aan het plafond meerdere haken waren bevestigd en dat de goederen er alle gebruikt uitzagen. Het enkele kweken is al een overtreding van de bijzondere voorwaarden; niet is vereist dat het gaat om bedrijfsmatig kweken, hoewel ook dat uiteraard een overtreding inhoudt van de huurovereenkomst. Het feit dat de politie geen hennepkwekerij 'in bedrijf ' heeft aangetroffen, neemt niet weg dat alles wijst op een meer dan voor eigen gebruik kweken dan wel voorradig hebben van hennep. Uit het proces-verbaal narcotest cannabis/hennep (productie 6 bij dagvaarding) blijkt dat het gaat om cannabis/hennep als vermeld op de lijst II van de Opiumwet. Het feit dat nog geen strafvervolging is ingesteld, maakt het voorgaande niet anders.
7. Voor [gedaagde] heeft het duidelijk moeten zijn dat overtreding van de bijzondere voorwaarden van de huurovereenkomst een dusdanig ernstige tekortkoming oplevert, dat deze voor Actium een rechtvaardiging voor ontbinding van de huurovereenkomst oplevert. Dat daarbij geen overlast of schade is opgetreden, zoals [gedaagde] aanvoert, legt onvoldoende gewicht in de schaal. Niet alleen heeft Actium nog niet de gelegenheid gehad vast te stellen of er schade aan het gehuurde is, maar tevens gaat het hierbij ook om het risico dat schade of overlast voor de omgeving optreedt. Dit risico wordt vergroot door het kweken of voorradig hebben van grote hoeveelheden hennep. Dat Actium daar groot belang aan hecht, zoals zij heeft toegelicht in deze procedure, moet ook voor [gedaagde] duidelijk zijn geweest. Verder overweegt de kantonrechter dat deze bijzondere voorwaarden een wezenlijk onderdeel uitmaken van de overeenkomst tussen partijen waarover tussen partijen zeer specifiek is gesproken.
Al met al is de kantonrechter van oordeel dat de tekortkoming van [gedaagde] van dien aard is, dat deze ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt.
8. [gedaagde] heeft gewezen op zijn persoonlijke omstandigheden. Daargelaten dat [gedaagde] een en ander weinig concreet heeft gemaakt en niet heeft onderbouwd, zijn de door hem genoemde omstandigheden niet van dien aard dat deze de ontbinding en ontruiming voor hem onaanvaardbaar doen zijn.
9. Al het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter de gevorderde ontbinding en ontruiming zal toewijzen.
10. [gedaagde] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.
De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan [adres] met ingang van heden;
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] met alles en iedereen te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden met achterlating van alles wat niet in eigendom van [gedaagde] is en de sleutels af te geven aan Actium;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 520,61 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat hij de woning vanaf heden in gebruik heeft tot aan de ontruiming;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van Actium begroot op € 97,64 aan dagvaardingskosten, € 437,00 aan vast recht en € 375,00 aan salaris gemachtigde, alsmede tot betaling van de nakosten volgens het liquidatietarief, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na-)kosten vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst - voor zoveel nodig - het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. G.J.J. Smits en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2012.
typ/conc: 220 / GJJS
coll: