Uitspraak
RECHTBANK ASSEN
Sector kanton
Locatie Assen
zaak-/rolnummer: 338786 \ CV EXPL 12-1020
Vonnis van de kantonrechter van 2 oktober 2012
in de zaak van
de besloten vennootschap [eiser],
hierna te noemen: [eiser],
gevestigd te [plaats],
eisende partij,
gemachtigde: Groenewegen en Partners,
tegen
[gedaagde],
hierna te noemen: [gedaagde],
wonende te [adres],
gedaagde partij,
gemachtigde: J.G. van der Velde.
1. De procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 16 februari 2012 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties van 3 april 2012;
- de conclusie van repliek tevens akte vermindering van eis van 8 mei 2012;
- de reactie van mevrouw [gedaagde] van 3 juli 2012;
- de akte uitlating producties tevens akte vermindering van eis van 17 juli 2012.
1.2 Ten slotte is de datum voor het vonnis nader vastgesteld op vandaag.
2. De vaststaande feiten
2.1 De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist en/of blijken uit de in zoverre onweersproken gelaten inhoud van de overgelegde producties.
2.2 [eiser] verhuurt sinds 1990 aan [gedaagde] een appartement met aanhorigheden aan het adres [X]. Op deze huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte.
2.3 Het gehuurde maakt deel uit van een appartementencomplex. Tussen de bewoners van de appartementen [Y] enerzijds en [eiser] anderzijds zijn sinds 1993 diverse procedures gevoerd bij de Huurcommissie. Het betreft daarbij geschillen over (onder meer) de in rekening gebrachte service- en onderhoudskosten en reparaties aan de CV-ketels. Tot 2006 hebben de bewoners, althans heeft [gedaagde] steeds de afrekening van de servicekosten betaald. De Huurcommissie heeft in de voorgaande jaren uitspraken gedaan over 1993, 1994, 1995, 1997, 1998 en 2002.
2.4 Bij Uitspraak van 6 oktober 2009 heeft de Huurcommissie de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de servicekosten gesteld op € 240,62 voor 2006 en op € 142,91 voor 2007.
Bij Uitspraak van 21 februari 2011 heeft de Huurcommissie de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de servicekosten gesteld op € 450,62 voor 2008 en op € 421,44 voor 2009.
2.5 Bij brief met bijlage van 24 juni 2011 van de accountant van [eiser] heeft [eiser] bij [gedaagde] aanspraak gemaakt op en verzocht om betaling van € 1.753,93 betreffende "afrekening huur en afrekening servicekosten 2010". Bij brief van 16 juli 2011 heeft [eiser] [gedaagde] gesommeerd om binnen vier dagen te betalen voornoemd bedrag van € 1.753,93 vermeerderd met € 55,00, ofwel een bedrag van € 1.808,93. Bij brief van 18 juli 2011 heeft [gedaagde], samen met enkele andere bewoners, bezwaar gemaakt en aangekondigd de Huurcommissie in te schakelen met betrekking tot de servicekosten over 2010. Bij brief van 28 juli 2011 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] nogmaals gesommeerd tot betaling.
2.6 Bij Uitspraak van 16 maart 2012 heeft de Huurcommissie de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de servicekosten gesteld op € 516,11 voor 2010.
3. De vordering en het verweer, samengevat, zakelijk weergegeven en voor zover relevant voor de uitkomst van deze procedure.
3.1 [eiser] vordert - na vermindering van eis - de veroordeling van [gedaagde] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad tot betaling van € 1.484,27 aan hoofdsom, € 36,61 aan rente en
€ 300,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf
16 februari 2012 tot aan de dag van de volledige betaling, en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure. [eiser] beroept zich voor haar vordering op de vaststaande feiten en stelt daartoe nog het volgende.
Naar aanleiding van de uitspraken van de Huurcommissie heeft [eiser] haar vorderingen betreffende de servicekosten over de jaren 2006 tot en met 2009 gecorrigeerd. Dit blijkt uit haar brief met bijlage van 24 juni 2011. Deze eindafrekening is door [gedaagde] niet weersproken. Een geschil over de servicekosten van 2010 kan geen reden zijn de vordering van [eiser] niet te betalen; dat bedrag staat in geen verhouding tot de vordering van [eiser]. [gedaagde] kan de uitspraken van de Huurcommissie over 1993, 1994, 1995, 1997, 1998 en 2002 niet verrekenen met de huidige vordering van [eiser], zoals zij doet. Dit beroep op verrekening is voor het eerst gedaan bij brief 19 oktober 2009. Voor wat betreft de jaren 1999 tot en met 2004 is een eventuele verrekening verjaard. Over 2005 heeft de Huurcommissie geen uitspraak gedaan; [gedaagde] heeft geen bezwaar gemaakt over dit jaar. [gedaagde] kan de uitspraken van de Huurcommissie niet zonder meer toepassen op jaren waarover geen uitspraak is gedaan omdat deze uitspraken zijn gedaan op basis van onvolledige gegevens. Op grond van art. 6:136 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is verrekening niet toegestaan indien de tegenvordering niet eenvoudig is vast te stellen. Daarvan is hier sprake.
3.2 [gedaagde] heeft verweer gevoerd met als conclusie de vordering van [eiser] af te wijzen. Zij heeft daartoe het volgende verweer gevoerd. Vanaf het begin heeft [gedaagde], al dan niet door middel van andere bewoners, geprotesteerd tegen de bij haar in rekening gebrachte servicekosten. In de uitspraak van de Huurcommissie over de jaren 1997 en 1998 is een omwenteling van het beleid te zien. [eiser] had naar aanleiding daarvan voor de daarop volgende jaren haar servicekosten moeten aanpassen, maar dat heeft zij niet gedaan. Ten onrechte stelt [eiser] zich op het standpunt dat een uitspraak van de Huurcommissie alleen geldt voor het jaar waarover de uitspraak is gedaan. Ook worden ten onrechte alle reparaties aan de CV-ketels doorberekend aan de bewoners, ook bijvoorbeeld reparaties aan CV-ketels van de buren. Tot 2006 hebben de bewoners - zij het onder protest - steeds de afrekening servicekosten betaald. Vanaf 2006 is mevrouw [A] in het appartementen-complex komen wonen en zij heeft het voortouw genomen om de problemen met [eiser] aan te pakken. Daaruit zijn de procedures bij de Huurcommissie over jaren vanaf 2006 voortgevloeid. In een overleg met vertegenwoordigers van de Huurcommissie is gezegd dat uitspraken van de Huurcommissie over wat in rekening mag worden gebracht ook gelden voor andere jaren en dat [gedaagde] mag verrekenen als zij dat maar aankondigt. [gedaagde] verrekent dan ook de ten onrechte in rekening gebrachte servicekosten vanaf 1999. Dit heeft zij aangekondigd en in werking gezet per 1 januari 2010 bij brief van 19 oktober 2009. Van verjaring is geen sprake.
De beoordeling
4. Ter beoordeling ligt voor een vordering van [eiser] tot betaling van een achterstand in de huurtermijnen vanaf november 2009 tot heden van een bedrag van € 3.144,46, verminderd met jaarlijkse bedragen op grond van uitspraken van de Huurcommissie over de boekjaren 2006 tot en met 2010. [gedaagde] beroept zich op verrekening met te veel betaalde servicekosten over de jaren vanaf 1999. Het betreft daarbij telkens servicekosten voor de lift en voor de entree/intercom. De kantonrechter overweegt het navolgende.
5. [eiser] stelt zich allereerst op het standpunt dat de vordering van [gedaagde], voor zover deze ziet op de jaren tot en met 2004, is verjaard. Zij stelt daartoe dat [gedaagde] voor het eerst bij brief van 19 oktober 2009 aanspraak heeft gemaakt op terugbetaling en er een verjarings-termijn geldt van vijf jaar. De kantonrechter is van oordeel dat dit standpunt niet juist is. Voor zover [gedaagde] zich beroept op een opschorting van haar verplichtingen, te weten het betalen van de huurtermijnen, bepaalt art. 6:56 BW Pro dat de bevoegdheid tot opschorting in stand blijft ook na verjaring van de rechtsvordering. Voor zover [gedaagde] zich beroept op verrekening bepaalt art. 6:131 BW Pro dat de bevoegdheid tot verrekening niet eindigt door verjaring van de rechtsvordering. Het komt er op neer dat de rechtsvordering, dat wil zeggen de mogelijkheid om in rechte een vordering in te stellen, verjaart, maar dat de vordering zelf in stand blijft en dus ook de bevoegdheid tot verrekening. Het beroep van [eiser] op verjaring faalt.
6. [eiser] stelt verder dat [gedaagde] de uitspraken van de Huurcommissie niet zonder meer kan toepassen op jaren waarover geen uitspraak is gedaan omdat deze uitspraken zijn gedaan op basis van onvolledige gegevens. De kantonrechter overweegt het navolgende.
Art. 7:262 lid 1 BW Pro bepaalt dat wanneer de huurcommissie op een verzoek van de huurder of de verhuurder uitspraak heeft gedaan, zij worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Toegespitst op het verweer van [gedaagde] wijst de kantonrechter erop, dat de Huurcommissie in haar uitspraak van 9 mei 2000 heeft overwogen en beslist dat het serviceabonnement lift (inclusief keuring) en serviceabonnement intercom niet voor rekening van de huurder kunnen worden gebracht. Waar gesteld noch gebleken is dat over deze beslissing een uitspraak van de kantonrechter is gevorderd en verkregen, geldt dit als tussen partijen overeengekomen. Het geldt dus ook voor de jaren daaropvolgend. De kantonrechter verwerpt ook dit standpunt van [eiser].
7. [eiser] heeft verder gesteld, met verwijzing naar art. 6:136 BW Pro, dat verrekening niet mogelijk is omdat de gegrondheid van het verweer van [gedaagde] niet eenvoudig is vast te stellen. De kantonrechter volgt [eiser] hierin niet. De hierboven genoemde beslissing van de Huurcommissie is duidelijk en de rechten en verplichtingen tussen [eiser] en [gedaagde] ook. Uit de specificaties van [eiser] van de servicekosten per jaar, zoals deze door [gedaagde] zijn overgelegd over de jaren 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004 en 2005, zijn de posten service abonnement lift, intercom en entree goed te herleiden. Deze posten zijn bij [gedaagde] - telkens voor 1/12 deel - in rekening gebracht. De specificatie van [gedaagde] van wat zij meent over die jaren te veel aan servicekosten te hebben betaald (productie 13 bij de conclusie van antwoord) sluit geheel aan bij de specificaties van [eiser]. [eiser] heeft hiertegen geen verweer gevoerd. De gegrondheid van het verweer is hiermee naar het oordeel van de kantonrechter op eenvoudige wijze vast te stellen.
8. [eiser] heeft nog gesteld dat [gedaagde] de servicekosten ieder jaar als eigen schuld heeft erkend en voldaan en deze dus niet kan terugvorderen of verrekenen. De kantonrechter deelt deze stelling niet. Bij brief van 11 november 1996 heeft [gedaagde] samen met de andere bewoners uitdrukkelijk bezwaar gemaakt tegen het doorberekenen van kosten voor intercom-, C.V.-,en liftinstallaties. Vervolgens is hierover een uitspraak van de Huurcommissie gevraagd. [gedaagde] heeft onweersproken aangevoerd dat zij en de andere bewoners telkens opnieuw bezwaar hebben gemaakt bij [eiser] tegen het doorberekenen van de genoemde posten. Ook de stelling van [gedaagde] in haar conclusie van antwoord dat de servicekosten onder protest zijn betaald, is door [eiser] niet tegengesproken. De kantonrechter verwerpt ook deze stelling van [eiser].
9. De slotsom van al het voorgaande is dat [gedaagde] de ten onrechte in rekening gebrachte servicekosten voor de lift en de entree/intercom mag verrekenen. De kantonrechter komt tot de volgende opstelling, met verwijzing naar productie 13 bij de conclusie van antwoord:
- 1999: de hfl. 207,80,00 laat de kantonrechter buiten beschouwing nu daarover geen debat is gevoerd en dit bedrag niet goed valt te herleiden. Verrekend kan worden
€ 126,40;
- 2000: € 132,83;
- 2001: € 149,81
- 2002: € 217,19
- 2003: € 181,19
- 2004: € 141,76
- 2005; controle CV ad € 343,08 laat de kantonrechter buiten beschouwing zijnde deze post onvoldoende door [gedaagde] onderbouwd. Verrekend kan worden € 130,71.
In totaal kan over deze jaren dus € 1.079,89 verrekend worden.
10. Bij conclusie van repliek heeft [eiser] een nieuwe specificatie van haar vordering overgelegd. Deze specificatie is naar het oordeel van de kantonrechter door [gedaagde] onvoldoende weerlegd. Met name heeft [gedaagde] onvoldoende weersproken de specificatie van de huurachterstand ad € 3.144,46 en van de te verrekenen bedragen over de jaren 2006 tot en met 2009. Deze laatste specificatie sluit aan bij de uitspraken van de Huurcommissie over die jaren. Verder neemt de kantonrechter over de specificatie van [eiser] over het jaar 2010 (akte uitlating van 17 juli 2012); deze sluit aan bij de uitspraak van de Huurcommissie over 2010.
11. In totaal kan [gedaagde] dus € 1.079,89 + € 1.963,53 (€ 1.786,77 (2006 t/m 2009) + € 176,76 (2010)) = € 3.043,42 verrekenen. Dat betekent, gelet op de vermelde huurachterstand van
€ 3.144,46, dat de vordering van [eiser] toewijsbaar is tot een bedrag van € 101,04.
12. Gelet op de uitkomst van deze procedure is [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter ten onrechte tot buitengerechtelijke incasso overgegaan. Deze vordering wijst de kantonrechter af. De wettelijke rente zal de kantonrechter toewijzen vanaf veertien dagen na deze uitspraak.
13. Waar beide partijen over en weer deels in het ongelijk zijn gesteld, worden de kosten van deze procedure gecompenseerd in die zin dat iedere partij haar eigen kosten dient te dragen.
De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 101,04 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 101,04 vanaf veertien dagen na vandaag tot aan de dag van de volledige betaling;
compenseert de kosten van deze procedure in zie zin dat iedere partij haar eigen kosten dient te dragen;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. G.J.J. Smits en in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2012.
typ/conc: 220 / GJJS
coll: