Uitspraak
RECHTBANK ASSEN
Sector kanton, pachtkamer
Locatie Assen
zaak-/rolnummer: 325417 \ CV EXPL 11-6018
vonnis van de pachtkamer van 28 februari 2012
in de zaak van
1. [Verpachter sub 1],
2. [Verpachter sub 2],
hierna te noemen: verpachters,
eisers,
gemachtigde: mr. J.J. Veldhuis,
tegen
1. [Gedaagde sub 1],
2. [Gedaagde sub 2]
3. [Gedaagde sub 3],
hierna te noemen: [gedaagde] c.s., dan wel ieder voor zich als na te melden,
gedaagden,
gemachtigde: DPO Vastgoed B.V. (Ing. [X])
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 05 september 2011 met producties;
de conclusie van antwoord met producties;
de nadere toelichtingen van partijen.
De feiten
1. Als gesteld en erkend, dan wel onweersproken, alsmede blijkende uit de door partijen in het geding gebrachte en onbetwist gelaten producties, staan de volgende feiten vast.
Verpachters zijn als de (enig) erfgenamen van hun vader [V], overleden te Zuidlaren op 25 juni 2006, ieder voor 1/2e deel eigenaar (geworden) van diverse percelen weiland, kadastraal bekend gemeente Zuidlaren, sectie K, nummers 356 en 1625 ter grootte van 5.61.50 ha, respectievelijk 08.91.70 ha. Deze twee percelen zijn gelegen te Zuidlaren, tegenover de Sprookjeshof, ten oosten van de Groningerstraat. Tussen deze erflater [V] en pachter [gedaagde sub 1] (gedaagde sub 1) heeft sedert geruime tijd - volgens [gedaagde] c.s. sedert eind jaren '80 - een pachtrelatie bestaan met betrekking tot het perceel 356 en een gedeelte van perceel 1625 een en ander met een oppervlakte van in totaal circa 13,5 ha. Bij aanvang van de pachtovereenkomst bedroeg de totale pachtprijs fl. 8.200,-- / € 3.721, . Tot op heden zijn pachtbetalingen gedaan overeenkomstig de destijds overeengekomen pachtprijs.
Deze pachtovereenkomst is niet op schrift gesteld, zodat de goedkeuring van de Grondkamer ontbreekt.
De boerderij, van waaruit door pachter [gedaagde sub 1] (en later door de maatschap [Y], c.q. de maatschap [Z] c.q. [gedaagde sub 2]) het landbouwbedrijf (melkveehouderij) werd uitgeoefend aan het adres Schutsweg 38-38a te Midlaren is inmiddels verkocht en deels in eigendom overgedragen aan de heer [P.]
De standpunten van partijen
Het standpunt van verpachters
2. Verpachters stellen - kort samengevat en voor zover thans van belang - dat de pachtovereenkomst wegens de al in mei 2010 aan verpachter sub 1 aangekondigde bedrijfsbeëindiging met ingang van 2 december 2010 als gevolg van de bedrijfsbeëindiging van het bedrijf van [gedaagde sub 1] zou eindigen. Nu [gedaagde] c.s. zich echter op het standpunt stellen dat de pachtrelatie niet is geëindigd, wensen verpachters deze overeenkomst te ontbinden op de grond dat de pachter tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen en vorderen zij de ontruiming van het gepachte, alsmede oplevering van alle zich op het gepachte bevindende gewassen, producten en andere zaken. Zij beroepen zich daarbij op hun stelling dat al voorafgaande de bedrijfsoverdracht aan [P] de melkkoeien van [gedaagde sub 1] niet meer op het bedrijf aanwezig waren en ook het melkquotum is verkocht, zodat het gepachte niet meer werd gebruikt ter uitoefening van de landbouw. Voor zover nodig vorderen zij tevens de schriftelijke vastlegging van deze pachtovereenkomst.
De vordering voor zover gericht tegen één of beide zonen van [gedaagde sub 1] (gedaagden sub 2 en 3) is enkel ingesteld voor het geval zij zich op het standpunt zouden stellen dat één of beide zoons pachter dan wel medepachter zijn. Verpachters voeren daarvoor aan dat tussen hen en de zonen geen pachtrelatie bestaat, zodat - mocht het gepachte bij hen in gebruik zijn - dat zonder recht of titel is en ook zij in dat geval tot ontruiming verplicht zijn. Voorts stellen verpachters zich op het standpunt dat er enkele keren van rechtswege een pachtverhoging is gaan gelden, welke door pachter(s) niet is voldaan. Zij berekenen de pachtachterstand vanaf 2007 - na vermeerdering van eis - op een bedrag van € 2.397,07. Dat bedrag is ondanks aanmaning en sommatie niet betaald, zodat zij thans betaling vorderen waarbij zij aanspraak maken op de wettelijke rente. Verder vorderen verpachters schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen overeenkomstig de wet, nu zij door het achterwege blijven van de (aangezegde) vrijwillige beëindiging van de pachtrelatie en ontruiming van het gepachte tegen 22 april 2011 schade lijden omdat hen de mogelijkheid is ontnomen om het gepachte door middel van geliberaliseerde pacht in gebruik te geven van derden en in zo'n geval de pacht niet aan een maximum is verbonden. Zij hadden het gepachte dus voor een hoger bedrag kunnen verhuren dan thans geldt. Ten slotte vorderen zij veroordeling van [gedaagde] c.s. in de kosten van het geding.
Het standpunt van pachter(s)
3. [gedaagde] c.s. hebben de vorderingen betwist. Zij voeren daartoe aan dat [gedaagde sub 1] al sinds 1 december 2000 geen deelgenoot meer is van de pachter, namelijk de maatschap aanvankelijk [Y] en later [Z]. Zij beroepen zich daarbij op betalingsbewijzen van de pachtbetalingen, waaruit blijkt dat betalingen ten laste van de maatschap zijn bijgeschreven op de bankrekening van aanvankelijk erflater en later van verpachters. Zij stellen zich daarom in de eerste plaats op het standpunt dat de procedure had moeten worden ingesteld tegen de maatschap [Z] en niet tegen [gedaagde] c.s.. De laatste betaling op 24 oktober 2010 heeft plaatsgevonden ten laste van [gedaagde sub 2], die de onderneming van de maatschap [Z] heeft voortgezet. Verder voeren zij aan dat in gesprekken met erfgenaam [verpachter sub 1] is aangegeven dat er wijzigingen zouden (kunnen) komen in de pachtsituatie. Als bewijs hiervan beroepen zij zich op een brief van hun accountant waaruit blijkt dat aan de belastingdienst is aangegeven dat de rechtsvorm van de onderneming is gewijzigd in een eenmanszaak. Verder beroepen zij zich op een plaatsgevonden hebbende kavelruil met andere partijen, waarbij zij met verpachters in goede harmonie en sfeer hebben ingestemd.
Bij de Grondkamer is een verzoek ingediend om te komen tot een schriftelijke vastlegging van de pachtsituatie en ook via een brief aan de(ze) rechtbank. Zij concluderen tot afwijzing van het gevorderde met verwijzing van verpachters in de kosten van deze procedure.
De beoordeling van de vorderingen
4. De pachtkamer stelt in de eerste plaats vast dat nu de onderhavige pachtverhouding een niet schriftelijk overeengekomen pachtovereenkomst betreft en deze mitsdien evenmin binnen twee maanden nadat zij is aangegaan ter goedkeuring aan de grondkamer is ingezonden, op grond van het bepaalde in artikel 7: 322 lid 1 Burgerlijk Wetboek geen rechtsvordering tot betaling van de pachtprijs tegen de pachter kan worden ingesteld. Dit brengt met zich mee dat verpachters voor de vordering tot betaling van de door hen gevorderde betalingsachterstand van de pachtprijs niet ontvankelijk zijn.
5. Tevens geldt krachtens genoemd wetsartikel de pachtovereenkomst in dit geval voor onbepaalde tijd, zonder dat deze door een van partijen kan worden opgezegd. Dat brengt met zich mee dat voor zover verpachters zich er mochten beroepen dat de pachtovereenkomst door hen tegen de datum van 22 april 2011 is opgezegd, aan die opzegging geen gevolgen kunnen worden verbonden. De stelling van verpachters dat van pachter(s) verwacht mocht worden dat zij wegens de bedrijfsbeëindiging per 2 december 2010 gehouden waren de pachtovereenkomst vrijwillig per genoemde datum te beëindigen, snijdt evenmin hout, nu de overeenkomst niet (eenzijdig) opzegbaar is. Dit brengt met zich mee dat de gevorderde schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, evenmin toewijsbaar is. Zo lang de pachtovereenkomst niet ten einde is gekomen - bijvoorbeeld via het sluiten van een pachtbeëindigingsovereenkomst tussen de verpachters en de pachter(s) - staat het verpachters immers niet vrij het gepachte al dan niet tegen een hogere pachtprijs aan derden in gebruik te geven.
6. Om de gevorderde ontbinding van de onderhavige pachtovereenkomst en de daaraan verbonden vordering tot ontruiming van het gepachte te kunnen beoordelen, zal eerst duidelijk moeten worden wie als wederpartij van verpachters, mitsdien als pachter, moet worden aangemerkt. Door verpachters is onbetwist gesteld dat [gedaagde sub 1] sedert geruime tijd - volgens [gedaagde] c.s. sinds eind jaren '80 - een pachtrelatie is aangegaan met hun vader, erflater [V]. Dat brengt met zich mee dat - in ieder geval - [gedaagde sub 1] als pachter en dus wederpartij van verpachters moet worden aangemerkt. [gedaagde] c.s. voeren vervolgens aan dat de beide zonen [gedaagden sub 2 en 3] samen met hun vader in maatschapverband een bedrijf hebben uitgeoefend en dat de betalingen aan de verpachter vanaf het jaar 2000 - aanvankelijk door de maatschap [Y] werden gedaan, vervolgens door de maatschap [Z] en ten slotte door [gedaagde sub 2], die de onderneming heeft voortgezet. Zij beroepen zich er op dat [gedaagde sub 1] sedert 1 december 2000 geen deelgenoot meer is van de maatschap, die door Kruim c.s. "pachter" wordt genoemd. De pachtkamer begrijpt deze stellingname aldus dat [gedaagde] c.s. van oordeel zijn dat niet degene die de pachtovereenkomst is aangegaan als pachter heeft te gelden, maar degene door wie het (agrarisch) bedrijf wordt uitgeoefend c.q. door wie de betalingen van de pachtsom worden gedaan. Ook de verwijzing naar het schrijven aan de belastingdienst met betrekking tot de wijziging van de rechtsvorm duidt hierop. De pachtkamer kan deze stelling niet volgen, nu die niet alleen in strijd is met de algemene uitgangspunten van ons contractenrecht, maar zich ook niet verdraagt met de wettelijke bepalingen van het pachtrecht. Niet is gesteld of gebleken dat [gedaagden sub 2 en 3]. samen met hun vader de onderhavige pachtovereenkomst zijn aangegaan. En voor indeplaatsstelling als pachter c.q. het aanmerken van - in casu - (één van de) zoon(s) als medepachter gelden wettelijke voorschriften. De pachtkamer wijst hierbij op het bepaalde in de artikelen 7: 363 e.v. BW. Niet is gesteld of gebleken dat hieraan is voldaan. Evenmin is gesteld of gebleken dat tussen partijen een wijziging van de (mondeling) aangegane pachtovereenkomst is overeengekomen. De pachtkamer zal daarom uitsluitend [gedaagde sub 1] aanmerken als pachter c.q. wederpartij van verpachters. In de vordering tot ontbinding van de pachtovereenkomst voor zover deze zijn ingesteld tegen [gedaagden sub 2 en 3] zal de pachtkamer verpachters niet ontvankelijk verklaren.
7. Nu [gedaagde sub 1] sedert 1 december 2000 geen agrarisch bedrijf meer uitoefent, immers hij maakt sedert die datum geen deel meer uit van de (toenmalige) maatschap [Z] en niet is gesteld of gebleken dat hij buiten dat maatschapverband zelfstandig nog een bedrijf voert met gebruikmaking van het gepachte, ontbreekt het belang, zowel voor verpachters als voor pachter om thans nog tot een (schriftelijke) vastlegging van de pachtovereenkomst te komen. De vordering zal op dat punt daarom worden afgewezen. De pachtkamer neemt hierbij in aanmerking de hierna opgenomen overweging en beslissing ten aanzien van de gevorderde ontbinding van de pachtovereenkomst en ontruiming van het gepachte.
8. Met betrekking tot de gevorderde ontbinding van de pachtovereenkomst en de daaraan gekoppelde vordering tot ontruiming van het gepachte overweegt de pachtkamer dat de pachter [gedaagde sub 1] al vanaf 1 december 2000 geen agrarisch bedrijf meer uitoefent en dat hij het gepachte niet meer (zelf) gebruikt ter uitoefening van de landbouw. Daarmee voldoet hij niet langer aan zijn verplichting uit hoofde van de door hem aangegane pachtovereenkomst, zodat hij thans langjarig jegens verpachters in gebreke is gebleven en door het staken van zijn bedrijf jegens verpachters in verzuim verkeert. De omstandigheid dat hij daar tot dusverre door verpachters niet op aangesproken is, blijft voor rekening van verpachters. Thans kan worden geoordeeld dat dit verzuim de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt, zodat deze vorderingen zullen worden toegewezen.
9. Met betrekking tot de vordering van verpachters om alle gewassen, producten en andere zaken welke zich per datum ontbinding op het gepachte bevinden, zonder vergoeding aan hen te doen toekomen en voorts dat gedaagden gehouden zijn eventueel aangebrachte hekwerken en afscheidingen - zonder dat zij op enige vergoeding daarvoor jegens verpachters aanspraak kunnen maken - in goede staat op het voorheen gepachte dienen achter te laten, overweegt de pachtkamer dat deze vordering jegens [gedaagde sub 1] niet toewijsbaar is, nu tussen partijen vast staat dat de pachter het gepachte al ruim 10 jaar niet meer (bedrijfsmatig) gebruikt en het gepachte - zo begrijpt de pachtkamer - al die tijd - mogelijk zonder recht of titel - is gebruikt door de maatschap [Z] en/of [gedaagde sub 2]. Het gaat niet aan om de pachter thans nog te belasten met de verplichting om de gewassen en dergelijke, welke zich op het gepachte bevinden op het gepachte achter te laten c.q. deze aan verpachters op te leveren. Zulks geldt te meer nu verpachters op de hoogte waren van het gebruik van het gepachte door de maatschap [Z] en/of [gedaagde sub 2]. Waar verpachters hebben gevorderd dat die maatschap althans beide of één van beide zoons van pachter het gepachte dient te ontruimen en ter vrije beschikking aan verpachter te stellen, staat het de pachtkamer niet vrij op die vordering te oordelen, nu een vordering tot ontruiming van een zaak zonder dat daaraan een pachtovereenkomst ten grondslag ligt, niet tot de competentie van de pachtkamer behoort. Het is aan verpachters om te beslissen of zij deze maatschap dan wel de afzonderlijke maten en/of degene die thans het bedrijf op eigen naam heeft voortgezet afzonderlijk zullen dagvaarden tot ontruiming van het land. Gelet op de specifieke belangen van partijen acht de pachtkamer zich niet gehouden om dit deel van de vordering - zonder meer - te verwijzen naar de bevoegde rechter. De gevorderde dwangsom voor iedere dag dat pachter aan de veroordeling tot ontruiming geen gevolg zal hebben gegeven zal de pachtkamer billijkheidshalve beperken tot een bedrag van € 500,-- per dag tot een maximum van € 25.000,00.
10. Nu de vorderingen van verpachters voor een groot deel niet ontvankelijk zijn dan wel worden afgewezen en de rechtsstrijd van partijen vooral is gevoed door de onduidelijkheid c.q. onwetendheid die bij partijen aan beide zijde bestond met betrekking tot de pachtrelatie, terwijl het gepachte naar de pachtkamer begrijpt jarenlang is gebruikt door de beide zoons [gedaagde], vindt de pachtkamer daarin aanleiding de kosten van deze procedure te compenseren aldus dat iedere partij de eigen kosten zal dragen.
De beslissing
De pachtkamer:
Ontbindt de pachtovereenkomst tussen verpachters en [gedaagde sub 1];
Veroordeelt [gedaagde sub 1] tot ontruiming van het gepachte binnen 1 maand na betekening van dit vonnis en tot oplevering aan verpachters van het gepachte in goede staat en ter vrije beschikking van verpachters;
Verbindt aan de toegewezen vordering tot ontruiming een door [gedaagde sub 1] te verbeuren dwangsom ten behoeve van verpachters van € 500,00 per dag dat hij aan die ontruiming geen gevolg heeft gegeven, zulks tot een maximum van € 25.000,00;
Verklaart verpachters niet ontvankelijk in hun vordering tot schriftelijke vastlegging van de pachtovereenkomst en in hun vorderingen voor zover deze zijn ingesteld tegen [gedaagden sub 2 en 3];
Compenseert de kosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
Wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer, bestaande uit kantonrechter-voorzitter mr. A. van der Meer, en de leden [ A en B] en in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2012.
typ/conc: 162/AM
coll: