Uitspraak
RECHTBANK Assen
Sector kanton
Locatie Assen
zaak-/rolnummer: 308902 \ CV EXPL 11-967
vonnis van de kantonrechter van 31 januari 2012
in de zaak van
[X],
hierna te noemen: [X],
wonende te [woonplaats],
eisende partij,
gemachtigde: mr. R.P. Doting
tegen
De publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Tynaarlo,
hierna te noemen: de gemeente,
gevestigd te 9481 AW Vries, Kornoeljeplein 1,
gedaagde partij,
gemachtigden: de heer [Y] en mevrouw [Z].
1. De verdere procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 juli 2011;
- de brief met nadere stukken van 29 juli 2011 zijdens de gemeente;
- de akte overlegging producties alsmede uitlating van 4 oktober 2011 zijdens [X];
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen op 4 oktober 2011;
- de brief van 27 oktober 2011 zijdens de gemeente, met een reactie op het proces-verbaal;
- de brief van 31 oktober 2011 zijdens [X];
- de conclusie na comparitie van partijen tevens inhoudende wijziging van eis van
1 november 2011 zijdens [X];
- de reactie van 10 november 2011 op de brief van [X] zijdens de gemeente;
- de akte uitlating van 15 november 2011 zijdens [X];
- de antwoordakte van 25 november 2011 zijdens de gemeente;
- de akte uitlating alsmede akte overlegging productie van 13 december 2011 zijdens [X].
Vervolgens is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
Gang van zaken na het tussenvonnis
2.1 Partijen twisten over de overnamesom die de gemeente voor de uitbreiding van de kantine aan [X] moet betalen, en over de huurverhoging die zij [X] in verband daarmee in rekening mag brengen. Zij baseren zich daarbij beide op artikel A.6 van de op 19 september 2000 getekende overeenkomst, maar leggen deze verschillend uit.
2.2 In het tussenvonnis van 19 juli 2009 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast. Deze heeft op 4 oktober 2011 plaatsgevonden. Zowel [X] als de gemeente is ter comparitie verschenen.
Nadat de zaak inhoudelijk was besproken, hebben partijen verzocht om een aanhouding van twee weken, om te bezien alsof zij alsnog een minnelijke regeling zouden kunnen treffen. Dat is niet gelukt. [X] heeft vervolgens zijn eis gewijzigd. Die eiswijziging, de comparitie en inhoud van de aktes daarna geven de kantonrechter aanleiding om de feiten nog eens op een rij te zetten.
Relevante feiten
2.3. Uit het procesdossier en het verhandelde ter zitting blijkt het volgende.
a. [X] huurt van de gemeente een kantine in sporthal "De Kamp" in Vries. [X] huurde oorspronkelijk 120 m2 netto vloeroppervlak, tegen een huurprijs van € 61,75 per m2, inclusief nutsvoorzieningen (peiljaar 1999). Die huurprijs is na 2000 niet geïndexeerd.
b. [X] en de gemeente zijn in 2000 overeengekomen dat [X] de kantine op zijn kosten mocht uitbreiden, en dat de gemeente die nieuwbouw in 2010 tegen een door een derde te taxeren waarde van [X] zou overnemen. Vanaf dat moment zou [X] daarvoor ook huur gaan betalen.
Artikel A.6 van de (door de gemeente geredigeerde) overeenkomst van 19 september 2000, waarin dit is geregeld, luidt als volgt:
"De uitbreiding van de kantine, welke gerealiseerd is in 1999, wordt volledig betaald door de huurder. Daardoor zal er, voor wat betreft deze uitbreiding, tot 2010 geen huurverhoging plaatsvinden. In 2010 zal de waarde door een onafhankelijke bevoegde derde worden getaxeerd. De gemeente Tynaarlo en dhr. [X] komen tot overeenstemming dat de gemeente Tynaarlo deze uitbreiding in 2010 tegen de taxatiewaarde zal overnemen. De door de gemeente gemaakte kosten zullen worden doorberekend middels een jaarlijkse huurverhoging overeenkomstig artikel 4." (alle onderstrepingen door de ktr.)
In artikel A.4 is opgenomen dat de gemeente bij (eerdere, krt.) beëindiging van de huurovereenkomst, aan [X] een vergoeding betaalt voor zijn investeringen. Artikel A.5 bepaalt dat in dat geval voor de uitbreiding van de kantine een afschrijvingstermijn van 25 jaar in acht wordt genomen. Daarachter staat "Afgeschreven in: 2024".
c. Partijen hebben voor de taxatie in 2009 allebei een makelaar ingeschakeld: [X] de heer [P] en de gemeente de heer [V]. In de e-mail van 21 oktober 2009 geeft de gemeente de heer [V] aan dat het gaat om een in 1999 door [X] verrichte investering in de gebouwen (uitbreiding van de kantine) op gemeentelijke grond, met een oppervlakte van ca 60 m2. Er is geen sprake van een bindend advies.
d. De heer [V] heeft op 31 maart 2010 aan de gemeente bericht dat hij met de makelaar van [X] heeft gekozen voor een waardering van de kantine op basis van gecorrigeerde vervangingswaarde en dat deze, uitgaande van een bruto vloeroppervlakte van 66 m2, uitkomt op € 63.000,00 exclusief BTW. In zijn e-mail schrijft de heer [V] het volgende:
"We hebben op basis van de inhoud van de onderliggende huurovereenkomst gekozen voor de gecorrigeerde vervangingswaarde. Voor dit soort objecten in het algemeen en in de onderhavige situatie in het bijzonder, mede gezien de wijze waarop de wijze van taxatie in de genoemde huurovereenkomst is geredigeerd, is dit naar onze mening de meest voor de hand liggende taxatiemethodiek en sluit ook het beste aan bij de bedoeling van partijen zoals deze in de huurovereenkomst is verwoord. (…) Bij het bepalen van de ongecorrigeerde vervangingswaarde zijn we uitgegaan van de reële bouwkosten exclusief BTW op basis van datgene wat er per 1-1-2010 staat. Als afschrijvingstermijn hebben we 30 jaar aangehouden. (…)."
Over de huurprijs voor de nieuwbouw spreekt de heer [V] zich niet uit.
e. Vervolgens hebben [X] en de gemeente onderhandeld over de overnamesom en de daarvoor te betalen huur. In die onderhandelingen is ook de toekomstige huurprijs voor het oorspronkelijke kantinedeel betrokken. De gemeente heeft [X] op 29 juni 2010, onder voorbehoud van instemming van het college van burgemeester en wethouders (hierna: B&W), het volgende aanbod gedaan:
- een overnamesom van € 63.000,00 voor de "bouwdelen 1999", inclusief alle investeringen die door [X] zijn gedaan;
- vanaf 1 januari 2010, een daaraan gekoppelde huurprijs voor de nieuwbouw van € 6.300,00 per jaar;
- een aanpassing van de huurprijs voor de oorspronkelijke bouw naar een marktconforme huurprijs.
De gemeente heeft aangegeven dat zij alleen bereid is € 63.000,00 voor de nieuwbouw te betalen als [X] daarvoor een huur van € 6.300,00 per jaar voldoet. Als [X] dit afwijst sluit de gemeente - zo schrijft zij - het dossier.
f. Aan de heer [A], die in de sporthal een fitnessruimte huurt en in een vergelijkbare positie als [X] verkeerde, heeft de gemeente een eenzelfde voorstel gedaan, zij het dat zijn investering is gewaardeerd op € 60.5000,00 .
g. Op 3 december 2010, heeft de heer [M] van de gemeente aan [X] een berekening van de huurprijs voor de nieuwbouw gezonden. Daarin wordt aangegeven dat de € 6.300,00 voor de nieuwbouw neerkomt op € 105 per m2.
h. [X] heeft (zo blijkt uit een brief van de gemeente van 24 december 2010) aangegeven het niet met de door de gemeente gehanteerde bedragen eens te zijn (hij vindt de overnamesom te laag en de huurprijs voor de bestaande bouw te hoog), maar met het voorstel van de gemeente akkoord te gaan als de huur van de bestaande bouw wordt vastgesteld op € 40,00 per m2. De gemeente heeft dit tegenbod niet geaccepteerd. Zij schrijft [X]: “(…) Wij kunnen u melden dat volgens onze informatie binnen het onderhavige complex sporthal "De Kamp" bij huurtransacties tussen derden (marktpartijen) huurprijzen worden gerealiseerd van € 70,00/m2 (exclusief de kosten voor nutsvoorzieningen). De nu door u betaalde huur voor het reeds gehuurde van
€ 75,00 per m2 lijkt ons alleszins redelijk als bedacht wordt dat deze huur inclusief telefoon-, energie- en waterlasten is.”
De gemeente geeft aan zij de zaak aan de rechter voor zal leggen. [X] heeft daarna de onderhavige procedure aanhangig gemaakt.
i. Op 26 april 2011 heeft een raadvergadering plaatsgevonden, waarin B&W de gemeenteraad heeft voorgesteld om in te stemmen met:
- de overname van de nieuwbouw van [X] en [A];
- de vastgestelde overname- en huursommen;
- de beschikbaarstelling van een krediet daarvoor, en de begroting daarvoor te wijzigen.
j. In de toelichtende Notitie bij het raadsvoorstel (hierna: de Notitie) staat dat de makelaars van partijen de overnamesom voor [X] en [A] samen hebben vastgesteld op
€ 123.500 (€ 63.000,00 en € 60.500,00). Verder staat daarin het volgende:
“De bij de overnamesommen behorende toekomstig verschuldigde huursommen zijn bepaald op:
- bestaande sportkantine + vergroting 1999 € 15.468,00 (...)
Dit komt neer op huurprijzen voor de fitnessruimte (van [A], ktr) van € 50,00 per m2 bvo en van € 70,00 per m2 bvo voor de sportkantine. De kosten van energie en water zijn inbegrepen in de huur. Hiermee zijn de huurprijzen nog steeds relatief laag. Dat wordt gerechtvaardigd door een historisch gegroeide situatie.”
Aangegeven wordt dat met [A] overeenstemming is bereikt, zodat na instemming van de gemeenteraad kan worden getekend. Verder is opgenomen: “Wij hebben nog geen overeenkomst met dhr. [X]. Wij verwachten in de loop van het jaar ook met hem een overeenkomst te hebben."
k. De gemeenteraad heeft na uitgebreide discussie over de huurprijzen, op 26 april 2011 met de voorstellen ingestemd. Uit een het verslag van de vergadering blijkt dat de verantwoordelijke wethouder [K], op vragen over de hoogte van de huurprijs, het de volgende naar voren heeft gebracht:
"(…) Wat je nu natuurlijk krijgt is naar aanleiding van de herwaardering van de aanbouw en dergelijke dat betrokkene een hogere huurprijs gaat betalen dan dat ze tot dusver gewend waren. Je zou de nutsvoorzieningen daar uit kunnen halen, maar dat betekent waarschijnlijk dat je dan om hun tegemoet te komen, de huurprijs naar beneden zal doen om toch in eerste instantie weer op hetzelfde bedrag uit te komen. (…)
Want zijn dit nu marktconforme tarieven. Nee zeker niet. Als je kijkt naar de marktconforme tarieven voor de onderdelen zoals die hier liggen, dan moet je praten over € 100,00 tot € 150,00 per vierkante meter terwijl we hier praten over prijzen van
€ 50,00 respectievelijk € 70,00 per vierkante meter. Dus nee, ze zijn niet marktconform, maar ze passen wel binnen het feit dat betrokkenen de afgelopen tien jaar nauwelijks huur betaald hebben en nu in een keer een behoorlijk stuk extra moeten betalen en om die stap niet te groot te laten zijn, hebben we voor deze maatregelen gekozen."
Op een vraag van twee raadsleden waarom krediet wordt aangevraagd terwijl er nog een rechtszaak loopt, heeft de heer [K] het volgende geantwoord:
“De rechtszaak van de ene partij ([X], ktr) loopt weliswaar, maar die loopt niet ten aanzien van de overnamesom, want daar is wel overeenstemming over, dus met andere woorden, het krediet hebben we nodig om de overname te kunnen bekostigen en dat past gewoon in het geheel.”
Eiswijziging [X]
2.4 [X] heeft na de comparitie zijn eis gewijzigd. Hij heeft aangegeven dat hij zich kan vinden in het raadsvoorstel dat B&W heeft gedaan en vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- de gemeente veroordeelt om aan hem te voldoen € 63.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2011 tot de dag der algehele voldoening, subsidiair een bedrag door de kantonrechter in goede justitie te bepalen, voor de aanbouw van de kantine;
- voor recht verklaart dat de huurprijs van de kantine (zowel voor het bestaande gedeelte als de aanbouw in 1999) wordt vastgesteld op € 70,00 per m2, ofwel op jaarbasis een bedrag van € 12.600,00 voor het geheel (inclusief gas, water en licht);
- de gemeente veroordeelt in de buitengerechtelijke incassokosten conform de werkelijk gemaakte advocaatkosten van € 974,65;
- de gemeente veroordeelt in primair de werkelijk gemaakte kosten van deze procedure, zijnde de advocaatkosten ad € 11.444,08, subsidiair de kosten van deze procedure op basis van het liquidatietarief en het puntensysteem.
2.5. [X] stelt dat sprake is van wilsovereenstemming tussen hem en de gemeente. Het raadsvoorstel, het raadsbesluit en de uitlatingen die wethouder [K] tijdens de raadsvergadering heeft gedaan, kunnen niet anders worden opgevat dan als een op een rechtsgevolg gerichte wil van de gemeente om de uitbreiding van de kantine over te nemen voor € 63.000,00 en om de huursom voor de gehele kantine te bepalen op € 70,00 per m2. [X] is en was hiermee akkoord en heeft daarop gerechtvaardigd mogen vertrouwen.
De gemeente heeft laakbaar gehandeld door [X] niet van de raadsstukken op de hoogte te stellen. Deze zijn pas na de comparitie aan [X] bekend geworden, waardoor onnodig is geprocedeerd. [X] vordert om die reden de werkelijk gemaakt advocaatkosten.
Reactie gemeente
2.6. De gemeente maakt bezwaar tegen de eiswijziging, de voorstelling van zaken die [X] geeft en de conclusies die hij uit de raadstukken trekt. Zij voert aan dat het raadsbesluit slechts een interne financiële verantwoording betreft en dat B&W het bevoegde orgaan is om de overeenkomst tot overname uit te werken.
Volgens de gemeente ziet het raadsvoorstel van 26 april 2011 toe op het voorbereiden van casu quo voorsorteren op de (bereikte) overeenstemming met [A], en de mogelijke overeenstemming met [X], waarbij uiteindelijk de raad heeft besloten tot (mogelijke) overname van de nieuwbouw tegen vastgestelde overname- en huursommen.
De opbouw van de door de raad behandelde huur is als volgt:
bestaand deel sportkantine, bruto 131 m2 a € 70,00 = € 9.170,00
uitbreiding 1999, bruto 66 m2 a € 95,50 = € 6.300,00
totaal = € 15.468,00 (afgerond)
Wanneer in de Notitie € 70,00 per m2 is benoemd dan is dat uitsluitend te herleiden tot een deel van het gehuurde, namelijk de bruto oppervlakte van het bestaande deel van de kantine.
De overnamesom en de huursom zijn communicerende vaten. Nu daarover met [X] geen overeenstemming is bereikt, stelt de gemeente zich op het standpunt dat de overname mogelijk is tegen de vrije verkeerswaarde casu quo marktwaarde met daarbij een marktconforme huur. Wat de gemeente betreft kan [X] kiezen voor ofwel een aankoop tegen vrije verkeerswaarde casu quo marktwaarde ter hoogte van € 34.320,00 met daarbij een huurverhoging van € 12.600,00 (€ 9.170,00 voor het bestaande deel en € 3.432,00 voor de nieuwbouw), ofwel een aankoop gebaseerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde ter hoogte van € 63.000,00 met daarbij een huursom van € 15.468,00 zoals dat in het raadsvoorstel van 26 april 2011 is benoemd. Met [A] is op die basis een regeling getroffen en het zou niet juist zijn om ten opzichte van [X] wat anders te doen. Beide opties zijn wat betreft de gemeente tot uiterlijk 29 november 2011 mogelijk.
2.7. De gemeente voegt toe dat het betoog van [X] dat hij pas sinds korte tijd beschikt over de raadstukken van 26 april 2011 geen stand kan houden. De vorige raadsman van [X] heeft destijds aan de toenmalige gemachtigde van de gemeente, de heer mr. P. Vos, meegedeeld dat [X] hem die stukken had gegeven en om een nadere toelichting gevraagd. Bovendien wordt de agenda van de raadsvergadering gepubliceerd, zodat een ieder voldoende in staat wordt geacht kennis te kunnen nemen van de te behandelen agendapunten. Dat geldt ook voor [X], zodat hij ook kennis heeft kunnen nemen van het besluit.
Beoordeling
Eiswijziging
2.8. Wat betreft de eiswijziging van [X]: een eiser is volgens artikel 130 Rv bevoegd om zolang nog geen eindvonnis is gewezen zijn eis te wijzigen, tenzij de goede procesorde zich daartegen verzet. Dat laatste is hier niet aan de orde. De kantonrechter zal dan ook recht doen op de gewijzigde vordering.
Overlegging raadstukken en vergoeding werkelijke advocaatkosten
2.8. De kantonrechter stelt voorop dat artikel 21 Rv partijen verplicht om de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Hoewel [X] zich - zoals hierna zal worden overwogen - niet rechtstreeks op de raadsstukken kan beroepen, werpen deze wel meer licht op de zaak. Van de gemeente, die op grond van 3:14 BW ook in privaatrechtelijke verhoudingen gebonden is aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, had daarom verwacht mogen worden dat zij die stukken in het geding had gebracht. Ook indien [X], zoals de gemeente stelt, deze al kort na de raadsvergadering kende.
De kantonrechter stelt vast dat [X] in zijn laatste akte niet bestrijdt dat hij al langer over de raadsstukken beschikte en daarop zelfs een toelichting heeft gevraagd. In dat geval maakt hij - dat spreekt voor zich - de gemeente ten onrechte een verwijt. De vordering tot vergoeding van de werkelijk gemaakte advocaatkosten, die slechts bij hoge uitzondering wordt toegewezen, stuit reeds hierop af.
Wilsovereenstemming met de gemeente
2.9. De kantonrechter overweegt dat uit het raadsvoorstel en -besluit van 26 april 2011 niet volgt dat tussen [X] en de gemeente een overeenkomst tot stand is gekomen, op grond waarvan [X] recht heeft op een overnamesom van € 63.000,00, en voor de oorspronkelijk bouw en de nieuwbouw samen een huurprijs verschuldigd is van € 12.600,00 per jaar.
In de eerste plaats is voor de totstandkoming van een overeenkomst nodig dat de gemeente (B&W) aan [X] een aanbod heeft gedaan en dat [X] dat aanbod heeft aanvaard. Daarvan is hier geen sprake. Het verhandelde in de raadsvergadering en de raadsstukken kan - anders dan [X] bepleit - niet worden gezien als een tot hem gerichte wilsuiting. Het raadsbesluit betreft slechts een interne gemeentelijke aangelegenheid, te weten het beschikbaar stellen van financiën voor de overname van de nieuwbouw (zie ook Hof Leeuwarden, 22 november 2011, LJN BU5362). Gesteld noch gebleken is dat de gemeente na het afbreken van de onderhandelingen in december 2011 nog een aanbod aan [X] heeft gedaan.
Daarnaast spreekt B&W in het voorstel aan de gemeenteraad over een huurprijs voor de oorspronkelijke bouw en de nieuwbouw van € 15.468,00 per jaar, en over een vergoeding van € 70,00 per m2 "bvo". Uit de toelichting van de gemeente blijkt dat “bvo” staat voor “bruto vloeroppervlakte”. Deze bedraagt volgens de gemeente 197 m2, te weten 131 m2 oorspronkelijke bouw en 66 m2 nieuwbouw. [X] leest in het voorstel kennelijk - ten onrechte - dat hij slechts voor de netto vloeroppervlakte van 180 m2 zou moeten betalen. Zijn vordering stuit ook hierop af.
2.10. Overigens schept de Notitie bij het raadsvoorstel wel verwarring. De door de gemeente genoemde huurprijs van € 15.468,00 per jaar voor een bruto vloeroppervlakte van 197 m2, is niet te herleiden tot een huurprijs van € 70,00 per m2. Uitgaande van die getallen zou de jaarlijkse huur immers slechts € 13.790,00 bedragen. Dat, zoals de gemeente heeft toegelicht, een onderscheid moet worden gemaakt tussen de huurprijs voor de oorspronkelijke bouw (€ 70,00) en de huurprijs voor de nieuwbouw (€ 95,50), blijkt noch uit de Notitie, noch uit het verslag van de raadsvergadering; in beide wordt enkel de € 70,00 per m2 bvo vermeld.
Ook de onder r.o. 2.2 sub h geciteerde opmerking van wethouder [K], dat de gemeente vanwege de historisch gegroeide situatie van [X] en [A] geen marktconforme huurprijs verlangt, roept de vraag op wat voor regeling B&W uiteindelijk voor ogen staat en redelijk vindt. Temeer daar de heer [K] tevens aangeeft dat over de overnamesom van
€ 63.000,00 met [X] overeenstemming is bereikt, en de onderhavige procedure nog slechts over de huurprijs gaat.
De overnamesom en de huurprijs
2.11. Nu geen sprake is van wilsovereenstemming tussen [X] en de gemeente, moet beoordeeld worden of zijn (gewijzigde) vordering kan worden toegewezen op grond van artikel A.6. van de in september 2000 gesloten overeenkomst.
2.12. Ten aanzien van de overnamesom: de kantonrechter stelt vast dat in artikel A.6. niet wordt gesproken over een vergoeding voor de investering, maar over een overname van de in 1999 gerealiseerde uitbreiding tegen taxatiewaarde. Hieruit volgt dat geen aansluiting wordt gezocht bij het bedrag dat [X] feitelijk heeft uitgegeven.
Niet bepaald is welke waarderingmethodiek moet worden toegepast. [X] meent dat uitgegaan moet worden van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De kantonrechter volgt hem daarin. Uit het onder r.o. 2.3. sub d geciteerde schrijven van de heer [V] (makelaar van de gemeente) blijkt duidelijk dat en waarom hij en de makelaar van [X] de gecorrigeerde vervangingswaarde in dit geval het meest passend achten. Gelet op het onderwerp van de overeenkomst (te weten de overname van een vooreerst door [X] gefinancierde uitbreiding van gebouwen) sluit de kantonrechter zich bij hun overwegingen aan; in de overeenkomst van september 2000 en de toelichting van de gemeente zijn geen aanknopingspunten te vinden voor een meer passende methodiek. Dat betekent dat [X] recht heeft op een vergoeding op basis van gecorrigeerde vervangingswaarde.
2.13. De gemeente heeft aangegeven dat de makelaars in hun berekening ten onrechte een (voor [X] gunstigere) afschrijvingstermijn van 30 jaar hebben gehanteerd, omdat op grond van artikel A.5 een periode van 25 jaar in acht moet worden genomen. In dat geval bedraagt de overnamesom geen € 63.000,00 maar € 58.344,00.
De kantonrechter passeert deze stelling. In artikel A.6. wordt niet aangegeven hoe de waarde van de nieuwbouw moet worden vastgesteld. Er wordt in dat artikel wel een link gelegd naar de in artikel A.5 genoemde afschrijvingstermijn van 25 jaar, maar die ziet enkel op de berekening van de huurprijs voor de nieuwbouw. De heren [V en P], die zich op de overeenkomst hebben gebaseerd, hebben daarin blijkbaar ook geen aanleiding gezien om een afschrijvingstermijn van 25 jaar te hanteren. Omdat - zoals hierna aan de orde komt - de overnamesom via de huurprijsverhoging wordt doorberekend, leidt dit ook niet tot een onredelijke, laat staan onaanvaardbare uitkomst.
2.14. Ten aanzien van de huurprijs voor de nieuwbouw: [X] meent dat nu in artikel A.5 over een afschrijvingstermijn 25 jaar wordt gesproken, de jaarlijkse huur voor de nieuwbouw op 1/25 van de overnamesom moet worden berekend. Aangezien de overeenkomst op dit onderdeel invulling geeft aan de wijze van doorberekening en niet gebleken is dat partijen tijdens het sluiten van de overeenkomst andere bedoelingen zouden hebben gehad, kan - zo meent hij - enkel die berekeningsmethodiek worden vastgesteld voor de wijze waarop de gemeente haar kosten mag doorberekenen.
De gemeente gaat ook uit van een lineaire afschrijving van de overnamesom, maar hanteert een afschrijvingstermijn van 10 jaar. Zij benadrukt dat de overnamesom en de huurprijs onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden en communicerende vaten zijn.
2.15. De gemeente heeft gelijk als zij het heeft over communicerende vaten. Het feit de overnamesom met in achtneming van een bepaalde afschrijvingstermijn als huur aan [X] mag worden doorberekend, brengt dat immers noodzakelijkerwijs mee.
[X] en de gemeente verschillen daarover naar het de kantonrechter voorkomt feitelijk ook niet van mening. Zij gaan beiden uit van de overnamesom en de in artikel A.5 genoemde afschrijvingstermijn van 25 jaar, maar gaan daar vervolgens verschillend mee om. [X] deelt de overnamesom door die 25 jaar, omdat - zo licht hij toe - de gemeente opnieuw begint met afschrijven. De gemeente deelt de overnamesom door 10 jaar, omdat er - zo geeft zij aan - op het moment van overname in 2010, van de afschrijvingstermijn van 25 jaar inmiddels al 10 jaar is verstreken.
De kantonrechter kan de gemeente niet in haar redenering volgen. Nu artikel A.6 spreekt over een "doorberekening", is het niet logisch om de overnamesom te delen door de reeds verstreken in plaats van de nog resterende afschrijvingstermijn.
Gelet op de toevoeging "Afgeschreven in: 2024" in artikel A.5 acht de kantonrechter het
evenmin juist om, zoals [X] doet, de overnamesom in 25 jaar door te berekenen. Gezien die toevoeging ligt - zoals ter comparitie benoemd - een doorberekening over de resterende afschrijvingsperiode van 15 jaar het meest in de rede. De kantonrechter constateert dat deze (vooraf kenbare) “terugverdienperiode”, bij een overnamesom van € 63.000,00 een huurbedrag van € 4.200,00 per jaar geeft. Uitgaande van een netto vloeroppervlakte van
60 m2 komt dit neer op een in de gegeven omstandigheden niet onredelijk te achten huurprijs van (nota bene) € 70,00 per m2.
2.16. Het voorgaande betekent dat de vordering van [X], waar het de nieuwbouw betreft, in beginsel kan worden toegewezen: de overnamesom van € 63.000,00 is op juiste wijze bepaald en de bijbehorende huurprijs bedraagt op grond van artikel A.6 van de overeenkomst € 70,00 per m2 netto vloeroppervlakte.
2.17. Wat betreft de huursom voor de bestaande bouw: in de overeenkomst van 19 september 2000 wordt voor de oorspronkelijke bouw een jaarlijkse huurprijs genoemd van
fl. 16.304,00. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de € 61,75 die [X] thans per m2 betaalt, wordt berekend over de (120 m2) netto vloeroppervlakte.
Volgens artikel A.11 mocht en mag de gemeente die huurprijs jaarlijks indexeren. Het is de kantonrechter niet duidelijk of dit een actuele huurprijs van € 70,00 per m2 geeft per netto vloeroppervlakte (zoals [X] vordert) of per bruto vloeroppervlakte (zoals in de raadstukken staat), en of [X] zich in dat laatste kan vinden. Partijen mogen zich hierover nog uitlaten.
Wettelijke rente overnamesom
2.18. [X] vordert wettelijke rente over het bedrag van de overnamesom vanaf 1 januari 2011. Nu de overnamesom niet los kan worden gezien van de huurprijs, en ook [X] bij de berekening daarvan van een onjuist uitgangspunt heeft gehanteerd, zal de kantonrechter rente toewijzen vanaf de datum waarop [X] zijn huureis heeft aangepast, te weten
1 november 2011.
Buitengerechtelijke kosten
2.19. [X] vordert een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. De gemeente heeft voldoende gemotiveerd betwist dat [X]s gemachtigde voor deze procedure meer of andere werkzaamheden heeft verricht dan die waarvoor de proceskostenveroordeling vergoeding biedt. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.
Verdere gang van zaken
2.20. Gelet op het voorgaande en op de uitlating van wethouder [K] dat de onderhavige procedure slechts de huurprijs betreft, veronderstelt de kantonrechter dat de gemeente het bedrag van € 63.000,00 dat zij [X] in het minnelijk traject als overnamesom heeft aangeboden verder niet ter discussie wil stellen. Omdat de gemeente tijdens en na de comparitie naar voren heeft gebracht dat in dat bedrag (ten onrechte?) ook een aantal investeringen zijn meegenomen die [X] na 1999 heeft gedaan, zal de gemeente zich hierover echter nog mogen uitlaten. De gemeente dient zich, als gezegd, tevens uit te laten over de nieuwe huursom voor de oorspronkelijke bouw. [X] mag daarop vervolgens reageren.
Het staat partijen uiteraard vrij om te proberen alsnog tot een vergelijk te komen.
2.21. In afwachting van de uitlatingen van partijen, houdt de kantonrechter iedere verdere beslissing aan.
De beslissing
De kantonrechter:
verwijst de zaak naar de rol van 14 februari 2012, opdat partijen, te beginnen met de gemeente zich zullen uitlaten als overwogen in r.o. 2.17 en 2.20;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.E. van Rossum en in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2012.
typ/conc: 201/MER
coll: