Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ASSEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 89342 / KG ZA 11-245
Vonnis in kort geding van 8 november 2011
in de zaak van
[Eiser],
die woont in [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. R.P. van Boven,
tegen
1. de vennootschap onder firma
[X] V.O.F.,
die gevestigd is in [woonplaats],
2. [Y],
die woont in [woonplaats],
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
EXGRO BEHEER B.V.,
die gevestigd is in Rogat,
4. [Z],
die woont in [woonplaats],
5. [A],
die woont in [woonplaats],
6. [B],
die woont in [woonplaats],
7. de vennootschap onder firma
[C] V.O.F.,
die gevestigd is in [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. F.Y. van der Pol
Partijen worden hierna [eiser] en als het gaat om de gedaagden sub 1, 2 en 3 (in enkelvoud) [X] en als het gaat om de gedaagden sub 4, 5, 6 en 7 (in enkelvoud) [Z] genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 oktober 2011;
- de mondelinge behandeling van 7 november 2011;
- de pleitnota's van partijen.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. De voorzieningenrechter kan bij de beoordeling van het geschil uitgaan van de navolgende feiten.
2.2. [eiser] heeft als koper het bedrijfspand, dat plaatselijk bekend is als [adres] [woonplaats] en dat kadastraal bekend is als gemeente [woonplaats], [***] na onderhandse executoriale verkoop geleverd gekregen; hij is van dat bedrijfspand eigenaar geworden.
2.3. De leveringsakte van de onderhandse executoriale verkoop bepaalt, voor zover van belang:
Voor zover aan verkoper bekend is het registergoed in gebruik bij rechthebbende en niet aan derden in huur of gebruik afgestaan. Voor het geval daar toch sprake van mocht zijn, zal verkoper niet aansprakelijk zijn voor het bestaan van zo'n overeenkomst en voor de daaruit voortvloeiende gevolgen.
Indien het registergoed in gebruik is en niet vrij van gebruik wordt geleverd, is het aan de koper om met de grosse van deze akte en op zijn kosten ontruiming van het registergoed te bewerkstelligen. De gewezen eigenaar is verplicht het verkochte te ontruimen.
2.4. De onderhandse executoriale verkoop werd beheerst door veilingvoorwaarden. Daarin is opgenomen, voor zover van belang:
De uitoefening van de in artikel 3:264 van Pro het Burgerlijk Wetboek vermelde bevoegdheid wordt aan de koper overgelaten.
2.5. De onderhandse executoriale verkoop vond plaats op instigatie van de hypotheeknemer, die hierna de bank wordt genoemd, en vloeit voort uit diens daartoe in de hypotheekakte van 10 november 2004 gegeven bevoegdheid. In die akte is bovendien een huurbeding opgenomen. Dat huurbeding luidt:
Zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de bank mag het onderpand niet worden verhuurd of verpacht of anderszins in gebruik worden afgestaan of worden gedoogd dat derden het onderpand gebruiken, en mag geen vooruitbetaling van huur- of pachtpenningen worden bedongen of aanvaard, en mag het recht op huur- of pachtpenningen niet worden vervreemd, verpand of anderszins bezwaard.
2.6. Het bedrijfspand wordt gebruikt door [X] en [Z].
3. Het geschil
3.1. Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten vordert [eiser], verkort weergegeven, toestemming om het huurbeding in te roepen en een voorziening tot ontruiming van het bedrijfspand te geven. Ook vordert [eiser] dat [X] en [Z] in de kosten van deze procedure worden veroordeeld.
3.2. Het verweer van [X] en [Z] strekt tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], althans afwijzing van zijn vordering en veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. Aan het verweer wordt, samengevat weergegeven, ten grondslag gelegd dat de bank toestemming heeft gegeven voor de verhuur van het pand en voor zover de bank niet heeft beoogd die toestemming te geven, in ieder geval het vertrouwen heeft gewekt dat toestemming voor verhuur is gegeven. De bank heeft daarom het recht verwerkt om zich nog op het huurbeding te beroepen.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in deze zaak, samengevat weergegeven met het oog op een doelmatige bespreking, om het volgende. [eiser] is eigenaar geworden van het bedrijfspand dat ten laste van de oorspronkelijke rechthebbenden onderhands executoriaal is geveild. In de leveringsakte wordt als de rechthebbende ten laste van wie deze veiling plaatsvindt aangewezen de gedaagden sub 4 en 5 die handelen als enige beherende vennoten van de gedaagde sub 7, [C] V.O.F. Tot op de dag van vandaag gebruiken alle gedaagden het bedrijfspand van [eiser]. [X] stelt dat zij huurster is van het bedrijfspand. [Z] gebruikt het pand en stelt dat zij dat mag doen op grond van een overeenkomst die hij met [X] heeft gesloten. Tegen deze achtergrond staat te beoordelen of [eiser] een beroep kan doen op het huurbeding en recht en belang heeft bij de gevorderde voorzieningen die strekken te komen tot ontruiming van het bedrijfspand.
4.2. [eiser] heeft het huurbeding ingeroepen, iets wat hem vrijstaat aangezien geen sprake is van woonruimte, maar van bedrijfsruimte. Het inroepen van het huurbeding brengt met zich dat een met het huurbeding strijdige rechtshandeling wordt vernietigd. Het komt er daarom op aan of sprake is van een met het huurbeding strijdige rechtshandeling. Daarvan is sprake als het gebruik dat [X] en [Z] thans maken van het bedrijfspand strijdig is met het huurbeding.
4.3. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat dat gebruik alleen dan niet strijdig is met het huurbeding als de bank uitdrukkelijke schriftelijke toestemming heeft gegeven voor de gepretendeerde huurovereenkomst. Dat uitdrukkelijk toestemming daarvoor is verkregen is niet gesteld. Wat wel is gesteld is dat de bank heeft geweten van de verhuur en/of het gebruik van het pand en dat voor zover de bank niet heeft beoogd toestemming te geven, zij wel het vertrouwen heeft gewekt dat zij die toestemming heeft gegeven. Al wat aldus wordt gesteld en in dat verband tot het verweer wordt aangevoerd, geeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter blijk van een onjuiste rechtsopvatting, aangezien het juist gaat om uitdrukkelijke schriftelijke toestemming, waarvan niet is gebleken.
4.4. De positie van [Z] behoeft geen zelfstandige bespreking. Zijn lot is, gelet op de door hem gestelde contractuele verhouding met [X], afhankelijk van het lot dat [X] is beschoren.
4.5. Een en ander in onderling verband en samenhang beschouwd, brengt het volgende met zich mee.
4.6. [eiser] vordert in de eerste plaats toestemming om het huurbeding in te roepen. Daarvoor hoeft de voorzieningenrechter in deze zaak geen toestemming te geven, omdat het gaat om bedrijfsruimte. [eiser] heeft daarom geen belang bij toewijzing van dit onderdeel van zijn vordering, de voorzieningenrechter zal in zoverre de vordering afwijzen.
4.7. De gevorderde voorzieningen die strekken te komen tot ontruiming van het bedrijfspand zal de voorzieningenrechter toewijzen, met uitzondering van het onder II gevorderde, omdat [eiser] gelet op wat art. 556 Rv Pro. bepaalt daarbij geen belang heeft.
4.8. Bij gebreke van een daarop gericht verweer, overweegt de voorzieningenrechter in dit verband wel dat strikt genomen geen belang lijkt te bestaan bij de tegen [Z] gevorderde voorziening tot ontruiming, omdat een grosse van de leveringsakte waarmee [eiser] de eigendom van het bedrijfspand verkreeg, tegen [Z] een titel tot ontruiming geeft.
4.9. De gevorderde dwangsommen zullen worden gemaximeerd, zoals hierna wordt bepaald. De gevorderde termijn waarbinnen ontruiming dient plaats te vinden, acht de voorzieningenrechter te kort. Daarom wordt de ontruiming bevolen binnen de termijn die [X] en [Z] zelf hebben voorgesteld, te weten twee weken na betekening.
4.10. De voorzieningenrechter zal [X] en [Z] als de in het ongelijk te stellen partijen veroordelen in de kosten van deze procedure. Daaraan kan niet afdoen dat strikt genomen de procedure tegen [Z] niet had hoeven te worden gevoerd, aangezien de grosse van de leveringsakte zoals hiervoor al is overwogen, een titel tot ontruiming lijkt te geven. [Z] heeft immers geen daarop gericht verweer gevoerd.
4.11. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 147,55
- griffierecht € 260,00
- salaris advocaat€ 816,00
Totaal € 1.223,55
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
1. veroordeelt [X] en [Z] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het bedrijfspand te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser],
2. veroordeelt [X] en [Z] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 5.000,-- voor iedere dag dat het pand in strijd met wat onder 1 is bepaald niet is ontruimd, tot een maximum van € 50.000,-- is bereikt,
3. veroordeelt [X] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.223,55,
4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5. wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.R. Tromp, bijgestaan door mr. E. Hoekstra, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2011.