Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ASSEN
Sector kanton
Locatie Emmen
zaaknummer 273632 CV EXPL 09-6046
uitspraak van 27 oktober 2010
in de zaak van
VENKO ONROEREND GOED B.V.,
statutair gevestigd te Hoogeveen,
eisende partij in conventie
gedaagde partij in reconventie
gemachtigde: mr. R.P. van Boven
tegen
[Huurders]
gedaagde partijen in conventie
eisende partijen in reconventie
gemachtigde: mr. L.H. Haarsma
Partijen worden hierna Venko en [huurders] genoemd.
1. De procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
1.2 de dagvaarding van 14 december 2009 met producties;
1.3 de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie van 3 februari 2010 met producties;
1.4 de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie van 28 april 2010 met producties;
1.5 de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie van 23 juni 2010;
1.6 de conclusie van dupliek in reconventie tevens akte in conventie van 21 juli 2010;
1.7 de akte uitlating van 29 september 2010.
2.
De vaststaande feiten
2.1 De kantonrechter stelt als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken het volgende vast.
2.2 Venko is eigenaar van de onroerende zaak, bestaande uit een productieruimte met ondergrond, bestemd voor de uitoefening van een staalconserveringsbedrijf, staande en gelegen te [adres 1] alsmede van de onroerende zaak, bestaande uit een productieruimte met ondergrond, bestemd voor de uitoefening van een staalconserveringsbedrijf, staande en gelegen te [adres 2]
2.3 Ingaande 1 januari 2001 heeft Venko voornoemde onroerende zaken verhuurd aan [huurders] In de periode vanaf 1 januari 2001 tot 1 november 2003 hebben [huurders] samengewerkt met zustervennootschappen van Venko, te weten Venko Hoogezand B.V. en [H] B.V. Op 1 november 2003 zijn deze vennootschappen als vennoot van [huurder sub 1] uitgetreden, waarbij er tegen finale kwijting afspraken zijn gemaakt. Venko is steeds slechts verhuurder geweest van de beide locaties en is dat na 1 november 2003 ook gebleven, met dien verstande dat er toen wel een huurverlaging is overeengekomen. Vanwege de destijds gemaakte afspraken was de huurprijs in 2009 voor beide locaties € 14.503,36 per vier weken. Vanwege de indexering beloopt de huurprijs ingaande 1 januari 2010 een bedrag van € 14.605,63 per vier weken.
2.4 In artikel 1 lid 3 van Pro beide huurovereenkomsten is bepaald: Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als productieruimte en opslagruimte. In artikel 6 van Pro de huurovereenkomsten is bepaald: 1 Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van zichtbare of onzichtbare gebreken aan het gehuurde. 2 De huurder vrijwaart verhuurder voor vorderingen van derden ter zake van schade aan zich in het gehuurde bevindende goederen toegebracht als gevolg van gebreken hiervoor genoemd. 3 De huurder verklaart het gehuurde te hebben aanvaard in goede staat van onderhoud, zonder gebreken welke het huurgenot belemmeren. In artikel 9 van Pro de huurovereenkomsten is bepaald: 1 Het staat de huurder niet vrij om zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder aan het gehuurde een andere bestemming te geven. 2 De huurder zal het gehuurde overeenkomstig haar aard en bestemming gebruiken en in gebruik houden en wel zoals het een goed huurder betaamt. 3 Huurder is verplicht het gehuurde zodanig te gebruiken, dat niet wordt gehandeld in strijd met enige wet, verordening of ander overheidsvoorschrift, alsmede dat niet het risico zal worden gelopen dat enige overheidsvergunning zal worden ingetrokken. 4 De huurder zal alles nalaten wat de stand en het aanzien van het gehuurde kan schaden. 5 De huurder is niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde anders dan voor een normale bedrijfsvoering geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na toestemming van de verhuurder. 6 Het is de huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of op enigerlei andere wijze in gebruik te geven dan na toestemming van de verhuurder. 7 Het gehuurde moet in goede staat van onderhoud worden gehouden ten genoegen van de verhuurder. 8 Voor rekening van de huurder komen: (…) c alle onderhoud en reparaties van het gehuurde, waaronder begrepen het normale periodiek terugkerende onderhoud; d alle verbouwingskosten en kosten van investeringen; (…) In artikel 10 van Pro de huurovereenkomsten is bepaald: De verhuurder zal zorgdragen voor alle groot onderhoud de buitenzijde van het gehuurde betreffende.
2.5 Op 23 juli 2009 was er sprake van een huurachterstand van € 131.857,01. Bij brief van 23 juli 2009 zijn [huurders] gesommeerd om een betalingsvoorstel te doen teneinde de huurachterstand in te lopen. Voorts zijn [huurders] gesommeerd om toekomstige huurtermijnen tijdig te betalen. [huurders] hebben geen betalingsvoorstel gedaan. Blijkens productie 5 bij dagvaarding bedroeg de huurachterstand per 8 december 2009 een bedrag van € 124.725,29. Sinds het uitbrengen van de dagvaarding hebben [huurders] nog maar één betaling aan Venko gedaan. Blijkens de specificatie van de huurachterstand in productie 6 bij conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie bedraagt de huurachterstand per 26 april 2010 € 168.644,45.
2.6 [huurders] hebben de externe deskundige, [X] bouwkundig adviesbureau te [adres], opdracht gegeven een visuele bouwkundige inspectie te laten uitvoeren. Naar aanleiding van de visuele bouwkundige inspectie is op 4 januari 2010 rapport uitgebracht met betrekking tot het bedrijfspand aan [adres 1] en op 7 januari 2010 met betrekking tot het bedrijfspand aan [adres 2] In beide rapporten zijn de volgende vragen aan- en opmerkingen vermeld: * Graag ontvangen wij nog de rapporten van de brandweer en de instanties * Het geheel is deels niet geïnspecteerd vanwege sneeuw * De verwarmingen van de bedrijfshallen zijn bedenkelijk * De huurder heeft volgens informatie veel dringende zaken in eigen beheer uitgevoerd * [X] is niet in het bezit van een huurcontract, wij gaan er vanuit dat Haarsma Advocaten de huurcontracten juridisch nog gaat toetsen, alvorens de conceptrapportage definitief wordt gemaakt. En als conclusies zijn in die rapporten vermeld: Ik ben van oordeel dat (het) de door dhr. [Z]. (gehuurde pand) gehuurde bedrijfshallen in slechte tot zeer slechte staat (verkeert) verkeren. Duidelijk is dat de verhuurder geen onderhoud uitvoert of heeft laten uitvoeren. Tevens is het gehele pand gedateerd met veel tot zeer veel achterstallig onderhoud. Op meerdere plaatsen is het zelfs niet veilig. Het zal veel tijd en inspanning kosten om het achterstallig onderhoud te verhelpen.
2.7 Venko heeft het rapport van [X] van beide objecten laten beoordelen door [P]dviesburo [P], met als opdracht: - Voorzie het rapport van [X] van commentaar, en sla daarbij acht op de feitelijke situatie, bepalingen in de huurovereenkomst, de bestemming en de huurprijs. – Stel een rapport op terzake de vraag of de huurder haar onderhoudsverplichtingen nakomt. In het rapport van Adviesburo [P] van 15 maart 2010 is onder 2. Onderzoek Algemeen onder meer het volgende vermeld: Bovenstaande afspraken verklaren ook de huurprijs. De jaarlijkse huurkosten zijn relatief laag omdat het reguliere onderhoud door de huurder gebeurt, de gebouwen in 2001 ook “gedateerd” waren en de verantwoordelijkheid voor gebreken en verborgen gebreken voor de huurder zijn. Onder 4.5 Conclusie is het volgende gesteld: Uit bovenstaande blijkt dat een deel van de gebreken hetzelfde zijn. De containerunits zijn zo slecht dat onderhoud geen zin (meer) heeft. Of afvoeren of vervangen is het meest logische. Het verfwerk van het kantoorgebouw is nu aan een beurt toe. Het dak moet worden nagelopen. De ventilatie nagekeken c.q. vervangen. Kapotte verlichting dient ook te worden vervangen. De bedrijfspanden zijn aan een schilderbeurt toe en de daken moeten worden geïnspecteerd en waarnodig hersteld. Wat verder opvalt is, dat er binnen en buiten veel aanrijschade is. Uit mijn commentaar op het rapport van [X] blijkt dat de meeste gebreken de verantwoordelijkheid van de huurder is. Er is achterstallig onderhoud.
3. De vordering en het verweer in conventie
3.1 Venko vordert op de in de dagvaarding vermelde gronden om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: I. [huurders] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen om aan Venko te betalen een bedrag van € 173.835,18, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de huurtermijnen, subsidiair vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening; II. de huurovereenkomst tussen Venko als verhuurder en [huurders] als huurders betreffende de onroerende zaak staande en gelegen te [adres 1] te ontbinden per de datum van het te dezen te wijzen vonnis, althans per een bij dit vonnis in goede justitie te bepalen andere datum, met veroordeling van [huurders] om het gehuurde met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, binnen vijf dagen na de betekening van het ten deze te wijzen vonnis, althans binnen een zodanige andere termijn als bij dit vonnis in goede justitie te bepalen is, volledig en behoorlijk en te verlaten en te ontruimen en met afgifte der sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van Venko te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden; III. de huurovereenkomst tussen Venko als verhuurder en [huurders] als huurders betreffende de onroerende zaak staande en gelegen te [adres 2] te ontbinden per de datum van het te dezen te wijzen vonnis, althans per een bij dit vonnis in goede justitie te bepalen andere datum, met veroordeling van [huurders] om het gehuurde met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, binnen vijf dagen na de betekening van het ten deze te wijzen vonnis, althans binnen een zodanige andere termijn als bij dit vonnis in goede justitie te bepalen is, volledig en behoorlijk en te verlaten en te ontruimen en met afgifte der sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van Venko te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden; IV. [huurders] te veroordelen in de kosten van het geding.
3.2 [huurders] betwisten de vordering, zakelijk samengevat stellende dat de hoogte van de vordering niet juist is en dat Venko haar hoofdverplichtingen als verhuurder niet nakomt, op grond waarvan zij zich beroepen op een opschortingsrecht.
4. De vordering en het verweer in reconventie
4.1 [huurders] vorderen op de in de conclusie van eis vermelde gronden om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: I. Venko te veroordelen tot vermindering van de huur van het door [huurders] gehuurde, tot een bedrag van € 2000,- per maand per gehuurde onroerende zaak, althans tot een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, vanaf het moment dat Venko redelijkerwijs bekend kan worden geacht te zijn geweest met de gebreken tot aan het moment waarop de gebreken zijn verholpen, althans voor een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen periode; II. Venko te veroordelen in de kosten van deze procedure.
4.2 Venko betwist de vordering, zakelijk samengevat primair stellende dat zij haar verplichtingen niet schendt zodat er geen grond bestaat voor vermindering van de huursom en subsidiair dat [huurders] het gehuurde volledig kunnen gebruiken en zij op geen enkele wijze de bedragen van twee keer € 2000,- hebben onderbouwd.
5. De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
5.1 Aan de hand van de beschikbare gedingstukken stelt de kantonrechter vast dat [huurders] in conventie de juistheid van de gevorderde huurachterstand betwisten en zich daarnaast beroepen op een opschortingsrecht omdat Venko zich als verhuurder niet aan haar verplichtingen zou houden. Daarbij stellen [huurders] zich in de eerste plaats op het standpunt dat de vordering van Venko onder I van het petitum van de dagvaarding moet worden afgewezen omdat het lichaam van de dagvaarding totaal niet strookt met het petitum (er wordt in het petitum een bedrag gevorderd van € 173.835,18, terwijl blijkens punt 8 van de dagvaarding ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding de huurachterstand een bedrag van € 124.725,29 beliep). Venko stelt daar tegenover dat het abusievelijk in het petitum van de dagvaarding noemen van een hoger bedrag een duidelijke vergissing is (in het licht van de onder punt 8 van de dagvaarding wel juist vermelde huurachterstand) en dat de stelling van [huurders] dat de vordering in zoverre moet worden afgewezen omdat er aanvankelijk een te hoog bedrag is gevorderd, geen steun vindt in de wet. In aanmerking genomen dat [huurders] pas in hun laatste proceshandeling, te weten in de akte uitlating, voor de eerste keer meer dan een loze opmerking hebben gemaakt over de hoogte van de huurachterstand, en wel door deze te relateren aan een al bij de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie als productie 1overgelegd crediteurensaldo van Venko per 17-12-2009 groot € 29.006,72, terwijl zij voordien (en met name in de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie zelf) de juistheid van de als productie 5 aan de dagvaarding gehechte specificatie van de huurachterstand ad € 124.725,29 geheel onweersproken hebben gelaten, wijst de kantonrechter erop dat zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen de eiser bevoegd is zijn eis of de gronden daarvan te veranderen of te vermeerderen. Waar bovendien moet worden aangenomen dat [huurders] na het uitbrengen van de dagvaarding nog maar één huurbetaling hebben gedaan, zou de huurachterstand inmiddels zijn opgelopen tot een bedrag van € 212.461,34 per 23 juli 2010, dat wil zeggen een hoger bedrag dan dat wat in het petitum van de dagvaarding wordt gevorderd. Nu Venko in de conclusie van dupliek in reconventie tevens akte in conventie heeft aangegeven haar vordering thans nog niet te vermeerderen (onder voorbehoud van alle rechten) omdat zij belang heeft bij een spoedige uitspraak, ziet de kantonrechter voorshands geen beletsel om de vordering van Venko toe te wijzen zoals die onder I van het petitum van de dagvaarding is geformuleerd, althans niet op grond van de stelling van [huurders] ter zake en uitgaande van een huurachterstand per 23 juli 2010 van € 212.461,34.
5.2 Vervolgens overgaande tot de inhoudelijke beoordeling van het geschil in conventie stelt de kantonrechter al meteen vast dat [huurders] tot in dit stadium van de procedure de door Venko gestelde huurachterstand (berekend tot 23 juli 2010) ten bedrage van € 212.461,34 (evenals die ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding ad € 124.725,29 en die per 26 april 2010 ad € 168.644,45) volstrekt onvoldoende gemotiveerd hebben weersproken. [huurders] hebben verzuimd gegevens te overleggen waaruit valt op te maken dat zij meer betalingen hebben verricht, respectievelijk dat er meer inkoopfacturen te verrekenen waren, dan die welke in de door Venko ingebrachte specificaties zijn vermeld. Daarbij komt dan nog dat waar [huurders] in dit verband hebben gesteld dat Venko mede aansprakelijk is voor de beweerdelijk door [huurders] aan een voormalig werknemer van [huurders]. betaalde schadevergoeding, zij hebben nagelaten die stelling met concrete en controleerbare gegevens te onderbouwen. De kantonrechter kan en zal de relatie Venko-[huurders] in dit opzicht overigens geheel onbesproken laten omdat deze niets van doen heeft met de kwestie (de aardvordering) die partijen in dit geding verdeeld houdt. Maar zelfs voor zover [huurders] geacht moeten worden zich in dit verband te beroepen op verrekening (dit beroep wordt ook pas uitdrukkelijk bij wijze van verweer gedaan bij de laatste proceshandeling), wordt vastgesteld dat waar al niet is gebleken dat is voldaan aan de in artikel 6:127 BW Pro voor verrekening gestelde eisen, de vordering van de achterstallige huurtermijnen ondanks een beroep op verrekening kan worden toegewezen omdat de gegrondheid van dat beroep niet op eenvoudige wijze is vast te stellen. Daargelaten dat uit artikel 3 lid 2 van Pro de huurovereenkomsten blijkt dat de huurprijs zonder inhouding of verrekening dient te worden betaald, moet ook een beroep van [huurders] op verrekening, waar het gaat om beweerdelijk door [huurders] gemaakte herstelkosten, zonder meer worden gepasseerd nu daarvoor elke onderbouwing achterwege is gebleven. De kantonrechter moet het er dan ook voor houden dat de door Venko gespecificeerde huurachterstanden van respectievelijk € 124.725,29, € 168.644,45 en € 212.461,34 correct zijn berekend.
5.3 In de tweede plaats stelt de kantonrechter vast dat [huurders] tot in dit stadium van de procedure niet met een begin van aannemelijkheid hebben aangetoond dat zij zich terecht en op goede gronden (hebben) kunnen beroepen op een recht om betaling van de verschuldigde huurpenningen op te schorten. Vastgesteld wordt dat de uit de beschikbare gedingstukken blijkende gebreken aan de gehuurde panden in geen geval opschorting van betaling van de gehele huursom rechtvaardigen. Nog afgezien van het feit dat [huurders] krachtens de huurovereenkomst voor de meeste gebreken zelf verantwoordelijk moeten worden gehouden (in welk verband verder veelzeggend is dat [huurders] de stelling van Venko, dat er sprake is van een lage huurprijs die de gemaakte afspraken inzake het onderhoud van het gehuurde verklaart, geheel onweersproken heeft gelaten), is ook niet gebleken van gebreken waardoor het gehuurde aan [huurders] niet het genot kan verschaffen dat zij bij het aangaan van de overeenkomst mochten verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Voorts is bepaald ook niet gebleken dat de feitelijke toestand van beide onroerende zaken reeds geruime tijd zodanig is dat het beoogde gebruik van die zaken min of meer onmogelijk is geworden. Dat wordt overigens ook door [huurders] zelf gelogenstraft, waar zij in de conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie zonder enig voorbehoud doen stellen dat vaststaat dat Venko aan [huurders] een staalconserveringsbedrijf verhuurt en [huurders] het bedrijf op deugdelijke wijze exploiteren. Van bepalende betekenis in dit verband acht de kantonrechter het feit dat [huurders] het tot in dit stadium van de procedure hebben gelaten bij de blote stelling dat vaststaat dat er herhaaldelijk is geklaagd en verzocht om herstel van alle gebreken waar Venko simpelweg geen gehoor aan heeft gegeven. Zou immers voor waar moeten worden gehouden dat de gestelde gebreken het gevolg waren van tekortkomingen van Venko, die gebreken een normale bedrijfsvoering in de weg stonden en Venko die gebreken had behoren te herstellen, dan had zonder meer mogen worden verwacht dat [huurders] Venko kenbaar en op niet mis te verstane wijze op die gebreken en het herstel daarvan had aangesproken.Wat er in dit verband verder ook nog zij van de opmerking voor de goede orde van [huurders] dat het niet noodzakelijk was om Venko in gebreke te stellen, vastgesteld wordt dat [huurders] hebben nagelaten aan de hand van concrete en controleerbare gegevens ten minste aannemelijk te maken dat en hoe Venko is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [huurders] en dat zij Venko daar op hebben aangesproken. Een en ander klemt nog eens te meer waar de huurachterstand inmiddels tot een substantieel bedrag is aangegroeid en [huurders] zelfs betaling achterwege laten van een bedrag van € 2000,- per maand per zaak, het bedrag waarvan blijkens de vordering in reconventie ter zake van huurvermindering mag worden aangenomen dat [huurders] dat in elk geval zouden moeten betalen vanwege de door [huurders] gestelde gebreken, die van dien aard zouden zijn dat deze leiden tot een substantiële aantasting van het huurgenot dat [huurders] daadwerkelijk mochten verwachten.
5.4 Alles overziende kan de kantonrechter in conventie tot geen andere conclusie komen dan dat niet alleen de vordering om [huurders] ter zake van de huurachterstand te veroordelen tot betaling aan Venko van een bedrag van € 173.835,18 zonder meer zal moeten worden toegewezen, maar ook de vorderingen om de huurovereenkomsten betreffende de beide onroerende zaken te ontbinden en [huurders] te veroordelen die onroerende zaken te verlaten en te ontruimen. Dat betekent dat de door Venko aan [huurders] verweten schending van artikel 9 lid 3 van Pro de huurovereenkomsten hier verder onbesproken kan worden gelaten. [huurders] dienen als de in conventie in het ongelijk te stellen partij te worden veroordeeld in de kosten van het geding.
5.5 Ten slotte toekomend aan de beoordeling van de vordering van [huurders] in reconventie, stelt de kantonrechter vast dat de overwegingen in conventie tot geen andere conclusie kunnen leiden dan dat die vordering zonder meer zal moeten worden afgewezen. Waar [huurders] in dit verband al geacht moeten worden niet te hebben voldaan aan de processuele verplichtingen uit artikel 111, 137 en 21 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) en niet is aangetoond dat de gestelde gebreken (gedeeltelijke) huurvermindering rechtvaardigen, wordt opgemerkt dat ingevolge artikel 7:207 lid 2 BW Pro, gelet op de hier van belang zijnde bepalingen in de huurovereenkomsten, [huurders] overigens ook geen aanspraak kunnen maken op huurvermindering ter zake van gebreken voor het ontstaan waarvan [huurders] jegens Venko aansprakelijk zijn te houden. Vastgesteld wordt dat waar niet is gebleken dat [huurders] het gehuurde niet volledig (hebben) kunnen gebruiken, [huurders] zelfs ook op geen enkele wijze het ter zake huurvermindering gevorderde bedrag van € 2000,- per maand per gehuurde onroerende zaak hebben onderbouwd. Daardoor moeten [huurders] geacht worden niet te hebben voldaan aan de stelplicht. [huurders] dienen als de in reconventie in het ongelijk te stellen partij te worden veroordeeld in de kosten van het geding.
5.6 Dat wat hiervoor is overwogen leidt tot de volgende beslissingen.
6. De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
veroordeelt [huurders] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan Venko te betalen € 173.835,18, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de huurtermijnen tot aan de dag van betaling;
ontbindt de huurovereenkomst tussen Venko en [huurders] betreffende de onroerende zaak staande en gelegen te [adres 1] per heden, met veroordeling van [huurders] om het gehuurde met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte der sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van Venko te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
ontbindt de huurovereenkomst tussen Venko en [huurders] betreffende de onroerende zaak staande en gelegen te [adres 2] per heden, met veroordeling van [huurders] om het gehuurde met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte der sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van Venko te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
veroordeelt [huurders] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van Venko begroot op € 72,25 aan dagvaardingskosten, € 208,- aan vastrecht en € 600,- (2 punten) aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
wijst de vordering af;
veroordeelt [huurders] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van Venko begroot op € 350,- (2 punten) aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. J.M.H. Pauw en in het openbaar uitgesproken op 27 oktober 2010.
typ/conc.[init]54hp