Uitspraak
RECHTBANK ASSEN
Sector kanton
Locatie Emmen
zaak-/rolnummer: 285542 \ CV EXPL 10-2523
vonnis van de kantonrechter van 14 juli 2010
in de zaak van
[Makelaardij X],
hierna te noemen: eiseres,
gevestigd te [adres],
eisende partij,
gemachtigde: mr. C.R. Post,
tegen
[Gedaagde],
hierna te noemen: gedaagde,
wonende te [adres]
gedaagde partij,
gemachtigde: [dhr. Y], echtgenoot van gedaagde partij.
1. De procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 8 april 2010;
de conclusie van antwoord;
de nadere toelichtingen van partijen.
2. De vaststaande feiten
2.1 De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist en/of blijken uit de in zoverre onweersproken gelaten inhoud van de overgelegde producties.
2.2 Gedaagde heeft zich op 1 februari 2008 tot eiseres gewend met het verzoek een taxatie te verrichten op de door haar te kopen onroerende zaak aan [adres] Het betreft een woonboerderij uit 1900. Vanaf 2002 is de woonboerderij gedeeltelijk vernieuwd. Ook is eiseres voor gedaagde als aankoopmakelaar opgetreden bij de koop van voornoemde onroerende zaak. Per brief van 14 april 2009 heeft gedaagde eiseres aansprakelijk gesteld voor verborgen gebreken aan de gekochte onroerende zaak, te weten rotte kozijnen, een verstopt riool en puin in de grond.
2.3 De verkopende partij was bereid een bedrag van € 1.250,00 te vergoeden. Gedaagde achtte dit bedrag niet afdoende. Gedaagde heeft zich op 9 juli 2009 tot de Geschillencommissie Makelaardij gewend met de klacht dat eiseres de verborgen gebreken had moeten ontdekken en aan gedaagde had moeten mededelen. Bij brief van 17 november 2009 heeft eiseres verweer ingediend.
2.3 In het tussen partijen gerezen geschil heeft de Geschillencommissie Makelaardij, hierna verder te noemen de commissie, bij beslissing van 15 december 2009 een bindend advies gegeven, inhoudende dat aan eiseres geen verwijten kunnen worden gemaakt in verband met de riolering en het puin in de grond. Ook valt in algemene zin niet te zeggen of eiseres de rottende kozijnen had moeten waarnemen. De commissie acht het evenwel een tekortkoming dat eiseres niet met kracht heeft aangedrongen op het doen uitvoeren van een bouwkundige inspectie, hetgeen bij een pand van 1900 geïndiceerd was. De commissie acht daardoor een korting op de courtage ter hoogte van € 1.000,00 redelijk. Indien eiseres alsnog de door de verkopende partij aangeboden vergoeding van € 1.250,00 voor gedaagde weet te ontvangen, wordt de korting op de courtage gematigd tot € 500,00. Voorts dient eiseres een bedrag van € 75,00 aan gedaagde te vergoeden terzake van het klachtengeld.
De vordering en het verweer
3.1 Eiseres heeft gevorderd het bindend advies van de commissie van 15 december 2009, verzonden op 10 februari 2010, te vernietigen en gedaagde te veroordelen in de proceskosten. Eiseres heeft daartoe aangevoerd dat er geen correcte hoor- en wederhoor heeft plaatsgevonden. Voorts heeft eiseres aangegeven dat er geen sprake is van een toerekenbaar tekortschieten. Er is geen standaardprocedure waarin vermeld staat dat een aankopend makelaar bij oude panden altijd met kracht zou moeten aandringen op het laten maken van een bouwtechnisch rapport. Als er al sprake zou zijn van tekortschieten dan is dit niet aan eiseres toerekenbaar aangezien de gebreken niet waarneembaar waren. De commissie heeft volgens eiseres een maatstaf gehanteerd welke niet op enige rechtsgrond is gebaseerd. Hierdoor is de korting op de courtage, de inspanningsverplichting en de vergoeding van het klachtengeld ten onrechte opgelegd. Eiseres is voorts van mening dat de hoogte van de korting willekeurig is vastgesteld. Daarnaast acht eiseres het onterecht dat de hoogte van de korting op de courtage afhankelijk is gemaakt van de bereidheid van de verkoper om zijn aanvankelijke aanbod gestand te doen.
3.2 Gedaagde is van mening dat het bindend advies in stand moet blijven. Gedaagde betwist dat er geen correcte hoor- en wederhoor heeft plaatsgevonden. Voorts wijst gedaagde er op dat zij eiseres nadrukkelijk heeft gevraagd of zij een bouwkundig onderzoek moest laten uitvoeren. Eiseres heeft gedaagde dit afgeraden. Gedaagde heeft ter onderbouwing van haar standpunt gewezen op de brief d.d. 14 april 2009 die door eiseres is ondertekend. Gedaagde heeft daarnaast aangegeven dat eiseres zich profileert als specialist in dit soort panden. Zij zag daarom geen aanleiding tegen het advies van de expert in te gaan. Gedaagde acht zich verkeerd voorgelicht door eiseres.
De beoordeling
4.1 Het bindend advies moet gekwalificeerd worden als een vaststellingsovereenkomst waarop de bepalingen van boek 7 titel 15 BW van toepassing zijn. De kantonrechter mag een bindend advies alleen marginaal toetsen en slechts vernietigen, als naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid eiseres daaraan in de gegeven omstandigheden niet gebonden kan zijn in verband met de inhoud of wijze van totstandkoming van dat bindend advies (art. 7:904 BW Pro).
4.2 De stelling van eiseres dat het beginsel van hoor en wederhoor is geschonden zal worden verworpen. Eiseres heeft aangevoerd dat de commissie de zittingsdatum heeft vastgesteld zonder voorafgaand overleg en zonder verzoek om verhinderdata. Eiseres en haar gemachtigde waren beiden verhinderd op 15 december 2009. Per fax d.d. 3 december 2009 is volgens eiseres verzocht om een nieuwe zittingsdatum vast te stellen. Hiertoe was de commissie volgens eiseres niet bereid. Eiseres is van mening dat haar onvoldoende gelegenheid is geboden om op de hoorzitting aanwezig te zijn.
4.3 Blijkens artikel 14 lid Pro 1, tweede zin, van het Reglement Geschillencommissie Makelaardij, waarvan de toepasselijkheid niet wordt betwist, stelt de commissie plaats, dag en uur vast van de hoorzitting en stelt de commissie partijen daarvan op de hoogte. Uit voornoemd Reglement kan niet worden afgeleid dat de commissie de zittingsdatum in overleg met partijen dient vast te stellen. Daarbij komt dat eiseres haar verweer bij brief van 17 november 2009 kenbaar heeft gemaakt. Blijkens het bindend advies zijn de door eiseres naar vorengebrachte stellingen hierin overgenomen. Van schending van het beginsel van hoor en wederhoor is de kantonrechter dan ook niet gebleken.
4.4 Ten aanzien van de inhoud van het bindend advies wordt het volgende overwogen.
Vooropgesteld moet worden dat de beslissing slechts dan aantastbaar is indien de beslissende persoon, alle omstandigheden van het geval in aanmerking genomen, in redelijkheid niet tot zijn beslissing heeft kunnen komen.
4.5 Eiseres is het niet eens met het oordeel van de commissie dat zij met kracht had moeten aandringen op het doen uitvoeren van een bouwkundige inspectie nu het een oud pand betrof. Eiseres betwist het verweer van gedaagde dat zij gedaagde zou hebben afgeraden om een dergelijk onderzoek te verrichten. Volgens eiseres heeft zij die beslissing bij gedaagde gelaten.
4.6 Vaststaat dat er sprake is van een overeenkomst van opdracht. Eiseres heeft een zorgplicht jegens gedaagde op grond van artikel 7:401 BW Pro. Eiseres dient zich als makelaar te gedragen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou gaan. Eén van de taken die eiseres heeft, is het voorzien van haar opdrachtgever van deugdelijke informatie die van belang is voor de aankoop en waardebepaling van de woning. Gelet op de leeftijd van de onroerende zaak acht de kantonrechter een deugdelijk advies omtrent het al dan niet laten uitvoeren van een bouwkundig onderzoek in dit kader eveneens relevant.
De omstandigheid dat de woonboerderij in 2002 gedeeltelijk is gerenoveerd, alsmede dat er visueel geen gebreken waarneembaar waren, maakt het vorenstaande niet anders.
4.7 Eiseres betwist het verweer van gedaagde dat zij gedaagde, desgevraagd, zou hebben afgeraden een bouwkundig onderzoek te verrichten. Gedaagde heeft ter onderbouwing van haar stelling gewezen op de brief d.d. 14 april 2009 (productie 5 bij dagvaarding) waarin zij eiseres aansprakelijk heeft gesteld voor haar schade. In deze brief heeft gedaagde onder meer het volgende vermeld: "Na deze taxatie heeft u een bouwkundig onderzoek afgeraden. U heeft aangegeven dat dit pand bouwkundig in goede staat is."
4.8 Voorts blijkt uit voornoemde brief dat de desbetreffende aankoopmakelaar de brief heef geparafeerd en heeft ondertekend voor ontvangst. Gesteld noch gebleken is dat de parafering en ondertekening niet juist zouden zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft gedaagde hiermee voldoende aangetoond dat eiseres een bouwkundig onderzoek heeft afgeraden. Immers, indien de aankoopmakelaar het niet eens zou zijn geweest met de inhoud van de brief, had het op zijn weg gelegen hierover een aantekening in de brief op te nemen alvorens te paraferen en te ondertekenen. Op grond van het vorenstaande is de kantonrechter dan ook van oordeel dat eiseres haar zorgplicht jegens gedaagde heeft geschonden, zodat er sprake van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming zijdens eiseres. Het vorenstaande rechtvaardigt een toekenning van schadevergoeding aan gedaagde.
4.9 Eiseres heeft voorts aangevoerd dat de hoogte van de korting op de courtage willekeurig is vastgesteld en meer dan een kwart van de bruto courtage bedraagt.
De ontvangen courtage bedroeg € 3.750,00 exclusief BTW. De door gedaagde gevorderde schade bedraagt € 4.140,00. Uitgaande van een nieuw-voor-oud-correctie acht de kantonrechter de door de commissie vastgestelde vergoeding van € 1.000,00 in de gegeven omstandigheden een redelijke vergoeding.
4.10 Wel is de kantonrechter met eiseres van oordeel dat de aan eiseres gegeven inspanningsverplichting om de verkoper er toe aan te zetten dat hij alsnog de aangeboden
€ 1.2500,00 betaalt, waarna eiseres slechts € 500,00 dient te vergoeden, niet in stand kan blijven. Uit de schending van de zorgplicht zijdens eiseres vloeit naar het oordeel van de kantonrechter geen inspanningsverplichting voort om de verkoper tot betaling aan te sporen. Alle omstandigheden van het geval in aanmerking genomen heeft de commissie in redelijkheid niet tot deze beslissing kunnen komen. De toegewezen vergoeding van het klachtengeld acht de kantonrechter wel gerechtvaardigd.
4.11 De beslissing van de commissie dient dan ook gedeeltelijk vernietigd te worden, namelijk voor zover het de inspanningsverplichting van eiseres betreft om zich er voor in te spannen dat de verkoper alsnog de aangeboden € 1.250,00 betaalt en voor zover eiseres slechts € 500,00 zou dienen te betalen indien de verkoper dit aanbod gestand zou doen.
4.12 Eiseres zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, waarbij de kosten zijdens gedaagde op nihil worden gesteld nu zij in persoon procedeert via haar echtgenoot.
De beslissing
De kantonrechter:
vernietigt de beslissing van de commissie gedeeltelijk, voor zover het de inspanningsverplichting van eiseres betreft om zich er voor in te spannen dat de verkoper alsnog de aangeboden € 1.250,00 betaalt en voor zover eiseres slechts € 500,00 zou dienen te betalen indien de verkoper dit aanbod gestand zou doen;
veroordeelt eiseres in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van gedaagde begroot op nihil.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. J.M.C. Obenhuijsen en in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2010.
typ/conc: 163/ah
coll: