Uitspraak
RECHTBANK ASSEN
Sector kanton
Locatie Emmen
zaak-/rolnummer: 195780 \ CV EXPL 07-36
vonnis van de kantonrechter d.d. 9 januari 2008
in de zaak van
1. [Eiser sub 1],
2. [Eiseres sub 2],
beiden wonende te [adres],
eisers,
gemachtigde: CNV Vakcentrale, gevestigd te Utrecht,
tegen
1. [Gedaagde sub 1],
2. [Gedaagde sub 2],
beiden wonende te [adres],
gedaagden,
gemachtigde: mr. J. Klopstra, advocaat en procureur te Stadskanaal.
Verder procesverloop
Bij tussenvonnis van 30 mei 2007 heeft de kantonrechter een descente en comparitie van partijen gelast.
Deze zijn gehouden op 12 november 2007, waarvan door de griffier aantekening is gehouden.
Vervolgens hebben partijen zich uitgelaten en vonnis gevraagd.
Vonnis is bepaald op heden.
Rechtsoverwegingen
Vaststaande feiten
1. Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet althans onvoldoende weersproken het volgende vast.
Eisers hebben op 16 mei 2003 van gedaagden de woning met garage en onder- en bijliggende grond groot 3 are en 70 ca gelegen aan [adres] gekocht tegen een koopprijs van € 160.000,00. De levering heeft plaatsgevonden op 1 augustus 2003. Eisers hebben de woning in de loop van 2003 betrokken.
De makelaar van gedaagden heeft ten behoeve van de verkoop een bouwtechnisch keuringsrapport laten opstellen door [TH]. Dit keuringsrapport d.d. 26 maart 2003 was eisers ten tijde van de aankoop bekend.
In dit keuringsrapport is voor wat betreft het gevelmetselwerk van de garage opgemerkt:
“In de achtergevel van de garage is lichte scheurvorming waargenomen. De oorzaak hiervan is vermoedelijk een ongelijke zetting van de ondergrond onder de fundering. Herstel is niet noodzakelijk.
Het metselwerk van de garage is enigszins zwart uitgeslagen. Dit is veroorzaakt door schimmelvorming, doordat dit gedeelte van de gevel weinig zonlicht krijgt en daardoor lange tijd vochtig blijft. (….)
Het voegwerk van de zijgevel van de garage is plaatselijk uitgesleten. Men dient het plaatselijk uitgesleten voegwerk te vervangen.”
In augustus 2005 hebben eisers een aanvang gemaakt met het herstellen van het voegwerk aan de garage. Op enig moment is daarbij de achtergevel van de garage ingestort.
Bij schrijven van 15 augustus 2005 hebben eisers gedaagden aansprakelijk gesteld voor de kosten van herstel. Nadat gedaagden dit van de hand hebben gewezen, hebben eiseres hen in november 2005 bericht dat zij een expertise zouden laten verrichten door [LE]. Deze heeft op 3 januari 2006 rapport uitgebracht, waaruit blijkt dat bij het bouwen van de garage kennelijk iets mis is gegaan in het proces tot vervaardiging van mortel, waardoor sprake is geweest van onvoldoende hechting tussen steen en mortel.
De herstelkosten zijn door [LE] begroot op € 4.105,00.
Het bouwjaar van de garage is 1989. Gedaagden hebben de woning nadien in 1997 gekocht.
Vordering eisers
2. Eisers hebben gevorderd gedaagden te veroordelen tot betaling van € 5.000,00 te vermeerderen met wettelijke rente en proceskosten. Zij hebben hun vordering, die
€ 6.780,12 bedraagt en bestaat uit € 4.105,00 wegens herstelkosten, € 1.961,12 aan kosten voor vaststelling van de schade door [LE] en € 714,00 wegens buitengerechtelijke kosten tot dit bedrag beperkt en zien af van het meerdere.
Ter onderbouwing van hun vordering hebben eisers kort gezegd gesteld dat sprake is van een gebrek aan de garage dat reeds aanwezig was ten tijde van de koop van de woning. Toen eisers in augustus 2005 opknapwerkzaamheden aan de garage wilden verrichten, zoals die in het bij aankoop aanwezige rapport van [TH] waren vermeld, bleek dat de muren niet zomaar konden worden ingevoegd, omdat een muur meteen al instortte. Eisers weten dit aan de staat van de fundering en hebben hiernaar onderzoek laten doen door [LE]. De oorzaak is onvoldoende hechting van de legmortel. Vaststaat dat de garage thans niet geschikt is voor normaal gebruik. Een tweede muur staat eveneens op instorten.
Eisers betwisten dat op hen een verdere onderzoeksplicht rust. Het gebrek aan het metselwerk was bij beide partijen ten tijde van de verkoop onbekend. Er is eveneens sprake van non conformiteit als sprake is van een gebrek dat ten tijde van verkoop reeds aanwezig was, maar nog niet kenbaar was en eerst op een later tijdstip aan het licht komt. Ook gelet op de garantie genoemd onder 5.3 in de koopovereenkomst rustte op hen geen onderzoeksplicht.
Direct nadat eisers het probleem met de garage ontdekt hebben zijn gedaagden door hen gewaarschuwd, zijnde binnen 2 maanden zoals bedoeld in art. 7:23 BW Pro.
Ter comparitie heeft eiser sub 1 verklaard dat hij aanvankelijk zelf is begonnen met het uithakken van de voegen van de achtergevel. Nadat hem door een bevriend metselaar was geadviseerd de muur helemaal af te breken, omdat deze reeds een scheur vertoonde, is eiser daar laag voor laag mee begonnen. Toen hij halverwege was is de rest van de muur ingestort.
Verweer gedaagden
3. Gedaagden hebben hiertegenover hoofdzakelijk het volgende aangevoerd.
Gedaagden stellen zich primair op het standpunt dat ook al zou een gebrek in de garage aanwezig zijn ten tijde van de verkoop er geen sprake is van het niet normaal kunnen gebruiken van de woning.
Subsidiair stellen gedaagden dat de garage op het moment van aankoop van de woning in tact was en het pand die eigenschappen bezat die nodig zijn voor normaal gebruik daarvan.
Meer subsidiair dienen ook de specifieke omstandigheden zoals ouderdom en staat van het gekochte in aanmerking te worden genomen bij de beoordeling van de vraag of sprake is van een tekortkoming van gedaagden. Wat eisers hebben mogen verwachten wordt mede beïnvloed door hun onderzoeksplicht en de op gedaagden rustende mededelingsplicht. Gedaagden hebben onder meer door overlegging van het bouwkundig rapport voldaan aan hun mededelingsplicht.
Gedaagden stellen dat eisers zelf tekort zijn geschoten in hun onderzoeksverplichting, nu de gebreken aan de garage gedeeltelijk zichtbaar waren en kon worden vermoed dat meer niet zichtbare gebreken aanwezig waren. Ook de constateringen uit het [TH] rapport hadden aanleiding moeten zijn te twijfelen, nu daarin is aangegeven dat vermoedelijk sprake is van ongelijke zetting.
Voorts zijn gedaagden van opvatting dat eisers hun vordering niet binnen bekwame tijd hebben kenbaar gemaakt. Zij hebben de woning in 2003 betrokken en als al sprake zou zijn van gebreken hadden deze in 2003 kenbaar kunnen zijn.
Ten slotte beroepen gedaagden zich op het gestelde onder 5.1 en 5.3 in de koopakte op grond waarvan gedaagden het verkochte hebben overgedragen in de staat waarin dat zich bevindt met zichtbare en onzichtbare gebreken en zij niet instaan voor afwezigheid van gebreken die een normaal gebruik van het gekochte belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het sluiten van de overeenkomst. Eisers wisten dat er gebreken waren aan de garagemuren.
Gedaagden hebben ter comparitie vermeld dat zij gedurende de periode dat zij eigenaar waren de garage altijd op normale wijze hebben gebruikt en hen nooit iets bijzonders aan de muur is opgevallen.
Beoordeling
4. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd en gezien de in het geding gebrachte producties heeft de kantonrechter overwogen als volgt.
Eisers hebben aangevoerd dat het gekochte, meer specifiek de gekochte garage niet voldoet aan de overeenkomst, nu daarvan inmiddels een muur is ingestort/afgebroken en de oorzaak hiervan reeds aanwezig was ten tijde van het sluiten van de overeenkomst.
In het rapport van [TH] dat ten tijde van de koop voorhanden was, zijn enkele gebreken opgesomd, die betrekking hebben op de garagemuren. Vermeld worden scheurvorming -waarvan herstel niet noodzakelijk wordt geacht- en uitgesleten voegen. Naar aanleiding van het laatste is door eisers ongeveer twee jaar na aankoop een aanvang met herstel daarvan gemaakt. Eisers hebben zich daarbij niet beperkt tot uitslijpen van de voegen, maar hebben in verband met de scheurvorming tot het afbreken van de muur besloten. Gezien het rapport van [TH] was dit in verband met de scheurvorming niet noodzakelijk. Ook uit het rapport van [LE] valt niet op te maken dat het instorten van de muur nadat daarvan de bovenste helft was verwijderd verband houdt met zetting of fundering van de garage. Van een schending van de onderzoeksplicht door eisers is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook geen sprake. Ook gedaagden blijken niet op de hoogte te zijn geweest van de op grond van het rapport van [LE] aannemelijke oorzaak van het instorten van de muur, te weten de slechte hechting in verband met de kwaliteit van de specie.
De vraag die in verband met de beoordeling van de vordering dient te worden beantwoord is of de garage ten tijde van het sluiten van de verkoopovereenkomst die eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan eisers de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen.
Eisers hebben in dit verband beogen aan te geven dat het onvoldoende gehecht zijn van de stenen een gebrek is dat reeds aanwezig was ten tijde van de verkoop en pas later een belemmering is geworden voor een normaal gebruik.
De kantonrechter kan deze redenering gelet op de feiten en omstandigheden van het geval niet volgen.
Onweersproken is gesteld dat gedaagden en hun rechtsvoorgangers gedurende een periode van 14 jaar altijd een normaal gebruik van de garage hebben kunnen maken en hieraan niets bijzonders hebben gemerkt. Ook eisers hebben gedurende de eerste twee jaar waarin zij de garage gebruikten dezelfde ervaring. De problemen blijken eerst te zijn ontstaan nadat eisers zelf de garagemuur zijn gaan afbreken. Het is dan ook onjuist, zoals eisers stellen, dat de muur zomaar ineens is ingestort. Het instorten is het gevolg geweest van het afbreken van de muur en daarmee het wegnemen van het gewicht waardoor de muren standhielden. Ook al zou dit mogelijk niet gebeurd zijn als de specie wel voldoende zou hebben gehecht, dan nog acht de kantonrechter dit niet van belang nu de directe aanleiding voor het instorten is gelegen in handelen van eisers dat op zichzelf niet noodzakelijkerwijs was ingegeven door gebreken aan het gekochte. Eisers hadden kunnen volstaan met uitkrabben en voegen.
Gelet op de periode die is verstreken na het sluiten van de overeenkomst en tijdens welke eisers evenals hun voorgangers een normaal gebruik van de garage hebben kunnen maken en gelet op het feit dat normaal gebruik pas onmogelijk is geworden na ingrijpen van eisers, moet worden vermoed dat het gekochte ten tijde van het sluiten van de overdracht aan de overeenkomst beantwoordde.
De vordering van eisers dient te worden afgewezen en eisers zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeel in de kosten van het geding.
Beslissing
De kantonrechter te Emmen
Wijst de vorderingen van eisers af;
Veroordeelt eisers in de kosten van deze procedure, aan de zijde van gedaagden tot op heden begroot op € 600,00 wegens salaris gemachtigde;
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. C.P. van Gastel en in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2008.
typ/conc: 33/LG
coll: