Uitspraak
RECHTBANK ASSEN
Sector kanton
Locatie Assen
zaak-/rolnummer: 191171 \ CV EXPL 06-3449
vonnis van de kantonrechter d.d. 5 juni 2007
in de zaak van
De rechtspersoonlijkheid bezittende stichting "STICHTING WONINGBEHEER ASSEN",
hierna te noemen: Stichting Woningbeheer Assen,
gevestigd te Assen,
eisende partij in conventie, gedaagde partij in reconventie,
gemachtigde: Pranger Arachnicon,
tegen
[gedaagde],
hierna te noemen: [gedaagde],
wonende te [adres],
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. J.F.A. Raatjes.
Toevoegingnummer: [***]
In conventie en in reconventie:
Het verloop van de procedure
De partijen hebben de volgende stukken in het geding gebracht c.q. proceshandelingen verricht:
de dagvaarding van 17 oktober 2006;
de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie;
de nadere toelichtingen van partijen.
De vaststaande feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist en/of blijken uit de in zoverre onweersproken gelaten inhoud van de overgelegde producties.
Tussen Stichting Woningbeheer Assen als verhuurder en [gedaagde] als huurder bestaat sedert medio 2004 een huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte staande en gelegen te Assen aan [adres A], zulks tegen een huurprijs van € 214,10 per maand.
Berekend tot en met 31 oktober 2006 heeft [gedaagde] een huurachterstand met betrekking tot deze woning van € 874,59.
Op de huurovereenkomst zijn de huurvoorwaarden van Stichting Woningbeheer Assen van toepassing. Stichting Woningbeheer Assen heeft de volgens deze voorwaarden vervallen wettelijke rente vanaf de onderscheidene vervaldata berekend op een bedrag van € 9,78 tot de datum van dagvaarding.
Tussen 1 juni 1991 tot en met 30 juni 2004 heeft [gedaagde] van Stichting Woningbeheer Assen een rijtjeswoning gehuurd te Assen aan [adres B]. In verband met graafwerkzaamheden van haar (toenmalige) buurman is er verzakkingschade ontstaan aan die woning, die [gedaagde] uiteindelijk - vanwege de door haar gestelde ernstige en stressvolle situatie - heeft doen besluiten om in juni 2004 te gaan verhuizen.
[gedaagde] heeft ter zake haar verhuizing naar [adres A] voor haar huurovereenkomst betreffende de woning aan [adres B] een eindafrekening gedateerd 3 december 2004 van Stichting Woningbeheer Assen ontvangen ten bedrage van € 1.092,54. Deze eindafrekening bestaan uit een bedrag van € 515,04 wegens onbetaalde huur tot en met 30 juni 2004 en uit een bedrag van € 577,50 wegens diverse reparatiekosten. Stichting Woningbeheer Assen heeft op deze eindnota een bedrag van € 800,-- in mindering gebracht, waarna van deze eindnota een bedrag van € 292,54 resteerde. Dit bedrag heeft [gedaagde] tot op heden onbetaald gelaten.
Naar aanleiding van een ingediende klacht van [gedaagde] bij de onafhankelijke klachtencommissie van Stichting Woningbeheer Assen heeft laatstgenoemde voorgesteld het restantbedrag van de eindafrekening kwijt te schelden en finale kwijting te verlenen voor de woning aan [adres B] te Assen.
De vorderingen en de verweren
1.1. Stichting Woningbeheer Assen vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming cum annexis van het gehuurde, alsmede betaling van de bestaande huurachterstand met rente en (incasso)kosten en doorbetaling van een maandbedrag overeenkomstig de huurtermijnen tot de datum van ontruiming vanaf 31 oktober 2006. Zij baseert zich daarbij op de hiervoor vermelde vaststaande feiten en stelt daarbij dat de omvang van de huurachterstand de ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Voorts maakt zij aanspraak op een vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten overeenkomstig de aanbeveling uit het rapport Voorwerk II ad € 178,50.
1.2. Stichting Woningbeheer Assen betwist enig bedrag aan [gedaagde] verschuldigd te zijn. Zij voert daarbij aan dat zij genoemd bedrag van € 800,00 heeft gecrediteerd op de eindafrekening van 3 december 2004, dat zij aan [gedaagde] een tegemoetkoming van één maand huur heeft verstrekt en dat zij over 19 dagen van juli 2004 geen huur aan [gedaagde] in rekening heeft gebracht, zodat aan [gedaagde] voldoende tegemoet is gekomen met betrekking tot de door haar geuite klachten. Stichting Woningbeheer Assen betwist overigens dat de woning aan [adres A] uitgewoond was en voert aan dat deze woning door haar is opgeknapt voordat [gedaagde] deze woning heeft betrokken. Ten slotte betwist zij dat er laminaat is achtergebleven in de door [gedaagde] verlaten woning.
2.1. [gedaagde] heeft de vordering van Stichting Woningbeheer Assen gemotiveerd betwist. Zij stelt dat Stichting Woningbeheer Assen haar klachten met betrekking tot haar eerdere woning aan [adres B] niet voldoende serieus heeft genomen en dat zij zich uiteindelijk gedwongen voelde de volledig uitgewoonde woning aan [adres A] te accepteren. Deze woning moest worden aangepast aan haar handicaps, waarvoor zij leenbijstand heeft moeten aanvragen.
2.2.Met betrekking tot de door haar ontvangen eindafrekening voor de woning aan [adres B] voert [gedaagde] aan dat deze een aantal posten bevat die niet reëel zijn. Zo is er een bedrag van € 100,00 opgenomen voor het dichten van gaten in de vloer en het dakbeschot, dat terwijl de woning van top tot teen gerenoveerd wordt. Verder is een bedrag opgenomen voor verwijderde terrastegels, terwijl alle tegels bij de woning zijn achtergebleven. Voorts beroept [gedaagde] zich er op dat zij geen afspraken heeft kunnen maken met een nieuwe huurder dan wel met Stichting Woningbeheer Assen over de overname van het door haar gelegde laminaat en dergelijke in de woning. Zij weigert daarom de eindafrekening te betalen en stelt zich op het standpunt dat er sprake is van verrekening. Volgens [gedaagde] heeft zij recht op het toegezegde bedrag van € 800,-- en weigert Stichting Woningbeheer Assen dit bedrag aan haar te voldoen. Haar resteerde daarom niets anders dan dit bedrag in mindering te brengen op de door haar verschuldigde huurtermijnen voor haar woning aan [adres A]. [gedaagde] vordert in reconventie meergenoemd bedrag van € 800,00 alsmede een bedrag van € 100,20 aan extra kosten voor thuiszorg en een bedrag van € 125,72 aan extra kosten van elektriciteit in de jaren 2002 en 2003 als gevolg van ramen die stuk zijn gegaan en herstelwerkzaamheden, die hebben plaatsgevonden.
De beoordeling
3.1. Naar de kantonrechter uit de stellingen van partijen opmaakt, zijn beide partijen aan het verrekenen geslagen met het door Stichting Woningbeheer Assen aan [gedaagde] toegezegde bedrag van € 800,00.
Stichting Woningbeheer Assen heeft dit bedrag - zoals zij zelf heeft aangevoerd - verrekend met en aldus in mindering gebracht op haar eindafrekening van 3 december 2004, dat terwijl deze eindafrekening door [gedaagde] wordt betwist. Krachtens het bepaalde in artikel 6: 126 BW is verrekening slechts toegestaan indien de schuldenaar een prestatie te vorderen heeft die beantwoordt aan zijn schuld jegens dezelfde wederpartij en hij bevoegd is zowel tot betaling van de schuld als tot het afdwingen van de betaling van de vordering. Nu de eindafrekening door [gedaagde] (deels) betwist is en aldus niet duidelijk is in hoeverre er sprake is van een opeisbare en rechtens afdwingbare vordering, stond het Stichting Woningbeheer Assen niet (zonder meer) vrij om het door haar toegezegde bedrag van € 800,00 met deze factuur te verrekenen. Daarnaast is het de kantonrechter niet duidelijk wanneer en op grond waarvan Stichting Woningbeheer Assen een bedrag van € 800,00 aan [gedaagde] heeft toegezegd. [gedaagde] heeft aangevoerd dat dit bedrag was bedoeld als tegemoetkoming in renovatiekosten conform de richtlijnen die in 2004 van kracht waren, maar Stichting Woningbeheer Assen heeft dit betwist, zonder duidelijk te maken waarvoor dit bedrag dan wel was bedoeld. De reparatiekosten op de eindafrekening bedroegen immers slechts € 577,50 en de rest van de eindafrekening bestond uit een huurachterstand. Verder is niet duidelijk wat er uiteindelijk met het voorstel van Stichting Woningbeheer Assen is gebeurd om de totale schuld betreffende de woning aan [adres B] kwijt te schelden tegen finale kwijting. [gedaagde] heeft dit voorstel niet geaccepteerd, maar klaarblijkelijk heeft Stichting Woningbeheer Assen dit voorstel eenzijdig toch tot uitvoering gebracht, daarmee kennelijk rekening houdende met de door haar onbevoegdelijk gedane verrekening met het door haar toegezegde bedrag van € 800,--.
3.2. [gedaagde] heeft het bedrag van € 800,-- dat haar volgens haar nog toekomt verrekend met de door haar verschuldigde huurtermijnen voor haar woning aan [adres A], dat ondanks het feit dat verrekening volgens de huurvoorwaarden niet is toegestaan.
3.3. Vanwege deze onduidelijkheden wenst de kantonrechter van Stichting Woningbeheer Assen meer duidelijkheid omtrent de toezegging van € 800,00 aan [gedaagde] voordat er zowel in conventie als in reconventie een beslissing zal kunnen worden genomen. Verder wenst de kantonrechter van Stichting Woningbeheer Assen te vernemen met betrekking tot welk huurcontract zij aan [gedaagde] een maand huur is tegemoetgekomen en waarop de 19 dagen huurvermindering in juli 2004 betrekking heeft, zoals hiervoor onder rechtsoverweging 1.2. is gerelateerd. Daarnaast wenst de kantonrechter van [gedaagde] een nadere onderbouwing van de door haar opgevoerde nota's voor extra thuiszorg en elektriciteit, nu een duidelijke grondslag voor haar vordering ter zake ontbreekt.
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie en in reconventie:
verwijst de zaak naar de rolzitting van dinsdag 3 juli 2007 te 11.00 uur voor akte uitlating van partijen inzake hetgeen hiervoor is overwogen onder rechtsoverwegingen 3.1. tot en met 3.3.;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. A. van der Meer en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2007.
typ/conc: 162/AM
coll: