Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ASSEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 46190 / HA ZA 04-264
Vonnis in hoofdzaak van 10 mei 2006
in de zaak van
1. [eiser1],
2. [eiser2],
beiden wonende te [adres eisers],
eisers,
procureur mr. W.B. van den Berg,
tegen
1. [gedaagde1],
2. [gedaagde2],
beiden wonende te [adres gedaagden],
gedaagden,
procureur mr. W. Hogenkamp.
VERDERE VERLOOP VAN DE PROCEDURE
In het tussenvonnis van 22 juni 2005 werd aan beide partijen een bewijsopdracht gegeven. Zij hebben getuigen doen horen.
De daarvan opgemaakte processen-verbaal bevinden zich bij de stukken. Na het laatste verhoor is de zaak weer naar de rol verwezen voor vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
[eiser1] mocht bewijzen met de twee schikkingen van 28 november 2003 een actie tegen [gedaagde1] uit non-conformiteit, dwaling of onrechtmatige daad inzake de litigieuze koop niet te hebben prijsgegeven.
[eiser1] heeft daartoe drie getuigen doen horen, nl. de heer Stotijn en, als partijgetuigen, de heer [eiser1] en mevrouw [eiser2].
2. [gedaagde1] mocht bewijzen dat aan hem en [getuige] medio december 2003 de toegang tot de verkochte woning is geweigerd.
[gedaagde1] heeft daartoe twee getuigen doen horen, nl. de heer [getuige] en, als partijgetuige, de heer [gedaagde1].
3. Alvorens vast te stellen of partijen het van hen verlangde bewijs hebben geleverd hecht de rechtbank er aan de opsomming van feiten onder 1.1 t/m 1.13 in voormeld tussenvonnis te completeren. Dit vanwege hetgeen in dat vonnis onder 5.4 t/m 5.6 is overwogen, waaronder meer speciaal de opmerking dat alles wat vanaf het eerste contact tussen partijen is voorgevallen van belang is.
4. Het gaat bij die aanvulling om relevante feiten en omstandigheden die uit alle - inmiddels met de processen-verbaal van de getuigenverhoren uitgebreide - stukken van het geding, inclusief producties, in verband en samenhang met elkaar bezien, met voldoende zekerheid nader zijn af te leiden.
Daarbij is, voorzover is geput uit door de heer [eiser1], mevrouw [eiser2] en de heer [gedaagde1] als getuigen afgelegde verklaringen, steeds acht geslagen op de regel dat een verklaring die een partij als getuige aflegt inzake feiten die zijzelf moet bewijzen haar geen voordeel oplevert tenzij zij strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs.
5. De nader vastgestelde feiten en omstandigheden zijn de volgende.
5.1. Begin 2003 schakelt [gedaagde1], van plan zijn huis te verkopen, makelaar in. Deze attendeert [eiser1] op deze woning. In april 2003 komt [eiser1], vergezeld van makelaar, het huis bezichtigen.
5.2. Bij die bezichtiging wordt door het huis heengelopen en alles bekeken. In de garage die vol met hout ligt is slechts een smal looppad. [eiser1] ziet grote waterplekken in het plafond boven dat pad en, in mindere mate, aan de achterkant van de garage. Hij maakt daar opmerkingen over waarop makelaar een reactie geeft die ongeveer daarop neerkomt dat dit is ontstaan tijdens het bouwen van de verdieping boven de garage, althans dat hij dat gehoord heeft. Bij het lopen door de, als slaapkamers in gebruik zijnde, vertrekken boven de garage bemerkt [eiser1] dat er wat speling in de vloer van beide kamers zit. Naar zijn idee kraakt en beweegt de vloer ook wat. Hij kan zo wel zien dat de verdieping boven de garage er later bij gebouwd is. Op zijn vraag of er nog bouwtekeningen van zijn krijgt hij, naar hij zich meent te herinneren, van makelaar het antwoord dat die dat op dit moment niet weet. Verder spreekt [eiser1] bij deze bezichtiging niet over de constructie van de verdiepingsvloer.
5.3. Na deze bezichtiging vraagt de heer [eiser1] zijn vader, timmerman in ruste, het huis ook eens te willen bezichtigen en daarbij ook naar de verdiepingsvloer boven de garage te kijken. Dit gebeurt. [eiser1] senior bezichtigt, nog in april 2003, in gezelschap van makelaar het huis. Hij loopt in de garage, waarin nog hout ligt, en hij loopt ook over de vloer van de kamers boven de garage. Hij kijkt goed. Na de bezichtiging zegt hij tegen zijn zoon in de garage niet veel te hebben kunnen zien omdat die mudvol was. Wel zegt hij geconstateerd te hebben dat er iets gescheurd was bij een ijzeren balk bij het garageplafond, zonder te hebben kunnen zien wat dit precies was omdat hij dan het plafond had moeten slopen.
5.4. Op deze twee bezichtigingen volgen onderhandelingen tussen partijen, waarbij [eiser1] nog tegen makelaar zegt dat hij het garageplafond met die lekplekken geen gezicht vindt en dat hij dit gaat vervangen.
Op 24 april 2003 worden partijen het eens over een prijs van EUR 247.500,00
5.5. Makelaar maakt daarop een koopakte op, in uitgetypte vorm. Daarin wordt (zie ook voormeld vonnis sub 1.2):
- als datum van sluiting van de koopovereenkomst vermeld de 24e april 2003;
- op twee plaatsen (artikel 3.1 en artikel 6.1) als datum van levering vermeld: "01 november 2003 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen";
- als speciale clausule opgenomen (artikel 6.5) dat kosten wegens lekkageschade (verrotting) aan de balken boven het garageplafond voor rekening van de verkoper zijn, maar dat vervanging van het plafond zelf voor rekening van de koper is.
5.6. Na de 24e april 2003 (en wel, volgens de brief van 25 november 2003 van de advocate van [eiser1]: op 6 mei 2003) ondertekent [eiser1] de aldus opgemaakte koopakte.
Vervolgens ondertekent ook [gedaagde1] deze koopakte. Dit laatste gebeurt hetzij vóórdat hetzij nádat iemand in die akte, onder 3.1 en 6.1, met de hand het getal "01" in de beoogde transportdatum heeft doorgestreept en vervangen door "30".
5.7. Makelaar verzendt dan digitaal, per e-mail, de koopakte, waarin nu (onder 3.1 en 6.1) 30 november 2003 als beoogde transportdatum staat ingetypt, naar de in de akte vermelde notaris Stotijn te De Wijk, die het transport zal verzorgen.
5.8. Deze notaris bevestigt daarop, bij brieven van 20 mei 2003 (met in de kop als zaakaanduiding: 2003A1763-[adres eisers]) aan [eiser1] én aan [gedaagde1] én aan makelaar, welke brieven zijn gericht aan en verzonden naar hun afzonderlijke adressen, de ontvangst van de koopovereenkomst. In die brieven schrijft de notaris voorts: "Aangezien de in de koopovereenkomst afgesproken leveringsdatum op een zondag valt, heb ik voor het tekenen van de stukken genoteerd vrijdag 28 november 2003 om 10.00 uur. Mocht dit u niet schikken, dan verzoek ik u vriendelijk zo spoedig mogelijk contact op te nemen ten einde een andere afspraak te maken."
Die datum- en uurvermelding is daarbij vetgedrukt.
In de brieven, voorzover gericht aan [eiser1] én [gedaagde1], wordt, in een eerdere alinea, verzocht om "het ingesloten informatieformulier na invulling samen met een kopie van een legitimatiebewijs van u beiden aan mij te retourneren".
Dat ingesloten informatieformulier is een formulier waarin in de kop, na de naam- en adresaanduidingen van het notariskantoor, staat voorgedrukt: "personaliaformulier inzake [adres eisers] zaaknummer 2003A1763 geplande passeerdatum 28 november 2003 om 10.00 uur".
5.9. De notaris ontvangt daarop van niemand enige reactie inhoudende dat de 28e november 2003 als transportdatum niet akkoord is. Hij ontvangt op of omstreeks 27 mei 2003 (in elk geval eind mei dan wel begin juni 2003), het personaliaformulier met de daarop van de heer [eiser1] en mevrouw [eiser2] gevraagde gegevens retour.
5.10. De notaris ontvangt voorts GMAC-hypotheekofferte-formulieren (met offertenummer 537.501, welk nummer ook in het personaliaformulier is opgegeven). Daartoe behoort ook een "Acceptatie-verklaring", waarin:
- in de kop als datum voorgedrukt staat 28 mei 2003;
- met de hand op de daartoe bestemde plaats is ingevuld dat het notaris Stotijn in De Wijk zal zijn die met het passeren van de hypotheekakte wordt belast en dat de verwachte passeerdatum is 28-11-2003;
- met de hand als ondertekeningsdatum is ingevuld 02-06-03, waaronder de handtekeningen van de heer [eiser1] en mevrouw [eiser2] zijn geplaatst.
5.11. Nadat op 28 november 2003 ten kantore van notaris Stotijn de twee schikkingen tot stand gekomen zijn en de transportakte is gepasseerd, en wel op of omstreeks maandag 1 december 2003, meldt makelaar aan [gedaagde1] dat er problemen zijn met het plafond van de garage en vraagt hij hem om samen met aannemer [getuige] en hem, makelaar zelf, erheen te gaan. Dit geschiedt en diezelfde dag vervoegen [gedaagde1], [getuige] en makelaar zich bij de woning om de problemen te bespreken. Zij worden echter door de in huis aanwezigen niet toegelaten. Nadat vervolgens een afspraak is gemaakt voor een nadere datum, gelegen medio december 2003, verschijnen de heren [getuige] en [gedaagde1] op het afgesproken tijdstip weer in de nabijheid van de woning. Zij blijven daar, menend dat makelaar ook zal komen, een tijdlang wachten op diens komst. Na te hebben vastgesteld dat makelaar niet zal komen, besluiten zij, omdat [getuige] zegt niet zonder de makelaar naar binnen te willen gaan, niet aan te bellen maar weer te vertrekken.
6. Inzake de voorgeschiedenis van de twee schikkingen moet het volgende worden overwogen:
- wat er ook zij van de vraag door wie en om welke reden in de koopakte in de oorspronkelijke versie, zoals [eiser1] die tekende, "01" werd vervangen door "30", en of dit al dan niet met zijn instemming is gebeurd en of het hem is meegedeeld, de feiten onder 5.8 t/m 5.10 impliceren (a) dat [eiser1] in elk geval vanaf eind mei 2003 wist, althans kon en moest weten, dat de notaris 28 november 2003 als transportdatum had genoteerd - [eiser1] heeft niet betwist de brief van 20 mei 2003 van notaris Stotijn te hebben ontvangen - en (b) dat [eiser1] geacht moet worden deze transportdatum te hebben geaccepteerd door daartegen geen bezwaar te maken;
- het is, omdat er onvoldoende feitelijke basis voor gebleken is, onaannemelijk dat [eiser1] de onder 5.10 bedoelde GMAC-hypotheekstukken, waaronder de acceptatieverklaring, "in blanco" ondertekend heeft en dat de verdere gegevens, inclusief de verwachte passeerdatum, later door de makelaar zijn ingevuld, maar, zelfs indien dit anders zou zijn, baat dit [eiser1] niet, omdat hij in elk geval de brief van 20 mei 2003 heeft ontvangen, en het voorts voor zijn eigen risico blijft als hij zonder meer op de aangegeven wijze blanco stukken heeft getekend en ingeleverd, het aan anderen overlatend deze stukken nader in te vullen, terwijl hij dit zonder probleem zelf had kunnen doen;
- het is dan ook ten onrechte geweest dat [eiser1] begin november 2003 een conflict over de transportdatum heeft veroorzaakt, het is nodeloos geweest en aan hem verwijtbaar dat dit conflict, tot vlak voor het transport, hoog is opgelopen, iets waarvan [gedaagde1] blijkens de overgelegde correspondentie stellig overtuigd was, en het is slechts door de aldus ontstane sfeer te verklaren dat er op het laatste moment twee schikkingen tot stand kwamen, waarbij, voor zover het [gedaagde1] betreft, een bedrag van EUR 4.000,00 op de koopsom werd ingeleverd.
7. Er dient echter - en nu komt de vraag aan de orde of [eiser1] het van hem verlangde bewijs heeft geleverd - ook het volgende te worden vastgesteld:
- in hun plicht om als contracterende partijen al het nodige te doen om te voorkomen dat er onder invloed van verkeerde voorstellingen wilsovereenstemming tot stand kwam, zijn partijen bij de beide schikkingen tekort geschoten; [eiser1] had bij het gebruik van de ruime bewoordingen 'finale kwijting ter zake van "de" koopovereenkomst en vervallen van "elke" juridische actie', moeten stipuleren dat dit uitsluitend op de ruzie over de transportdatum sloeg;
[gedaagde1] en makelaar daartegenover hadden, als het hun bedoeling was om elk
verder conflict op grond van de koop, van welke aard ook maar, bij voorbaat de pas
af te snijden, dit duidelijker dienen aan te geven, waarbij overigens moet worden
aangetekend dat, voorzover het makelaar betreft, diens schriftelijke verklaring er
op duidt dat het in zijn optiek uitsluitend over de kwestie van de transportdatum
ging;
- buiten kijf is in deze procedure dat de onmiddellijke aanleiding tot de twee schikkingen enkel en alleen gelegen was in de over de transportdatum ontstane ruzie;
- uit hetgeen notaris Stotijn als getuige met stelligheid heeft verklaard, aangevuld met hetgeen de heer [eiser1] en mevrouw [eiser2] als partijgetuigen hebben verklaard, valt niets anders af te leiden dan dat de beide schikkingen uitsluitend het geschil omtrent de leveringsdatum betroffen.
8. [eiser1] is dus in zijn bewijs geslaagd.
Dit brengt mee dat nu moet worden bezien of [gedaagde1] aan zijn bewijsopdracht - zie hierboven sub 2 - heeft voldaan.
9. Op grond van de hierboven onder 5.11 vastgestelde feiten die gebaseerd zijn op de verklaringen van de getuige [getuige] en van de heer [gedaagde1] als partijgetuige, moet als volgt worden geoordeeld.
Ook al werd omstreeks 1 december 2003 wellicht ten onrechte de toegang geweigerd, [gedaagde1] heeft dat kennelijk geaccepteerd en een nieuwe afspraak laten maken. Dat hij op het nader afgesproken tijdstip, bij de woning aangekomen, alsnog besloten heeft niet aan te bellen maar weg te gaan kan een invoelbare reden hebben gehad, het neemt niet weg dat dit zijn keuze is geweest en daarom voor zijn risico moet blijven. Niet makelaar maar hij was de verkoper van de woning en hij was in de gelegenheid de gestelde gebreken in ogenschouw te nemen.
10. [gedaagde1] is derhalve niet geslaagd in zijn bewijs en kan, gelet op overweging 5.9. van voormeld tussenvonnis, niet te goeder trouw het ontbreken van de in artikel 6:82 lid 1 BW Pro bedoelde ingebrekestelling inroepen.
11. Daarom is nu aan de orde of en, zo ja, in hoeverre [gedaagde1] als verkoper van de woning aansprakelijk is voor de schade waarvan [eiser1] als koper vergoeding eist.
12. Daarbij staat voorop dat partijen destijds, door met elkaar in onderhandeling te treden nadat [gedaagde1] de woning te koop aanbood, in een bijzondere, door redelijkheid en billijkheid beheerste, rechtsverhouding tot elkaar kwamen te staan. Dit impliceerde dat elk van partijen haar gedrag mede had te laten bepalen door de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij en jegens deze gehouden was om binnen redelijke grenzen maatregelen te nemen om te voorkomen dat zij onder invloed van onjuiste voorstellingen haar toestemming zou geven.
13. Op dit punt zijn beide partijen in bepaalde mate tekortgeschoten, en wel [eiser1] in zijn onderzoeksplicht en [gedaagde1] in zijn mededelingsplicht.
14. [eiser1] kon bij zijn eerste bezichtiging, zoals hij zelf verklaard heeft, zo wel zien dat de verdieping boven de garage er later bijgebouwd was. Hij constateerde dat er speling zat in de vloer van de beide kamers in die verdieping - volgens [gedaagde1] ging het om een evidente verzakking omdat men zo kon zien dat er ruimte zat tussen de vloer en de plint langs de muur - en [eiser1] had het idee dat deze vloer kraakte en bewoog. Hij bemerkte dat de makelaar hem omtrent die aanbouw niet voldoende kon inlichten. Hij vond het gewenst dat ook zijn vader die timmerman was geweest het huis bezichtigde en aandacht schonk aan die vloer, hetgeen geschied is.
15. Het had, gelet daarop dat hij constateerde dat [gedaagde1] de beide slaapkamers boven de garage kennelijk normaal gebruikte, en gezien de door [eiser1] zelf gedane waarnemingen, implicerend dat er met de verdiepingsvloer iets aan de hand was, gecombineerd met het feit dat de makelaar hem weinig kon vertellen, op de weg van [eiser1] gelegen om, alvorens de onderhandelingen te openen met het doen van een bod, althans en in elk geval alvorens tot overeenstemming met [gedaagde1] te komen en tot aankoop te besluiten, een iets meer dan oppervlakkig bouwkundig onderzoek te laten instellen inzake de soliditeit van die aanbouw boven de garage. [eiser1] heeft dat niet gedaan. Hij heeft gekocht en op dat moment genoegen genomen met de, in artikel 6.5 van de koopakte neergelegde, beperkte garantieverklaring van [gedaagde1] inzake eventueel verrotte balken achter de met het blote oog gesignaleerde lekkageplek in het garageplafond. Verder bevatte de akte de standaardclausule (artikel 5.1) dat de zaak in de staat waarin deze ten tijde van de koop was, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken, aan hem - [eiser1] - in eigendom zou worden overgedragen.
16. Dat [eiser1] het belang van het nader laten bekijken van de verdiepingsvloer wel had ingezien blijkt uit zijn significante mededeling als getuige dat hij na de koop en nog voor het transport gezegd heeft dat hij zulks wilde.
Als hij er voor gezorgd had dat het in die periode ook nog daadwerkelijk gebeurd was, was dat weliswaar niet voldoende tijdig geweest, maar zou het hoogstwaarschijnlijk bepaalde, nu gerezen, problemen voorkomen hebben. Het gebeurde echter niet.
17. Bij een op instigatie van [eiser1] tijdig uitgevoerd deugdelijk bouwkundig onderzoek zou in elk geval hetgeen hij zelf vlak na het transport constateerde, c.q. deed constateren, genoegzaam aan het licht zijn gekomen en zo'n onderzoek in het voortraject had dan ook in redelijkheid van hem verwacht mogen worden. Dan wel hij had van [gedaagde1] eerst nadere garanties moeten verlangen inzake het voldoen van de aanbouw aan bouwkundige eisen of niet moeten kopen.
Het achterwege blijven van zo'n onderzoek moet in zekere mate voor de eigen verantwoording van [eiser1] blijven en in diezelfde mate kan hij [gedaagde1] geen wanprestatie verwijten noch een beroep doen op verborgen gebreken.
18. Anderzijds komt het in een bepaalde mate voor rekening van [gedaagde1] dat [eiser1] voorafgaand aan de koop niet beter geïnformeerd is. Zulks in het licht daarvan dat [gedaagde1] moest begrijpen dat hij na de koop een aan de overeenkomst beantwoordende zaak had te leveren, hetgeen inhoudt dat de zaak dan de eigenschappen moest hebben die [eiser1] normaliter mocht verwachten en waarvan de aanwezigheid niet betwijfeld hoefde te worden.
19. Omstreeks drie jaar voor deze verkoop had [gedaagde1] deze aanbouw laten realiseren. Voldoende duidelijk is geworden, gezien de overgelegde producties en mede op grond van wat de heer [gedaagde1] als getuige zelf verklaard heeft, dat hij dat zo eenvoudig mogelijk had laten doen; naar aan te nemen is: om de kosten te drukken. Een collega deed voor hem het ontwerp- en berekeningswerk (etc), neergelegd op één blad met tekeningen inzake plattegrond, lengte- en dwarsdoorsneden, gevelaanzichten en principedetails. Volgens [gedaagde1] zei die collega, dat als conform deze tekeningen gebouwd werd, aan de eisen werd voldaan. Op het bouwvergunning-aanvraagformulier gericht aan de gemeente (waarbij onder meer dat blad met tekeningen en een 'Vragenlijst Bouwbesluit' werden overgelegd) gaf [gedaagde1] bij de vragen inzake de verantwoordelijke persoon voor het ontwerp, voor de sterkteberekening van het bouwplan en voor de bouwfysische aspecten ervan telkens op: "in eigen beheer". [gedaagde1] ontving de bouwvergunning, waarin, kort gezegd, was opgenomen dat het Bouwbesluit in acht genomen moest worden. De aannemer ([getuige]) met wie hij het over de bouw eens werd en aan wie hij de tekeningen(en) overhandigde, deelde hem mee met die tekening(en) voldoende uit de voeten te kunnen. Aldus de eigen verklaring van de heer [gedaagde1].
20. Ook al vertrouwde [gedaagde1] op de tekenaar en op de aannemer en volgde hij niet van dag tot dag de verbouw en had hij geen kennis van zaken, dit ontsloeg hem niet van de verantwoordelijkheid dat het werk naar de eisen werd uitgevoerd.
Met name een punt als het niet aangebracht zijn van een brandwerende laag tussen het garageplafond en de verdieping die boven de garage werd gebouwd is een ernstig en evident verzuim. Deze veiligheidsvoorziening stond voorgeschreven in het Bouwbesluit. [gedaagde1] had kunnen weten en behoorde dus, als verantwoordelijke opdrachtgever, te weten dat aan dit voorschrift niet was voldaan. Een ander ernstig feit dat [gedaagde1] behoorde te weten is dat de balklaag die oorspronkelijk alleen diende ter ondersteuning van het platte dak van de garage, maar die nu ook moest gaan dienen als basis voor de vloer van de woonverdieping erboven, niet, zoals behoorde, werd versterkt, maar juist werd verzwakt. Weliswaar zijn naar het oordeel van de rechtbank, gelet op de foto's 6, 7 en 8 bij productie 2 van [eiser1], de bestaande balken - ofschoon dun - niet zo schamel als is gesuggereerd, en zal door het bij-elkaar-houdend vermogen van de dikke bovenplaat die alsnog over die balken heen is aangebracht een complete instorting van de verdiepingsvloer vooralsnog onwaarschijnlijk zijn, dit neemt niet weg dat de drastische inkorting van die balken aan de kant van de zijgevel van de garage teneinde voor die balken langs te kunnen metselen ten behoeve van de opbouw van het dak van de verdieping erboven, als een onaanvaardbare verzwakking is aan te merken. Immers, doordat thans de opleglengte van die balken op de muur nog maar ± 2½ cm is, is het risico geschapen dat balken van de muur schieten.
21. [gedaagde1] had in redelijkheid in elk geval op deze vitale euvelen, die hij behoorde te kennen en die [eiser1] niet uit zichzelf behoefde te verwachten, [eiser1] behoren te attenderen.
22. Een en ander tegen elkaar afwegende en rekening houdende met de bijzondere omstandigheden van dit geval, houdt de rechtbank naar redelijkheid en billijkheid [gedaagde1] tot een bedrag van EUR 12.000,00 aansprakelijk voor de door [eiser1] gestelde schade. Hetgeen meer is gevorderd zal worden afgewezen. Bij de gevorderde verklaring voor recht heeft [eiser1] geen belang meer.
Nu [eiser1] weliswaar dit geding heeft moeten entameren maar voor een aanzienlijk deel in het ongelijk wordt gesteld zullen de proceskosten worden gecompenseerd aldus dat elke partij de eigen kosten draagt.
BESLISSING
De rechtbank:
1. Veroordeelt [gedaagde1] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser1] te betalen de somma van EUR 12.000,00 (twaalfduizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 30 maart 2004 tot die der algehele voldoening.
2. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
3. Compenseert de kosten van dit geding, aldus dat elke partij de eigen kosten draagt.
4. Wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. Jonkers en in het openbaar uitgesproken op 10 mei 2006.?